בתשובה להפונז, 16/04/23 9:16
 |
|
 |
||
|
||||
 |
דיבורים על מחירי דירות לא באמת רלוונטים לזוגות צעירים אם מתעלמים מהיכולת שלהם לקחת משכנתא בסכום המתאים. חישוב גב מעטפה מהיר: נניח שזוג מחפש היום לקנות דירה. יש להם הון עצמי של 600 אלף ש"ח, והכנסה פנויה של 20 אלף1. הם בוחרים לקחת משכנתא של צמוד, לא צמוד ופריים בגובה של שליש כל רכיב ל-27 שנים בגובה 30% מההכנסה הפנויה שלהם . לפי ריבית המשכנתא הממוצעות שמפרסם בנק ישראל (הנחתי פריים מינוס 0.55%), הם יכולים לקחת משכנתא של כ-1125 ש"ח. משמע, הם מחפשים דירה שעולה 1725 אלף. זוג דומה לפני שנה היה יכול ליטול משכנתא של 1410, ולכן מחפשים דירה שעולה 2010 ש"ח. במילים אחרות, כדי שהמחיר שהזוג רואה ישאר קבוע בהינתן הריבית, מחירי הדירות היו צריכים לרדת ב-16% בשנה האחרונה. אפשר לשחק עם שיעורי הריבית (ובמציאות, משכנתא "אופיינית" היום תהיה במסלולים שונים ממשכנתא "אופיינית" לפני שנה), אבל אפילו אם היום הם יקחו משכנתא של שליש/שני שליש לא צמוד/צמוד (המסלול הצמוד הוא עם שיעורי הריבית הנמוכים ביותר עכשיו), מדובר על דירה של 1800, ופער של 11%. ריאלית, עבור זוג צעיר, דירה היום יותר יקרה מאשר לפני שנה. (זה לא בא לסתור את מה שאתה אומר, רק לתת הקשר יותר טוב לטעמי) _________ 1 מזיכרון - שכר ממוצע למשרת שכיר עומד על כ-12 אלף. שכר ממוצע עומד על כ-8-9 אלף. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
א. אני מסכים עם החישובים, אבל המסקנה שלי (גם מהתבוננות בשטח) היא שמחירי הדירות כבר ירדו בין 5 ל-10 אחוזי מהשיא. ב. החישוב שלך מאד תלוי בפרמטר המינוף. אתה הנחת מינוף די גבוה (שני שליש בערך) והכנסה פנויה די גבוהה. במינוף אחר - דוגמת הבית (הה) היא אני לפני עשרים שנה פלוס, קניתי דירה כשהמשכנתא פחות מחצי מערכה אז - התוצאות שלך היו שונות. ג. דבר נוסף שמשפיע על כדאיות רכישת הדירה, היא כמה הכסף היה עושה (ללא סיכון) לו היה נשאר בבנק. היום זה 5 אחוז יותר מלפני שנה, וזה עוד פקטור שמקטין את הביקוש לדירות בזמן הנוכחי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נכון, רציתי לתפוס את האוכלוסיה שעל הגבול של רכישת דירה. ניסיתי לאמוד "בעין" את המספרים כדי שתצא לי דוגמא פחות או יותר מייצגת. עכשיו בדקתי טיפה, ונראה שפיספסתי בעיקר במשכנתא, ואולי קצת במינוף. המשכנתא הממוצעת לדירה לפני שנה עמדה על כמיליון (במקום 1.4 שהנחתי), ושיעור המשכנתאות עם מימון של 60% ומעלה הגיע ל-42.7%1. אם מנכים משפרי דיור, לדעתי נקבל מינוף ממוצע של סביבות 60%, ואולי משכנתא קצת יותר גבוהה (אבל לא בהרבה). אולי אחשב מחדש מחר עם הנחות אחרות. _________________ |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
____ מצד אחד לציין הכנסה *פנויה* ומצד שני לציין שכר ברוטו זה תפוחים מול קלמנטינות. ההכנסה הפנויה קטנה מהברוטו גם כי היא נטו וגם כי יש עוד הוצאות שנגרעות ממנה. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |