בתשובה לאריק, 03/09/22 21:33
 |
|
 |
||
|
||||
 |
אני חושב שיש שתי שאלות שלא קבלו התיחסות בניתוח שלך. א. בהתיחסות לעניין הגידול הדמוגרפי הסתפקת בציון העובדה שהוא "ידוע". למעשה השתמשת בהנחה סמוייה של מאגר משאבי דיור אינסופי. זוהי הנחה שגוייה מיסודה שכן כל הכלכלה יסודה בסופיות המשאבים. השאלה היא היכן אנו עומדים מבחינת הקרבה לגבול המשאבים הקיימים. האם משבר המחירים אינו תמרור המראה שאנו מאד קרובים להתפוצצות אוכלוסיה? להווי ידוע שבניית המוני דירות במדבר או בניית סלאמס נטולי אמצעי פרנסה, תחבורה, חינוך, דת ותרבות (שלמת בטון ומלט) אינה פיתרון אמיתי. ידוע גם שכמות האוכלוסיה המירבית שיכולה הסביבה לשאת אינה קבוע קשיח אלא מספר דינמי. יחד עם זאת, המספר עדיין אינו אינסופי. ב. האפשרות שיש כאן משחק לא הוגן שהשלטון מצליח להסתיר מאיתנו. זה לא תאוריה קונספירטיבית מדי. מכל מיני סיבות המספרים על ההשקעות, בפרט בתחום הדיור בשטחי איו"ש אינם זמינים לכל דורש. גם הכספים המועברים לדיור החרדי אינם ידועים בציבור. בהזדמנות זו אנסה לברר שמועה שגונבה לאוזני. אדם חרדי, שהתבטא לתומו ברדיו אמר דברים שמתוכם עולה שהחרדים אינם לוקחים משכנתאות. מדבריו עולה שרוב הזוגות הצעירים החרדים מקבלים "הלוואות" מגמ"חים לדיור, כאשר הם מתבקשים להחזיר את ההלוואה כשיוכלו. האם מישהו יכול לאשר או להפריך את השמועה? האם מדובר בסכומים צנועים שאינם משמעותיים במימדי בעיית הדיור הכוללת או שמדובר בהסבר אפשרי לנסיקת מחירי הדיור (אם הלא חרדים מממנים את הדיור החרדי, הילודה החרדית תוכל להסביר מדוע העלות גדלה כל הזמן). מנין המימון לגמ"חים האלו הפועלים בחברה שידועה כאחת העניות בישראל? כבר הערתי בעבר על כך דאיננו רואים מהומות חרדיות בשאלת מצוקת הדיור. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
אין לי מידע לגבי החרדים. אני לא מדבר על הדורות הבאים אלא על הטווח הקרוב 3-5 שנים. נראה לי שהבניה לגובה (ובכלל זה פינוי-בינוי) פותרת את ענין סופיות הקרקע עבור הדור הקרוב. לגבי רוב המשאבים הציבוריים האחרים אין לי מידע. האינפורמציה שידועה לי בקשר למיעוטם היא אכן מאיימת. העליה בתוחלת החיים הקפיצה את כמות הקשישים במדינה, וליפכך את הביקוש לשירותי רפואה, אבל מי שנתנו להם מענה הם הכמות הגדולה של רופאים שהגיעו בגל העליה בשנות התשעים. הללו מזדקנים בעצמם (הגיל הממוצע של רופא בארץ גבוה, שזה טוב כי אין חכם כבעל נסיון, אבל מה יקרה כשהם יצאו לפנסיה?), ונראה לי שהולך להיות מחסור כרוני ברופאים בארץ כי כמות הרופאים החדשים המוכשרים מדי שנה בארץ קטנה מדי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מה שהטריד אותי בשאלות שלי, היה בעיקר העדר מידע מבוסס. התופעה של עליית מחירי הדיור איתנו כבר לפחות 15 שנה. אפאחד לא טוען שמדובר בתופעה שולית. אם לממשל יש את התשובות לשאלת הסיבה, נראה שהוא לא רוצה לשתף אותן איתנו. ובאמצאי התקשורת אין בנמצא הסבר כלכלי סביר לתופעה הזו. להגיד שזה נובע מרמה חסרה של התחלות בנייה זה לא הסבר. זה ניסוח השאלה בצורה אחרת. רבים כותבים שאין לשלטון עניין לפתור את הבעייה. קשה לי להאמין שזה בגלל המיסוי הכבד על מחירי הדירות. מה אכפת לשלטון לקבל עוד מיסים מיותר בנייה? העובדה שאף מפלגה פוליטית לא מציעה הסבר מניח את הדעת לסיבת הבעייה ומצהירה על הדרכים (ההגיוניות) שלה לפיתרון, מרמזת גם היא למצב בעייתי מאד. האם יש כאן אמת כל כך קשה שלאפאחד לא כדאי לשתף בה את הציבור? לגבי האפשרות שמדובר בסממן מקדים של התפוצצות האוכלוסיה: היא אכן נשמעת אלארמיסטית ולא מבוססת על נתונים של ממש. דא עקא שתשובות כמו בנייה לגובה הן צפויות וידועות. שאלתי בכל זאת, משום ששתיקת הכבשים הפוליטית והמקצועית מרמזת על איזשהו פיתרון מאד לא נעים, שאיש לא רוצה לקפוץ ולהציגו להמון. מועמד טוב לפיתרון מוסתר כזה הוא שאנו לעזאזל פשוט רבים מדי והבה נבחר לנו על מי אפשר לוותר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני חושב שאני יכול להניח את דעתך1, שהפוליטיקאים לא מסתירים ממך דבר. הם לא מנסים לפתור ברצינות את משבר הדיור בדיוק כמו שהם לא מנסים לקדם ברצינות אף אחד מהאתגרים האזרחיים האחרים שעומדים לפתחם. או שזה לא מעניין אותם מספיק, או שאין להם מושג איך, וכנראה שניהם. לא הירידה המתמשכת של תלמידי ישראל בדירוג פיז"ה לא המחסור העתידי ברופאים לא המסילה החמישית והששית באיילון2, לא נמל תעופה בינלאומי שני לא אנרגיה מתחדשת לא הפילוג והקיטוב בעם ודאי שהפוליטיקאים שלנו סובלים מקוצר ראיה מתקדם. השאלה אם מצטרפת לזה גם אזלת יד של הגורמים המקצועיים שלא מכינים תכניות מגירה. במשרדי החינוך והבריאות כבר ראיתי שהם עדיין בימי הביניים. לא יודע לגבי המשרדים האחרים. _______ 1 פחח. זה הרבה יותר גרוע 2 סיפור הפקק הרכבתי באיילון מייצג היטב את התכנון ארוך הטווח בארץ: המסילות באיילון הן צוואר הבקבוק הקריטי של התחבורה בארץ. אין על כך מחלוקת. ב 2006 הושלמה המסילה השלישית והנחיצות של מסילה רביעית היתה ברורה ומוסכמת. ב 2010 כבר הגיעו שלש המסילות לקיבולת מלאה, אבל המסילה הרביעית היתה עדיין רק בשלבים ראשונים של תכנון. ב 2012 כבר היה ברור שגם תכנון המסילות החמישית והששית צריך לצאת לדרך, אבל זה כבר פרויקט גדול מדי ואף אחד לא נגע בו עד 2019. הצפי ב 2020 היה שפרויקט המסילה הרביעית יושלם ב 2026 והחמישית והששית ב 2030 (פחח...) השנה הצפי של משרד התחבורה למסילה הרביעית הוא להיות מושקת ב 2028, ויש שאומרים 2029 או 2030. פיגור של 20 שנה בסך הכל מול הביקושים. לא ראיתי צפי מעודכן למסילות 5 ו 6. וזאת עוד בעיה שהיתה גם ידועה ומוסכמת מראש, וגם היה ברור איך לפתור אותה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אינני מאמין שוטה של ממשלות ובודאי שאיני מתנדב לתרץ את מחדליהן. אבל בכל זאת מדובר בממשלות שבנו את המתקנים להתפלת מים, והקיפו את המדינה בגדרות, כולל הגדר ההיי-טקית של רצועת עזה. גם בממשלה לא יודעים? יתכן הבעייה שלי היא שאני יודע שבממשלה לא אוהבים לדעת על פתרונות שהם לא יכולים לבצע. וכי אלמן ישראל? מדוע מוסדות אחרים, כמו העיתונות והאקדמיה לא מתנדבים לספק את התשובה לשאלה? בנוסף, די ברור לי שבממשלה יודעים שהם לא יכולים לפתור את הבעייה. זו המשמעות של דירה למשתכן. אתה יודע שאינך יכול לבנות דיור במחיר סביר לכולם ולכן אתה יוצא להגרלות (בעתיד הקרוב, יגרילו מיטות במחלקות הפנימיות של בתי החולים). מה שאני רוצה לדעת הוא מדוע? באירופה מחלקים דיור חינם לפליטים וכאן אי אפשר למכור דירות 3 חדרים לזוגות צעירים עובדים? אני גם רוצה לצרף את השאלה הזו לשאלות ההולכות ומתרבות, שבהן פשוט איננו מבינים את חיינו. (אחרי שנתיים של תבהלה נוראה ומחקר אינטנסיבי, איש לא ידע לתת לך תשובה בהירה ומשכנעת שתסביר מדוע הקורונה לפתע נסוגה ונמוגה ומדוע היא שבה ומתפרצת באופן מחזורי במובן של פריצה ואחריה נסיגה). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש דברים שמתאים לממשלה לעשות, ויש דברים שלא כל כך. ככל שזה ארוך טווח יותר- לא כל כך. בכלל השיטה היא לא של תכנון קדימה והקדמת תרופה למכה אלא של כיבוי שריפות. מוציאים לנו כל פעם את העז שהכי מציקה לנו ומתגאים בזה. אבל לפעמים להוציא עז תשתיתית זה סיפור, אז משאירים את זה לממשלה הבאה, וחוזר חלילה. ניתן היה לבנות דירות ביוזמת המדינה כדי לפתור את המחסור. משרד השיכון עשה את זה בעבר. למה לא עשו זאת? א. זה נגד העקרונות הקפיטליסטיים שהוטמעו במפלגות הימין, וחלחלו מהן גם למפלגות המרכז. לעשות דברים סוציאליסטיים זה כבר It's not done במדינה שלנו1. ב. זה לקחת אחריות ולא נראה לי שאזלת היד הממשלתית בנושאים תשתיתיים קשורה לחוסר ההבנה של התפרצויות הקורונה. __________ 1 בולשביקיים כן, כל עוד ניתן להציג אותם כקפיטליסטיים. ע"ע מתווה הגז. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
עקב תגובתך, גם אני מבחין שהקשר בין אזלת היד של הממשלה בעניינים תשתיתיים לבין חוסר ההבנה של התפרצויות הקורונה נראה בחזקת הקשר בין שמיטה להר סיני. אך לא כן. לענ"ד לשאלה מדוע הממשלה אינה מצליחה לבלום את דהירת מחירי הדיור יש רק שתי תשובות אפשריות: א. מדובר כאן במעשה הונאה פוליטית והסתרה, כאשר הממשלה מממנת לחרדים ולחובשי כיפות, דיור חינם או חצי חינם ומסתירה זאת מציבור הישראלים החילוניים המשלמים את מחיר ה"אפליה המתקנת"הזו. (שאלתי פוליטיקאי ד"ל את שאלת המשכנתאות חינם לחרדים והוא התחמק מתשובה). ב. אין כאן פעולות לא כשרות באפילה, אלא יש כאן תופעה בלתי מובנת עד הסוף לאפאחד הממשיכה לדחוף את מחירי הדיור מעלה מעלה. (בלתי מובנת כמו התנהגות הקורונה לאחר חקירה מאומצת ועניפה מאד של הקורונה). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הבנתי עכשיו את הקשר בין שמיטה להר סיני. אני לא יודע מה הכוונה במשכנתאות חינם לחרדים. משכנתאות שלא צריך להחזיר אותן? אני יודע לענות לגבי "תופעה לא מובנת עד הסוף": חיזויים מאקרו כלכליים זה קשה. תשאל את הבנק המרכזי האמריקאי שקרא לאינפלציה "חולפת" במשך יותר מחצי שנה עד שקלט באיחור עצום שהלו, היא פה כדי להשאר. העובדה היא שהתחלות הבניה בישראל פיגרו אחרי הצורך הדמוגרפי במשך שנים רבות אחרי שהמחירים התחילו לעלות. תחזית הביקושים של בנק ישראל מלפני עשור, שהבאתי כמה תגובות למעלה, יצאה שגויה מאוד. אזכיר לך גם שב 2006 ירו על חיפה קטיושות, ב 2008 היה משבר פיננסי עולמי, שישראל נחלצה ממנו ללא פגע, בניגוד למדינות רבות אחרות. ב 2007, אחרי עשור שלם שמחירי הדירות ירדו, היתה ההחלטה האומללה של ממשלת אולמרט להקפיא שיווק קרקעות מדינה במרכז הארץ כדי לחזק את הפריפריה (הדרך לגיהנום רצופה כוונות טובות). אף אחד גם לא היה יכול לנחש ב 2012 שהעולם המערבי הולך להשאר עם רבית אפס במשך רוב העשור הבא. אז היה כשלון של השוק להדביק את הביקושים, והממשלה לא רצתה להכנס כיזמת (כפי שעשתה עד שנות השמונים). וכשסוף סוף ההצע התחיל להדביק את הביקושים פרצה הקורונה, נגרמו עיכובים בגמר בניה, ושוב המחסור הזמני הקפיץ את המחירים. אבל לא עוד, כי אני מבטיח לך1 גמר בניה של לפחות 60 אלף דירות בשנה במשך לפחות השנתיים וחצי הקרובות. _____________ 1 הבטחה של כלכלנים- כל עוד התנאים לא ישתנו מהותית (מלחמת עולם, פלישה סינית לטאיוואן, עוד מגפה, לך תדע מה עוד) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
משכנתאות חינם זה בדיוק מה שאמרת. הגמ"חים מעניקים לזוגות הצעירים סכום לרכישת הדירה ללא תכנית תשלומים. כלומר החזר ההלוואה הוא לשיקול דעתם ורצונם הטוב של הלווים. צריך להניח ש-% ההחזר זניח. הגמ"חים קיימים, אבל אני לא יודע בכמה מוטבים מדובר, מה גודל הסכום ועד כמה משמעותי המפעל הזה בתמונה הכללית. מכל מיני תגובות משונות, אני חושד שמשהו מקביל קיים גם בציבור הדתי-לאומי. יתכן שמספרי התחלות הבנייה כוזבים מפני שהבנייה למגזר החרדי, כמו הרבה דברים בכלכלה החרדית, מתנהלת מתחת לראדאר של רשויות הממשלה. אני לא יודע, אבל בתנאי הממשל הישראלי זה אפשרי. היית מצפה שממשל לפיד יחשוף "סודות" כאלו, אבל לנוכח הרצון שלו לשת"פ עם החרדים בעתיד, לא הייתי סומך עליו. נכון, הכי קל להפיץ שמועות חסרות בסיס. אבל כאשר לממשל הישראלי יש מסורת ארוכת ימים של הסתרת נתונים, אי אפשר להימנע מזה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הגמ"ח החרדי הוא מתרומות, ככל שידוע לי בעיקר מיהודים עשירים מחו"ל. אילו המדינה היתה משתתפת במימון הגמ"ח זה היה סקופ מטורף שעיתונאים היו קופצים עליו. אני משער גם שהגמ"ח לא מחליף את המשכנתא (יש גבול גם לעושר של יהודי חו"ל) אלא את מה שנקרא 'הלוואה משלימה'. את מספרי גמר בניה קשה לזייף משום שהם המספרים של טופס 4 (חיבור לרשת החשמל). ככל שיש בהם הטיה היא כלפי מטה- בניה פיראטית בכפר (במגזר הערבי, החקלאי והמתנחלי1) וחלוקת דירות לא חוקית בעיר. ההערכות הן שכל סוגי הבניה הלא חוקית ביחד מגיעים לאלפים בודדים בשנה, בערך 5%-10 מהס"ה. לא נראה לי שזה משנה את התמונה בצורה משמעותית. _______ 1 נראה לי שבתחום הדיור הפיראטיות שייכת דווקא לשתי האקס טריטוריות האחרות ולא לחרדים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"הגמ"ח החרדי הוא מתרומות" - זו הגרסה החרדית המעוררת חשד. מדובר בקבוצה הכי ענייה במדינה. זה שיש שם כמה עשירים לא מסביר כלום. בציבור החילוני יש נדבנים גדולים פי כמה. זה פותר משהו? וכבר כתבתי שאנשים לא נהיים עשירים מפיזור כספם לרוח. הגמ"חים החרדיים ממומנים כמעט לגמרי מן הכספים הייחודיים שמקבלות המפלגות החרדיות. זה לא סוד. זה דבר שמתגלה בכל פעם שהופכים אבן בתחום העמותות (ראה ש"ס שמחלקת מזון למצביעיה באשדוד תחת הכותרת של תמיכה בניצולי שואה). לגבי בנייה מתחת לראדאר, החרדים יודעים לפעול בשקט ובצניעות. הזוגות הצעירים החרדים מסתפקים בדירות משופצות ומיד שנייה. כאשר הלחץ הדמוגרפי הופך עוד אזור לחרדי, אפשר לשפץ דירות ישנות וחרבות, אפשר לבצע הרחבות וחלוקות מבלי להסתבך בבירוקרטיה וברגולציה של המדינה. חפש באינטרנט ותראה כמה החרדים פעילים בדירה למשתכן והם לא הולכים לגור באזור חילוני. שמעת פעם על הגרלה לחרדים? ואני ממש לא סומך על התקשורת. יותר ויותר מתגלה שהעיתונות מסורסת לחלוטין וה"תחקירים" שלה מבוססים על חומר "מבושל" שהובא לעיתונאים ע"י אינטרסנטים. נראה לך שמישהו בתקשורת יעז לממן כתב בקיא שיבצע תחקיר עצמאי על מה קורה בשוק הדיור החרדי? כל החשיכה הזו מאד מאד מעוררת חשד. האם רק 10% מן הקרחון החרדי הם מתחת לפני הים? עד שיובאו עובדות חדשות, אין לי אלא לקבל את דבריך. לגבי הבנייה באיו"ש לא צריך לחקור כלום. ידוע שהממשלה מסתירה את העלויות מן הציבור מסיבות של חרמות בחו"ל. הנה יש בחירות. מה מפריע ליש עתיד לגלות מה התקציב של ההשקעות באיו"ש? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
התקצוב של הקבוצות המועדפות חבוי היטב כי הוא מפוזר בין סעיפים תקציביים שונים ורבים מאוד, וכדי שלא תוכל לעקוב אחריהם (והשינוי בהם לאורך השנים) הכותרות שלהם משתנות משנה לשנה. אתה מוזמן לחפש את הידיים והרגליים שלך במפתח תקציב משרד החינוך, שכולל 39.5 מיליארד ש"ח בתמיכות והעברות. בשנה שעברה מצאתי שם 5 מיליון ש"ח שאיזו ישיבה קיבלה תחת הסעיף של "תמיכה בפעילות ימית", שם היא היתה שניה בגודלה רק לבית הספר לקציני ים בעכו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כן אני רואה שאתה צודק. בהנחה שלא נעשים כאן עבירות של ממש על החוק, הכספים היחודיים לא יכולים להיות סמויים. ההתעקשות של פוליטיקאים חרדים ואחרים על כספים ייחודיים במקום תקציב משרדים רגיל, אינה נובעת מרצון להסתיר את הסכומים אלא משתי סיבות אחרות. א. הכספים היחודיים הם כספים שמשרד האוצר מתחייב כלפי הח"כ או המפלגה להעביר לגורם ספציפי מסויים ולא למטרה מסויימת. נניח האוצר מתחייב להעביר סכום מסויים לישיבה שיש לה חוג ימאות ולא לצרכי החינוך הימי בישראל. בצורה הזאת מבטיחים העדפה של הציבור החרדי או הדתי-לאומי על פני הציבור הלא דתי. הכספים היחודיים עוברים לתקציבי המשרדים הרלאבנטיים אבל הם צבועים למוסדות מסויימים. למשרד הנוגע בדבר אין שום שיקול לגבי היעד והשימוש של הכספים האלו. יש כאן דוגמה איך הפסיקה של בתי המשפט מ-2013, שנועדה להפסיק את השתוללות הכספים הייחודיים יצרה מצב לא אופטימלי הפוגע בעיקר ברשות המבצעת. ב. הכספים הייחודיים היום לא משמשים את הח"כים כדי להסתיר כספים, אלא כדי שיוכלו להציג לאלקטורט שלהם, כמה כספים השיגו עבורם. אם תרצה, זו צורה חוקית של שוחד בחירות. כפי שכתבת, הכספים הייחודיים מתערבבים עם שאר תקציבי המשרדים והללו כמעט אפפעם לא מסייעים לאבחנה ביניהם. תחקיר עיתונאי מקצועי, יצטרך לאסוף את כל ההסכמים של הכספים הייחודיים למשל לצרכי דיור ואז לאתר אותם בין המשרדים השונים שהם יכולים להיות שם (האוצר, השיכון, החינוך, הדתות, ...) ואז להסביר את המשמעות הכמותית של הלוואות הדיור הייחודיות ביחס לשוק כולו. זה נראה לי עבודה למבקר המדינה ולא לעיתונות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בינתיים מצאתי בעיתונות חומר נוסף על גמ"ח הדיור החרדי. כלכליסט נראה שמדובר בתופעה קרדינלית במגזר החרדי ולדעתי מדובר בחלק משמעותי, אולי רוב המגזר משתמש בה. מבחינת המודל הכלכלי לא מדובר במתנות חינם ובעיקרון הוא לא נועד לשחרר את הרוכשים מעול המשכנתא, אלא לסייע להם בהשגת ההון העצמי. יחד עם זאת מדובר כאמור בהרבה מאד משתכנים ובסכומים שגודלם בין עשרות למאות אלפי שקלים. המודל הכלכלי נראה כך: בד"כ הרוכשים זכאים לקבל מן הגמ"ח הלוואה ללא ריבית רק אם הוריהם "חסכו" עבורם ע"י הפקדות חודשיות (של בערך 40 ש"ח) לגמ"ח. כאשר אומרים שלגמ"ח אין תכנית החזרה, הכוונה אינה שהלווים לא מחזירים כלום (למרות שלהלוואה צמוד גם מענק בשיעור המגיע לפעמים ל-50% מן ההלוואה), אלא שהם מחזירים את הקרן בעד 100 תשלומים חדשיים קבועים וזהים. הגמ"חים ממומנים בחלקם ע"י ההפקדות וההחזרים ובחלקן ע"י תרומות. ה"תרומות" הן מן הסתם פירצה הקוראת לגנב. הדרך היחידה להבטיח שלרשויות תהיה גישה לחשבונות הגמ"חים הללו, היא להזרים כספי ציבור לתוך ה"תרומות" האלו. זה כאמור לא חלוקות דירות חינם, אבל זו תכנית בהחלט כדאית לרוכשים. הלוואה ללא ריבית + מענק חסכה בד"כ לנוטלים את הצורך בנטילת משכנתאות. בשנים האחרונות, בגלל האמרת מחירי הדיור ההלוואות מגמ"חי הדיור לא מספיקים ורוב הזוגות נאלצים לקחת משכנתא בנוסף על ההלוואה. כפי שנהוג לומר במגזר זה: "נסתרות דרכי השם". |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בעניין הגמחים של החרדים ; 1. אם אני מסתכל על הרכישות הראשונות שלי בנדלן מלפני 25 שנה, הרי שמספיק הון עצמי של 25,000$ (שער 4-5) כדי לרכוש דירה ב100,000$. אבל הון עצמי של 20,000$ לא היה משהו מפחיד כמו היום שהוא עומד על לפחות חצי מליון שקל - שווי דירה לפני 20/25 שנה. וככה,הלוואת גמ"ח של 20,000$ ללא ריבית סוגרת את פינת ההון העצמי,אם ההורים גם נותנים להם 10,000$ מכל צד. ככה אז, כל זוג בלי שם משפחה כמו מוכתר או מוחרקה יכול היה לקנות דירה אם הוא מצליח לקבל מההורים 20 ועוד חסכון קטן של הזוג הם רוכשים דירה, בריבית 7% אמנם, אבל קונים. 2. עד כמה שאני מכיר את התחום מנקודות משיקות לגמחים החרדים, הרי שהרעיון שם הוא מבוסס על הלוואות חסכון - כלומר חסכון שמקנה לחוסך בעתיד גם את מה שחסך וגם הלוואה באותו סכום, או הלוואה על סכום קטן גם ללא חסכון.בכל מקרה היה נדרש ערבים ומכאן שגם מוסר התשלומים היה גבוה. אני מניח שנדרש הון עצמי כדי לפתוח גמ"ח כזה, ונדרשו תרומות שוטפות - ומן הסתם קומבינות שוטפות - כדי לתפעל מוסד שמתנהל כמו בנק ללא הרווחים של הבנק - ריבית. יחד עם זאת חרף הילת הסולידריות החברתית כמובן שהיה 'סינון', כלומר - גזענות במלוא נבזותה. וכמו שבעבר כדי שיהיה לך חשבון ביהב היית חייב להיות עובד מדינה, גם כאן, כדי להיות בבנק החרדי המקומי אתה חייב להיות עובד האלוהים וכמובן אשכנזי עם ייחוס וקשרים. 3. מכל מקום, אני לא יודע איך זה עובד היום והאם הלוואה של 100,000 שח באמת יכולה לסגור את פינת ההון העצמי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
__________ בינואר 2023 משרד התחבורה כבר אומר 2029 ולא 2028. "קטע המסילה העובר בתחנות תל אביב, משרת היום כ-80% מנפח הנוסעים, אך ציר האיילון כולל היום 3 מסילות בלבד ומהווה "צוואר בקבוק" המקשה על הגברת תדירות הרכבות והגדלת מספר הנוסעים. הפעלת המסילה הרביעית, הצפויה בשנת 2029, תאפשר להגדיל את מספר הרכבות ל-26 רכבות בשעה לכל כיוון, לעומת 14 רכבות כיום." |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי כתבה מהיום ב-The Marker: כתוצאה מהריבית האפסית של עשר השנים האחרונות, התנפח שוק הנדל"ן בכלל והדיור בפרט ברוב מדיניות העולם, וגם בישראל. בארה"ב עלו בעשר השנים האחרונות מחירי הבתים והדירות בשיעור ממוצע של 115%, עלייה חדה ומהירה יותר מכל פרק זמן אחר של עשר שנים. בגרמניה עלו המחירים ב–110%, בבריטניה בכ–64%, בשוודיה ב–100%, ואילו בישראל העלייה הממוצעת בעשר השנים שחלפו הייתה של כ–85%. הנתון בישראל די דומה (לפעמים נמוך יותר) ביחס למדינות מערביות אחרות, אף שבכל המדינות הללו אין מחסור בקרקעות, מחסור בעובדים, כישלון בהנפקת היתרי בנייה או ילודה גבוהה — כל הסיבות שאצלנו נוהגים הקבלנים לשלוף כדי להסביר את העליות. האמת היא שכמו בכל העולם, הסיבה העיקרית לנסיקת מחירי הדיור בישראל הייתה הריבית האפסית, וראיה לכך היא העובדה שבעשור שלפני עידן הריבית האפסית, בין שנת 2000 ל–2010, המחירים היו יציבים בדרך כלל, והעלייה כולה הסתכמה בפחות מ–40%. בנוסף, העלייה התרחשה בעיקר כשהריביות צנחו אל קרוב לאפס במשבר הפיננסי של 2008. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
קישור? הריבית בוודאי תרמה- לפי מחקר של בנק ישראל היא מסבירה כרבע מההתייקרות במחזור הנוכחי מ (2008 עד 2018), אבל הכללים הבסיסיים של ביקוש והצע חזקים ממנה- בשנה האחרונה המשיכו המחירים לעלות למרות עליית הריבית. בעשור לפני הרבית האפסית- מ 1998 ועד 2007- מחירי הדירות ירדו באופן עקבי ומשמעותי. זאת היתה תוצאה של עודף היצע שנוצר כתוצאה מבניית שיא בשנות התשעים בעקבות העליה הגדולה מרוסיה. זה נראה כמו pork cycle [Wikipedia] על פני תקופות ארוכות במיוחד. אני לא מוצא הסבר למיעוט התחלות הבניה ב 2010-2013, אחרי שהמחירים כבר עלו כמה שנים. מן הסתם יכולת החיזוי של כל השחקנים בשוק נמוכה |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ריבית אפס מזרימה ביקושים לשוק הנדל"ן ולכן מצדיקה עליות מחירים, אבל היא לא מסבירה מספר התחלות בנייה נמוך שגם הוא סממן של משבר הדיור בישראל. צ"ל משהו נוסף שמונע מן השוק להיענות לביקוש הגדל (דירות זה לא משהו שאפשר לשמור במחסן עד שהמחירים יעלו). האם המיסוי על רווחים מנדל"ן עלה גם הוא, כך שמי שמעלה את המחירים זה בעצם הממשלה? צריך גם לבדוק אם הנתח של דיור מושכר גדל ע"ח קניית דירות. אם בונים יותר דירות להשכרה, בונים פחות דירות למכירה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מצאתי את הכתבה הדברים בה נכונים בעיקרון, אבל ההשוואה לשוקי נדל"ן בחו"ל שטחית. רק להזכיר שעליות המחירים בעשור האחרון בשוק הנדל"ן האמריקאי הגיעו אחרי קריסה של המחירים שם במשבר הסאב פריים. במחזור הנוכחי אמנם המחירים עלו יד ביד בארץ ובחו"ל אבל במחזור הקודם (1998-2007) אצלנו הם ירדו בזמן שבחו"ל הם עלו (עד שקרסו). בארץ המחיר הריאלי של דירה עבר כבר 2010 את השיא מ 1997, ובארה"ב אאז"נ הוא חזר לשיא של 2007 רק ב 2018. חשוב לי להזכיר שוב את המחקר של יכין וגמרסני. במצגת שלו יש גרפים מאירי עיניים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הקישור נשבר. קישור חדש למחקר של יכין וגמרסני מבנק ישראל. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תודה על הקישור. מידע מאוד מפורט. הניתוח הוא על 4 תקופות: 1989-1996; 1997-2007; 2008-2011; 2012-2019. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מאמר שלם בדה-מרקר על המשך הירידות בשוק הדיור, ואף מילה על הריבית. לא נקודה חיובית למקצועיות של העיתון הכי 'כלכלי' בישראל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
''גורם נוסף, אם כי שולי, הוא המשך הירידה בפעילות המשקיעים. הירידה החלה בעקבות העלאת מס הרכישה, ונמשכת בחודשים האחרונים בעקבות העלייה בריבית, המקטינה את כדאיות ההשקעה בדירות.'' | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ובכן, אני עומד מתוקן, אם כי באופן שולי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה עומד באופן שולי או מתוקן באופן שולי? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני שולי באופן מתוקן. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חלק משמעותי בהשפעה של הריבית על יחסי הכוחות בין קונים למוכרים בשוק הדירות החדשות הוא עלות המימון של היזמים. ההשפעה הזו מתעצמת כאשר מלאי הדירות הלא מכורות (שבנייתן החלה) גדל- היזמים צריכים לשלם את הריבית על סכום הרבה יותר גדול. אם היזם מכר מראש את כל הפרויקט הריבית פחות מעניינת אותו כי תזרים התקבולים שלו מתקדם פחות או יותר לפי התקדמות הבניה. אבל כל דירה לא מכורה עולה לו במימון. בשנה האחרונה מלאי הדירות הלא מכורות (שבנייתן החלה) גדל משמעותית, ויחד עם עלית הריבית מתחיל להווצר לחץ על היזמים. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ואחרי עשור שאנחנו אומרים זאת שוב ושוב, סוף סוף גם דה-מרקר1 מודה שמחירי הדיור יורדים בגלל העלאת הריבית ולא בגלל שום גורם חיצוני אחר. 1 טוב, והמציאות |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מחירי הדיור יורדים בגלל העלאת הריבית ולא בגלל שום גורם חיצוני אחר. הגזמת! ומה עם עודף היצע? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא ממש. אם מספר הדירות הלא מכורות שנמצאות בתהליכי בניה (היינו- מלאי בתהליך) מוכפל, הרי זה בהגדרה עודף היצע. והמלאי התחיל לגדול מזמן. אני לא אומר שלריבית אין חלק בזה. בוודאי שכן. אבל היא ממש לא לבד |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ברור שלא לבד באופן מוחלט, זה בכל זאת העולם האמיתי. אבל כמו שאתה אומר בדיוק - המלאי התחיל לגדול מזמן. ועד שלא עלתה הריבית - הוא לא עיכב ולו במעט את עליית מחירי הדיור1. לגבי הטאוטולוגיה - מרגע שיש גורם כלשהו שמשפיע (עליית ריבית, דיקטטורה, נפילת מטאור, זינוק בהייטק), אזי תוצאה נגזרת ממנו יכולה להיות עליית/ירידת ביקושים למוצר מסוים. ואז - מהמעט שאני מבין במושגי כלכלה - השתנה האיזון ביקוש/היצע. או בניסוח אחר - כל שינוי במחיר של מוצר הוא "טאוטולוגית" גם שינוי בביקוש/היצע (כי אחרת אין סיבה שהמחיר ישתנה). 1 אני אגב טוען פה כבר יותר מחצי שנה שמחירי הדירות בפועל כבר התחילו לרדת, ואיכשהו הסטטיסטיקות הרשמיות מכסות על זה. גם בשכירויות וגם ביד שנייה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הביקוש הבסיסי לדיור הוא די קשיח, ונובע מהגידול במשקי הבית. מתישהו הם צריכים לעזוב את בית ההורים. זה בערך 50 אלף בשנה. אם בונים 60 אלף בשנה יש עודף היצע. מחירי הדירות יירדו ב 2024 גם אם הריבית תרד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אביעד פרידמן, מי שהיה מנכ"ל משרד השיכון, אמר אתמול בטלביזיה שבסוף 2024 תהיה שוב עליה במחיר הדירות בגלל מיעוט התחלות בניה או משהו כזה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מתישהו הם צריכים לעזוב את בית ההורים אבל הם לא חייבים לגור בדירה של 4 חדרי שינה. יש גם מגמה פוטנציאלית של מעבר לעבודה מהבית או עבודה היברידית, שאולי תוריד את הביקוש לנדל"ן עסקי, שיכולה להלות את ההצע של הנדל"ן למגורים. או שלא - מה אני מבין... |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אז מסתבר שכבר 7 שנים יש יותר מ-50,000 התחלות בנייה. לא צריך לספר לך מה קרה למחירי הדירות בשנים האלו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ומ 2001 עד 2012 היו פחות מ 40,000 13 שנה ברציפות. עוד פעם הפתיל מתגובה 647188 אחזור בפעם ה n: לריבית יש השפעה גדולה על מחירי הדיור. אבל מחזור החזיר הוא ההסבר הטוב ביותר למגמות בשוק הנדל"ן הישראלי. ועוד אחזור בפעם ה n-m: רבית אפס(ילון) לאורך זמן היא אנומליה עם השפעות מעוותות על השווקים שהופכות את הדירות למוצרי השקעה ומשנה את מערכת השיקולים של הביקוש. ברוך שפטרנו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
איך תיזת הגידול בהיצע שלך מסבירה ירידה של 50% במספר המשכנתאות במרץ השנה מול שנה שעברה? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. לא מסבירה. יש צד ההיצע ויש צד הביקוש. את צד ההיצע קל לי יותר לנתח. 2. על צד הביקוש משפיעים המון דברים- מהריבית ועד המצב הבטחוני, ויש בו המון רעש1. זה קצת מזכיר לי את הצניחה בהזמנת מכוניות חדשות אחרי כניסתן לתוקף של החמרות בתקנות הזיהום שמייקרות את כלי הרכב. צריך לבדוק תקופות יותר ארוכות כדי לנטרל את הרעש. בכלל נראה לי שגם התדירות וגם האמפליטודה של הסינוסואידה של הביקוש וההיצע שונים לגמרי. 3. יש משתנים שעובדים עם קורלציה ביניהם. לדוגמה - אם מחיר הדירות היה נמוך ב 40% מהיום, האם לשינוי בריבית היה אותה השפעה שאתה נותן לו כעת? __________ 1 דוגמאות מהעשור האחרון- ציפיה לשינויים במיסוי, מחיר למשתכן, הפיכה משטרית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לאורך השנה האחרונה יש קורלציה מצוינת בין עליית הריבית לירידת מספר העסקאות,זה לא עניין נקודתי של חודש אחד. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
סבאבה. אז הריבית יכולה להסביר את ירידת מספר העסקאות. וגם עליית המחיר החזקה בשנה שעברה יכולה. וגם שתיהן. כשאני מסתכל על עודף/מחסור בהיצע אני מסתכל על תקופה של כמה שנים. התחזית שלי לירידת מחירים היא במשך השנתיים הקרובות לפחות, ולא משנה תעשה הריבית. היא יכולה לעזור או להפריע, אבל לא לשנות את המגמה (אלא אם נחזור לריבית אפסילון, שזה מקרה מיוחד). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הריבית כבר שינתה את המגמה. גם אני חושב שתהיה ירידת מחירים בשנתיים הקרובות, כי השוק מגיב בדיליי (ואפילו יותר - המדידות המדווחות של השוק מגיבות בדיליי גדול, לפחות חצי שנה להערכתי). וממילא הריבית לא תרד כל כך מהר בקרוב. לא בעולם, ועוד יותר חמור בארץ - עם הממשלה הנוכחית הכלכלה רק תקרוס יותר ויותר ולא תהיה שום סיבה להורדת ריבית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דיבורים על מחירי דירות לא באמת רלוונטים לזוגות צעירים אם מתעלמים מהיכולת שלהם לקחת משכנתא בסכום המתאים. חישוב גב מעטפה מהיר: נניח שזוג מחפש היום לקנות דירה. יש להם הון עצמי של 600 אלף ש"ח, והכנסה פנויה של 20 אלף1. הם בוחרים לקחת משכנתא של צמוד, לא צמוד ופריים בגובה של שליש כל רכיב ל-27 שנים בגובה 30% מההכנסה הפנויה שלהם . לפי ריבית המשכנתא הממוצעות שמפרסם בנק ישראל (הנחתי פריים מינוס 0.55%), הם יכולים לקחת משכנתא של כ-1125 ש"ח. משמע, הם מחפשים דירה שעולה 1725 אלף. זוג דומה לפני שנה היה יכול ליטול משכנתא של 1410, ולכן מחפשים דירה שעולה 2010 ש"ח. במילים אחרות, כדי שהמחיר שהזוג רואה ישאר קבוע בהינתן הריבית, מחירי הדירות היו צריכים לרדת ב-16% בשנה האחרונה. אפשר לשחק עם שיעורי הריבית (ובמציאות, משכנתא "אופיינית" היום תהיה במסלולים שונים ממשכנתא "אופיינית" לפני שנה), אבל אפילו אם היום הם יקחו משכנתא של שליש/שני שליש לא צמוד/צמוד (המסלול הצמוד הוא עם שיעורי הריבית הנמוכים ביותר עכשיו), מדובר על דירה של 1800, ופער של 11%. ריאלית, עבור זוג צעיר, דירה היום יותר יקרה מאשר לפני שנה. (זה לא בא לסתור את מה שאתה אומר, רק לתת הקשר יותר טוב לטעמי) _________ 1 מזיכרון - שכר ממוצע למשרת שכיר עומד על כ-12 אלף. שכר ממוצע עומד על כ-8-9 אלף. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. אני מסכים עם החישובים, אבל המסקנה שלי (גם מהתבוננות בשטח) היא שמחירי הדירות כבר ירדו בין 5 ל-10 אחוזי מהשיא. ב. החישוב שלך מאד תלוי בפרמטר המינוף. אתה הנחת מינוף די גבוה (שני שליש בערך) והכנסה פנויה די גבוהה. במינוף אחר - דוגמת הבית (הה) היא אני לפני עשרים שנה פלוס, קניתי דירה כשהמשכנתא פחות מחצי מערכה אז - התוצאות שלך היו שונות. ג. דבר נוסף שמשפיע על כדאיות רכישת הדירה, היא כמה הכסף היה עושה (ללא סיכון) לו היה נשאר בבנק. היום זה 5 אחוז יותר מלפני שנה, וזה עוד פקטור שמקטין את הביקוש לדירות בזמן הנוכחי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נכון, רציתי לתפוס את האוכלוסיה שעל הגבול של רכישת דירה. ניסיתי לאמוד "בעין" את המספרים כדי שתצא לי דוגמא פחות או יותר מייצגת. עכשיו בדקתי טיפה, ונראה שפיספסתי בעיקר במשכנתא, ואולי קצת במינוף. המשכנתא הממוצעת לדירה לפני שנה עמדה על כמיליון (במקום 1.4 שהנחתי), ושיעור המשכנתאות עם מימון של 60% ומעלה הגיע ל-42.7%1. אם מנכים משפרי דיור, לדעתי נקבל מינוף ממוצע של סביבות 60%, ואולי משכנתא קצת יותר גבוהה (אבל לא בהרבה). אולי אחשב מחדש מחר עם הנחות אחרות. _________________ |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
____ מצד אחד לציין הכנסה *פנויה* ומצד שני לציין שכר ברוטו זה תפוחים מול קלמנטינות. ההכנסה הפנויה קטנה מהברוטו גם כי היא נטו וגם כי יש עוד הוצאות שנגרעות ממנה. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |