בתשובה לאריק, 15/07/16 0:11
 |
|
 |
||
|
||||
 |
אני קניתי בית בשנה שעברה. לכך קדמה שנה שלמה של חיפושים במהלכה ראיתי קרוב ל-100 נכסים "שעומדים למכירה". בלי להגזים, לפחות 70% מהם לא באמת עמדו למכירה. הם היו מעין בלון ניסוי שהפריחו הבעלים כדי לראות כמה כסף יוכלו להרוויח מהמכירה, ואם זה משתלם להם. איך מזהים נכס כזה? הבעלים גרים בבית, אין להם שום תכניות קונקרטיות לעבור בקרוב, אין שום שינוי בחיים שלהם שמצריך מעבר או מכירה, והמחיר שהם נוקבים בו גבוה במאות אלפי שקלים מכל היגיון נדל"ני וכן מעסקאות דומות שנעשו באזור. אז השאלה היא איך אתה בודק מלאי דירות שעומד למכירה. לגבי דירות חדשות מקבלן זה קל, אבל בשוק היד השנייה זה הרבה, הרבה יותר קשה. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
אבל יש גם אנשים שלא חושבים לקנות דירה בעתיד הנראה לעין, ובכל זאת מתעניינים בדירות ומחיריהן מכל מיני סיבות. כך שפיקצית ההיצע מתקזזת בחלקה עם פיקצית ביקוש מסויימת. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למה זה מקזז? המחירים ביד 2 הם המחירים שמבקשים המוכרים והמוכרים-לכאורה. איך משפיעים עליהם קונים-לכאורה? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הנתון של הלמ''ס הוא של מלאי דירות חדשות למכירה בלבד. מדובר רק דירות שהוחל בבנייתן או שהושלמו ועומדות למכירה על ידי הקבלן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
3 הערות. 1)- לא קשורה לתגובתך,אבל קשורה למה שבאמת קורה כאן : מקרה אישי שלי: רכשתי דירת מגורים בת 2 חדרים בשכונת דרום-מערבית בירושלים.לפני קצת פחות משנתיים ב600,000 ש"ח. הדירות בשכונה ברובן המוחלט בשיכונים של רכבות שלא נגמרות.רק בכניסה שרכשתי ישנה אוכלוסיה שהקשר בינהם הינו קשר לא ברור. בדירה אחת גרים ערבי ויהודיה שלומדים בעברית בעין כרם( אם זה היה הפוך-מן הסתם הערבייה הייתה נרצחת על רקע קוסמופוליטי),2 משפחות מרוקאיות עצבניות.משפחה אתיופית או ניגרית.משפחה הודית,2 משפחות רוסיות מוזיקליות. בקיצור-סמטוחה. המחירים נעו אז בסביבות ה700K-650 לדירה כזאת.והמחיר המופחת ניתן לי רק כתוצאה בגלל מצבה הירוד של הדירה ונכונות מצידי לסגור עיסקה במיידית מבלי לבלבל למוכר את המח יותר מידי. עברו שנתיים וכיום מציעים לי 1.1M. שאני אבין -האם הרווחתי 500,000 ש"ח בתוך שנתיים? איזה יופי.כמה מקסים הדבר.אם כך - למה שאני (ואחרים) אלך להשקיע את כספי הראשוני בעסק כלשהו.בחנות כלשהי ואני אשלם משכורת לעובדים שיעבדו אצלי שהם עצמם מהכסף הזה ילכו לרכוש מוצרים שיפרנסו עסקים אחרים.ובנוסף לכך-אשלם מס הכנסה ומס מעסיקים וביטוח לאומי ומע"מ ופנסיה לעובדים וארנונה עיסקית ואגרת שילוט ואגרת זיבול. הרי אם אפשר לעשות את הכסף הנפלא והקליל הזה בדירת מגורים מצ'וקמקת בשכונה שאמורה להשתוות להארלם בשנים השחורות שלה,ואחר כך למכור אותה בפטור כלשהו ( מתוך עידוד של המדינה שבעלי נכסים ימכרו בפטור כדי להציף את השוק בדירות ) מבלי לשלם כמעט כלום. זאת לא פיקציה-זהו עידוד של מי שמחליט באמת על מה שקורה במשק הישראלי.ואני בטוח שכל מי שבאמת מחליט יש לו דירות לו-לילדיו-לנכדיו-ועוד 7 דורות קדימה.אני חותם על זה.אין שום סיכוי שהם יעשו משהו אמיתי על מנת להוריד את המחירים.נו באמת,יש גבול לנאמנות של קובעי המדיניות הכלכלית כשמדובר ברכוש שלהם. לתגובתך- נכון שהישראלי המצוי והבטלן אוהב מידי פעם להראות לאישתו העקומה כמה העקום שלה באמת שווה (לכאורה).אבל 70% לא באמת רוצים למכור? נראה לי מוגזם לחלוטין. 3) ובל נשכח את לוחות האינטרנט (יד2 וכדו') שגרמו לעליה משמעותית ואולי מכרעת של מחירי הנדל"ן בארץ. יוסי רוצה למכור את דירתו.באמת רוצה.במקום שילך לבדוק באתר רשות המיסים כמה נמכרו באמת נכסים כמו שלו.הוא מעדיף ללכת ולראות כמה מציעים על דירות כמו שלו. אבל יוסי יודע שכל ישראלי מקפיץ 25% מערך דירתו רק בשביל המשא ומתן הישראלי .אז הוא רואה שעל דירתו העלובה שנמכרה רק אתמול ב1M ש"ח מבקשים כיום 1.25M ש"ח- אז הוא מעלה בעוד 25% בשביל ה"משא ומתן". תוך שנתיים ואין קשר בין מה שקרה בין מה שקורה ובין מה שיקרה.השכן שמוליק רואה את דירתו של יוסי ב1.25M ש"ח אז עכשיו הוא מבקש עוד 25% על התוספת של ה25% של יוסי. תוסיפי על זה את המתווכים שמבטיחים למוכר עוד 20% על מה שהוא מבקש (ומפרסמים בעיתון ובמודעות לוח ויד2 גם בעוד 20% ) שהרי גם הם צריכים מרווח למשא ומתן.ואחרי זה לא מבינים איך אדם (במקרה שלי)"על-הנייר" הרוויח 500,000 ש"ח בתוך שנתיים ואיך אחרים עשו פי כמה וכמה,כשאין שום מצב שבעסק נורמלי אדם היה מרוויח כזה סכום ועוד נטו. להרוויח 500K נטו זה אומר להרוויח לפחות 800K ברוטו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
>> האם הרווחתי 500,000 ש"ח בתוך שנתיים? לא מימשת- לא הרווחת. אם מחיר הדירה יירד בשנתיים הבאות ב 200 אלף ש"ח האם הפסדת אותם? >> ואני בטוח שכל מי שבאמת מחליט יש לו דירות לו-לילדיו-לנכדיו-ועוד 7 דורות קדימה אתה לא רחוק מהמציאות. הצהרת ההון של המועמדים לנשיאות ביוני 2014 לימדה אותנו שלדליה איציק שלוש דירות, לדן שכטמן שלוש, ולמאיר שטרית חמש. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תוסיף לרשימה עוד ועוד למה שהם מרצונם החופשי יפעלו להורדת מחירי הנדלן כאשר הם עצמם מחזיקים בהמון נכסים?זה פשוט לא יאמן,עד שלפעמים אני מייחל בלב באיזו פינה אפלה לאיזה סטלין קטן כאן במדינה שיערוף ראשים על ימין ועל שמאל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נתניהו, לפיד וכחלון, לא רצו/רוצים באמת שמחירי הדיור ירדו? באמת? יש מישהו שמאמין בכך ברצינות? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ברור ! בשיא הרצינות. ליו"ר יש עתיד יאיר לפיד יש שתי דירות, שתיהן ברמת אביב. הוא מעולם לא פירסם הצהרת הון וגם שמר על הדירה השנייה שלו בסוד עד שנחשפה. שווי הדירה שבה הוא גר מוערך בכ-7 מיליון שקל. לראש הממשלה בנימין נתניהו יש שני בתים, האחד בקיסריה והשני בירושלים. למיקי זוהר, בן 36, יש חמישה נכסים באזור העיר, כולל הבית שבו הוא מגורר. לסופה לנדוור, המתגוררת באשדוד, יש דירה אחת שבה היא מתגוררת ועוד דירה בעיר. אילן גילאון מחזיק גם הוא בבית באשדוד ובעוד דירה בעיר. לרחל עזריה שתי דירות בירושלים לעמיר פרץ בית בשדרות שבו הוא גר ודירה בבת ים. למיקי רוזנטל יש דירה בתל אביב ועוד חצי דירה בגבעתיים. לצחי הנגבי יש בית אחד שבו הוא גר במבשרת ציון, ולאשתו דירה נוספת. ליוסי יונה יש דירה בתל אביב שבה הוא גר הנאמדת ב–2.5 מיליון שקל ושותפות בדירה בארה"ב, הנאמדת ב–300 אלף דולר. לעליזה לביא יש בית אחד בנתניה, שבו היא מתגוררת, ועוד דירה בירושלים. לטלי פלוסקוב יש שתי דירות, שתיהן בערד. לעיסאווי פריג' יש בית אחד בכפר קאסם שבו הוא מתגורר, והוא מחזיק בעלות משותפת עם משפחותו של אחיו בית דירות ביישוב. למשה יעלון יש בית פרטי במכבים־רעות, שבו הוא מתגורר, ועוד דירה בקיבוץ גרופית - השייכת לקיבוץ. ליעל גרמן יש בית בהרצליה שבו היא גרה ושתי דירות בדרום תל אביב. לדב חנין יש בית בתל אביב שבו הוא מתגורר, חצי דירה בתל אביב וגם חצי דירה בערד. נחמן שי למה בעצם נחמן שי לא רוצה שנדע כמה דירות יש לו? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הסיפור המעניין ביותר הוא על שר הרווחה חיים כץ - שכבר מנע מעצמו לעסוק בנושא הגז בשל מניותיו במיליונים בחברת "ישראמקו". לגבי הדירות שלו, בתהליך של "שקיפות כפויה", הצליח אביטל לגלות כי לשר יש בית פרטי ביישוב שוהם, דירה בפרויקט יוקרה של גינדי בגני תקווה, וגם דירה בבני ברק שלמעשה פוצלה לשתי דירות, המושכרות כעת. מבדיקת הצבעותיו של כץ, עולה כי הוא הצביע נגד כמה הצעות חוק שהיו אמורות להסדיר מנגנון לגבי מחירי השכירות, שהיה פוגע בין היתר בהכנסותיו האישיות כמשכיר דירות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זהו? למעט מיקי זוהר, שהוא אספן-דירות בהתהוות, מתברר, ולמעט יעל גרמן שיתכן שגם היא - כל היתר זה לגמרי "אני מספיק מבוגר כדי שהורי / קרובים אחרים שלי ימותו ויורישו לי דירה / חלקי דירה". |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מה זהו? זאת רשימה של אנשים שהסכימו לתת מידע מזערי. כל היתר לא מוכנים אפילו להביט לשואל השאלה " כמה דירות יש לך? השאר מאיימים והיתר מקללים. נו בחייך- עם משכורת של 40K שח חודש + קומבינות שלו ושל אשתו ושל ילדיו +חברות בדירקטורים+אמא שלהם צולעת- למה שלא ירכשו כל שנה איזו דירה או שתיים ? הרי השכירות מהנכס מממנת להם את המשכנתא שהבנק מלווה בריבית אפסית.אם לכל זב ומצורע שמרוויח 10K נותנים משכנתא אז ל40K לא יתנו? אם יפתחו את הצהרות ההון שלהם-את תגלי שאפשר לאכלס שכונה שלמה בדירות של 100 בודדים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
40 אלף ברוטו? נשאר מזה בערך חצי. ולא שהייתי מתנגדת לקבל כזו משכורת, אבל זו לא בדיוק משכורת עתק. אלה שמנית - לרובם (כולם חוץ מאלה שציינתי) בעליל ניכר שאלה דירות ירושה או השקעה-מינורית למדי. לא אספני דירות. _________________ רוצה אספן דירות? בעל הדירה השכנה לזו של סבתי המנוחה. 40 דירות ברמת גן ובנותיה. וכל זה מפלאפל ושכל ישר. לו באמת אין אינטרס שמחירי הדירות ירדו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
את מתכוונת לתלוש השכר שפרסמה שלי יחימוביץ - ולא נשאר מזה חצי כפי שרואים ממה שנשאר לה בבנק- ראי את ההפרשות שלה ושל המעביד שלה בסך של 11K. המשכורת שלה כ30K נטו. וזאת מעבר ל4% פנסיה שנתית ולא כמו שמקובל 2% ליתר עובדי המדינה. אבל לא זאת הנקודה. הנקודה היא שכמו שחבר כנסת שמחזיק במניות לא יכול לדון בדיונים על גורל החברה -כך גם מצופה מהם שלא להתערב בנושאי נדל"ן שהם עצמם מחזיקים ונהנים ישירות מכך. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תסתכל שוב. רק ניכויי החובה - מס הכנסה, ביטוח לאומי וביטוח בריאות הם 18,242. לי זה די נראה כחצי מ-40 אלף. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ועוד משהו: מהפרשות לפנסיה לא קונים דירה1. 1 אלא אם אתה מכנס את כל כספי הפנסיה שלך, בהנחה שהם קופ"ג ולא קרן פנסיה, עם היציאה לפנסיה - ובהם קונה דירה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1.משכורת ברוטו 2.משכורת נטו 3.סכום בבנק לשליח בבנק זה 3 . לישראלי הממוצע זה 2 ( למרות שאחרי זה הוא מבקש הטבות מס ובסוף שנה מקזז את מה שצריך) המשכורת הנכונה היא 1 - בדיוק כמו שבעל העסק מקבל 100 ובסוף נשאר לו 40.גם כך לגב' שלי המשכורת שלה -40,000 ש"ח. ושקל לא פחות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא ירדתי לסוף דעתך. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שכר ברוטו או נטו? שכר ברוטו הינו דרך המלך שכן זוהי המשכורת האמיתית שהוא מקבל. להגדיר שכר נטו כשכר זה לא מדוייק. ביטוח לאומי שמשולם ע"י המעביד הינו עבור העובד זהו ביטוח שמשולם עבור העובד על מנת לתת לו ביטוח שכאשר מחר הוא יפצע,יחלה הפיצוי שלו יתבסס על השכר הנ"ל.כנ"ל לגבי ביטוח בריאות שהוא נהנה מכך. בעניין מס-ההכנסה שהוא משלם הרי המס נקבע לפי מעמדו האישי של השכיר.אם הוא נכה 100%,עיוור,נשיא מדינת ישראל (כמדומני) יש להם פטור מלא ממס הכנסה ולכן שכרם שונה.כמו כן יש אזורים בארץ שמי שגר בהם מקבל הנחה ממ הכנסה,נקודות זכות,ועוד. ומכל מקום השכר כולל בתוכו את ניכויי החובה שהוא חייב על פי חוק,ולהשמיט אותם מהשכר זה לא נכון,למרות שנח לשכיר לחשוב שהשכר נטו זהו השכר שלו. ההגדרה הנכונה לשכר היא שכר ברוטו ולא שכר נטו. לגבי סכום בבנק- יש עובדים כמו עובדי מדינה שמקבלים בסוף החודש 200 שח. וזאת לאחר שניכו להם הלוואות יה"ב (מבנק יה"ב) שיורדים ישירות ממשכורתם.כנ"ל לגבי עובדים שמקבלים מקדמות,או עובדים שיש להם עיקול על המשכורת.או עובדים שעובדים על בסיס מזומן ביד ומיד כמו פועלי בניין מהשטחים.נוער וכו'. מכאן-ששכרה של הגב' ח"כ יחימוביץ הינו 40,000 ולא 18,000 |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הנתון החשוב האמיתי הוא העלות למעביד, לא השכר ברוטו (שהוא פיקציה) | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא בדיוק. אילו זה היה ביטוח שמטרתו לתת לו ביטוח למקרה מחלה / פציעה - מחירו היה נמוך בהרבה. יש לו עוד כמה מטרות. למעשה זה מס1. גם מס בריאות, למרות שקוראים לו ביטוח - הוא מס.2 העובד "נהנה" ממנו, ממש כפי שהוא נהנה ממס הכנסה3. הטיעון של כונף-העל-מנמיך-הציפיות היה שלחברי הכנסת יש אינטרס שמחירי הדירות ישארו על כנם. לשם כך הוא הביא רשימה של בעלי כמה דירות מבין חברי הכנסת - רובם, אם תעיין ברשימה - יורשי דירות ולא אספני דירות. כמותם חלק ניכר מאזרחי ישראל שמספיק מבוגרים כדי שהוריהם ילכו לעולמם בשיבה טובה. טיעון ההמשך, אחרי שהקשיתי על כך שזו ממש לא אספנות-דירות, ברוב המקרים, אלא ירושות, היתה שחברי הכנסת ממשכורת של 40 אלף, יכולים לקנות דירה-שתיים כל שנה4. הואיל ורק ניכויי החובה הם חצי - אין ברשותו של כל חבר כנסת 40 אלף לקנות בהן דירות. חצי מזה הולך במיסים. ולא, לא משנה שזה כביכול "לטובת" העובד, עדיין מדובר במיסים, היינו - זה לא כסף פנוי לקנות בו דירה. תוסיף לזה את ניכויי הראשות, גם הם לטובת העובד - עדיין זה לא כסף פנוי לקניית דירה. הטיעון הבא שלך בכלל מופרך. יוצא מזה - שאם כל חברי הכנסת היו עיוורים - או אז היו להם 40 אלף פנויים כל חודש על מנת לצבור ולקנות דירה-שתיים בחלבלובי-יוסף. אבל הם לא עיוורים. אם כן, מה העניין? 1 אני משלמת 630 שקל כל חודש ביטוח לאומי. ואם מחר אני אפצע, אני אקבל אצבע משולשת. ואם אני אלד - אני אקבל אצבע אמצעית זקורה. 2 ב-2000 ש"ח כל חודש, לגברת יחימוביץ היה ביטוח בריאות פרטי שלא מהעולם הזה. אבל כשהיא תחלה, היא תקבל שירות בהתאם לתוכנית שיש לה בקופת חולים. לא בהתאם ל-2000 ש"ח ששילמה. אז למה הביטוח? כי זה לא ביטוח, זה מס. אתה לא מקבל שירות בהתאם למה ששילמת. 3 במס ההכנסה של העובד מממנים ביטחון, חינוך, רווחה, תשתיות ושאר ירקות. שמא העובד לא נהנה מהם? 4 אילו דירות ב-480 אלף היו פזורות להן על כל גבעה גבוהה ותחת כל עץ רענן, לא היינו בבועת דיור. בעצם, הן כן פזורות על כל גבעה גבוהה. רק חבל שבעיקר על כל גבעה גבוהה. וכמובן לא הזכרתי שגם חברי כנסת צריכים לאכול. ויש להם חשבונות לשלם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
רוב הפוליטיקאים שהזכרת, הם לא ראשי ממשלה או שרי אוצר, והשפעתם מינימלית. הפוליטיקאים שיכולים אולי להשפיע על משבר הדיור, משבר הדיור מצידו, משפיע על עתיד הקריירה הפוליטית שלהם. אתה מניח שערך הנכס שבבעלותם, גדול בעיניהם מערך הקריירה הפוליטית שלהם. קשה לי להאמין בכך. אריק הסביר במאמר, שמדובר בבועת ביקושים המלובה ע"י הריבית הנמוכה על משכנתאות. האינדיקציות החשובות לכך הן: המחיר עולה וגם מספר העיסקאות עולה; מחיר הרכישה עולה, אבל עלות שכר הדירה עולה פחות. ההסבר הפשוט לכך שראש הממשלה ושרי האוצר לא מצליחים להוריד את מחירי הדירות הוא שהם לא יכולים לעשות זאת - בלי לבצע התאבדות פוליטית. הם היו יכולים להשפיע ע"י הפעלת לחץ על בנק ישראל להעלות ריבית, או לגרום לבנקים להעלות ריביות על משכנתאות ולהלוואות למשקי בית, או אולי להטיל מס על משכנתאות. אבל פגיעה ביכולת המימון של הציבור בשעה שהמחירים גבוהים היא כנראה בלתי אפשרית מבחינה פוליטית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא יכולים? משכיר משלם כיום בין כלום ל- 10% מהרווחים על דירה שכורה ויש מגוון מסלולים לפטור ממס שבח בעת מכירה. הממשלה מעודדת את בועת הדיור והאמרת המחירים באמצעות מיסוי אפסי עד נמוך על אפיק ההשקעה הזה. מס של 25% 1 על רווח משכירות, החל מדירה שניה 2, יצנן את העסק מהר מאוד. 1 מי שגר בדירה שכורה ומשכיר דירה אחת - לא ימוסה. מי שגר בדירה בבעלותו ומשכיר דירה אחרת - ימוסה. 2 25% בדומה למס על רווחי הון, נדל"ן זה עוד ערוץ השקעה ואין סיבה אמתית לא ליישר קו במיסוי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
או שיקפיץ את מחירי הדירות השכורות? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
סביר שכן, כל עלייה במיסוי תתחלק באופן כלשהו בין המשכיר לשוכר בהתאם ליחסי הכוחות ביניהם בשוק, אפשר להניח ששכר הדירה הממוצע בת"א יעלה בשיעור גבוה יותר משכר הדירה הממוצע בחיפה. מצד שני - זה כן יוריד את מחירי הדירות. לדעתי, מחירי השכירות לא יתייקרו בכל השיעור של העלייה במס מכיוון ששוק השכירות גמיש יחסית ומתאפיין בהיצע גבוה: המחיר גבוה מדי? אפשר לעבור לדירה זולה יותר באזור סמוך. זה כמו שתמיד אומרים שעלייה במע"מ תייקר את כל המחירים בשיעור העלייה וזה לא בהכרח נכון, פעמים רבות בעלי העסקים נאלצים לספוג את ההפסד על מנת להישאר תחרותיים בעיני הלקוחות. כמובן שהדרך החכמה היא לבצע את עליית המס באופן הדרגתי, כדי לא לגרום לזעזועים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כמובן שהדרך החכמה היא לבצע את עליית המס באופן הדרגתי, כדי לא לגרום לזעזועים במקרה הזה חייבים זעזועים.ואת זה אני כותב לך כאחד שיש לו דירה שניה שרכשתי להשקעה לפני מס' שנים. כי אני חושב על ילדי ועל ילדי חברי ועל הרבה אנשים שאני יודע שהם נמחצים תחת המציאות המבחילה הזאת שראשי המשק יצרו בכוונה תחילה. תמסו את בעלי דירה שניה,ותמסו מיסוי דרקוני על בעלי דירה שלישית,תטילו מס רכוש על קרקעות,תטילו ארנונות על דירות רפאים,תוציאו להם את הנשמה ותדפקו אותם עד העצם מצידי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שיקפיץ! כמה אפשר להקפיץ? מיהם השוכרים וכמה הם מרוויחים? רובם משתכרים שכר ממוצע + ותו לא. למי שיש כסף לא שוכר אלא רוכש. ולמי שאין - לא משכיר. אם מחר מחליטים כל בעלי הנכסים בתל-אביב להתאגד ולהחליט שמהיום כל דירת 2 חד' השכירות המינימלית היא 50,000 ש"ח. נו אז? הרי ברור שהם לא יצליחו להשכיר אפילו שירותים. כל פעם שבאים ומעלים את הנושא של המיסוי על שכר-הדירה ישר חושבים על הצד שלא קשור משוואה הזאת. מיסוי כבד על השוכרים בדומה לכל השקעה בארץ - תאלץ אותם < מודגש למכור את הדירות. ולא להעלות את השכירות> שכן גם הם יודעים שלעלות את השכירות לא יפתור את הבעיה שלא ישכירו את הדירות. המשחק הזה חיי להסתיים איך שהוא ומתי שהוא. בתגובה 680022 מוסבר שאדם מרוויח 1 500K בשנתיים כאשר באותו זמן אדם אחר שהשקיע בעסק כלשהו (חנות,מכולת,מספרה,חנות לממכר דגים וכו') פרנס את כל העולם ואשתו - את העובדים,את הספקים,את עורכי הדין,את רואי החשבון,את מנהל החשבונות,את השליחים,את השיפוצניקים ששיפצו את החנות (צבע,טיח,מזגן,ריהוט,ריצוף,חלונות ומה לא),את המיסים מכל מיני הסוגים (מע"מ,מס הכנסה,מס מעסיקים,ביטוח לאומי שלו ושל עובדיו,את הפנסיה של עובדיו את הארנונה העיסקית שמגיע ל320 ש"ח לכל מ"ר) את השכירות שהוא משלם לבעל הנכס.את אגרת השילוט על שלט מסכן שהוא שם,על העיתונים שהוא צריך לפרסם את העסק שלו,את תשלומי החשמל,את תשלומי הטלפון והאינטרנט.את חשבון המים,את חשבון וועד הבית ודמי הניהול,את הביטוח על העסק +צד ג',את אמא שלו ואת סבתא שלו, ועל כולם הוא ערב אישית, שאם מחר הוא נופל ההוצאה לפועל תנקנק אותו עד שהוא יבחר להתאבד או להיות פושט רגל או לעבוד בזנות. ואחרי זה - אם נשאר לו משהו - ישלם עוד מיסים . וכמובן שהמימון הוא שלו 100% . נסה להכנס לבנק ולבקש הלוואה על עסק . יתנו לך נגיחה בראש ואיום שאם עוד פעם תבוא אלינו יזמינו לך למשטרה. כאשר לעומת זאת - בא אדם רוכש נכס בלי כאב ראש, מקבל מימון יפה מהבנק מחכה שנה שנתיים - מקבל בזמן הזה גם שכירות פטורה ממס הכנסה ( מי מדווח היום למס הכנסה - וגם אז יש פטור ) ובסוף שהנכס משביח את עצמו גם מוכר ומקבל פטור. איזה יופי! מקסים! על רווח ממניות ? משלמים ! על רווח מהשכרת מספר מונית ? משלמים! על רווח מעסק ? משלמים ! על פיצויים ? משלמים ! על רווח מזנות ? משלמים על מכירת נכס נדלן - לא משלמים ! רוצה טיפים ? כנס לאינטרנט איך לא משלמים מס על מכירת דירת מגורים. וגם אחרי התיקונים החדשים בחוק מיסוי מקרקעין, עד לפני כמה שנים ספורות,אדם יכל למכור 3 דירות ולא לשלם מס. לסיכום- מקבלי ההחלטות בכנסת לא טיפשים(כשמדובר בכסף שלהם) והם הבינו את זה עוד מזמן מזמן... לכן שנועה בתגובה 680035 כותבת "זהו?" בנימה תמימה עד כאב- אני אומר "זהו-זה ולא אחרת" אין לי ספק שהמגמות משנת 2000 ועד היום מעידות שקובעי ההחלטות במשק הישראלי עשו הכל כדי להקפיץ את מחירי הנדל"ן מתוך מגמה ברורה להיטיב עם הרכוש שלהם,לחזק אותו.ולא למסות אותו. ומכאן שאר הדיון ובלבולי המח שלנו.יעלה או ירד. אנחנו נרד זה בטוח. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה צודק בקשר לאי השיוויון במיסוי. אבל מדוע לא להוריד את המיסוי על הון? האפשרות הזו לא עולה כלל בדעתנו. ___ פעם חשבו שחיסכון הוא ערך נעלה, שהשקעות מעלות את רמת החיים. היום מבינים שהמדינה זקוקה לכל פרוטה. איזשהו טיפש חושב שאם יוסיף תכונות חדשות למוצר שלו, או שאם יעשה ישום נוסף לטכנולוגיה שלו, יוכל למנף את מה שכבר השקיע בו בצורה הטובה ביותר. היום אנחנו מבינים שזו לא הדרך היעילה ביותר. המנהל, או בעל העסק, לא מבינים מה כדאי לעשות עם ההכנסות שלהם. המדינה מבינה. יותר טוב לקחת מהם חלק מההכנסות ובכסף המדינה תשקיע ב"תשתיות". בספר "מבוא לכלכלה לילדי הגן", מצאנו כתוב שכבישים טובים לכלכלה. אז צריך לסלול כבישים. כנראה שגם תעלות הן עסק טוב. נחפור תעלה בין ים אחד לים אחר. זה יהיה טוב גם לנגב וגם לים המלח. גם על מאדים חפרו תעלות. עובדה. ואסור לשכוח שמיסים על "רווחי הון", הם בעצם מיסים על "בעלי הון", ואנחנו שונאים את החזירים האלה. "הון ושלטון". מש"ל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דווקא כן עולה. הכוונה שלי (שלא הבהרתי כראוי) היא השוואת רמות המיסוי בין אפיקי ההשקעה השונים, פחות משנה לי לאיזה כיוון. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
עוד זה מדבר וזה בא: כחלון רוצה למסות בעלי שלוש דירות ומעלה |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בתגובה 679769 ציינתי את זה : לאחרונה משרד האוצר הפריח בלון ניסוי בדמות הטלת מס קבוע בשיעור של 12,000 ש"ח לשנה למי שמחזיק דירה שלישית ומעלה. רעיון טוב אבל לא מספיק.ראשית-למה מיסוי אחיד ולא פרוגרסבי? אדם שמחזיק 3 דירות בשווי של 400,000 ש"ח לדירה ישלם כמו אחד שמחזיק ב3 דירות בשווי של 30,000,000 ש"ח ? שנית- למה 3 דירות? למה לא מהדירה השנייה? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אכן. התשובה לכל השאלות האלו היא כמו התשובה לשאלה למה הכלב מלקק לעצמו את הביצים. כחלון הגיע לאוצר עם המון כוונות טובות לטפל בצד ההיצע. ולא רק עם כוונות אלא אפילו עם משנה סדורה. הוא דאג להעביר אל משרדו את הסמכויות על כל שרשרת המזון של היתר הבניה, וטיפל בעצמו נקודתית בצווארי הבקבוק מול העיריות. הסכם הגג עם עירית הרצליה הוא התוצאה של עבודה אישית של כחלון. אבל כמו שאנחנו יודעים הטיפול בצד ההיצע הוא ארוך ומייגע. הסכמי הגג הם פתרון מוצלח, אבל לוקח זמן- מדצמבר 2013 ועד כה נחתמו הסכמים ב-10 ערים להקמת 137,855 יחידות דיור - מתוכן שווקו בינתיים ליזמים רק 26,852 יחידות דיור. המסה הגדולה צפויה להגיע בסוף השנה הנוכחית ולאורך השנה הבאה, ותהיה חלק נכבד מהגידול המשמעותי בהתחלות בניה שחזוי על ידי התאחדות בוני הארץ. מצד שני- מיסוי המשקיעים זה גם פופוליסטי וגם קל לביצוע1, אז כאשר אחרי שנה של מאמצים המחירים ממשיכים לעלות יורים גם לכוון הזה. ________________ 1 כשממסים את העסקות או את הבעלות- נתונים שיש עליהם בסיס נתונים מסודר. לקחת מס הכנסה על הכנסה משכירות זה כבר יותר קשה. להכניס חובת דיווח ותשלום מס על פי דיווח זה עוד יותר קשה. אני מסכים בהחלט עם ההערה שלך על מיסוי פרוגרסיבי- זה אבסורדי שיש מיסוי פרוגרסיבי על עבודה אבל לא על רווחי הון. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למה קשה לאכוף דווח מס על הכנסות משכירות? למי קשה? אלפי עובדי רשות המיסים ברובם משועממים עד-מוות.אני כותב זאת לא מתחושה אלא מידיעה. האם לדעתך קושי הינו החסם ותו לא? ומהו הקושי הזה? הרי כל הנתונים מופיעים ברשויות המקומיות.כל שוכר מגיש חוזה שכירות לרשות המקומית מייד עם הכנסו לדירה השכורה.לבעל הדירה זהו אינטרס מהותי לוודא שהשוכר יעביר על שמו את החזקה בנכס שכן אחרת הארנונה תרשם על שמו.מה הבעיה להורות על העברת הנתונים בעיריה *גוש-חלקה-תת חלקה* והצלבתם מול נתוני הבעלות במיסוי מקרקעין ושליחת בקשת דווח דרך מחשבי שע"מ? חסר להם עובדים שיודעים לנסח שאילתה ממוחשבת פשוטה מעין זאת? התשובה היא:לא. כל בעל נכס דואג לרישום נכסו בטאבו.עבורו זה האישור המיוחל והסופי.כשהוא מגיע למשרדי הטאבו לרישום הוא חייב להמציא בין יתר האישורים; אישור ממס רכוש שהוא הרוכש שילם את מס הרכישה במלואו והמוכר שילם את מס השבח במלואו; אישור מהעיריה שהחובות על הנכס שולמו - ארנונה,היטלי השבחה,מדרכה וכו. למה שלא יצרף אישור ממס הכנסה שהנכס שילם את המיסים שחלו עליו משכירות? אם הנכס הושכר ולא דווח - שירוץ לדווח ולשלם את הקרן+ריבית 4% כמקובל+ הצמדה+ קנס מינהלי+ עיצום כספי ספיצפי. אם הוא יבחר לשקר ולהצהיר שהוא לא השכיר את הנכס,אז מה ההבדל בינו לבין מעלים מיסים אחר? למה אני בעסק עצמאי חוטף קנסות דרקוניים וריביות רצח על אי דווח מע"מ - על אי הגשת דוח. למה אני כעסק שמייצר הכנסה למשק הכללי ולעוד עשרות גורמים מחוייב לדווח על כל תנועה עיסקית - ולא אתן לך הרצאה על חובות עסק בהתאם לפקודת מס הכנסה וחוק מעמ- ואילו זה שיש לו הכנסה נקייה ושקטה משכירות דירה יושן בשקט ולא מדווח כי ישנו קושי בדווח? זאת שערוריה ויריקה לפרצוף של העסקים! |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
משכירי הדירות יפסיקו להשכיר דירות וחלקם ישכיר רק בשחור. אתה סובל אבל כבעל עסק מרוויח הרבה כסף (או לפחות מתפרנס למחייתך). אם אתה עסק פרטי יש לך הרבה שומן או שיש לך אילוצים שתמורתם אתה מוכן לסבול. משכירי דורות לא עושים כסף רב מהשכרה (ההסתה נגדם זה סתם פופוליזם, הם בסך הכל ברחו מהשקעות פיננסיות שלא נותנות להם הרבה או שמפסידות.) אתה חושב שהם יהיו מוכנים לסבול מרשת המיסים תמורת פרוטות שהם מקבלים כשכר דירה ? תישכח מזה, הם לא אידיוטים. לכן הם יפסיקו להשכיר או שישכירו בשחור. ואם ימכרו את הדירות מחוסר ברירה שלהם הם יעבירו השקעות לחו"ל כי הם לא מאמינים במשק הישראלי. את המחיר ישלמו השוכרים שישלמו יותר (אם בכלל יהיה מישהו שיהיה מוכן להשכיר להם). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בעלי הדירות יפסיקו להשכיר? הצחקתני ידידי הוירוטאלי.אני מחזיק דירה 2 להשכרה וכשדירתי עומדת חודשיים ריקה כל יום מעבר לכך מוסיף לי שערה לבנה. בעלי דירות יד2 ישכירו את דירתם בכל מחיר ! רק שישלמו כבר. המחשבה הזאת שהם לא ישכירו את הנכס שלהם בגלל עלויות מס מופרכת ולו מההיגיון הפשוט - להשכיר ב3 או להתעקש על 6 ושיהיה ריק ? ישכירו ויתחננו על ארבע. וזה עוד לפני אלו שדירתם ממושכנת וצריכים לשלם משכנתא.הרי לפי היגיון " אם לא אקבל את המחיר - מצידי שיהיה ריק" במקום לקבל כל חודש 3 במקום 6 הם משלמים לבנק 3 - תוצאה : מינוס 3 במקום פלוס3 = 6. האגו יקר וגם לו יש גבול. אם ישכירו בשחור - הם מעלימי מס ודינם כמו כל בעל עסק שמעלים מס. מהו הרצון הזה להגן עליהם כאילו הם תורמים למשק משהו משמעותי? ילכו להשקיע בחו"ל ? בבקשה. בכל מקרה ישלמו מיסים אם כאן ואם שם ובכל מקרה יותר. הדיון הזה על "האיום" מוכר וידוע והגיע הזמן להעמיד אותו במבחן. הניסיון מלמד שלאיים לא עולה כסף ולהפסיד עולה גם עולה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יעמוד למבחן ? יעמוד אק שלטא יפורסם (ידיעות כלכליות לא נעימות למדינה מוצנעות). כבר היום יש הרבה חברות שמתווכות להשקעה בנדל"ן חו"ל זה סימן שיש לכך ביקוש. נכון שחלקן או רובן קיקיוניות אבל זה יתגבר ויכנסן חברות רציניות. תושבי הארץ שיכולים יעדיפו להשקיע בחו"ל כי בארץ אין כבר במה להשקיע ולא כולם כבשים שמאמינים בנכונות המדינה לשמור על ערך רכושם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני זוכר היטב את התקופות של רכישת קרקעות חקלאיות ברומניה ושאר מדינות במזרח אירופה. בהתחלה מכרו 1 יורו לכל דונם - ראו שהישראלים טיפשים העלו ל10 יורו לדונם והשמיים הם הגבול.אחד מהשכנועים היה - "תראה,אתה רוכש את הקרקע סמוך לכביש 95 (או משהו כזה) וזה טוב כי זה כביש חוצה אירופה.הא ורומניה זה איחוד אירופי.הא ורומניה זה להיט וכו' .." המיסוי על משקיעי נדל"ן בחול גבוה מאוד מאוד. מומלץ לקחת עו"ד ( שלא ימכרו לך דונם על מאדים ) +רו"ח שיסביר כמה מס יקחו באמת. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כל הרעיון בדירה להשקעה, הוא שאתה משכיר את הדירה והשכ"ד הוא התשואה. אז הם לא יפסיקו להשכיר דירות. ישכירו בשחור? וואלה. אנשים גם עובדים בשחור, ואיכשהוא עוד לא ביטלו את מס הכנסה מהנימוק הזה. יעבירו את ההשקעות לחו"ל - כלומר, הם ימכרו את הדירות בארץ ויצטרפו עוד דירות למכירה להיצע? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"טיעון העדינות" הזה לא מבוסס. מצטרפת לקוזמו ומוסיפה: עסקים קטנים נפתחים (ונסגרים) כל הזמן, עצמאיים פותחים תיקים במס הכנסה כל הזמן, ואף אחד לא דואג לזה שאולי נפשם העדינה תיפגע מעודף מיסוי. או מהיעדר אופק לדמי אבטלה אם העסק החדש שלהם ייכשל. מדוע בעצם בעלי דירות להשכרה "עדינים" יותר מאלה, או ראויים להתחשבות גדולה יותר? בפרט שככל שמובטחת להם הכנסתם, רבים מבעלי הדירות להשכרה נוטים להשקיע *פחות* ולהניב למשק *פחות* (כלומר, ככל שיש יותר קופצים על קיטון עלוב עם תשתית מים משנות הארבעים ועם מזגן ישן ומטרטר, לבעל הנכס המפוקפק יהיה פחות תמריץ לשלם לאינסטלטור ולחברת מזגנים שישביחו את הנכס). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני רואה שבזמן שלא הייתי הוסיפו Preview button as a service באייל. יפה מאוד. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כפתור התצוגה המקדימה נמצא שם מאז שאני זוכר את האייל, אולי פספסתי את כוונתך? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מניח שמדובר על הקישור בין as a service לקישור נוח באתר. כמו כאן. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מתכוונת לקישור שנדבק לסוף הודעתי (ומוצג שם גם לאחר שנשלחה): |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מסכים איתך. ''קשה'' זה יחסי. מההכרות שלי (ואני מניח גם שלך) עם סגל מס הכנסה כל מה שכתבת יהיה להם יותר מקשה. לדעתי מס הכנסה גלובלי לפי הצהרה על כל ההכנסות (עם ביקורת מידגמית כנהוג באמריקה) יהיה צעד חשוב מאוד גם עבור הקטנת אי השוויון (מדד ג'יני לפי הנטו) וגם עבור שיקום הסולידריות במדינה. ההצהרה - ''אתה תדווח ואנחנו נאמין לך'' תהיה חידוש עצום ביחסי אזרח-שלטון ותוכל לדעתי עם הזמן ליצור שינוי ממש באופי של המרחב הציבורי. מי שידווח כחוק כבר לא יהיה ''פראייר'', כי מי שייתפס בהצהרה כוזבת ישלם מחיר כבד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מעניין, לא חשבתי שזה יקרה. עוד יותר מעניין הוא אופן הטלת המס: אין צורך בחישוב ערך הנכס, המס הוא לא על הרווח אלא על על האחזקה ולכן אין פה אפשרות לקזז הוצאות. זה בעצם קנס על בעלי 3 דירות ומעלה. יתרון נוסף הוא שהצעד לא אמור להשפיע על שוק השכירות מכיוון שמדובר באחוז קטן מאוד מכלל הדירות, כך שלבעלי הבתים שחייבים במס אין אפשרות ריאלית להעלות את שכר הדירה באופן דרסטי. בקריאה שניה, נראה שההפתעה לא במקומה, כי זה לא הצעד הנדרש: א. לפי הכתבה, המיסוי ישפיע על כ- 60,000 אנשים שמחזיקים יחדיו ככה"נ פחות מ- 200,000 דירות. כמה מתוכן באמת "ישתחררו" לשוק עקב המיסוי? בחישוב זריז, אם כל אדם מתוך ה- 60,000 מוכר את הדירות העודפות, כ- 80,000 דירות "משתחררות". ב. שאלה נוספת שעולה היא לידי מי יעברו הדירות? האם בן זוג של הבעלים המקורי נחשב כבעלים שונה? אם כן, ניתן תמיד להעביר דירה לידי הילדים / קרובים אחרים ולהתקזז באופן כזה או אחר. ג. גם אם הדירה באמת תימכר לאדם שאינו מהווה אמצעי להתחמקות ממס, אם הדירה עוברת לידי משקיע אחר (שזוהי דירתו השנייה), לא עשינו בזה כלום. ד. גובה המיסוי עדיין נמוך, אם נניח שדירה ממוצעת מושכרת עבור 3500 ש"ח וההוצאות על הדירה הן 500 ש"ח בחודש (בהגזמה) אז אדם שגר בבית בבעלותו ומשכיר 2 דירות כאלו משלם 17% מס על הרווח. אם הדירות הן חדשות/במרכז והשכירות עבורן גבוהה יותר, אחוז המס נמוך עוד יותר. לסיכום, זה נראה כמו צעד הצהרתי בעיקרו שהולך לייצר הרבה כותרות (כך לפחות כחלון מקווה), אבל לא נראה לי שישנה את פני הדברים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
>> זה בעצם קנס על בעלי 3 דירות ומעלה. נשמע לי מדויק >> אדם שגר בבית בבעלותו ומשכיר 2 דירות כאלו משלם 17% מס על הרווח. בלי קשר למס הכנסה שהוא מחויב בו על פי חוק. >> זה נראה כמו צעד הצהרתי בעיקרו גם הצהרות חשובות. אבל אני לא חושב שהתוצאה תהיה הצהרתית בלבד (כל עוד הצעד גם יבוצע כלשונו, ואת זה נראה בדצמבר): הגדלת היצע הדירות למכירה מצד משקיעים תיצור לחץ על המחירים כלפי מטה. בכמה זה יתבטא בפועל בשוק השד יודע, אבל הכיוון ברור, ולא משנה אם הקונים הם משקיעים אחרים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"בלי קשר למס הכנסה שהוא מחויב בו על פי חוק." או 10% מהשקל הראשון, מה שיותר משתלם לבעלים. וכן, שכחתי מזה, מעולם לא שמעתי על מישהו שתפסו אותו מעלים מס על השכרת דירה. אני מאוד מקווה שאתה צודק בנוגע ללחץ המחירים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"מעולם לא שמעת" כדאי לך להקשיב טוב יותר | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זו לא העלמת מס, הם שילמו מס לפי אחד המסלולים וכפי שנאמר בכתבה, אין פה הגדרה חוקית ברורה מתי יש לשלם מס ''כרגיל'' ומתי זה נחשב כעסק. אני מתכוון למקרה שבו תפסו אדם שהשכיר דירה או דירות ביותר מהסכום המקנה פטור ולא דיווח על כך. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שוב: נעצרו משכירי דירות בחשד להעלמות מס במיליונים | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
עכשיו שמעתי, תודה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ודוק – בביתה של הפנסיונרית בת ה-68 נמצאו 25 אלף שקלים במזומן. לא מוזכר האם נמצאו בחיפוש כלי נשק וחומרי חבלה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
גם אם זה פחות מפתרון זה יותר מצעד הצהרתי גרידא. קודם כל זה רגל בדלת. די הגיוני להתחיל מס חדש בקטן, ואז קל יותר להגדיל אותו רק על-ידי משחק בפרמטרים (שיעור גדול יותר, או החל מדירה שנייה). "ניתן תמיד להעביר דירה לידי הילדים / קרובים אחרים ולהתקזז באופן כזה או אחר." לא תמיד, אתה יודע. העברה לילדים אפשר לחסום מינהלתית. קרובים אחרים - וגם ילדים, אם אתה לא חוסם - אתה צריך לסמוך עליהם מספיק שיעמדו בהסכם הקיזוז, בלי עזרת בית משפט. "אם הדירה עוברת לידי משקיע אחר (שזוהי דירתו השנייה), לא עשינו בזה כלום" - לא אידיאלי אבל יותר מכלום. אם בעלות על דירה להשכרה זה סוכריה פיננסית, הגדלת קצת את השוויון בסוכריות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תמיד אפשר להעביר על שם מישהו אחר ולהוסיף הערת אזהרה... | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כחלון גם הבטיח שאם עד סוף 2017 לא יהיו 100,000 זוגות שיחתמו על דירות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" - הוא לא יעמיד את עצמו לבחירה מחדש. משמע, מדובר בקצב של כ- 50,000 התחלות בניה בשנה, רק במסגרת התכנית. אם נניח שלא מדובר בשקר גס ושיש צפי ריאלי לנפח בניה כזה, המחירים ירדו תוך שנתיים - שלוש מהיום. אם כל ההצהרות וההנחות הנ"ל נכונות1, הצעד של המיסוי הוא צעד משלים חשוב לצינון צד הביקוש. אם לא - זה צעד הצהרתי בעיקרו. 1 ואם הריבית גם תעלה בתקופה זו - כחלון יגזור קופון יפה מאוד על פתרון המשבר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אין דבר כזה "לא יכול" - יש "לא רוצה". ובמקרה שלהם זה "לא רוצה ולא מעוניין,ומצידי תמות ויפה שעת אחת קודם" . שהם רוצים הם יכולים כל מה שהם רוצים. אפילו כחלון אמר אתמול בועת הנדל"ן תתפוצץ, אנשים יקפצו מהגג. מי קפץ מהגג לאחרונה חוץ ממשיח ? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יוסי יונה רחוק מאוד מהמילייה הפולטי שלי, אבל ''שותפות בדירה בארה''ב'' לא אומרת שיש לו אינטרס לשמור על מחירי הדירות בארץ. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם תכנס ליד 2 תראה שליד כל חיפוש שאתה מבצע, יש פריים של "דירות שנמכרו באזור מנתוני רשות המיסים", בחיפוש הספציפי שביצעתי לצורך הניסוי, המחירים נמוכים בכחצי מליון ש"ח מאשר המחירים המבוקשים באתר על דירות זהות באותו אזור. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני חייב לחזור על עצמי. לוח יד2 הוא לוח מודעות של מתווכי דירות, לכן אין שום משמעות למחירים שם לגבי המחירים בפועל. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הפיצ'רים הללו חדשים יחסית. ראה כתבה מ2010 על ידי מתווך שמסביר את הרציונל בעניין - הדברים הללו היו ידועים עוד לפני כן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא רלבנטי מה היה ב2010. היום הפיצ'ר הזה קיים. הטענה שלך רלבנטית כמו הטענה שחייבים להפחית את מס' הכרכרות כדי שצואת הסוסים לא תצטבר בכבישים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בוודאי שרלבנטי. מחירי הנדלן לא קופצים ביום אחד.ובמקרה בארץ הם עולים בקצב מהיר מ2005. ובכלל- ההמצאה היא :אם הצורך.ולא הפוך. המידע ברשות המיסים על עיסקאות הנדל"ן קיים במחשבי שע"מ עוד משנת 85.כל עיסקת נדל"ן הרי מדווחת למערכת המחשב ואחרי תקצור השומה תיק המש"ח (טופס הדווח על העיסקה) עובר לפקיד עזר ( או המפקח בעצמו )על מנת שיזין את הנתונים כפי שדווחו והצהירו עליו במש"ח למערכת כרמ"ן - כרטסת מחירי נדל"ן שבו מציינים את גוש החלקה ותת החלקה- מס' חדרים,קומה,מ"ר נטו/ברוטו ועוד נתונים. הנתונים הללו חשובים מאוד למפקח שמטפל בעיסקה כי תפקידו של המפקח לא מסתכם רק בהבנת סעיפי חוק מיסוי מקרקעין כדי לקבוע איזה פטור יש לתת או לסווג את מהות העיסקה,אלא בעיקר לדעת מהו השווי האמיתי של הדירה. מאחר והמפקחים לא שמאים ( למעט לימודי שמאות של 3 שבועות שהם לומדים בקורס מפקחים) הרי ברור שאם מדווחים לו שמחיר הדירה הינו 100K הוא צריך לדעת מהו מחיר הדירות שנמכרו באזור בתקופה הרלוונטית,אחרת אפשר למכור לו כל מחיר.מה הוא יודע על מחירי נדל"ן בכל רחוב ובכל שכונה. מאחר וגישת ההשוואות הינה השיטה היותר נכונה בשמאות, הרי שהנתונים בכרמ"ן חייבים להיות מדוייקים. ראה כתבה בעניין מ2015 - למרות שאי דיוקים קיימים עוד מתחילת שנות ה90. האינטרנט בישראל התחיל לחדור למחשבים האישיים בתחילת שנות ה90. 20 שנה עברו עד שהמידע הונגש לציבור הרחב.(המידע היה קיים לשמאים שיכלו לקבל את המידע הנ"ל שהיה מצוי- גישת ההשוואות)בין היתר מכח חוקים שאפשרו לקבל מידע.מה חיכו כל -כך הרבה זמן? התשובה היא כל אותן שנים המידע הזה נמכר בכסף לשמאים.ולכן למה שיספקו את המידע הזה חינם אין כסף? אם המידע הזה היה נגיש הרי האי-וודאות בתחופ היה מעמיד את המציאות מול הרוכשים ולא נותן לספקולנטים לשחק משחקים עם הצבור. - מחירי הנדל"ן הוקפצו על ידי מערכות האינטרנט,וכן על ידי גורמים נוספים כגון מתווכים ועוד ( מבלי קשר לגורמים שהועלו במאמר בה אנו דנים ) - ואם תרצה אספר לך על סיפור אמיתי . היו תקופות כשעסקתי בנדל"ן יצרו איתי קשר עיתונאים כלכלים מכלכליסט,דה מרקר וכו' כדי לקבל מידע על עיסקאות שבוצעו על ידי סוכני המשרד. מטבע הדברים המידע שנמסר להם היה בכפוף לפרסום שם המשרד. האם אתה חושב שבאמת הם קיבלו את המידע הנכון? חברי העוסקים בתחום נתנו להם מידע מסולף על שכונות שהם רצו שהמחירים יעלו . וכנ"ל כדי לקבל אייטם כלשהו מכרו להם לוקשים רק כדי לקבל פרסומת.תמיד היתה נטייה להקצין את מה שאפשר,הרי שקוראים משהו בעיתון-הציבור אוכל את זה בקלות. זאת מדינת ישראל-מחלות הילדות שלה לא מסתיימות. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |