 |
|
 |
||
|
||||
 |
הסבר ברור וממצה. הדברים המהותיים והמשמעותיים בעיני הדיוט (שממליץ למכור עכשיו): השפעת המשקיעים לאור העדר אלטרנטיבה בשל המדד הנמוך והסיכון בבורסה אין לבני המעמד הבינוני אלטרנטיבה לחסכונות וכספי ירושה. היקף הרכישות של המשקיעים הזרים ופרופיל הנכסים שהם קונים קטן ופחות רלוונטי. הציבור הישראלי מאמין בבלוקים 1 ומפחד מהבורסה -ובצדק (העולם בהחלט משתגע). העדפת הבנקים להגדיל את נתח האשראי לבניה ולצמצם את האשראי לעסקים הבנקים במקום להשקיע בעסקים כמנוע צמיחה לאומי הפכו בשנים האחרונות לחברות מימון לנדל"ן ורכישת רכבים. כיום בניגוד לעבר, הסבירות שבנק יספק אשראי עסקי ללא ערבות אישית ו"כסף מהבית" כמעט ולא קיימת. לאור נתח הבטחונות האדיר של הבנקים ירידה תלולה בערך הנכסים עלולה לסכן את המשק. ההמנעות מאשראי עסקי והחשיפה לנדל"ן הפכו לבעיה לאומית וסכנה אמיתית. הצעירים קונים גדול וקרוב יש דירות ממש זולות ויש הרבה שעולות פחות ממיליון. הצעירים לא קונים דירות קטנות ללא מעלית שמרוחקות שעה ויותר מהמרכז. יש כאלה והרבה. זה לא נוח (לפעמים בלתי אפשרי) אבל הביקוש ונפח העסקאות מעיד שמדובר בהתעקשות. להורים יש משקל מכריע בעניין בשל העזרה הכספית. ברור שיש כאן ביצה ותרנגולת כי צריך תשתית תחבורה ותעסוקה אבל כפי הנראה גם לנערי האוצר לא ברור במה עדיף להשקיע. לאור הנתונים הדמוגרפים (אוטוטו המדינה הצפופה בעולם) ישראל צריכה לעבור מזרחה צפונה ודרומה לפני שגוש דן יתפקק לחלוטין. ויש גם השפעה פוליטית שלא נכנס אליה. פופוליזם תקשורתי לצד אינטרס לאומי. הצעירים בבעיה אמיתית שנובעת מיוקר המחיה ועליית מחירי הדירות. מצד שני קיים מחסור אדיר בעובדי בניין ומלצרים (נטו של 8-12 לחודש), כמעט ואין פונים להכשרות מקצועיות במקצועות "בזויים" ורבים מעדיפים ללמוד לתארים בלתי רלוונטיים. בשורה התחתונה הצעירים לא מוכנים להתאמץ וההורים תומכים בהחלטה. המשוואה שהתקשורת נוטה להדחיק כדי לתקוף את הממשלה הימנית קפיטליסטית פשוטה: כדי לעזור לצעירים הציבור אמור לוותר על הכנסות האדמות העתידיות ולשלם יותר מיסים. חשיפת הבנקים והביקושים הרחבחם מעידים שלא מדובר בבועה אלא בשוק מאוזן, מגיב ובריא. שאר ההשפעות (משקיעים זרים, פיצול דירות, בניה בלתי חוקית) פחות רלוונטיות. 1. הציבור שכח שבשנים 99- 2005 (אאל"ט) מחירי הדירות ירדו ב - 30% בחלק מהמקומות. 2. למכור עכשיו כי המשקיעים נחלשו, הבנקים לא ימשיכו לממן, המדינה משקיעה בתשתיות בהיקף מרשים. הימור מהבוטן: מחירים ללא שינוי (מקסימום עד 2019) ואחר כך ירידה מתונה של 15%-20 במחירים שתסתיים בעליה נוספת (אביב 2021) בשל עליה מאסיבית. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
מסכים בעקרון עם כל הסעיפים שלך, אבל כל אחד מהם הוא עולם ומלואו 1. העדר האלטרנטיבות - אפשר לקרוא לזה השפעת הרבית. המגמה העולמית של ירידת הריבית נמשכת כבר 30 ומשהו שנה (בארה"ב) או עשרים ומשהו שנה (בישראל). מאז המשבר הפיננסי העולמי של 2008 המדיניות של הבנקים המרכזיים בכלכלות המפותחות היא מדיניות מרחיבה1 באופן קיצוני. לאחרונה מגמת ירידת התשואות כל כך הקצינה עד שאג"ח ל 10 שנים של גרמניה, יפן ושוויץ נסחרות בתשואה שלילית: אתה מלווה כסף לממשלת יפן או שוויץ או גרמניה, ובעוד 10 שנים מקבל בחזרה פחות ממה שהלווית. התשואות הנמוכות להחריד באפיקי ההשקעה המסורתיים (היום אני יכול לקבל 0% ריבית בדיוק בתכנית חסכון צמודה ל 5 שנים בבנק הפועלים) שלחו את המשקיעים לשוק הנדל"ן, שם ניתן היה בשנת 2009 לקבל 6-8% תשואת שכירות בפריפריה ו 3-4% במרכז, אבל אחרי שמונה שנים בהן מחירי הדירות עלו בעקביות יותר מאשר מחירי השכירות, היום שוק הנדל"ן להשקעה מציע תשואות של כ 3.5% ברוטו בפריפריה, וכ 2% ברוטו במרכז. כבר לא חגיגה גדולה בהתחשב ב"כאב ראש" של ההשקעה בדירה (למצוא שוכרים הגונים, להוציא על תיקונים ושיפוצים). נכון שבין התשואה הנמוכה למיסוי הגובר יש היום פחות תמריץ למשקיעים לקנות דירה, אבל העדר האלטרנטיבות גורם לאלה שכבר רכשו נדלן להתבצר בו. _________ 1 מדיניות מוניטרית [ויקיפדיה] |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם אתה מסכים גם עם המסקנה: "חשיפת הבנקים (להשקעות נדל"ן) והביקושים הרחבים מעידים שלא מדובר בבועה אלא בשוק מאוזן, מגיב ובריא"? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא. לא הבנתי מדוע זו המסקנה. גם לפקעות צבעונים היו ביקושים רחבים בשיגעון הצבעונים [ויקיפדיה], והן זכו למימון בהלוואות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כי הביקוש עקבי ואותנטי. אני לא רואה בצורך למגורים או במענה השוק אליו כספוקלציה. -וגם מנהלי הסיכונים בבנק מעדיפים את הדירה בשכונת צבעוני ירוחם כביטחונות על פני הכנסות משוערות מאחוזת השווארמה של שלומי היזם. אולי תסביר מה ההיבט הבועתי בעיניך? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הסברתי במאמר 1. כמות הדירות הריקות הולכת ועולה 2. מלאי הדירות העומדות למכירה הולך ועולה 3. כמות העסקאות הולכת ועולה 4. בניגוד לשנים קודמות החל מהרבע האחרון של 2015 המשקיעים כבר אינם קונים נטו (כמות הקניות והמכירות של משקיעים התאזנה) 5. היצע מסיבי בדרך (2016 ו 2017) וראה זה פלא- המחירים ממשיכים לעלות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בתקופה שעישנו סמים - לימדוני חס''ל - כל מה שעולה בסופו של דבר גם יורד. אם פעם היינו חולמים על שבעה פרות שמנות ושבעה פרות דקות,הרי שעשור שנים של עליות ניפצו את תיאוריה זאת.גם הנדלן- יפול גם יפול - גם ב''מעצמה הכלכלית '' הישראלית המפונטזת עד לשוכרה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אין פה שום פלא: השקעות פיננסיות מסוכנות מהשקעות בנדל"ן (ואם הן לא מסוכנות הן נישחקות כי ניכנסים מתווכים שמתפרנסים מעצות או מכלים שהם המציאו לצורך ההגנה הפיננסית) לכן אנשים מעדיפים אפילו לקנות בהפסד (במחיר מופקע) במקום להסתכן באובדן רוב כספם. אני מניח שבהמשך, אם לא תהיה חקיקה שתאסור זאת, אנשים ישקיעו בנדל"ן חו"ל. (יתכן שאמרת חלק מהדברים, לא עוקב אחר מה שאתה כותב. לא אתפלא אם תאמר לי שאני טועה ואפשר להשקיע בכבוד בבורסה אבל את האנשים הקטנים התפלפלות כזאת לא מעניינת ,וכנרארה לא מעוררת אימון, הם מעוניינים שכספם יושקע בהשקעה פשוטה נטולת התפלפלות ונטולת מתווכים.) הממשלה היא שמתעללת בחוסכים הקטנים (בכך שאינה מאפשרת להם להשקיע השקעה הוגנת עם בטחונות של המדינה (מה שהיה פעם) ויש לך תוצאות (קנית נדל"ן כצורת השקעה), לא תמיד ההשקעה בנדל"ן גלויה כי אם קונים על שם הילדים או על שם בני משפחה אחרים זה לא מזוהה כהשקעה למרות שזו גם השקעה בנדל"ן). גם במדינות אחרות נוהגים כך בחסכונות בעקבות ארצות הברית, דהיינו הורדת ריבית לחוסכים לאפס או למינוס (אפס ריבית בצירןף אינפלציה זו ריבית שלילית בפועל. (לא יודע איך האזרח הקטן מתמודד שם, יש שם אולי עוד דרכים להתמודדות בשחיקה/סיכון פיננסיים - בארצנו אין.) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זהו, שאין. בעולם של ריבית אפס הפנסיה של הדור הבא כבר לא מובטחת. בארצנו עוד יש ילודה ועליה, ועל כן צמיחה גם כאשר אין צמיחה לנפש. ביפן ואירופה האוכלוסיה לא גדלה, והיא הולכת ומזדקנת. לא ברור מאיפה תגיע צמיחה בכלל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בארה''ב מונהגת אוריינות פיננסית, וההשקעה בבורסה (ובנכסים אחרים) היא מנהג נרחב (ורווחי) אצל החוסך הקטן. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא שאלה של אוריינות או תיחכום. זה שאלה של מסחר הגון. בארץ אי אפשר להאמין כמעט לאף אחד (בהשקעות פיננסיות) כי העמלות (בכל השמות שלהן) עולות על התשואה, להוציא שעות רבות בשבוע (כדי לברר השקעה יותר מסוכנת) לא באה בחשבון למי שאינו סוחר בבורסה. גם שם ניסגר האפיק של מי שרוצה רק לשמור על ערך ריאלי של החיסכון, לא להרוויח רק לשמור על הערך, כי איפסו את הריביות של הבנקים המרכזיים. האדם הפשוט. הדבר היחיד שנותר בארץ לאדם הפשוט עד כה הוא השקעה בנדלן והסברתי זאת למעלה. היום גם האפיק הזה הולך להיסגר (בגלל ביבי וכחלון שעינם צרה במשקיעים הקטנים ומנסים לחלוב מיסים מהשקעה זו). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"בארץ אי אפשר להאמין כמעט לאף אחד (בהשקעות פיננסיות) כי העמלות (בכל השמות שלהן) עולות על התשואה" זה לא נכון, מי שיחפש מידע במשך כמה שעות באינטרנט יתקשה לפספס את האתר של "הסולידית" שמכיל, בין השאר רשימת בתי השקעות ואת התנאים שלהם: השוואת בתי השקעות למסחר עצמאי בבורסה "להוציא שעות רבות בשבוע (כדי לברר השקעה יותר מסוכנת) לא באה בחשבון למי שאינו סוחר בבורסה" שגוי מאותה הסיבה, האתר של הסולידית מספק מידע מלא, ברור, מפורט ובעברית לכל מי שמעוניין להשקיע באופן הפשוט ביותר (השקעה פאסיבית במדדים). לאנשים שונים ייקח זמן שונה ללמוד את החומר הבסיסי (להערכתי חצי שנה - שנה של כמה שעות קריאה בשבוע), אבל זו לא משוכה שלא ניתן לדלג מעליה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מכיר את האתר של ה"סולידית" מזה שנים. יש לה כושר שיכנוע רב ואולי היא מועילה אבל זה לא אומר שכל העצות שלה מועילות, מיעוטן כן. טובי השרלטנים ניחנו בכושר שיכנוע. העצות שלה להשקיע שלא דרך הבנק מועילות לגבי עמלות קניה ומכירה ודמי שמירה - אבל לא מועילות לגבי דמי ניהול בארץ שבדרך כלל שערורייתים. גם הדו"חות של של אותם גופים (קרנות ודומיהן) בשנים האחרונות מראים על שחיקה מתמדת. והכי חשוב: הגברת הסולידית משקיעה ישירות _כמעט את כל השקעותיה_ בבורסות בחו"ל וזה בדיוק מוכיח טענב אחת שטענתי. טענתי שאין מה להשקיע בניירות ערך בארץ. לגבי השקעות דרך בורסות בחו"ל. הגברת נותנת כללי אצבע במה להשקיע בלי לתת הצעות ספציפיות, מכיוון שהשטן נימצא בפרטים הקטנים תיאלץ להשקיע מספר שעות כל שבוע כדי לברר את הפרטים (וגם אז לא מובטח לך שתצליח, עובדה ההפסדים בכל הבורסות בעולם השנה מזעזעים). לגבי קריאת ספר שמסביר את יסודות ההשקעה. ראשית - לא ברור אם הספר שווה או אם הוא חלילה עוד ספר שרלטני שמזיק מעבר לזמן שאתה מקדיש לו, רק לצורך בדיקה כזו (האם הספר שווה את המאמץ) אתה אמור להוציא עשרות שעות. לאחר מכן לצורך קריאת ספר טכני והבנתו האמיתית (לא הבנה לכאורה) נידרשות שעות רבות (אני מעריך סדר גודל של 1000 שעות, תחלק ב= 52 שבועות את 1000 השעות ותגיע ל- 19 שעות בשבוע (זה המון זמן). אפשר כנראה לקרוא ספר כזה ולהבין אותו _לכאורה_ ב- 100 שעות אבל סביר שתפספס בגדול כמה פרטים חשובים בגלל השטחיות של הקריאה, את דמי הלימוד תשלם בהשקעות כושלות. אהבתי את הדרך שבה אתה מטאטא מתחת לשטיח את זמני הלימוד כי זה מראה שאתה מתנסח יפה אבל זקוק כרגע לספר ללימוד אריתמטיקה (כי טענת טענה מופרכת, אודות זמני לימוד, כפי שהסברתי לך בעניין 1000 השעות). שים לב שקריאת ספר כזה אינה עוזרת לך בהחלטות קונקטיות: איזה נייר לקנות/למכור זה זמן נוסף הכי הרבה זמן שאתה אמור להקדיש. עכשיו. אתה לא קראת כל מה שכתבתי בתגובה הראשית שלי. הטענה המרכזית שם איננה מה אני באופן אישי יכול לעשות: הטענה המרכזית היא שהאדם הפשוט ברחוב לא רוצה או לא יכול או לא מוכן להשקיע כל כך הרבה זמן בהשקעות מפולפלות ומה אתה מציע לו ? הקדש מעט זמן להשקעות מפולפלות (אם צריך לקרוא ספר רק כדי להבין הבנה בסיסית את המכניזם זו השקעה מפולפלת על פי ההגדרה). מוישה המכונאי ואיציק האינסטלטור ואסף הפקיד הבכיר באיזו שהיא חברה לא מוכנים לקרוא את כל החומר המפולפל, הם יעדיפו השקעות פשוטות וסולידיות עם תשואה מיזערית רק שאין כאילו בשוק ההשקעות הפיננסיות בישראל. זו הסיבה למה שלושתם ישקיען בנדל"ן (היום נדל"ן בארץ, מחר נדל"ן בחו"ל אם השר משה כשלון ימשיך לרדוף את המשקיעים הקטנים בנדל"ן בארץ כדי לתרץ את כשלונו). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אהבתי איך שאתה מניח הנחה, מבסס עליה טענה ואז טוען ש"הסברת" לי למה הטענה שלי מופרכת. אני לא מסכים להנחה 1 שלך ולכן גם לא מקבל את השאר. לגבי העמלות, בטח לא הסתכלת לאחרונה, אבל יש מגוון סביר של קרנות מחקות בעלות נמוכה. כך שגם הטענה הזו שלך לא תופסת. הטענה המרכזית שלך הגיונית חוץ מהטענה לגבי ההשקעות בנדל"ן בחו"ל, איך בדיוק זה פשוט או סולידי? בכל מקרה - לא לטענה זו התייחסתי. 1 1000 שעות כדי להבין קונספט של השקעה במדדים, ברצינות? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1000 זה אכן הרבה. לי זה לקח בערך 100 שעות. אם קוראים את כל מה שכתוב שם: או שם אפשר ב40 שעות לדעת איך להשקיע בשוק ההון. עבורי, כלכלה מעשית היא תחום יחסית קשה ללמידה. לא אינהרנטית אלא בגלל טעמים פרקטיים. כשרוצים ללמוד טופולוגיה אלגברית, ספר אקראי יהיה לא מובן אבל לא יזיק. כשרוצים ללמוד ניהול השקעות, ספר אקראי יכול להיות מזיק. יועץ השקעות מדבר מהפוזיציה. יש הרבה מיסאינפורמציה באויר. הפרנויה לגבי מידע כוזב מוצדקת חלקית בעיני. גם לי יש אותה. מעשית אני מרגיע אותה דרך התובנה שכל חסכון הוא החלטה, גם כשהכסף בעו"ש וגם כשאני הולך עם המלצותיו של משה בעיוורון. כעצלן ידוע, הרבה יותר קל להשקיע במדדים מאשר לקנות דירה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לגבי שאלת הזמן המוקדש ללימוד פעולות הבורסה נפלת בפח הדמגוגי של דנבר. ראה תגובתי אליו. לגבי השקעות בנדלן האופציות שלך אינן רק לקנות דירה אלא להשקיע פיננסית בחברת בניה. כדוגמא: אני השקעתי סכום קטן בפקדון לטווח קצר בתשואה נומינלית כ- 5 אחוז לשנה שחברת בניה מסויימת מציעה. לא מדובר בהשקעה אצל מתווכים אלא בחברת הבניה עצמה, ההשקעה מגובה בהסדרי בטוחות שיכשלו רק אם הפרוייקט יכשל כליל, נכון לעכשיו לא נראה לי שהפרוייקט בסכנת כשלון (אם כי יתכן שיהיה עיכוב אם הקפאון הכללי בנדלן בארץ לאחרונה יצמצם את זרם הקונים שלהם). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
טוב, עבר זמן רב מאז תגובתי אליה אני מתייחס. אבל בהערה מספר 1 שלך עשית את מלאכתי (כנראה שאני צדיק). הערה שלך מגוכחת ומראה שמה שטענתי לגבי צורת הטיעונים שלך נכונה. שים לב וקרא לאט לאט, רצוי שתקרא 3 פעמים כדי להבין. ה- 1000 שעות אינן הזמן המוקדש רק לפרט בודד (השקעה במדדדים) אלא בעוד 10 או 20 השקעות אלטרנטיביות, אז תכפיל ב- 10 או עשרים ותקבל זמן הערכה ריאלי רק למדידה של סוגי ההשקעות לפי הצהרת מבקש ההשקעה. מעבר לפרט זה יש נתונים נוספים שכלל אינם זמינים לך כי הם סמויים עד שאתה מקבל את המכה. לגבי נתונים סמויים: הוצאתי יותר מ- 1000 שעות בצפיה בביזפורטל כדי לזהות את הנתונים הסמויים והמסקנה שלי היא שיש יותר מדי נוכלים שמנהלים את שוק ההשקעות בישראל. לכן מוטב להמנע מהשקעות בורסאיות בישראל, כי התשואה הצפוי תהיה אפסית או שלילית. לגבי מכות: פעם קניתי אגרות חוב של בנק פועלים לפרעון , נאמר 10 שנים לאחר ההנפקה. מסתבר שזה לא היה כלל אגרת חוב מהסוג האמןר אלא קומבינה: הבנק רשאי לפרוע חלק מהגרת חוב מתי שמתחשק לו (והמשמעות היא שהוא עושה קומבינות לגבי התשואה שהוא משלם). כמו כן אם מועד הפרעון הוא לא ידוע לי מראש אז אני מקבל כאב ראש איום במקום ראש שקט ל- 10 שנים. המסקנה שלי (שאינה נימצאת בלימוד הקצר שלך) שאיגרת חוב זו לא התחייבות ברורה אלא עבודה בעיניים. לגבי המציאות לעומת מה שאומרים בתקצירים שונים. פעם הופניתי לבית השקעות IBI . מה שהטריד אותי היה שבשום מקום אין פירוט טכני מלא לתנאים הכספיים של גוף זה. השקעתי מאמץ ניכר של עשרות שעות (כולל פגישה עם אחד ממנהלי השיווק) כדי שאזכה לקבל לידי את הפירוט הטכני המבוקש. מסתבר שלא כדאי להשקיע שם בהשקעה סולידית אלא אם כן אתה משקיע לפחות 300 אלף שקל, כי יש "דמי ניהול" גלובלים קבועים גבוהים שאינם תלויים בגודל ההשקעה. את העובדה הזו לא תקרא בשום הסבר קצר, כי זה לא כתוב שם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"ה- 1000 שעות אינן הזמן המוקדש רק לפרט בודד (השקעה במדדדים) אלא בעוד 10 או 20 השקעות אלטרנטיביות, אז תכפיל ב- 10 או עשרים ותקבל זמן הערכה ריאלי רק למדידה של סוגי ההשקעות לפי הצהרת מבקש ההשקעה" מהן אותן 10-20 השקעות אלטרנטיביות שכדאי לכל משקיע לבחון? אתה מדבר על אסטרטגיות שונות של השקעה אקטיבית (בחירת מניות)? אשמח להבהרה. לגבי המדדים הישראליים - מסכים שהם לא אטקרטיביים, אבל זו לא סיבה להימנע מלקנות מוצרים ישראליים שעוקבים אחרי מדדים בחו"ל. לגבי נתונים סמויים ומכות - לפני שאני קונה נייר ערך כלשהו אני דואג לקרוא את קובץ התשקיף שלו ומוודא שאני מבין מה זה המוצר הזה ועבור מה אני משלם דמי ניהול, ככה אני נמנע מהפתעות. כשמדובר בקרנות מחקות התשקיף הוא מסמך פשוט יחסית להבנה תודות לרגולציה אחידה בנושא. גם על זה יש פוסט הדרכה בסולידית, שעתיים לכל היותר מספיקות כדי לעבור על כל המושגים ולהבין מה הולך שם. בוא נדבר שניה טכנית על מכות ועלויות, אם אני קונה קרן מחקה כלשהי שעוקבת אחרי מדד ה- S&P500NTR האמריקאי אני משלם את הדברים הבאים: 1) שכר מנהל הקרן (דמי ניהול) - בישראל מדובר בד"כ ב- 0.25% שנתי 2) שכר הנאמן (עוד דמי ניהול) - בישראל מדובר בד"כ ב- 0.03% שנתי 3) עמלות והוצאות ומיסים שהקרן משלמת - בדרך כלל מדובר ב 0% או משהו קרוב לכך 4) שגיאות עקיבה - זה הסעיף המהותי ביותר וכאן יכולים להיווצר פערים משמעותיים בין המדד אחריו אני עוקב לתשואה שאני מקבל בפועל. שגיאת עקיבה נמוכה מעידה על ניהול טוב של מנהל הקרן ולהפך. במוצרים פשוטים (לא מגודרי מט"ח ובלי תמהילים מוזרים שמקשים על הניהול) שגיאת העקיבה צריכה להיות קטנה וגם כשהיא מתרחשת, היא לא בהכרח לרעתך. למשל, אני אקח את קרן מספר 5118419 " $נקובה ב S&P 500 הראל"* ובמסמך התשקיף שלה 1, ניתן לראות בטבלה** פשוטה את הביצועים שלה מיום הקמתה ב- 2013 ועד מועד פרסום התשקיף: כמו שאמרתי, דמי ניהול + דמי נאמן של 0.28% שנתי, 0.005%-0.008% עבור הוצאות מס ושגיאת העקיבה היא חיובית עבור כל התקופות. שגיאת העקיבה היא בערך בין 0% ל- 2% לטובתך, הפער נובע מכך שהעקיבה מתבצעת באמצעות חוזים עתידיים מה שמשאיר למנהל הקרן מזומן רב להשקעה באג"חים שונים, מבטיח לך שלא בחרתי בכוונה קרן שביצעה שגיאת עקיבה חיובית. בשורה התחתונה, התשואה של המדד S&P500NTR מה- 15.10.2013 (יום הקמת הקרן) ועד ה- 25.05.2017 היא: 50.005% 2 התשואה של הקרן מה- 15.10.2013 (יום הקמת הקרן) ועד ה- 25.05.2017, אחרי דמי ניהול וכל העלויות, היא: 53.18% 3 בסך הכל קרן מחקה (לא זו ספצפית) היא: א. זולה (עלות של פחות מ 0.3% שנתי) ב. עם שגיאת עקיבה קטנה בדרך כלל (לטובתך או לרעתך), בדוגמה הנוכחית הייתה שגיאה שנתית ממוצעת של 1% לטובתך. ג. פשוטה לקניה ד. עושה את העבודה של לעקוב אחרי מדדים. אחרי כל הפרטים האלו, מה בדיוק אני מפספס פה? איפה יש לי עלויות נסתרות? לא שואל כדי לנגח, באמת מעוניין ללמוד. * אני לא מחזיק בקרן הזו ולא ממליץ לאף אחד להחזיק או לא להחזיק בה, אני מביא אותה כדוגמה להמחשה בלבד. איני מייעץ ואין לי רשיון לייעץ בנושאים אלו. **פרק ג' - ביצועי הקרן למול ביצעוי המדד (שם תמצא את שגיאות העקיבה וההסבר להן), פרק ה' - עלויות (פירוט דמי הניהול והעלויות, לפי סעיפים). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לגבי דמי ניהול בבתי השקעות: לא יודע מה היה פעם, אבל בשנים האחרונות העסק הפך להיות די פשוט וזול ממש. את התנאים הבאים אתה יכול להשיג ללא מיקוח במיטב-דש או ב- IBI וגם בבתי השקעות אחרים שבהם אין לי ניסיון אישי ניתן להשיג תנאים דומים: - דמי ניהול חודשיים קבועים של 15-20 ש"ח - עמלת קניה/מכירה של ני"ע ישראלי 0.009% (מינימום של כ- 5 ש"ח) - ידרשו ממך להפקיד בחשבון לפחות 20,000 ש"ח לצורך פתיחתו. כל העלויות האחרות (ק/מ של אג"ח, חו"ל וכדומה מפורטות במעמד החתימה על פתיחת החשבון, כמו כן אתה תמיד יכול לשאול במייל, הם די רספונסיביים). בקיצור - המידע שלך כנראה ישן או לא נכון, הנה עמוד (שוב, מהסולידית) שעושה עבודה טובה מאוד בהשוואה בין בתי ההשקעות השונים והעלויות שלהם: |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מה שאתה אומר לא מסביר מדוע ב 2014 פי שלשה משקי בית הפכו למשקיעי נדל"ן לעומת 2007, אחרי עשורים של יציבות בשיעורם. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אין פה שום פלא: השקעות פיננסיות מסוכנות מהשקעות בנדל"ן (ואם הן לא מסוכנות הן נישחקות כי ניכנסים מתווכים שמתפרנסים מעצות או מכלים שהם המציאו לצורך ההגנה הפיננסית) לכן אנשים מעדיפים אפילו לקנות בהפסד (במחיר מופקע) במקום להסתכן באובדן רוב כספם. אני מניח שבהמשך, אם לא תהיה חקיקה שתאסור זאת, אנשים ישקיעו בנדל"ן חו"ל. (יתכן שאמרת חלק מהדברים, לא עוקב אחר מה שאתה כותב. לא אתפלא אם תאמר לי שאני טועה ואפשר להשקיע בכבוד בבורסה אבל את האנשים הקטנים התפלפלות כזאת לא מעניינת ,וכנרארה לא מעוררת אימון, הם מעוניינים שכספם יושקע בהשקעה פשוטה נטולת התפלפלות ונטולת מתווכים.) הממשלה היא שמתעללת בחוסכים הקטנים (בכך שאינה מאפשרת להם להשקיע השקעה הוגנת עם בטחונות של המדינה (מה שהיה פעם) ויש לך תוצאות (קנית נדל"ן כצורת השקעה), לא תמיד ההשקעה בנדל"ן גלויה כי אם קונים על שם הילדים או על שם בני משפחה אחרים זה לא מזוהה כהשקעה למרות שזו גם השקעה בנדל"ן). גם במדינות אחרות נוהגים כך בחסכונות בעקבות ארצות הברית, דהיינו הורדת ריבית לחוסכים לאפס (לא יודע איך האזרח הקטן מתמודד שם, יש אולי עוד דרכים - בארצנו אין.) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חלק ניכר מההשקעות בתיק סביר לא אמורות להיות במניות אלא באגרות חוב, ואלה יותר יציבות ופחות מסוכנות מהשקעה בנדל''ן. אני כמובן מסכים (ודנתי על זה עם אריק ארוכות בעבר הקרוב) שהריביות האפסיות מריצות את המשקיעים ואת האזרחים הפשוטים לנדל''ן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למען הקוראים: הפתיל מ 2014 תגובה 646833 בעניין תרומתם היחסית של הריבית ושל היצע הדירות לעליית המחירים הפתיל מהשנה תגובה 661741 בעניין כשלונו של כחלון להוריד את המחירים ובמיוחד תגובה 674774 שהיא הבסיס למאמר הנוכחי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תודה אבל שאלתי לגבי המסקנה. על השאר הסכמנו. בכל שוק קיימת תנודתיות של היצע וביקוש שמשפיעים על המחיר וכך גם שוק הדיור. אבטיח בתחילת יומו בשוק עולה 7 ש"ח ובסופו 5 ש"ח ואף אחד לא מכנה את התופעה "בועת האבטיחים". להבנתי טבעה הספוקלטיבי של השקעה ותועלת עקיפה מהמוצר הם הבסיס לבועות כלכליות 1. במקרה שלנו, הציבור לא קונה נייר שמהמר על מחיר האבטיח בשלישי הבא בצהריים. הציבור משלם ומקבל את האבטיח שנמצא בדוכן (A) ומשתמש בו למאכל (B). גם המשקיעים (C) שמשפיעים על הביקוש לא קונים נייר אלא משכירים את האבטיח למי שרעב (B) ולא יכול לקנות אבטיח (גם בפרוסות). כך שאמנם הקונה המתגורר והמשקיע המשכיר משקללים את ערכו העתידי של האבטיח אבל שניהם נהנים מהתועלת הישירה של המוצר ובאופן מיידי. במצב שבו הביקוש קשה והשימוש אותנטי ומיידי, ההיבט שמתקשר איכשהו לבועה נובע מלחץ הבנקאים (D) שפועלים לשימור מחירי הדירות שמשמשים כבטחונות. דירות שנמכרו לפי ערך מסויים (E). הלחץ מכוון כלפי הממשלה ולא כלפי השוק שמורכב מהרוכש המתגורר והמשקיע המשכיר. מכאן עלול להיווצר תמחור "מעוות" שמנותק מערך השוק שנקבע מביקוש והיצע ובעיקר משימושו המקורי של האבטיח (B). במקום לספק לציבור הרחב מענה לדיור עכשווי (A) ואפיק השקעה (C) הלחץ מייצג את הדירקטוריון שעבורו אותו אבטיח משמש כערובה ולא למאכל. הפער בין הצורך של הבנקים לגדר את החשיפה לסיכון (D) לרמת הביקוש העכשווי והאותנטי שבשוק עלול בהמשך ליצור בועה. מכיוון שאיני יודע להוכיח או לכמת את השפעת הלחץ של הלוביסטים הבנקאים ונערי האוצר על השוק (ונדמה לי שגם במריל לינץ' יתקשו) מדובר בהערכה הגיונית אך בלתי מבוססת לכן אינני חושב שמדובר בבועה אלא בסיכון קלוש להשפעה חיצונית- שגם אם תתרחש כנראה שתמנע קריסת מחירים. A- ערך ותועלת בהווה עם או בלי קשר לרווח בעתיד. B- רציפות הביקוש האותנטי. C- אפיק השקעה. D- התערבות "חיצונית" 2. 1. פירמידות צומחות בגלל הערך העתידי שמובטח לסוחר ממסחר ולא מבוססות על התועלות שבמוצר עצמו. 2. הבנקים בעצם חלק מהשוק למרות שלא יוזמים או בונים ישירות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כמו שכתבתי, לא עמדתי במאמר על האלמנטים הפסיכולוגיים והסוציולוגיים של בועה. אלאן גרינשפאן פעם קרא לזה בשפתו הייחודית "Irrational exuberance" - התרוממות רוח בלתי הגיונית. בבועת מניות, הסוג הנפוץ ביותר של בועה, השתתפות הציבור הולכת וגדלה, וכל אחד נהיה סוחר במניות. במפגשים חברתיים מדברים על מניות, ועצם ההשתתפות במשחק מעניקה לאנשים ערך, עד אשר מצחצח הנעליים נותן לך טיפים על מניות. יש קונצנזוס ש"המניות רק עולות", ומי שמוכר את המניות שלו מרגיש שהוא מחמיץ את הרכבת בכל יום שהוא מחוץ לשוק ולא חולף זמן רב בטרם הוא חוזר וקונה. בבועה אנשים לא קונים את הנכס הפיננסי (מניה, פקעת צבעוני, דירה) משום שהם מאמינים בערך הפנימי שלו (המניה היא של חברה רווחית שתצמח או שתחלק לי דיבידנד, מפקעת הצבעוני אוכל לגדל צבעוני, אוכל לגור או להשכיר את הדירה) אלא מסיבות ספקולטיביות גרידא (אוכל למכור את המניה, הפקעת, הדירה למישהו אחר ברווח). במלים שלך- אף אחד לא קונה את האבטיח כדי לאכול אותו, אלא רק כדי למכור אותו ברווח לאחר. נכון ל 28/4/2015 היו לפי נתוני רשות המסים 251 אלף איש בישראל שהחזיקו בשתי דירות ומעלה. בבעלותם היו 581 אלף דירות. המספרים של הלמ"ס (מתוך סקר הוצאות המשפחה) דומים: לפי הלמ"ס בסוף שנת 2014 9.1% ממשקי הבית (216 אלף משקי בית) החזיקו ב 2 דירות או יותר, לעומת 3.4% בלבד בשנת 2008. כלומר כמות המשתתפים בהשקעה בנדל"ן כמעט שולשה ב 6 שנים. בנק ישראל והממשלה דווקא עשו פעולות שמטרתן למתן את הפעילות הספקולטיבית: בנק ישראל הקשיח את תנאי המימון של דירה והאוצר הטיל מס על רוכשי דירה להשקעה. את הבנקים למשכנתאות מעניינת יכולת ההחזר של נוטל המשכנתא, כי מגבלות המימון מערך הדירה מוכתבות, וגם על נטל ההחזר מוטלות מגבלות רגולטוריות. בכל זאת לדעתי ב 2015 כבר הפך השוק לבועתי. כמובן לא בועה מנופחת לחלוטין כמו בועת הסאב פריים באמריקה, אבל הלך הרוח של "המחירים יכולים רק לעלות" נמצא פה כבר לא מעט זמן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אולי זה עניין של סמנטיקה אבל גם הסמנטיקה בכלכלת המונים חשובה ולכן אנסה לחדד. אין חילוקי דיעות ברמת העובדות, גם שהשפעת המשקיעים התמעטה (טענתי בעבר שהיא הגורם העיקרי). שאלתי מה ההיבט הבועתי בעיניך. הסברת מדוע המרכיב הספקולטיבי קיים (הנחה גורפת שההשקעה עתידה להניב רווחים). אנחנו מסכימים שהמרכיב (ספקולציה) קיים ומשפיע, אבל ציינתי שבניגוד לבועות כלכליות אחרות שהבאת, שוק הדיור אינו ספוקליטיבי בלבד ובמהותו הוא מענה לביקוש אמיתי. אנשים צריכים ומשתמשים באבטיח למאכל גם כשמדובר ברכישה שהושפעה מהמרכיב הספוקלטיבי. כך שהרכיב קיים אבל אינו מוכיח שהשוק נמצא בבועה 1 אלא גורם (כמו בשוק בריא) לתנודות מתונות (20% לשנתיים) במחיר. 1. נניח לצורך הסמנטיקה ששוק שצולל ב-40% ויותר למשך שנים סבל מבועה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני חושב שעכשיו ירדתי לסוף דעתך. אתה שואל מה ההבדל בין התלהבות ספקולטיבית גרידא לבין בועה, ומדוע החלטתי להכניס את ההתלהבות הספקולטיבית הנוכחית בדיור לקטגורית בועה, למרות שיש לה בסיס איתן של ביקוש והצע. ראשית- כל שוק שהצליח להקציף את עצמו לרמת בועה התחיל מבסיס איתן של ביקוש והצע. גם לפקעות הצבעונים ומשכנתאות הסאב-פריים היה שוק אמיתי לפני שהתחילו עם השטויות. השאלה מתי התלהבות ספקולטיבית הופכת לבועה היא שאלה מצוינת ואני בטוח שיש הרבה דעות בעניין. כלל האצבע שלי הוא לפי המניעים של המשתתפים בשוק. אם מי שרוצה לקנות פקעות צבעונים כדי לשתול אותן ולגדל מהן צבעונים נדחק החוצה מהשוק כי המחירים גבוהים מדי ואינם ריאליים לגדל מהפקעות האלו צבעונים - זו בועה. אם מי שקונה מניות כדי לקבל דיבידנד או להשתתף בכל צורה אחרת ברווחיות עתידית של החברות אינו יכול לרכוש כלל מניות דוט קום כי הן אינן מתומחרות כלל על פי רווחים עתידיים- זו בועה. אם מי שקונה אגרות חוב כדי לקבל יותר כסף על החוב בעתיד אינו יכול לרכוש אג"ח של מדינות טריפל A כי שם ההפסד מובטח - זו בועה. אם החזרי המשכנתא לעשרים שנה על שני שליש ממחיר דירת 4 חדרים בעפולה (בלי להכנס בכלל לשאלה מאיפה יביאו את השליש במזומן) הם יותר מרבע מההכנסה ברוטו של מחצית ממשקי הבית - משמע מחצית ממשקי הבית אינם מסוגלים תאורטית לרכוש דירה ממוצעת אפילו בפריפריה בלי להפוך לרעבים - זו בועה. או מהצד השני- אם מי שקונה דירה להשקעה לא עושה זאת כדי להנות מתשואת השכירות אלא כי "אין לי משהו אחר לעשות עם הכסף" - זו בועה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
גם אם זאת בועה,הרי שעובי הבועה היא בלתי ניתנת לפיצוץ.יש לך תחזית לפיצוץ הבועה? איך? אשמח לקבל ממך תחזית אפשרית. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נתתי תחזית כללית לפיצוץ הבועה בגוף המאמר- לא לפני 2017 ולא יאוחר מסוף 2019, ומאפיין לסיום הבועה (שעדיין לא קרה) - גידול בתנודתיות המחירים. אני מסכים שברמת המחירים הנוכחית פיצוץ של הבועה לא יגרום נזק גדול מדי - אני מאמין שהודות לריסון המינוף של המשכנתאות על ידי בנק ישראל נמנעה בועה גדולה יותר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם לא יהיה נזק.למה שהמחירים ירדו? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בראש המאמר כתבת: "בועה כלכלית היא תופעה שבה המחיר של מוצר כלשהו מתנתק מהשווי הכלכלי שלו, בעקבות פעילות ספקולטיבית נרחבת של הציבור." עכשיו כתבת ש"מחצית ממשקי הבית אינם מסוגלים לרכוש דירה ממוצעת.." אני משער שאתה מכוון לכך שהמחיר של הדירה הוא מעבר ל"שווי הכלכלי" שלה. אני מנסה להבין מה המשמעות של זה.. האם יש כלל שאומר שאם השוק הוא "נורמלי" (וללא בועה), המחיר של מוצר (ממוצע) לא יעלה על הסכום המקסימלי שצרכן (ממוצע) מסוגל\רוצה לשלם? האם אפשר להכיל את הכלל הזה גם על תחומים נוספים חוץ מדיור - או שאולי זה מקרה מיוחד, בגלל שכל משק בית "חייב" (?) לקנות דירה? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שאלה טובה מאד, אבל חורגת מתחום המאמר. הדגש שלי הוא על החלק השני של המשפט "...בעקבות פעילות ספקולטיבית נרחבת". בבועה הפעילות הספקולטיבית דוחקת את רגליהם של הצרכנים ה"רגילים" של השוק הנדון. לפני ראש השנה קורה לא פעם שמחיר העגבניות מגיע ל 15 ש"ח לקילו ויותר, עקב ירידה בהיצע וקשיחות הביקוש. חלק מהצרכנים מוותר והרוב קונה גם במחיר הזה. האם כל משק בית "חייב" לקנות עגבניות? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תודה על התשובה. "האם כל משק בית "חייב" לקנות עגבניות?" אם אני אשאל את אשתי "האם אנחנו חייבים לקנות עגבניות?" היא תענה "ברור!". |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
וזה בדיוק מה שמגדיר ביקוש קשיח. מחיר העגבניות עולה פי חמישה כדי להוציא מהמשחק רק 20%-30% מהביקושים. וזה מנגנון שוק רגיל. בשוק הנפט העולמי, שהוא סחורה כמו עגבניות, המחיר צנח תוך פחות משנה מ 100 דולר ל 30 דולר בגלל עודפי היצע של 2% מהיקף השוק בלבד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אוקי, על הדרך למדתי גם שמה שאשתי מבקשת ממני זה בגדר ''ביקוש קשיח''.. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מה הקשר בין השכר והמשכנתא של רוכשי הדירות בעפולה לבין קיומה או העדרה של בועה? ערכתי בדיקת sanity check מאד (מאד) היוריסטית ומרושלת (רק כדי לקבל מושג באשר לאן נושבת הרוח): נכנסתי ליד-2, חיפשתי דירות למכירה במרכז תל-אביב (בחרתי, שרירותית, שלושה חדרים בקומה שלישית), ובחרתי את 5 התוצאות הראשונות, וכנ"ל לגבי דירות להשכרה. האומדן (הגרוע, נכון) שקיבלתי עבור תשואה שנתית ממוצעת הנושאת השקעה בדירה כנ"ל הוא 2.24%. אני ממש-ממש לא מעודכן במתרחש בשוק ההון בשנים האחרונות - אבל ממבט חטוף באתר הבורסה, התשואה הזו היא מן הסתם לא בוננזה מטורפת, אבל כן מדובר בתשואה גבוהה מזו שאפשר להשיג באג"ח ממשלתיות. אפשר להתכווח אם הפער שווה את הסיכון וההתעסקות שבהשקעה הזו ביחס לאלטרנטיבות, אבל בשורה התחתונה נראה שמדובר בתשואה סבירה למדי (בלי שמעורבת הנחה בדבר עליית ערך עתידית). או במילים אחרות: מחירי הדירות אכן משקפים היוון ריאלי של תזרים המזומנים הצפוי מדמי השכירות. אז אלא אם האומדנים המספריים לעיל רחוקים מאד מהמספרים האמיתיים (הגיוני, מדובר בהערכות חפיפניקיות), או אם שוק השכירות מעוות ותעריפי השכירות עצמם הם "בועתיים" באיזושהו מובן (קשה לי מאד להאמין) - אז עולה שאין אינדיקציה לבועה. הדירות, כנכסים, מתמוחרות נכון, ומחירי הדיור כיום הם פונקציה של היצע וביקוש, ולא של רעשי-רקע פיננסים (ספקולנטים, ריבית וכיוצ"ב). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא רק תשואה. נכס שנרכש לפני שנתיים מחירו עלה ב20%. שקלל זאת גם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא, כי אם המחיר מונע מציפיה לעליות מחיר עתידיות - מדובר בבועה קלאסית. השאלה היא האם מדובר בתמחור הגיוני גם בלי לשקלל ציפיה כזו. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הבדיקה שלך נכונה בעקרון, אלא שהיא סובלת משתי בעיות: האחת- נקודת הייחוס שלך (אג"ח ממשלתי) יש שאומרים שהיא עצמה שוק בועתי, אולי הבועה הגדולה ביותר בהיסטוריה. אלמלא היו תשואות האג"ח בשפל היסטורי אף אחד לא היה יורק על 2% תשואת שכירות. והשניה- שככל שאנחנו מתקרבים לאפס תשואה עליות גדולות במחיר יתבטאו בירידה קטנה בתשואה. כדי להוריד את 2.24% ל 1.5% אנחנו צריכים להעלות את מחיר הדירות ב 50% (בהנחה שדמי השכירות קבועים). גם תשואה של 1.5% עשויה להיחשב לא בועתית בעיניך, אבל האם מחירים גבוהים ב 50% מהיום לא ידירו מעשית כמעט את כל הזוגות הצעירים מהשוק? לכן אני בודק מי יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה של דירת 4 חדרים בעפולה: מחירה 870 אלף ש"ח (וזה עוד אחרי ש"מחיר למשתכן" נכנסה להילוך גבוה), מכניס 2/3 מזה (580 אלף) למחשבון משכנתא ומקבל החזר חדשי של 3350 ש"ח, שזה בדיוק רבע מההכנסה ברוטו של הגבול העליון של העשירון החמישי של משקי הבית. כלומר לכאורה כל המחצית התחתונה של משקי הבית במדינה אינה יכולה לרכוש דירת 4 חדרים בעפולה. אם נבדוק את פתח תקווה, המחיר כמעט כפול (1696 אלף ש"ח), וההחזר החדשי יהיה 6,500 ש"ח, וזה כבר יותר רבע מההכנסה ברוטו של משקי בית שנמצאים עמוק בתוך העשירון התשיעי- משמע, לכאורה, שרק שמינית ממשקי הבית יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירת 4 חדרים בפתח תקווה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
(עושה רושם שיש ביננו פער טרמינולוגי. בהמשך אפרט מושגים בסיסים כדי לנטרל אי-הבנות, לא כדי להסביר לך דברים שאתה כבר יודע). בטרמינולוגיה שאני מכיר, בועה היא מצב בו נכסים מתומחרים בלי קשר לתועלת הפיננסית שבהחזקתם (כאשר התועלת הפיננסית של נכס היא שקלול של תוחלת הרווח מהחזקתו ופרופיל הסיכון שלו, ביחס להשקעות האלטרנטיביות). כלומר מעצם הגדרתה, בועה יכולה להתקיים רק בשווקים פיננסים. בשווקי צריכה אין "בועות". לכן בכל הדיון על בועות בשוק הנדל"ן, צריך להתייחס לדירות כאל נכס פיננסי, לא כאל מוצר צריכה. האופן בו אפשר להעריך את התועלת הפיננסית של נכס, תלויה בסוג הנכס (אין שיטת תמחור אחידה לסחורות, אג"ח, מניות וחוזים עתידיים. כל מקרה לגופו). במקרה של נדל"ן (ומניות), התמחור הכי שמרני הוא כנראה באמצעות היוון: שווי הנכס היום, הוא בערך סך כל ההכנסות העתידיות שהוא יניב (ה-"בערך" הוא כי צריך לקחת בחשבון את ניכוי ערך-הזמן, אופק ההשקעה והסיכון). אם המחיר המתקבל הוא באזור של מחיר השוק, אז המסקנה היא שהשוק אינו בועתי. זו התאוריה הכללית, בלי קשר לישראל 2016. אתה מסכים? כי אם כך, לא ברורה לי הרלוונטיות של הפסקה האחרונה שלך. אוקיי - אז לחצי ממשקי-הבית אין אפשרות להשקיע בעצמם בדירת 4 חדרים בעפולה. אז מה? כאשר הנושא הוא שאלת קיומה של בועה - העובדה הזו לא רלוונטית בשום אופן. אפילו אם אתה מעוניין לבחון את שוק הנדל"ן מנקודת מבט צרכנית (וזה נושא אחר לגמרי) - לא מדובר בנתון מעניין במיוחד - הנתון הרלוונטי הוא עלות הדיור (ואותו משקפים דמי השכירות, לא מחירי הנכסים). גם כשאתה שואל "אבל האם מחירים גבוהים ב 50% מהיום לא ידירו מעשית כמעט את כל הזוגות הצעירים מהשוק?" אני לא מבין לאן אתה חותר. מה הקשר? בהחלט עשוי להתקיים שוק תקין ולא בועתי בכלל, שהתוצאה שלו תהיה נכסים יקרים מאד ביחס להכנסה של רוב הזוגות הצעירים. אין קשר בין הדברים. זה יקרה, למשל, במצב בו יש מחסור קונקרטי בהיצע הדירות באזורי ביקוש, שלאורו רוב הזוגות הצעירים מוכנים להוציא 80% מהכנסתם על שכירות. זה יהיה מצב גרוע מבחינה חברתית ופוליטית, אבל מחירי הדירות הגבוהים שיווצרו לא יעידו על בועה או בעיה פיננסית. כדי לעבור מהתאוריה למצב הנדל"ן למגורים בישראל 2016, צריך לבדוק האם יש התאמה בין תמחור המבוסס על היוון של דמי השכירות, לבין מחיר השוק. זה מן הסתם פרוייקט מורכב מידי (צריך לנסח מודל תמחור מדוייק, לאסוף את הנתונים - ולהשוות), ולכן בהודעה הקודמת ניסיתי לגבש איזושהי הערכה היוריסטית. יכול מאד להיות שהיא מוטעית מכל מיני סיבות, אבל אני חושב שזה הכיוון נכון (ואילו בחינת מצבם של זוגות צעירים בעפולה ופתח תקווה הוא כיוון שגוי). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לכל מיני מוצרי צריכה יש גם פן פיננסי/ספקולטיבי. אחרי הכל ישנם שווקים מפותחים לכל הסחורות. כאשר היה חשש לפיחות גדול ברובל והוטלו מגבלות על מסחר במט"ח הפכו מכוניות יוקרה (בעיקר פורשה) לסחורה ספקולטיבית שהיוותה תחליף מקומי לאחזקת מט"ח ברוסיה. יש גם סיטונאים שקונים עגבניות בזול שבועיים לפני ראש השנה ומכניסים אותן לקירור כדי לגזור רווח ספקולטיבי. אני חושב שסיבוב ספקולטיבי שקורה בסחורה או מוצר שבדרך כלל הם מנומנמים לא הופכים אותם לבועה. מצד שני זה גם לא הופך אותם לסחורה פיננסית. אני חושב שבועה מותנית בהשתתפות נרחבת של הציבור בשוק שלפני כן היתה לו בו נוכחות מוגבלת. לדירה יש את הפן הפיננסי, אבל היסטורית רק 2.5-3.5% ממשקי הבית החזיקו דירה שניה ויותר. מ 2008 עד 2014 שיעור זה עלה כמעט פי 3 ל 9.1% . מה נשתנה? לכן מעניין אותי לצורך הכרזה על השוק כבועתי שהצרכנים (מי ששותל את פקעות הצבעונים) נדחקים החוצה מהשוק על ידי המשקיעים הפיננסיים. מדוע תשואת שכירות של 4% (6-7% בפריפריה) לא קסמה כל כך למשקיעים בשנת 2007 כמו שתשואה של 2% (3.5% בפריפריה) קוסמת להם היום? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הסבר אפשרי פשוט לכך ש-"תשואת שכירות של 4%... לא קסמה כל כך למשקיעים בשנת 2007 כמו שתשואה של 2%... קוסמת להם היום" (בהנחה שזה בכלל נכון) הוא שריבית בנק ישראל ירדה בתקופה הזו מ-4% ל-0.1%, ואולי התשואה של נכסי נדל"ן כיום אטרקטיבית יותר ביחס לנכסים אחרים ברמת סיכון דומה (ואם כך, אין לזה שום קשר לבועתיות). בכלל, אין סוף לסיפורים שאפשר לספר אודות הפסיכולוגיה של ההמון ושיקולי המשקיעים. אבל אני לא חושב שזה משנה, ואני לא חושב שאפשר לגזור מזה מסקנות: את שאלת קיומה של הבועה אפשר וצריך לבחון באופן ישיר. בסופו של דבר, אם התשואה על דירה עדיין סבירה, פירוש הדבר שאפשר לגבות עליה דמי שכירות גבוהים. ודמי השכירות נקבעים על סמך ביקוש והיצע ריאלים. כך שלא ייתכן שקיימת בועה בשוק הנדל"ן למגורים, ובמקביל הנכסים מתומחרים נכון ביחס לתזרים המזומנים שהם מניבים. אם זה המצב (וזו עדיין שאלה פתוחה) - אז אין בועה, והמחירים גבוהים כי הביקוש גבוה ביחס להיצע. תהא שיחת העיר אשר תהא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כמו שכבר ציינתי, כשתשואת השכירות מתקרבת לאפס דרוש שינוי גדול מאוד במחיר הנכס כדי לייצר שינוי ניכר לעין בלתי מזוינת בתשואה. כדי להוריד את התשואה מ 2.2% ל 1.7% תדרש עליה של כמעט 30% במחירי הדירות. אז האם ירידה נוספת של חצי אחוז בתשואת האג"ח לטווח ארוך מחייבת עליה נוספת של 30% במחירי הדירות? לא נראה לי. דירות הן השקעה עם נזילות נמוכה ומס מחזור גבוה, כך שקונה רציונלי צריך לשקלל את הרבית החזויה לכמה שנים טובות קדימה בהחלטתו כמה הוא מוכן לרדת בתשואה. המשקיעים מוותרים היום לכאורה על התשואה של שלוש-ארבע השנים הראשונות בעת תשלום מס הרכישה, ובעצם מהמרים על כך שהרבית תמשיך ברמתה הנמוכה גם בעוד חמש ושש שנים אני בוחר להסיק את קיומה של בועה לא לפי ניסיון לקבוע מחיר כלכלי למוצר, ולבדוק האם השוק התרחק ממחיר כזה, אלא לפי קריטריונים של מסחר- ההשתתפות הערה במיוחד של הציבור בשוק שלפני כן היה נחלתם של מעטים, וגידול במהירות המחזור. לדוגמה: בשנת 1994 היו הלוואות הסאב-פריים פחות מ-5% מסך כל ההלוואות למגורים, ואילו ב-2005 יותר מ-20% מההלוואות החדשות היו סאב-פריים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בהנתן שעלות הדיור נשארת קבועה - אז כן, בדיוק: ירידה בתשואה של נכסים בעלי פרופיל סיכון דומה לדירות למגורים, תגרור עליה במחירי הדירות. הרי בתנאים האלה התשואה מהדירות "גבוה מידי" ביחס לאלטרנטיבות, ועליה במחיר היא הדרך להוריד את התשואה לרמתה הנורמלית. כך יוצא שמחירי הדירות עולים (אולי אפילו בהרבה), אך עלות הדיור לא משתנה (ויכול להווצר מצב בו אין בעיה חברתית ואין בועה, למרות שרוב האנשים לא יכולים להרשות לעצמם רכישת דירה) נראה שבשנים האחרונות התרחשו שני הדברים: גם עלות הדיור (=דמי השכירות) עלו באופן משמעותית, וגם התשואה הזמינה בסיכון נמוך ירדה משמעותית. הרכיב הראשון (עליה בעלות הדיור) קשור לבעיה ריאלית של מחסור בדירות, ובעוד שהרכיב השני (ירידת הריבית) לא קשור לשום בעיה (הוא אמנם מוביל לעלילה במחירי הדירות, אבל לא לעלייה בעלות הדיור). ושני הרכיבים אורתוגונליים לקיומה או העדרה של בועה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
או ירידה במחירי השכירות :) ההנחה שלך של עליה אוטומטית במחירי הדירות עם ירידת הרבית מבליעה המון משתנים שהפכת לקבועים. בהנתן שיש הצע מספיק של דירות להשקעה אין סיבה אוטומטית שמחירן יעלה. ואם השכרת דירות זה כזה עסק טוב כמות הדירות המוצעת להשכרה תעלה מחירי והשכירות ירדו, הלא כן? שים לב שלא טענתי שהיתה בועה בנדל"ן ב 2012 או ב 2014, ולא טענתי שהעליה הנוספת של 8% במחירים היא שהפכה את השוק לבועתי במחצית השניה של 2015 דווקא שינוי התמהיל של הרוכשים נטו מהדגש על סוחרים (שהתשואה בראש מעייניהם), לדגש על רוכשי דירה ראשונה (שבגדול מה שמעניין אותם זה 4 קירות) במחצית השניה של 2015 הוא שהדליק אצלי את הנורה האדומה. בוא נעבור על שלבי הבועה1 ונראה אם הם מתאימים לשוק הדיור ____________ 1 הגרף נפוץ מאוד ברשת, וזה כנראה המקור שלו - ד"ר ז'אן פול רודריגה, אוניברסיטת הופסטרה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
(להלן כשאני כותב "דירה", אני מתכוון בעצם ל-"דירה לא ריקה") הדיכוטומיה בין "דירות להשקעה" לבין "דירות למגורים" היא פיקטיבית. מדובר באותן דירות. כל דירה היא נכס המניב תשואה ועל כן היא "דירה להשקעה" (במקרה שבעל-הדירה הוא גם הדייר, רווח ההון הזה מתקזז בדיוק עם עלות המגורים שלו), ובכל דירה מתגורר דייר ועל כן היא "דירה למגורים" (במקרה שהדייר אינו בעל הדירה, הוא משלם שכירות, והתשואה של בעל הנכס נגזרת ישירות מעלות המגורים של הדייר). לכן אפשר להתייחס לכל הדירות כנכסים פיננסים, כדירות להשקעה וכנכסים מושכרים (כשלפעמים יוצא שבעל הנכס הוא גם השוכר). בשוק לא מעוות ולא בועתי, מצב העניינים הוא כזה: 1. מחירי הדירות נגזרים מהשווי הפיננסי שלהן. 2. השווי הפיננסי שלהן נגזר מהתשואה של נכסים אלטרנטביים ומתזרים המזומנים שהן מניבות. 3. תזרים המזומנים שהן מניבות נגזר מגובה דמי השכירות. 4. גובה דמי השכירות נגזר מכמות הדירות (כל הדירות) באזור, והביקוש למגורים באזור. אם עלות הדיור נשארת קבועה (זו ההנחה איתה מתחילה ההודעה הקודמת שלי), יוצא שמחירי הדירות הן פונקציה של התשואה של נכסים אלטרנטביים. ואם היא יורדת, אז אכן מחירי הדירות עולים, ולהפך. לאור הניתוח לעיל, אין הבדל בין "היצע הדירות" לבין "היצע הדירות להשכרה". ואם יש הצע מספיק של דירות ("להשקעה" או לא), אז עלות הדיור לא תשתנה, ומחיר הדירות אכן צפוי לעלות ("אוטומטית"?) עם ירידת הריבית. גם ההיצע לא תלוי בכלל בכמה אנשים חושבים שהשכרת דירות זה עסק טוב. אין הבדל, מבחינת ההשפעה על מחירי הדיור, בין דייר המתגורר בדירה בבעלותו, עוזב אותה, ומעמיד אותה להשכרה, לבין דייר המגורר בדירה כשכיר, עוזב אותה, ומפנה אותה להשכרה. כך או כך הדבר פשוט משקף ירידה בביקוש (אדם אחד פחות מעוניין לגור בדירה), לא עלייה בהיצע (הדירה נותרת דירה אחת...). הדרך היחידה להשפיע על ההיצע היא להוסיף או להחסיר דירות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
התאוריה שלך עקבית ותואמת לעקרונות המימון, אבל המציאות מתנהגת באופן שונה. >> הדיכוטומיה בין "דירות להשקעה" לבין "דירות למגורים" היא פיקטיבית. מדובר באותן דירות. בתאוריה נכון. בפועל- לא כל כך. ההבדל בין תשואת השכירות על דירות בנות 2-3 חדרים לבין דירות בנות 4-5 חדרים (אפילו באותו רחוב) עצום (המודל שלך לא מסביר אותו). המשקיעים מתמקדים בדירות הקטנות ושיעור הבעלות העצמית גבוה בהרבה על הגדולות יותר. >> בשוק לא מעוות ולא בועתי, מצב העניינים הוא כזה אתה מתאר שוק שהתחלות הבניה בו שומרות על רמה יציבה. איך המודל שלך מסביר את התנודות הגדולות בהתחלות בניה ואת התנודות הגדולות מאוד במספר העסקאות השנתי (יד שניה) בזמן שקצב הגידול במשקי הבית יציב למדי? >> יוצא שמחירי הדירות הן פונקציה של התשואה של נכסים אלטרנטביים חסרה לך מילה לפני המילה "פונקציה" כדי שאני אוכל להסכים עם המשפט הזה. "גם", או "בעיקר". >> הדרך היחידה להשפיע על ההיצע היא להוסיף או להחסיר דירות מסכים, ועל כך דיברתי כשהשתמשתי במלה "הצע". מדוע שהמחירים יעלו אם הקבלנים מוכנים לספק את הביקוש הגובר של משקיעים כאשר יורדת הרבית באותו רווח נורמלי? דווקא מחירי השכירות ירדו במצב כזה כדי להגיע לשווי המשקל החדש. >> אם עלות הדיור נשארת קבועה (זו ההנחה איתה מתחילה ההודעה הקודמת שלי) הודעה לפני כן אמרת שעלות הדיור עולה. מדוע להניח שהיא לא? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אה, אנחנו מדברים על המציאות? אז תגיד. אני לא מבין בזה כלום. אתה בטוח שיש כזה הבדל בין דירות גדולות לקטנות? אני מכיר את התופעה, אבל לא ככזו דרמתית. אם הפער הזה גדול במיוחד, זו אכן עשויה להיות אינדקציה לבועה (המוני משקעים רוכשים דירות גדולות כנכס מניב, אבל לא מצליחים להשכיר אותם במחיר פרופורציונלי למחיר הקנייה של הנכס). אבל באופן כללי נראה לי שההסבר הפשוט להבדל, הוא עובדת קיומם של אנשים עם העדפה תרבותית למגורים בדירה בבעלות עצמית. ואם כך, העיוות משקף מאפיינים ריאלים של השוק ואת העדפות הצרכנים, ובפני עצמו הוא לא מהווה אינדקציה לבועתיות. אין לי מושג, אפילו לא שמץ, על הגורמים המשפיעים על התתחלות הבניה. אני מנחש שפקטורים הקשורים לרגולציה, פוליטיקה ובירוקרטיה משחקים כאן תפקיד משמעותי. למה אתה חושב שתנודתיות גבוהה בכמות העסקאות רומזת על בעיה? למעשה, אם רוב עסקאות הנדל"ן קשורות למעברי דירה (כלומר לשוק הנדל"ן הצרכני, ולא לשוק הנדל"ן הפיננסי) - אז אני חושב שהעסקאות דווקא צפויות להתרחש ב-bursts של הרבה עסקאות בפרקי זמן קצרים, שסביבם תקופות של שקט מנומנם (יש לי איזה מודל גרפי בראש, ונראה לי שזה נגזר ממנו - אבל הוא מאד היוריסטי ולא חשבתי עליו ממש עד הסוף). ולבסוף - אני לא מניח שעלות הדיור אינה עולה. אני די בטוח שהיא עולה. ההנחה הייתה רטורית, רק לצורך ההסבר: אני טוען שבגדול ישנם שלושה גדלים חשובים ("עלות הדיור", "מחירי הדירות", "ריבית") וכל עוד הקשר ביניהם "נורמלי", אז אין בועה. כדי להבין מה זה "קשר נורמלי" נוח להחזיק כל אחד מהם כקבוע, ולראות איזו תלות נוצרת בין השניים האחרים. מכיוון שגם עלות הדיור עלתה, וגם הריבית ירדה - זה היה מאד מוזר אם מחירי הדירות לא היו מזנקים. כדי לטעון שהזינוק הזה קשור לבועה בשוק הנדל"ן, לדעתי צריך להראות שהזינוק שהתרחש בפועל גדול הרבה יותר מהזינוק הצפוי. בינתיים לא השכנעתי :) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הדיון רק מחדד את האלסטיות של המונח בועה. הבועתיות תלויה בנתונים שהתקבלו בדיעבד וקל לא להסכים על הכרזת בועה לפני שהתפוצצה. המהירות ואחוזי הירידה בערך הנכס יכולים לסמן לאחור ''וואלה היתה בועה'' ולהכריע בשאלה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
:) יש הבדל גדול בתשואת השכירות, והשינוי די ליניארי עבור אותה עיר ועבור אותה שכונה- ככל שהדירה יקרה יותר תשואת השכירות נמוכה יותר. הפער היה אפילו גדול יותר כשהמחירים היו נמוכים יותר ותשואת השכירות גבוהה יותר. מידע אישי: ב 2007 תשואת השכירות על דירות 3 חדרים בנשר היתה 6.5% ואילו על דירת 5 חדרים בחיפה 3.5% לכל היותר. "העדפה תרבותית למגורים בדירה בבעלות עצמית" זה הסבר לא רע, אבל הוא מאשר שאנחנו עוסקים בשני מוצרים לא זהים מבחינת קהל היעד. בפועל דירה היא לא רק מוצר פיננסי, ולא רק עלות הדיור והריבית הם הגורמים המשפיעים על מחירה. לדירה יש, ראה זה פלא, עלויות בניה- בסביבות 5200 ש"ח למ"ר (לצרכן 6000 כולל מע"מ) לבית משותף בגימור מכובד, ולא פחות מ 4000 ש"ח למטר בגימור מינימלי (לצרכן 4700 ש"ח כולל מע"מ). זה אומר שגם אם הקרקע בחינם ואין הוצאות שיווק ומימון- דירת 4 חדרים חדשה בת 100 מ"ר לא יכולה לעלות פחות מ 500 אלף ש"ח, כי הקבלנים פשוט לא יבנו אותה, ולא משנה כמה נמוכים דמי השכירות או כמה גבוהה הרבית האלטרנטיבית. ההצעות ל"מחיר למשתכן" בעפולה משקפות בדיוק את העלויות האלה כי זה בדיוק המקרה בו עלויות הקרקע והפיתוח, השיווק הפירסום באמת אפסיות. >> מכיוון שגם עלות הדיור עלתה, וגם הריבית ירדה - זה היה מאד מוזר אם מחירי הדירות לא היו מזנקים. מסכים בעקרון, אם כי אני לא משוכנע שזה לא היה הפוך- שמחירי השכירות דידו אחרי מחיר הדירות מתחילת העשור. אבל רגע, על איזו רבית מדובר? על ריבית הפריים? היא עלתה מ 2009 ל 2011 ומחירי הדירות עלו גם הם באותו הזמן. ריבית המשכנתאות? היא ירדה משנת 2000 ל 2007 בדיוק כמו שהיא ירדה מ 2007 ל 2014, אבל בין 2000 ל 2007 מחירי הדירות בכלל דשדשו כלפי מטה. הקשר הברור שאתה מדבר עליו לא מצליח להופיע בשוק באופן עקבי. ואני חוזר על כך שלא טענתי במאמר שהיתה בועה בשוק הדיור עד המחצית השניה של 2015. ומה קרה בשנה האחרונה? ריבית המשכנתא עלתה, ומחירי הדירות עלו גם הם! |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי בנק ישראל ריבית המשכנתא עלתה באופן משמעותי מיוני 15' ליוני 16' ריבית קבועה לא צמודה ל 17 שנה מ 3.11% ל 3.79% הריבית הצמודה ל 20 שנה בנקודת אחוז שלמה מ 1.97% ל 2.96% טיק טוק. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מלאי הדירות המוצעות למכירה עלה בסוף יוני ל 28,070 לפי הלמ"ס. בנתוני מקור היה חודש אחד עם מלאי גדול יותר בנובמבר 2014 , אבל בנתוני מגמה אנחנו בשיא. מה שמעניין לראות בנתוני המקור1 הוא את הצניחה בחדשי ההיצע (טור A) בין 2014 ל 2015 מממוצע של בערך 14 חדשי היצע ל 10 חדשי היצע עקב הגידול במחזור העסקאות. ב 2016 התייצבו חדשי ההיצע על 11. שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות ירד במחצית הראשונה של 2016 לשפל של 19.6%2 המכירות של משקיעים שמרו על יציבות והרכישות שלהם ירדו, והתוצאה היא שמתחילת השנה כמות הדירות שמשקיעים קנו ומכרו היתה שווה בערך, שינוי מהותי לעומת הגידול השנתי במלאי הדירות של משקיעים (עודף רכישות) של כ 8000 דירות לשנה בשנים 2011-2015 ביוני 2015 היה ספייק של רכישות משקיעים ערב הכבדת המיסוי שהביא לעודף רכישות על ידם של 4000 דירות בחודש אחד, אבל נראה לי שהספייק הזה כבר קוזז על ידי הירידה בחצי השנה העוקבת, כך שנתוני 2016 הם "נקיים". 1 בקישור שם לנתוני תרשים 4 (אקסל) 2 דה מרקר מצטט מתוך סקירת הנדל"ן של משרד האוצר |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתמול אמרה הלמ"ס, יחד עם פרסום מדד המחירים לצרכן, שמחירי הדירות ירדו במקצת בחדשים מאי-יוני. היום אומר השמאי הממשלתי שהמחירים שהוא בודק עלו ברבע השני לא במעט- עליה רבעונית של 2.5% ושל 8% מול השנה שעברה. בתל אביב עלו המחירים ב 4% ברבע וב 13% מול השנה שעברה. יש לי שני הסברים לפער בין הנתונים: האחד שהוא מבטא פתיחת פער בין הערים שהופעל בהן מחיר למשתכן באופן מסיבי (עפולה, לוד, ראש העין וקרית מוצקין- אף אחת מהן לא בין ה 16 שהשמאי הממשלתי בודק) לבין הערים שלא. השני ששינוי התמהיל של הקונים לכיוון יותר רוכשים ראשונים ומשפרי דיור ופחות משקיעים, גרם לעליה במחיר הממוצע של הדירות הנמכרות כי האיכות הממוצעת שלהן היתה גבוהה יותר. שני ההסברים הם קצת דחוקים כי ברמלה, הצמודה ללוד, ואותה כן בודק השמאי הממשלתי, עלו המחירים ב 5% ברבע השני, ואילו שינוי התמהיל הגדול קרה בין הרבע השני לשלישי של 2015, ולא ברבע האחרון. אבל בכל מקרה, אני חושב שנכנסו כעת לשלב האחרון של הבועה- השלב של התנודתיות במחיר, כאשר ההצע הגדל מנסה להרוות את הביקושים הספקולטיביים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם המספרים לא מספקים את התוצאה הרצויה, סרוק אותם במסרקות ברזל עד שיכנעו. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בניסוח של רונלד קואס (קוז?): If you torture the data long enough, it will confess. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הבוקר שמעתי את נסים משעל מראיין את זר השיכון גלנט. בתשובה לשאלה איך הוא יסתכל בעיניים של זוגות צעירים ויגיד להם שיאמינו לו אמר גלנט שהוא יענה שהממשלה עושה ועובדת ועוד שנה תאמינו לי תראו תוצאות ובלה ועוד בלה בלה ו...יש לנו סטטיסטיקה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ב 5 שנים 2011-2015 המשקיעים קנו בערך 8000 דירות בשנה נטו. השנה עודף הביקוש הזה לא קיים כי סך כל המכירות והקניות של משקיעים השתוו. משפרי הדיור לכאורה אמורים גם הם לקנות ולמכור בתוצאה מאוזנת (כל עוד כמות העסקאות בשוק יציבה, וקשה לי לראות את השוק מנצח את המחזור של 2015) ולפיכך ה"זוגות הצעירים" רוכשי דירה ראשונה נותרו עיקר הביקוש, למעשה כל הביקוש נטו השנה. אם ההיצע יצליח להרוות אותם המחירים לא יעלו השנה, כלומר ירידה במחצית השניה. בגלל התמסורת האטית אני מהמר על ירידה של ממש רק ברבע האחרון. ואז חוזרת השאלה האם המשקיעים יחזרו להיות קונים בנטו או שמא המומנטום יתהפך. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא יודע. אבל, גלנט התחמק מהשאלה הנוקבת של משעל - הבטחתם הורדה במחירי הדיור והנתונים שמתפרסמים לא מראים על שום ירידה. גלנט טען שהוא לא הבטיח, אך משעל לא הרפה ממנו ואמר שראש המפלגה שלו, בה גלנט מספר 2, הריץ את המפלגה על הבטחת שיפור במחירי הדיור. ואז, בתשובה גלנט טען, בהגיון מסוים, ששניהם שרים רק פחות משנה וחצי. אבל, הסיפא של דבריו, שבעוד שנה נחזה בירידה במחירי הדיור (והוא בהחלט נתן להבין שמדובר בשינוי משמעותי). אם זאת לא אחיזת עיניים הרי זה שקר גס גמור שמתבסס, כמו בתקופת הבחירות, על רמאות של ציבור מצביעים שאין לו, אם לאמר זאת בעדינות מירבית, ידע וביקורתיות. ממה נפשך, האם הוא צופה תנודה חריפה כלי מטה של מחירי הדיור תוך תקופה קצרה מאד (למעשה אפס זמן) מבלי שישנם אינדיקטורים שמצביעים על כך? מה יקרה לשוק הדיור בפרט ולכלכלה בכלל אם תהיה צניחה חריפה ומיידית שכזאת במחירי הדיור, אפילו אם הוא צודק? בקיצור, מדובר על מכירת "שמן נחשים" לחולים במצוקה, פיזור הבטחות שכל מי שראשו בריא יודע שהן תובלנה לאכזבה ויאוש וכך תפתח פתח למפלגת אליל-שקר חדשה בבחירות הבאות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
על מה יצא קצפך? הלא הבטחות בעלמא הן כלי העבודה המרכזי של פוליטיקאים. וכל אחד יכול להגדיר "ירידה משמעותית" כרצונו. אחרי עליות במשך שנים כה רבות גם ירידה שנתית של 5% אפשר להציג כהישג משמעותי. וגם התחזיות להתחלות בניה מוגברות במחצית השניה של השנה הנוכחית וכל השנה הבאה הן בסיס טוב להבטחות כאלה, לפחות טוב יותר מההבטחות חסרות הכיסוי לחלוטין של לפיד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
או, היה צריך לחכות יומיים לפני שמישהו ייזכר את מי באמת צריך להשמיץ, למרות שבתקופתו של כחלון המחירים טסים פי שניים ויותר מאשר בתקופתו של לפיד. אם לפיד היה עכשיו שר אוצר, כבר כולם היו דנים אותו ברותחין ומגללגלים אותו מכל המדרגות אחרי נתונים כאלה, מדה-מרקר וימינה. עם כל הפרגון לכחלון, עד עכשיו לא ראיתי שום הישג שלו כשר אוצר שמצדיק את ההייפ וההבטחות סביבו. כמו שאמרו אחרים בפתיל, נראה שאת הנתונים אפשר לגלגל לפי האג'נדה שלך, אבל המציאות עדיין מתעקשת על שלה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אל תבלבל אותי עם עובדות. כחלון הוא גוד גיא. לראשונה מאז עמדתי על דעתי יש לי מושג למי אצביע בבחירות מראש, ולא רק ביום הבחירות עצמו. המציאות היא שהביקושים לדירות היו חזקים ב 5 השנים האחרונות (והסיבות ידועות) ולאחרונה הם נחלשים. הייתי שמח יותר אילו כחלון היה מתעסק פחות עם צד הביקוש ויותר עם צד ההצע, אבל אני חושב שהוא עשה עבודה טובה עם צד ההצע. התאחדות הקבלנים צופה 53 אלף התחלות בניה ב 2016 ו 60 אלף ב 2017, ואלו נשמעים לי מספרים יפים. לפיד היה עצלן מדי לטפל בצד ההצע כמו שכחלון עשה1 1 שחרר במו ידיו צווארי בקבוק שאפשרו את הסכמי הגג על 7500 יח"ד בהרצליה, למשל, אחרי שנתקעו ב 2015. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
על זה שהוא גוד גיא אני יכול להסכים. לדעתי גם לפיד הוא גוד גיא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ממש תגובה מפליאה. זה שרוב הציבור מקבל בשיוויון נפש התנהגות צבועה ושקרית של פוליטיקאים היא לא רק מהמפורסמות אלא היא, כפי שכתבת, ממהות הפוליטיקה המודרנית, לצערנו. אך מגיב מתעניין וביקורתי שכמותך לא אמור לגם זאת כגזרה משמים אלא להמשיך ולבקר בכל פה, למרות שבפועל היכולת לשנות לא גבוהה כזאת. אבל החשיפה המתמשכת היא הדלק שמניע את ההתקדמות, איטית ככל שתהיה, והיא אולי זאת תשמנע רבולוציה על גבי קילשונים. שהרי אני לא חושב שזאת תהייה הארה מיוחדת לומר שבפער בין השרלטנות וניפנופי הידיים של פוליטיקאים שיכורי אגו, בעוד הציבור עסוק או בצקצוק שפתיים על שקריהם (ולכחלון טנא מלא כל טוב של רמאויות טרום-בחירות) או בהתפעלות מהכדורים הצבעוניים שמקפצים באוויר, הרי שהפוליטיקאים האלה, כחלון שר האוצר במקרה האקוטי, יכולים להעביר בנפנוף מתחטא תקציב דו-שנתי (לו התנגד), תוספת תקציבית עצומה לחרדים, תקציב להשתטחות על קברי - מי? - במרוקו (1.1 מליארד אאז"נ), ועוד כהנה וכהנה תופינים על חשבון צרכים אמיתיים של אותו גוף בוחרים ששלח אותו לכנסת ולממשלה. ההערה שלך בדבר לפיד לא רלוונטית במיוחד. ממה שנפשך שגם לפיד בשרלטנים? מה זה מוריד או מעלה מאיכותו והתנהגותו של כחלון? אך אם פרפראות שני שרי האוצר הכושלים (האחד בוודאות, השני במגמה) האחרונים, לפיד וכחלון עסקינן, הנה מה שכחלון ענה לפוסט של לפיד שכתב "[תקציב כחלון] מתעסק בפוליטיקה, לא בציבור". כחלון ענה: "אני מציע לו קצת צניעות, כשהוא נכנס למשרד הוא העלה מסים, העלה מכסים... אני נוקט בפעולה הפוכה, למען צמיחה במשק, אני פועל לטובת הגופים החברתיים, מה שהוא לא עשה". |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
גם החלון יכול לנקוט קצת צניעות, אחרי שקודמו ירש והתמודד עם גרעון של כמה עשרות מיליארדים כשנכנס למשרד, אבל בתום קדנציה קצרה הוריש לכחלון מאזן תשלומים שמנמן ונחמד שמאפשר לו לא להעלות מיסים. לא שהוא עשה משהו טוב מזה עד עכשיו, חוץ מלהחזיר את התקציבים המדושנים ומעודדים הבטלה לחרדים וצאן מרעיתם. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי סקירת האוצר על הנדל"ן למגורים בחודש אוגוסט המשקיעים מכרו בחודש זה כ 400 דירות יותר ממה שקנו ובכך העמיקו את המגמה של מכירות נטו שלהם מתחילת השנה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל אולי זה בגלל איום במס עליהם? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ודאי שיש לאיומים במס השפעה על ההתנהגות שלהם, אבל השאלה מה התוצאה הסופית. אילו היו חושבים שזה עדיין שוק שוורי ואין חלופות טובות אולי האיום במס היה מוריד את הנטו של המשקיעים מפלוס 600-800 דירות בחודש לפלוס 200-400. כיוון שמתחילת השנה הם כבר במגמה שלילית קלה הם ירדו למינוס 400 באוגוסט. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי סקירת האוצר לרבע השלישי המשקיעים קנו ברבעון 5611 דירות ומכרו 6200 - עודף מכירות נטו של 550 דירות. זאת בהמשך לעודף מכירות נטו של 100 דירות ברבע השני. מאידך ישנם סימנים לכך שחלק מרוכשי דירה ראשונה הם בעצם משקיעים בהסוואה כהערכות לקראת מיסוי ריבוי הדירות. אנקדוטלית בסביבה שלי יש יותר שלטי "למכירה" בחודשים האחרונים ונדמה לי שהם גם נותרים במקומם יותר זמן מבעבר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מדד הדירות ירד בדצמבר ב 1.2%, הירידה החדה ביותר זה עשור, ובסך הכל ברבע האחרון היו מחירי הדירות ללא שינוי. בחודש דצמבר קנו המשקיעים 1600 דירות בלבד ומכרו 2500, כך שהמשקיעים היו מוכרים נטו של 900 דירות. שיעור שאין דומה לו מאז תחילת סדרת הנתונים ב 2010. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ירידת ערך הדירות בחודש דצמבר היא קישקוש וספין של האדון משה כחלון כדי להסתיר את כשלונותיו. למה זה בולשיט ? מפני שיש תנודתיות מחודש לחודש לכן עליה או ירידה של אחוז אינה מוכיחה שום מגמה. גם ספירת "משקיעים"ו"לא משקיעים" אינה אמינה ולא מוכיחה כלום בשלב זה: מה שעשוי לקרות בפועל הוא ש"משקיעים" רושמים את הקניות שלהם על שמות בני משפחה ובכך הם הופכים ל"לא משקיעים". כל עוד השר משה כחלון לא מוציא לשוק עשרות אלפי דירות לשנה באזורים אטרקטיבים ובמחירים זולים לא צפוי להשתנות כלום (אלא אם כן הממשלה תנפיק איגרות חוב בריבית משמעותית, שכן ה"משקיעים" ברובם לא קונים דירות כדי להרוויח מהן אלא כדי לשמור על ערך כספם). אני מעריך שלא יקרה לא זה ולא זה כי ביבי לא יוותר על מקורות המס שלו ואילו כחלון חושש להתעמת עם ביבי בעניין זה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לשכת השמאים מסכימה איתך לפי סקירת לשכת השמאים לרבעון הרביעי של 2016, מחירי הדירות עלו בשיעור ממוצע נומינלי של 1.7% ברבע האחרון של 2016, וב–8.3% בשנה. זאת לעומת מדד מחירי הדירות לדצמבר 2016 של הלמ"ס, שפורסם לפני כמה ימים, שהראה ללא שינוי ברבע האחרון, ועלייה שנתית של 5.9% בלבד. במקביל לפרסום המדד של לשכת השמאים, האשים העומד בראשה, אוהד דנוס, את הלמ"ס בעיוות הנתונים עקב הכללה במדד של עסקות שבוצעו במסגרת מבצעי תוכנית מחיר למשתכן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
במשחק הזה כולם יפסידו.- המתווכים,השמאים,בעלי הנכסים,הקבלנים,הבנקים,תקציב המדינה,העיתונים,חברות הפרסום ועוד ועוד. ולא,אין לי נימוקים משכנעים,רק תחושה של אחד ששיחק הרבה זמן בקזינו וכל הזמן מנצח. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מעניין שה''כולם'' שלך לא כולל את הציבור, שנדמה לי שהוא הרוב במדינתנו הקטנה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ואיך הציבור יכול לעצור את זה? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אה, אז אנחנו מסכימים שטובת הציבור מעניינת את ''כולם'' כקליפת בשום. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"כולם" = בעלי המקצוע בתחום הנדל"ן והתלויים בו - קטר המשק הישראלי. וכן,כקליפת השום.בדומה לכל דבר בחיינו - הב את כספי ומצידי כולם יכולים למות ויפה שעה אחת קודם. אגב,להיכן כבודו חותר ,או שהגענו כבר ליעד המבוקש ? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דומני שהגענו, אחרי שהובהר למי אתה קורא ''כולם''. במינוח הנפוץ כוונתך היתה פחות ברורה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ואם גם זה לא עוזר, נשנה את החישוב. הסוכנות האמריקאית להגנת הסביבה EPA משנה את חישוב הסיכון לתמותה מזיהום אוויר שיקטין בצורה משמעותית את התחזית. זה יאפשר לבטל חוקים ותקנות להגנת הסביבה. מומחים אומרים שאין ביסוס מדעי לשינוי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מסימני הבועה- כשמספרים לנו בעיתון למה המצב הנוכחי (הקיצוני) אמור להמשך לאורך זמן. הנה מקבץ מהשבוע האחרון, בעקבות ההכרזה על המס החדש על בעלי 3 דירות ומעלה: ראו למשל את מאמר הדעה מהשבוע שעבר בדה מרקר: כחלון צריך להודות: מחירי הדירות לא יירדו בשנתיים הקרובות. את המאמר כתב פרופסור יהודה אדלר [ויקיפדיה] שהוא מומחה בינלאומי ל... קרדיולוגיה. פרופסור אדלר כותב הרבה מאמרים בעיתונות, אבל על נושאי בריאות בדרך כלל. מן הסתם מפריע לו המס המתוכנן על בעלי 3 דירות ויותר. עוד אחד שמפריע לו המס הוא עו"ד אייבי נאמן מס הדירות של כחלון וההגיון הקומניסטי שלו כותרת המשנה: "כחלון האדום לא יביא להורדת שכר הדירה או למכירת הצפה של דירות. הוא יביא להעלאת דמי שכירות ולהעלאת מחירי דירות." עו"ד נאמן הוא משקיע נדל"ן רציני (מגדלי נאמן, מכירים?) אבל רקורד התחזיות שלו לא משהו. הנה מה שהוא חזה ב 2009: "המחירים בשוק הנדל"ן המקומי אמנם יירדו, אבל בשיעורים נמוכים יחסית". וגם "הדבר היחיד שאני רואה עד עכשיו בשוק הנדל"ן התל-אביבי הוא שנבלמה בו עליית המחירים, וגם השיגעון של המחירים הלא סבירים". אפילו היועץ למשרד האוצר המומחה לתורת המשחקים אומר "60 אלף הזכאים לדירות מוזלות לא יורידו מחירים" ועל המס החדש: "אלה הן שיטות שלא ברור שהן ישפיעו על מחירי הדירות, אבל ברור שהן ישפיעו על מחירי השכירות ויגרמו להעלאת המחירים". וזה עוד כלום לעומת מנכ"ל איגוד הקבלנים באשדוד והשפלה שלומי בן עזרי שאומר: "אני מעריך כי עד 2020 מחירי הדירות ימשיכו לנסוק בקצב גבוה כמו בשנים האחרונות, אבל בזכות בנייתן של מאות דירות חדשות באשדוד, החל משנת 2020 נשוב לתקופה רגועה ונורמלית בכל הקשור לעליית מחירי הדירות". המנכ"ל מבהיר כי 'נורמלית', פירושה עליות בקצב הצמיחה. עשו גם אתם ניסיון- גגלו "מחירי הדירות" והגבילו את החיפוש לשבוע האחרון. ראו כמה תוצאות מדברות על ירידת מחירים קרובה וכמה על המשך העליות, או שמירה על המצב הנוכחי. זה מזכיר לי את הטיפ הגרוע בהיסטוריה על שוק המניות שנתן הכלכלן רב המוניטין אירווינג פישר [ויקיפדיה] ימים ספורים לפני המפולת של 1929: "Stock prices have reached what looks like a permanently high plateau" |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני רק טיפ-ניפוקון: בתור משקיע במניות, התחזית לרמת מחירים שטוחה ויציבה של מניות אמורה לעודד אותי למכור את ההשקעות שלי, לא להישאר וודאי שלא לקנות עוד מניות (מהסיבה הטריויאלית שמניה שהגרף שלה שטוח ויציב לא תפיק לי שום רווח נראה לעין). אז אולי התחזית שלו לא היתה נכונה, אבל כייעוץ השקעה היא הורתה על הכיוון הנכון. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא רבים מאיתנו זוכרים את 1929. אני מניח שיש כמה וכמה שזוכרים את 1999. אחד מרבי המכר מז'אנר נפוץ אז היה דאו ג'ונס 36000, ומאמר באותו שם מאותם כותבים, שפורסם באטלנטיק. הם טענו אז שמחיר ני"ע הוא נמוך למעשה ומדד הדאו ג'ונס יטפס וישליש את ערכו, בגלל שצורת החישוב המקובלת לא מתאימה למצב השוק דאז. כשהמאמר והספר פורסמו בספטמבר 1999, DJIA היה בסביבות 11000. תוך שנה הוא ירד לכ- 8800, ואחרי עוד שנה צנח לכ- 7500. כיום המדד עומד על כ- 18500. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כן. האמירה הנפוצה ביותר בבועות היא "הפעם זה שונה". בבועת הדוט קום של 1999 הסבירו לנו באותות ובמופתים מדוע חברות שמפסידות כסף שוות יותר מחברות שמרוויחות כסף, ומדוע חברות ללא הכנסות שוות יותר מחברות עם הכנסות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
וכמה פעמים אמרו בצדק „הפעם זה שונה״? לדוגמה: גם גוגל וגם (מאוחר יותר, לאחר התפוצצות הבועה) פייסבוק אכלו לא מעט כסף של משקיעים לפני שהחלו להרוויח. מה שאמרו שם זה לא שחברה שמפסידה כסף שווה יותר אלא שיש ערך כספי לנתח שוק ולחשיפה (גם אם אין לך מושג איך מתרגמים את זה ללקוחות משלמים). היו מקרים שבהם זה עבד. היו גם מקרים שבהם מצאת מישהו גדול יותר שנתח השוק הזה היה חשוב לו והוא (לפחות חשב שהוא) ידע איך לתרגם אותו להכנסות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אף פעם לא אמרו בצדק "הפעם זה שונה" על בועה. גם אם צדקת נקודתית טעית בעיקרון. בין סוף 1995 (הנפקת נטסקייפ1) לסוף 1999 האכילו את המשקיעים זבל במחירי זהב. 90% מחברות הדוט קום שהונפקו (וקיבלו כסף טוב) נסגרו. גם אלו שהצליחו בסופו של דבר לתרגם את זוגות העיניים להצלחה עסקית איבדו 90% מערכן ויותר בטרם התאוששו. אז נניח שחשבת שאמזון תהיה חברה מצויינת וקלעת בול, כי אמזון היא ההצלחה העסקית הגדולה ביותר שיצאה מהדוט קום, והיא שווה היום פי תשע ממה שהיתה שווה בסוף 1999- עדיין בדרך (בשנת 2001-2002) יכולת לקנות מניות של אמזון בפחות מעשירית המחיר ששילמת בסוף 99'. לעומת ההצלחה הפנומנלית של אמאזון יש חברות טובות ורווחיות אחרות שמעולם לא חזרו למחירי 1999 - כמו קורנינג, למשל, יצרנית הזכוכית, שמחירה עלה פי 10 מאוגוסט 98' לאוגוסט 99' על הציפיות לרווחי ענק בים הדרומי, סליחה- בתשתיות סיבים אופטיים, ומשם ועד אוגוסט 2002 איבדה 98% משוויה. או אקאמאי, שהיא חברה מכובדת ושווה היום 10 מיליארד דולר, אבל הגיעה ביום הנפקתה באוקטובר 1999 לשווי של 13 מיליארד, והמשיכה לזנק לשווי פנומנלי של 60 מיליארד דולר בחודשיים הבאים, לפני שהתרסקה ב 98% בשנתיים הבאות. אז אם קנית את אקמאי ביום המסחר הראשון בשווי חברה של 13 מיליארד דולר, היית מורווח בחודשיים הבאים ומופסד בשבע עשרה השנה הבאות, עד היום, למרות שהחברה זכתה להצלחה עסקית נאה (להזכירך- אחת מעשר!) גוגל (2004) ופייסבוק (2012) כבר הנפיקו אחרי הבועה, והמודל והחזון העסקיים שלהן היו נהירים ביום ההנפקה שלהן. ההצלחה הפנומנלית של שתי אלו הייתה אכן עוד יותר גדולה מהציפיות, אבל ככה זה חברות מצליחות- החל מג'נרל אלקטריק לפני מאה שנה וי.ב.מ לפני חמשים שנה, עבור דרך סיסקו לפני עשרים שנה וכלה באמזון, גוגל ופייסבוק היום. אגב סיסקו- החברה המצויינת הזו שווה היום 160 מיליארד דולר, ונמצאת קרוב מאוד לשיא המחיר שלה ב 15 השנים האחרונות, אבל בתחילת שנת 2000 היא היתה שווה לרגע יותר מ 500 מיליארד דולר והיתה לכמה ימים החברה בעלת השווי הגדול בעולם. _________ 1 למי שלא זוכר- הדפדפן שעלה כסף, ושלט בשוק ללא עוררין במשך 4 שנים עד שנשחט על ידי מייקרוסופט שחילקה את אקספלורר חינם יחד עם מערכת ההפעלה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
> אף פעם לא אמרו בצדק "הפעם זה שונה" על בועה. אבל הרבה פעמים אמרו בצדק „הפעם זה שונה״. כזכור, השאלה היא האם יש כרגע בועה. 1 דרך אגב, נטסקייפ אמנם עלה כסף, אבל המוצר העיקרי של החברה היה מוצרי השרת. הדפדפן היה בעיקר מקדם מכירות ויוצר שוק. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ארחיב- אף פעם לא אמרו בצדק - "הפעם זה שונה" על שווקים. ההתנהגות של שווקים לא השתנתה מאז המהפכה הניאוליתית, הם תמיד מתנהגים לפי אותה חוקיות. כשיש בועה אומרים: "הפעם זה שונה" וחושבים שהמחירים יעלו לנצח (או לפחות הגיעו לרמה שטוחה גבוהה, ממנה אי אפשר לרדת באופן משמעותי) לא כשהשוק מדשדש בעצלתיים. כמה מומחים העזו לחזות ב 2009 (אחרי שהמחירים כבר עלו שנתיים מהשפל) מחסור כרוני בדירות שיביא לעשור של עליית מחירים? לפחות מחלקת המחקר של בנק ישראל הכריזה בצדק ב 2010 שאין בועה. כנראה שהיה מי שחשב שיש :) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל ''קרקע חקלאית להשקעה'' היא בפירוש כן נכס ספקולטיבי (אלא אם כן אתה באמת מתכוון לגדל ירקות). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל, להבדיל מצבעונים ומניות, קורת גג הוא צורך חיוני בעל ביקוש (והצע?) די קשיח. כשהמחיר של פקעת צבעוני עלה מעל היכולת של האדם הממוצע שמעוניין היה לקנות אחד על מנת לשתול ולגדל אז אותו אדם פשוט לא קנה צבעוני. בסופו של דבר נוצר מצב שרוב הפקעות בשוק היו פקעות שנקנו כהשקעה בלבד בלי שאף אחד שקל לשתול אותם. להבדיל, נראה לי שאנשים כן גרים ברוב הבתים בעפולה, ולא נראה לי שיש יותר מידי חסרי בית בישראל. איך זה בעצם? אין איזה מחיר מסויים שמעליו דירה פשוט תשאר ריקה? אין איזה מחיר מסויים שמעליו אנשים פשוט יבחרו לגור באוהל\במהרה\לחלוק דירה\להשאר אצל ההורים...? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בבועת הסאב-פריים בארה"ב בנו הרבה יותר דירות מהצורך למגורים, והרבה דירות שנקנו למטרות ספקולציה אכן נותרו ריקות (בפלורידה, בוגאס). בשנים הבאות נסגר העודף על ידי התחלות בניה קטנות מאוד מהממוצע. בארץ התופעה שונה. כאן אנחנו רואים שב 15 השנים האחרונות מצד אחד כמות הדירות הריקות הולכת וגדלה ומספרן עולה על 150 אלף (אם משום שאלו דירות של משקיעי חוץ או משקיעים מקומיים), ומצד שני יש גידול של 170 אלף בכמות משקי בית שחולקים דירה אחת (ילדים בוגרים שלא עוזבים את דירת ההורים אך מנהלים משק בית נפרד) או גרים בדירות תת-תקניות (מפוצלות או חסרות אישור בניה לחלוטין), כפי שמתואר במאמר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
150 אלף דירות ריקות לא נשמע לי כל כך הרבה כשאני מנסה להשוות את זה למצב באירלנד לפני המשבר1... |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מסכים. בסך הכל אין כעת בארץ עודפים ניכרים של דירות, אלא שלפי התאחדות בוני הארץ התחלות הבניה ב 2016 ו 2017 יהיו גדולות במיוחד, וכשהן יגיעו לאכלוס שנתיים אחר כך, אז יווצר עודף פיזי די מסיבי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
קורת גג היא צורך חיוני, אבל לאו דווקא קורת גג בבעלותך (''נכס נדל''ן''). (גילוי נאות - הכותב מתגורר בשכירות) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם מי שרוצה לקנות פקעות צבעונים כדי לשתול אותן ולגדל מהן צבעונים נדחק החוצה מהשוק כי המחירים גבוהים מדי ואינם ריאליים לגדל מהפקעות האלו צבעונים - זו בועה. _____ גם אתה מבדיל בין השימושים במוצר כדי לאבחן בועה וזה מסתדר עם המפתח האבטיחי שהבאתי מהשוק. פחות מובן שלשיטתך בנוסף לאפיון השימוש, הבועה תלויה ביכולת הצרכנים לרכוש את המוצר. נחזור לבאסטה להיצע ולביקוש. נניח שמחירו של האננס עלה מ-40 ש"ח עד ל- 100 ש"ח תוך שבועיים. הציבור שנהג בעבר לקנות אננס (לאכילה) הפסיק לקנות אננס. בשוק המחירים ירדו או שהאננס ייעלם מהמדפים. עד כאן מסכימים שבריא וטבעי. מדוע אם כן אתה חושב שיכולת הציבור לרכוש את המוצר (לשימוש המקורי) מעידה במשהו על בועה? לשיטתך גם שוק רכבי היוקרה שמחיריהם מדיר את ההמון מאלומות התצוגה סובל מבועה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל ''קרקע חקלאית להשקעה'' ו''קבוצות רכישה'' הן בדיוק זה - רכישה ספקולטיבית של נייר שמבטיח (אולי) דירה בעתיד הרחוק. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני קניתי בית בשנה שעברה. לכך קדמה שנה שלמה של חיפושים במהלכה ראיתי קרוב ל-100 נכסים "שעומדים למכירה". בלי להגזים, לפחות 70% מהם לא באמת עמדו למכירה. הם היו מעין בלון ניסוי שהפריחו הבעלים כדי לראות כמה כסף יוכלו להרוויח מהמכירה, ואם זה משתלם להם. איך מזהים נכס כזה? הבעלים גרים בבית, אין להם שום תכניות קונקרטיות לעבור בקרוב, אין שום שינוי בחיים שלהם שמצריך מעבר או מכירה, והמחיר שהם נוקבים בו גבוה במאות אלפי שקלים מכל היגיון נדל"ני וכן מעסקאות דומות שנעשו באזור. אז השאלה היא איך אתה בודק מלאי דירות שעומד למכירה. לגבי דירות חדשות מקבלן זה קל, אבל בשוק היד השנייה זה הרבה, הרבה יותר קשה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל יש גם אנשים שלא חושבים לקנות דירה בעתיד הנראה לעין, ובכל זאת מתעניינים בדירות ומחיריהן מכל מיני סיבות. כך שפיקצית ההיצע מתקזזת בחלקה עם פיקצית ביקוש מסויימת. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למה זה מקזז? המחירים ביד 2 הם המחירים שמבקשים המוכרים והמוכרים-לכאורה. איך משפיעים עליהם קונים-לכאורה? | |
|
|
| חזרה לעמוד הראשי |  |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |