בתשובה לאריק, 02/03/16 23:34
 |
|
 |
||
|
||||
 |
מהיכן הנתונים על מלאי הדירות הלא מכורות? ובאילו אזורים? אני מנסה להבין את המסקנה שההיצע גובר על הביקוש. |  |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
נתוני משרד השיכון. ראה כאן (PDF) בעמוד 28 את ההיסטוריה. הנתון האחרון שם הוא בינואר 2014 22,540 דירות לא מכורות. כאן בלוח 1 בעמוד 5 רואים את הגידול ב 2014 (רבעוני) הנתון האחרון שראיתי הוא שבספטמבר 2015 מלאי הדירות הלא מכורות עמד על 27,300 , גידול קל נוסף לעומת 26,800 בחודש המקביל ב 2014 |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תודה. מעניין שמהמסמך עולה שמלאי הדירות הלא מכורות עלה בחדות בין 2009 ל- 2011. למיטב זכרוני בשנים הללו מחירי הדיור אף הם עלו. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כן, אבל ראוי להתייחס גם למספרים המוחלטים והיחסיים (מספר החדשים של עסקאות שמבטא המלאי הלא מכור) ולא רק למגמה. כשהמספרים נמוכים ההיצע קטן, גם אם המגמה שלו היא גידול. ראה גם תגובה 647188 |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
והיום פורסם שמלאי הדירות הלא מכורות לסוף ינואר עלה לשיא 29,750, מרביתו באזור המרכז. טיק טוק, טיק טוק. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
היית ממליץ להכנס לשורט על חברות נדל"ן למגורים? (בלי שזאת תהיה, כמובן, המלצה רשמית או משהו כזה) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בסופו של דבר כן, אבל עם הרבה הסתייגויות בדרך. הסתייגות ראשונה וחשובה ביותר היא שבועות תמיד מתנפחות יותר ממה שמתבונן מהצד יכול לתאר לעצמו. במלותיהם של האמריקאים- The market can remain irrational more than you can remain solvent. אני, למשל, עשיתי שורט על מניות אמזון בבועת הדוט קום בסוף 1999 במחירים שנראו לי סטרטוספריים ולא הגיוניים בעליל, וצפיתי בתדהמה איך המניה עוד מכפילה את מחירה תוך שבועות בודדים. הסתייגות שניה היא שאם אתה לא עושה שורט על מדד כלשהו אלא על מניות של חברות בודדות אתה צריך לבחור את מי שיינזק ממש מירידת ערך הנכסים. חברות קבלניות לא מעניינות אותך- מי שמעניינות אותך הן חברות ממונפות שבמאזניהן הרבה נכסי נדל"ן מול התחייבויות, ושנכסים אלה נרכשו או שוערכו לאחרונה, כלומר מופיעים בשווי השוק. חברות יזמיות לפעמים מצליחות למכור את כל הפרויקט עוד בטרם הונחו היסודות. אתה צריך כאלה שיתקעו עם מלאי דירות לא מכורות, וזה אומר לחפור בדוחו"ת. הסתייגות שלישית היא שאתה צריך להכיר את היסטוריית המחירים והתמחור של מי שאתה עושה עליו שורט, שמא התסריט השלילי כבר כלול במחיר. עדיף חברה שיצאו עליה המלצות אנליסטים בעבר כדי שתוכל לראות איזה תסריט כלול בתמחור של האנליסטים. הסתייגות רביעית היא ששוק המניות הישראלי מאוד לא משוכלל, ותמחור מחדש של מניה יכול לקחת הרבה יותר זמן משחשבת, ובסופו של דבר להיות חלקי בלבד מסיבות טכניות למיניהן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בקיצור, ככל שאתה מבין יותר בכלכלה, כך אתה משקיע פחות טוב בניירות ערך. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ב-1976, בעקבות ספר של הכלכלן פול סמואלסון, ג'ון בוגל עזב את עבודתו כבנקאי השקעות ופתח את קרן ההשקעות וואנגארד שמבוססת על פילוסופיה פשוטה ומטופשת. בוגל למד שלאורך זמן, הביצועים של מומחי השקעות שבוחרים בצורה אקטיביות ניירות ערך גרועים מהביצועים של אינדקס משוקלל דוגמת S&P500. הקרן שלו השקיעה באינדקס, עם עלות ניהול נמוכה משמעותית. לצערו הוא הצליח לגייס רק כעשירית מההון התחילי הרצוי והקרן שלו דידשה לאורך שנים עד שהתחילה לתפוס תאוצה בשנות ה 90. בשנת 2006,בכינוס השנתי המפורסם של בעלי המניות של ברקשייר האטאוויי, וורן באפט הציע התערבות על סך מליון דולר, שהוא יצליח להביס, בהשקעה ארוכת טווח, כל מנהל תיקים מתוחכם. מישהו הסכים להיתערבות. ובאפט בחר בקרן האינדקס של וואנגארד. בשנה הראשונה, שנת המפולת, ביצועי המתחרה עלו על ביצועי האינדקס, כשהצליח לאבד רק 25%. היום, כשנה ומשהו לסיום ההתערבות, האינדקס צבר למעלה מ 60% (אאז"נ, 66%), בערך פי שלוש מהמתחרה. באפט בצוואה המליץ ליורשיו להשקיע כספם בקרן האינדקס של וואנגארד. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אחלה סיפור, מקווה שהוא לא אגדה אורבנית. בדיוק מהסיבה הזאת, אחת התעלומות הכלכליות הגדולות בעיני היא המוכנות של חברות ענק לשלם עשרות מיליוני דולרים למנהלי תיקים מדי שנה בשנה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפני שמפריחים רמזים עבים, שווה להקיש בזריזות כמה מילות חיפוש שיעלו למשל כתבה בפורבס. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תודה, בהחלט שווה. אבל לא הפרחתי רמזים עבים, דווקא קיוויתי מאד שזה מבוסס. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הייתי אומר אמירה חלשה יותר- ישנם תנאי שוק בהם השקעה לפי קריטריונים כלכליים היא חסרת ערך, או אפילו בעלת ערך שלילי, בטווח הקצר והבינוני. וכמו שאמר ג'ון מיינרד קיינס, שגם היה כלכלן וגם ידע להשקיע בהצלחה: בטווח הארוך כולנו נמות. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |