בתשובה להפונז, 03/01/16 13:26
 |
|
 |
||
|
||||
 |
הופתעתי מאוד מהמספרים האחרונים שסיפרו על המשך עליות מחירי הדירות. אני רואה את מלאי הדירות הלא מכורות הולך וגדל, כלומר שההיצע הולך וגובר על הביקוש, ובכל זאת המחירים ממשיכים לעלות. אני הופך בזה והופך ונותרתי עם שתי אפשרויות: או שאתה צדקת לחלוטין, וכל עוד הרבית נמוכה מספיק להיקף ההיצע אין השפעה על המחירים. או שלנתוני המחירים יש פיגור של חדשים רבים, וכאשר, לדוגמה, מדווחים לנו על מחירי דצמבר אנחנו רואים בעצם את תמונת המחירים של אוגוסט או ספטמבר. אם הראשון הוא הנכון ההשלכות הן שאנחנו נמצאים בבועת מחירים קלאסית, ולכשתפקע (כי בועות לעולם פוקעות ולא משחררות את האוויר לאט) האפקט יהיה חריף מאוד. אם השני הוא הנכון נראה את המחירים נעצרים כבר בנתוני החודש הבא ובעוד חדשיים שלשה מתחילים לרדת בעקביות. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
מהיכן הנתונים על מלאי הדירות הלא מכורות? ובאילו אזורים? אני מנסה להבין את המסקנה שההיצע גובר על הביקוש. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נתוני משרד השיכון. ראה כאן (PDF) בעמוד 28 את ההיסטוריה. הנתון האחרון שם הוא בינואר 2014 22,540 דירות לא מכורות. כאן בלוח 1 בעמוד 5 רואים את הגידול ב 2014 (רבעוני) הנתון האחרון שראיתי הוא שבספטמבר 2015 מלאי הדירות הלא מכורות עמד על 27,300 , גידול קל נוסף לעומת 26,800 בחודש המקביל ב 2014 |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תודה. מעניין שמהמסמך עולה שמלאי הדירות הלא מכורות עלה בחדות בין 2009 ל- 2011. למיטב זכרוני בשנים הללו מחירי הדיור אף הם עלו. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כן, אבל ראוי להתייחס גם למספרים המוחלטים והיחסיים (מספר החדשים של עסקאות שמבטא המלאי הלא מכור) ולא רק למגמה. כשהמספרים נמוכים ההיצע קטן, גם אם המגמה שלו היא גידול. ראה גם תגובה 647188 |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
והיום פורסם שמלאי הדירות הלא מכורות לסוף ינואר עלה לשיא 29,750, מרביתו באזור המרכז. טיק טוק, טיק טוק. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
היית ממליץ להכנס לשורט על חברות נדל"ן למגורים? (בלי שזאת תהיה, כמובן, המלצה רשמית או משהו כזה) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בסופו של דבר כן, אבל עם הרבה הסתייגויות בדרך. הסתייגות ראשונה וחשובה ביותר היא שבועות תמיד מתנפחות יותר ממה שמתבונן מהצד יכול לתאר לעצמו. במלותיהם של האמריקאים- The market can remain irrational more than you can remain solvent. אני, למשל, עשיתי שורט על מניות אמזון בבועת הדוט קום בסוף 1999 במחירים שנראו לי סטרטוספריים ולא הגיוניים בעליל, וצפיתי בתדהמה איך המניה עוד מכפילה את מחירה תוך שבועות בודדים. הסתייגות שניה היא שאם אתה לא עושה שורט על מדד כלשהו אלא על מניות של חברות בודדות אתה צריך לבחור את מי שיינזק ממש מירידת ערך הנכסים. חברות קבלניות לא מעניינות אותך- מי שמעניינות אותך הן חברות ממונפות שבמאזניהן הרבה נכסי נדל"ן מול התחייבויות, ושנכסים אלה נרכשו או שוערכו לאחרונה, כלומר מופיעים בשווי השוק. חברות יזמיות לפעמים מצליחות למכור את כל הפרויקט עוד בטרם הונחו היסודות. אתה צריך כאלה שיתקעו עם מלאי דירות לא מכורות, וזה אומר לחפור בדוחו"ת. הסתייגות שלישית היא שאתה צריך להכיר את היסטוריית המחירים והתמחור של מי שאתה עושה עליו שורט, שמא התסריט השלילי כבר כלול במחיר. עדיף חברה שיצאו עליה המלצות אנליסטים בעבר כדי שתוכל לראות איזה תסריט כלול בתמחור של האנליסטים. הסתייגות רביעית היא ששוק המניות הישראלי מאוד לא משוכלל, ותמחור מחדש של מניה יכול לקחת הרבה יותר זמן משחשבת, ובסופו של דבר להיות חלקי בלבד מסיבות טכניות למיניהן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בקיצור, ככל שאתה מבין יותר בכלכלה, כך אתה משקיע פחות טוב בניירות ערך. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ב-1976, בעקבות ספר של הכלכלן פול סמואלסון, ג'ון בוגל עזב את עבודתו כבנקאי השקעות ופתח את קרן ההשקעות וואנגארד שמבוססת על פילוסופיה פשוטה ומטופשת. בוגל למד שלאורך זמן, הביצועים של מומחי השקעות שבוחרים בצורה אקטיביות ניירות ערך גרועים מהביצועים של אינדקס משוקלל דוגמת S&P500. הקרן שלו השקיעה באינדקס, עם עלות ניהול נמוכה משמעותית. לצערו הוא הצליח לגייס רק כעשירית מההון התחילי הרצוי והקרן שלו דידשה לאורך שנים עד שהתחילה לתפוס תאוצה בשנות ה 90. בשנת 2006,בכינוס השנתי המפורסם של בעלי המניות של ברקשייר האטאוויי, וורן באפט הציע התערבות על סך מליון דולר, שהוא יצליח להביס, בהשקעה ארוכת טווח, כל מנהל תיקים מתוחכם. מישהו הסכים להיתערבות. ובאפט בחר בקרן האינדקס של וואנגארד. בשנה הראשונה, שנת המפולת, ביצועי המתחרה עלו על ביצועי האינדקס, כשהצליח לאבד רק 25%. היום, כשנה ומשהו לסיום ההתערבות, האינדקס צבר למעלה מ 60% (אאז"נ, 66%), בערך פי שלוש מהמתחרה. באפט בצוואה המליץ ליורשיו להשקיע כספם בקרן האינדקס של וואנגארד. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אחלה סיפור, מקווה שהוא לא אגדה אורבנית. בדיוק מהסיבה הזאת, אחת התעלומות הכלכליות הגדולות בעיני היא המוכנות של חברות ענק לשלם עשרות מיליוני דולרים למנהלי תיקים מדי שנה בשנה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפני שמפריחים רמזים עבים, שווה להקיש בזריזות כמה מילות חיפוש שיעלו למשל כתבה בפורבס. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תודה, בהחלט שווה. אבל לא הפרחתי רמזים עבים, דווקא קיוויתי מאד שזה מבוסס. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הייתי אומר אמירה חלשה יותר- ישנם תנאי שוק בהם השקעה לפי קריטריונים כלכליים היא חסרת ערך, או אפילו בעלת ערך שלילי, בטווח הקצר והבינוני. וכמו שאמר ג'ון מיינרד קיינס, שגם היה כלכלן וגם ידע להשקיע בהצלחה: בטווח הארוך כולנו נמות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זה בטח בגלל עליית מחירי הנפט. או בגלל הוזלתם. או בגלל שהם לא השתנו. מחירי הדירות הם בעלי אינרציה גדולה בגלל האמונה הרווחת - שעולה גם מהדיונים באייל - שדירות הן השקעה בטוחה שאינה יכולה לרדת. כשהבועה הזאת תתפוצץ יהיה מעניין בערך כמו שהיה כשהטיטאניק, אף היא בעלת אינרציה לא מבוטלת, התנשקה עם הארטיק ההוא. הייתי בטח מרגיש מרוצה מהניתוח, אלא שאת החוכמה הזאת בדיוק אני אומר כבר כמה שנים, וכל אלה מסביבי שהשקיעו בדירה ממשיכים לצחוק כשהם רואים מה קרה לתיק ני''ע שלי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מה, לא היה מעניין? זה היה מספיק מעניין בשביל לקחת איזה אוסקר או שניים. ואם כבר באוסקר עסקינן, יש כרגע סרט מועמד לאוסקר שאומרים שהוא לא רע גם מבחינה בידורית וגם מבחינת ההסבר שהוא נותן לפקיעת הבועה הקודמת ב-2008, קוראים לו "מכונת הכסף". | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מועמד לאוסקר של איזו שנה? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
2016 | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אז הוא כבר לא ממש מועמד, לא? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
להיפך - לו היה זוכה כבר לא היה מועמד. לגבי במאים, שחקנים ושחקניות (ושאר מעורבים), מקובל להכריז עליהם - למשל במודעות ופרומואים שמקדמים סרטים חדשים שלהם - כ''מועמדים (כך וכך פעמים) לאוסקרים'', גם שנים אחרי הטקס הרלבנטי. אני נהגתי בנוסח דומה לגבי הסרט הנ''ל. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבשלום קור הציע פעם שמועמד לשעבר יקרא ''הועמד''. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נראה לי שהוא דיבר על candidate ואני על nominee, אבל אני לא בטוח כמה רחב ההבדל ביניהם, אם בכלל. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
פחחח חזאי דמיקולו. עברו שבע שנים(!!!) עד שהמחירים התחילו לרדת. אבל עכשיו המגמה היא כבר אל חזור. התחלות הבניה ב 2022 המשיכו לגדול וכנראה ינשקו ל 70,000 מספר הדירות בתהליך בניה הגיע לשיא של 164,000 בסוף 2022. מלאי הדירות הבלתי מכורות מתוכן זינק ל 53,500 (הוכפל תוך שנתיים וחצי), מה שמוכיח שכבר בקצב של 60,000 התחלות בניה בשנה התחיל להיווצר עודף. הריבית הגבוהה לוחצת על היזמים. וכל זה עוד לפני שחוסר הוודאות האישי והכלכלי עצר את הביקושים בחודשיים האחרונים. מחכה לנו ירידה ריאלית במחירי הדיור (ביחס לשכר הממוצע במשק, כלומר משכורות לדירה) של לפחות 25% בשלוש השנים הקרובות. ה"לפחות" מתכוון לתסריט החיובי ביותר, בו הריבית לא ממשיכה לעלות הרבה ב 2023 ויורדת קצת חזרה ב 2024, ההייטק לא מתייבש והביטחון התעסוקתי נותר גבוה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה לא צופה גל ירידות מהארץ במספרים שישפיעו על היצע הדירות? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בכלל לא דיברתי על התסריטים השליליים. רק על החיובי. גל ירידה מהארץ, אם יהיה, יכלול בעיקר משקי בית משני העשירונים העליונים. זה תסריט זוועה לכלכלה בכלל. שני העשירונים העליונים משלמים בערך 70% מכלל המסים. אם 15% מתוכם יעזבו את הארץ (3% מסך משקי הבית, שהם כ 80 אלף משקי בית) זו תהיה מכה אדירה לתמ"ג ולהכנסות המדינה. מיתון קשה עם קיצוץ אדיר בתקציב המדינה, קרי בשירותים שהיא מעניקה. לא יהיה לאף אחד כסף לקנות את הדירות שהם ירצו למכור, וזאת ממש לא תהיה הגדולה בצרותינו. בוא נדבר על תסריט פחות קיצוני: אם השקל יתחיל להיחלש ברצינות (האינדיקציה שלי היא אם וכאשר הדולר יעבור 3.80) אנחנו כבר נכנסים לטריטוריה לא מוכרת. האם בנק ישראל יילחם כדי לשמור על שער החליפין מלקרוס? האם יצליח או שיקרה כמו סורוס VS בנק אוף אינגלנד ב 1992. החלשות מסיבית של השקל תחייב את בנק ישראל להעלות ריבית יותר ממה שתכנן, בגלל ההשפעה האינפלציונית החזקה דרך מוצרי יבוא. עליית ריבית נוספת תקפיץ שוב את ההחזרים של בעלי המשכנתאות הצמודות לפריים (והאינפלציה עצמה את ההחזרים של בעלי המשכנתאות הצמודות). כבר עכשיו משפחה עם החזרים שהיו 7000 ש"ח לחודש לפני שנה משלמת לפחות 7600 ש"ח לחודש. זה 600 ש"ח בחודש שירדו להם מההכנסה הפנויה. משפחות שלקחו משכנתאות על קצה יכולת ההחזר שלהן כבר עכשיו בבעיה. הצפי היה שהריבית לא תוסיף לעלות עוד הרבה מכאן, ולקראת סוף השנה אולי אפילו תרד קצת, כך שהלחץ יהיה זמני. אבל אם בנק ישראל ייאלץ להעלות עוד את הריבית הלחץ על משקי בית עם משכנתא גדולה (כאלה שלקחו משכנתא ב 5 השנים האחרונות בעיקר, האחרים יוכלו לפרוש את היתרה ליותר תשלומים) ילך ויגדל. במקביל, וחשוב יותר למחירי הדיור, משקי בית שמתכננים לרכוש דירה יראו שאין ביכולתם לעמוד בהחזרי המשכנתא המוגדלים וידחו את תכניותיהם, או ירכשו דירה זולה מאשר תכננו. עליה באבטלה, ויותר מכך החשש התעסוקתי של מי שעדיין מועסק, גם הם יעצרו את הביקושים. אני מתאר לעצמי שכבר עכשיו עובדי הייטק רבים שתכננו לרכוש דירה יעצרו את תכניותיהם- אם בגלל החשש התעסוקתי או בגלל המחשבה על רילוקיישן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני כבר מכיר גם עובדי הייטק ששוקלים למכור את דירתם הקיימת כאן, להפוך את התמורה לדולרים ולנוציא אותם לחשבון בחו''ל. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם כך כדאי שיזדרזו, כי המחירים כבר התחילו לרדת... גיסי גר בשכונה רוויה בהייטקיסטים. המחירים שם השתוללו בשנים האחרונות. לפני חצי שנה הוא אמר לי מה השווי הנוכחי של הדירה שלו ואמרתי לו בלי לחשוב פעמיים- תמכור ותעבור לשכירות. תוכל בעוד שנתיים לקנות את אותה דירה בחזרה ולהשאר עם מיליון ש''ח ביד, גם כשמורידים הוצאות שכירות על פנטהאוז. הוא לקח אותי ברצינות אבל לא עשה את זה, כי זה לא טבעי למשפחה עם ילדים לעשות מהלך כזה. גם הבלגאן והכאב ראש של מעבר דירה, וגם הסיכון אם עשו טעות. עכשיו כבר אף אחד לא יקנה ממנו במחירים של לפני חצי שנה. לפי האנקדוטה הזו נראה לי שאלה שאמרת ששוקלים לא יעשו את זה כרגע. לא כל עוד יש תקווה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יחסית לתרחיש של דיקטטורה, קריסה בשקל ועוד (השבוע ביקש הנגיד עדכון פעמיים בשבוע מהבנקים על הוצאת כספים לחו"ל - במקרה של משבר חסימה של האפשרות הזו תהיה על השולחן מהר משחשבנו), הפסד של 10% על הדירה שלך זה בוטנים. מסכים שכרגע יש עוד תקווה - ואנחנו נאבקים עליה - אבל אם זה לא יצליח, כדור השלג יכול להיות מהיר והתגובה תהיה מאוחרת מדי. קל וחומר כשלמכור דירה זה לא עשר דקות באת של הבנק שלך, זה תהליך יותר מורכב. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הכלכלה הישראלית כבר נכנסת למיתון. הדבר הראשון שאנשים עושים בתנאים של חוסר וודאות הוא לעצור קניות גדולות. נראה לי שהדבר הראשון לסבול מזה הוא שוק המכוניות החדשות. כפועל יוצא יסבלו הכנסות המדינה ממסים, שכבר סובלות מהעצירה של רכישות נדל"ן. כרגע הולך ומתפתח גרעון גדול בתקציב המדינה. יחד עם הריבית הגבוהה, השקל הנחלש והחולשה העולמית בהשקעות בהייטק (שקיבלה השבוע מכה נוספת) הצפי לכלכלה לא נראה טוב גם אם הרפורמה המשטרית תיעצר. ב 2008 הכלכלה הישראלית הגיעה למשבר העולמי במצב מעולה, ועם נגיד סופרמן, וצלחה אותו באופן מזהיר. הפעם אם יתפתח משבר עולמי אנחנו נגיע אליו במצב ירוד מלכתחילה, ונסבול קשה. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |