בתשובה לשוקי שמאל, 14/09/22 9:49
 |
|
 |
||
|
||||
 |
מאמר שלם בדה-מרקר על המשך הירידות בשוק הדיור, ואף מילה על הריבית. לא נקודה חיובית למקצועיות של העיתון הכי 'כלכלי' בישראל. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
''גורם נוסף, אם כי שולי, הוא המשך הירידה בפעילות המשקיעים. הירידה החלה בעקבות העלאת מס הרכישה, ונמשכת בחודשים האחרונים בעקבות העלייה בריבית, המקטינה את כדאיות ההשקעה בדירות.'' | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ובכן, אני עומד מתוקן, אם כי באופן שולי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה עומד באופן שולי או מתוקן באופן שולי? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני שולי באופן מתוקן. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חלק משמעותי בהשפעה של הריבית על יחסי הכוחות בין קונים למוכרים בשוק הדירות החדשות הוא עלות המימון של היזמים. ההשפעה הזו מתעצמת כאשר מלאי הדירות הלא מכורות (שבנייתן החלה) גדל- היזמים צריכים לשלם את הריבית על סכום הרבה יותר גדול. אם היזם מכר מראש את כל הפרויקט הריבית פחות מעניינת אותו כי תזרים התקבולים שלו מתקדם פחות או יותר לפי התקדמות הבניה. אבל כל דירה לא מכורה עולה לו במימון. בשנה האחרונה מלאי הדירות הלא מכורות (שבנייתן החלה) גדל משמעותית, ויחד עם עלית הריבית מתחיל להווצר לחץ על היזמים. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ואחרי עשור שאנחנו אומרים זאת שוב ושוב, סוף סוף גם דה-מרקר1 מודה שמחירי הדיור יורדים בגלל העלאת הריבית ולא בגלל שום גורם חיצוני אחר. 1 טוב, והמציאות |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מחירי הדיור יורדים בגלל העלאת הריבית ולא בגלל שום גורם חיצוני אחר. הגזמת! ומה עם עודף היצע? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא ממש. אם מספר הדירות הלא מכורות שנמצאות בתהליכי בניה (היינו- מלאי בתהליך) מוכפל, הרי זה בהגדרה עודף היצע. והמלאי התחיל לגדול מזמן. אני לא אומר שלריבית אין חלק בזה. בוודאי שכן. אבל היא ממש לא לבד |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ברור שלא לבד באופן מוחלט, זה בכל זאת העולם האמיתי. אבל כמו שאתה אומר בדיוק - המלאי התחיל לגדול מזמן. ועד שלא עלתה הריבית - הוא לא עיכב ולו במעט את עליית מחירי הדיור1. לגבי הטאוטולוגיה - מרגע שיש גורם כלשהו שמשפיע (עליית ריבית, דיקטטורה, נפילת מטאור, זינוק בהייטק), אזי תוצאה נגזרת ממנו יכולה להיות עליית/ירידת ביקושים למוצר מסוים. ואז - מהמעט שאני מבין במושגי כלכלה - השתנה האיזון ביקוש/היצע. או בניסוח אחר - כל שינוי במחיר של מוצר הוא "טאוטולוגית" גם שינוי בביקוש/היצע (כי אחרת אין סיבה שהמחיר ישתנה). 1 אני אגב טוען פה כבר יותר מחצי שנה שמחירי הדירות בפועל כבר התחילו לרדת, ואיכשהו הסטטיסטיקות הרשמיות מכסות על זה. גם בשכירויות וגם ביד שנייה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הביקוש הבסיסי לדיור הוא די קשיח, ונובע מהגידול במשקי הבית. מתישהו הם צריכים לעזוב את בית ההורים. זה בערך 50 אלף בשנה. אם בונים 60 אלף בשנה יש עודף היצע. מחירי הדירות יירדו ב 2024 גם אם הריבית תרד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אביעד פרידמן, מי שהיה מנכ"ל משרד השיכון, אמר אתמול בטלביזיה שבסוף 2024 תהיה שוב עליה במחיר הדירות בגלל מיעוט התחלות בניה או משהו כזה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מתישהו הם צריכים לעזוב את בית ההורים אבל הם לא חייבים לגור בדירה של 4 חדרי שינה. יש גם מגמה פוטנציאלית של מעבר לעבודה מהבית או עבודה היברידית, שאולי תוריד את הביקוש לנדל"ן עסקי, שיכולה להלות את ההצע של הנדל"ן למגורים. או שלא - מה אני מבין... |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אז מסתבר שכבר 7 שנים יש יותר מ-50,000 התחלות בנייה. לא צריך לספר לך מה קרה למחירי הדירות בשנים האלו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ומ 2001 עד 2012 היו פחות מ 40,000 13 שנה ברציפות. עוד פעם הפתיל מתגובה 647188 אחזור בפעם ה n: לריבית יש השפעה גדולה על מחירי הדיור. אבל מחזור החזיר הוא ההסבר הטוב ביותר למגמות בשוק הנדל"ן הישראלי. ועוד אחזור בפעם ה n-m: רבית אפס(ילון) לאורך זמן היא אנומליה עם השפעות מעוותות על השווקים שהופכות את הדירות למוצרי השקעה ומשנה את מערכת השיקולים של הביקוש. ברוך שפטרנו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
איך תיזת הגידול בהיצע שלך מסבירה ירידה של 50% במספר המשכנתאות במרץ השנה מול שנה שעברה? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. לא מסבירה. יש צד ההיצע ויש צד הביקוש. את צד ההיצע קל לי יותר לנתח. 2. על צד הביקוש משפיעים המון דברים- מהריבית ועד המצב הבטחוני, ויש בו המון רעש1. זה קצת מזכיר לי את הצניחה בהזמנת מכוניות חדשות אחרי כניסתן לתוקף של החמרות בתקנות הזיהום שמייקרות את כלי הרכב. צריך לבדוק תקופות יותר ארוכות כדי לנטרל את הרעש. בכלל נראה לי שגם התדירות וגם האמפליטודה של הסינוסואידה של הביקוש וההיצע שונים לגמרי. 3. יש משתנים שעובדים עם קורלציה ביניהם. לדוגמה - אם מחיר הדירות היה נמוך ב 40% מהיום, האם לשינוי בריבית היה אותה השפעה שאתה נותן לו כעת? __________ 1 דוגמאות מהעשור האחרון- ציפיה לשינויים במיסוי, מחיר למשתכן, הפיכה משטרית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לאורך השנה האחרונה יש קורלציה מצוינת בין עליית הריבית לירידת מספר העסקאות,זה לא עניין נקודתי של חודש אחד. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
סבאבה. אז הריבית יכולה להסביר את ירידת מספר העסקאות. וגם עליית המחיר החזקה בשנה שעברה יכולה. וגם שתיהן. כשאני מסתכל על עודף/מחסור בהיצע אני מסתכל על תקופה של כמה שנים. התחזית שלי לירידת מחירים היא במשך השנתיים הקרובות לפחות, ולא משנה תעשה הריבית. היא יכולה לעזור או להפריע, אבל לא לשנות את המגמה (אלא אם נחזור לריבית אפסילון, שזה מקרה מיוחד). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הריבית כבר שינתה את המגמה. גם אני חושב שתהיה ירידת מחירים בשנתיים הקרובות, כי השוק מגיב בדיליי (ואפילו יותר - המדידות המדווחות של השוק מגיבות בדיליי גדול, לפחות חצי שנה להערכתי). וממילא הריבית לא תרד כל כך מהר בקרוב. לא בעולם, ועוד יותר חמור בארץ - עם הממשלה הנוכחית הכלכלה רק תקרוס יותר ויותר ולא תהיה שום סיבה להורדת ריבית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דיבורים על מחירי דירות לא באמת רלוונטים לזוגות צעירים אם מתעלמים מהיכולת שלהם לקחת משכנתא בסכום המתאים. חישוב גב מעטפה מהיר: נניח שזוג מחפש היום לקנות דירה. יש להם הון עצמי של 600 אלף ש"ח, והכנסה פנויה של 20 אלף1. הם בוחרים לקחת משכנתא של צמוד, לא צמוד ופריים בגובה של שליש כל רכיב ל-27 שנים בגובה 30% מההכנסה הפנויה שלהם . לפי ריבית המשכנתא הממוצעות שמפרסם בנק ישראל (הנחתי פריים מינוס 0.55%), הם יכולים לקחת משכנתא של כ-1125 ש"ח. משמע, הם מחפשים דירה שעולה 1725 אלף. זוג דומה לפני שנה היה יכול ליטול משכנתא של 1410, ולכן מחפשים דירה שעולה 2010 ש"ח. במילים אחרות, כדי שהמחיר שהזוג רואה ישאר קבוע בהינתן הריבית, מחירי הדירות היו צריכים לרדת ב-16% בשנה האחרונה. אפשר לשחק עם שיעורי הריבית (ובמציאות, משכנתא "אופיינית" היום תהיה במסלולים שונים ממשכנתא "אופיינית" לפני שנה), אבל אפילו אם היום הם יקחו משכנתא של שליש/שני שליש לא צמוד/צמוד (המסלול הצמוד הוא עם שיעורי הריבית הנמוכים ביותר עכשיו), מדובר על דירה של 1800, ופער של 11%. ריאלית, עבור זוג צעיר, דירה היום יותר יקרה מאשר לפני שנה. (זה לא בא לסתור את מה שאתה אומר, רק לתת הקשר יותר טוב לטעמי) _________ 1 מזיכרון - שכר ממוצע למשרת שכיר עומד על כ-12 אלף. שכר ממוצע עומד על כ-8-9 אלף. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. אני מסכים עם החישובים, אבל המסקנה שלי (גם מהתבוננות בשטח) היא שמחירי הדירות כבר ירדו בין 5 ל-10 אחוזי מהשיא. ב. החישוב שלך מאד תלוי בפרמטר המינוף. אתה הנחת מינוף די גבוה (שני שליש בערך) והכנסה פנויה די גבוהה. במינוף אחר - דוגמת הבית (הה) היא אני לפני עשרים שנה פלוס, קניתי דירה כשהמשכנתא פחות מחצי מערכה אז - התוצאות שלך היו שונות. ג. דבר נוסף שמשפיע על כדאיות רכישת הדירה, היא כמה הכסף היה עושה (ללא סיכון) לו היה נשאר בבנק. היום זה 5 אחוז יותר מלפני שנה, וזה עוד פקטור שמקטין את הביקוש לדירות בזמן הנוכחי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נכון, רציתי לתפוס את האוכלוסיה שעל הגבול של רכישת דירה. ניסיתי לאמוד "בעין" את המספרים כדי שתצא לי דוגמא פחות או יותר מייצגת. עכשיו בדקתי טיפה, ונראה שפיספסתי בעיקר במשכנתא, ואולי קצת במינוף. המשכנתא הממוצעת לדירה לפני שנה עמדה על כמיליון (במקום 1.4 שהנחתי), ושיעור המשכנתאות עם מימון של 60% ומעלה הגיע ל-42.7%1. אם מנכים משפרי דיור, לדעתי נקבל מינוף ממוצע של סביבות 60%, ואולי משכנתא קצת יותר גבוהה (אבל לא בהרבה). אולי אחשב מחדש מחר עם הנחות אחרות. _________________ |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
____ מצד אחד לציין הכנסה *פנויה* ומצד שני לציין שכר ברוטו זה תפוחים מול קלמנטינות. ההכנסה הפנויה קטנה מהברוטו גם כי היא נטו וגם כי יש עוד הוצאות שנגרעות ממנה. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |