בתשובה לאריק, 16/08/16 8:53
 |
|
 |
||
|
||||
 |
אתמול אמרה הלמ"ס, יחד עם פרסום מדד המחירים לצרכן, שמחירי הדירות ירדו במקצת בחדשים מאי-יוני. היום אומר השמאי הממשלתי שהמחירים שהוא בודק עלו ברבע השני לא במעט- עליה רבעונית של 2.5% ושל 8% מול השנה שעברה. בתל אביב עלו המחירים ב 4% ברבע וב 13% מול השנה שעברה. יש לי שני הסברים לפער בין הנתונים: האחד שהוא מבטא פתיחת פער בין הערים שהופעל בהן מחיר למשתכן באופן מסיבי (עפולה, לוד, ראש העין וקרית מוצקין- אף אחת מהן לא בין ה 16 שהשמאי הממשלתי בודק) לבין הערים שלא. השני ששינוי התמהיל של הקונים לכיוון יותר רוכשים ראשונים ומשפרי דיור ופחות משקיעים, גרם לעליה במחיר הממוצע של הדירות הנמכרות כי האיכות הממוצעת שלהן היתה גבוהה יותר. שני ההסברים הם קצת דחוקים כי ברמלה, הצמודה ללוד, ואותה כן בודק השמאי הממשלתי, עלו המחירים ב 5% ברבע השני, ואילו שינוי התמהיל הגדול קרה בין הרבע השני לשלישי של 2015, ולא ברבע האחרון. אבל בכל מקרה, אני חושב שנכנסו כעת לשלב האחרון של הבועה- השלב של התנודתיות במחיר, כאשר ההצע הגדל מנסה להרוות את הביקושים הספקולטיביים. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
אם המספרים לא מספקים את התוצאה הרצויה, סרוק אותם במסרקות ברזל עד שיכנעו. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בניסוח של רונלד קואס (קוז?): If you torture the data long enough, it will confess. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הבוקר שמעתי את נסים משעל מראיין את זר השיכון גלנט. בתשובה לשאלה איך הוא יסתכל בעיניים של זוגות צעירים ויגיד להם שיאמינו לו אמר גלנט שהוא יענה שהממשלה עושה ועובדת ועוד שנה תאמינו לי תראו תוצאות ובלה ועוד בלה בלה ו...יש לנו סטטיסטיקה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ב 5 שנים 2011-2015 המשקיעים קנו בערך 8000 דירות בשנה נטו. השנה עודף הביקוש הזה לא קיים כי סך כל המכירות והקניות של משקיעים השתוו. משפרי הדיור לכאורה אמורים גם הם לקנות ולמכור בתוצאה מאוזנת (כל עוד כמות העסקאות בשוק יציבה, וקשה לי לראות את השוק מנצח את המחזור של 2015) ולפיכך ה"זוגות הצעירים" רוכשי דירה ראשונה נותרו עיקר הביקוש, למעשה כל הביקוש נטו השנה. אם ההיצע יצליח להרוות אותם המחירים לא יעלו השנה, כלומר ירידה במחצית השניה. בגלל התמסורת האטית אני מהמר על ירידה של ממש רק ברבע האחרון. ואז חוזרת השאלה האם המשקיעים יחזרו להיות קונים בנטו או שמא המומנטום יתהפך. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא יודע. אבל, גלנט התחמק מהשאלה הנוקבת של משעל - הבטחתם הורדה במחירי הדיור והנתונים שמתפרסמים לא מראים על שום ירידה. גלנט טען שהוא לא הבטיח, אך משעל לא הרפה ממנו ואמר שראש המפלגה שלו, בה גלנט מספר 2, הריץ את המפלגה על הבטחת שיפור במחירי הדיור. ואז, בתשובה גלנט טען, בהגיון מסוים, ששניהם שרים רק פחות משנה וחצי. אבל, הסיפא של דבריו, שבעוד שנה נחזה בירידה במחירי הדיור (והוא בהחלט נתן להבין שמדובר בשינוי משמעותי). אם זאת לא אחיזת עיניים הרי זה שקר גס גמור שמתבסס, כמו בתקופת הבחירות, על רמאות של ציבור מצביעים שאין לו, אם לאמר זאת בעדינות מירבית, ידע וביקורתיות. ממה נפשך, האם הוא צופה תנודה חריפה כלי מטה של מחירי הדיור תוך תקופה קצרה מאד (למעשה אפס זמן) מבלי שישנם אינדיקטורים שמצביעים על כך? מה יקרה לשוק הדיור בפרט ולכלכלה בכלל אם תהיה צניחה חריפה ומיידית שכזאת במחירי הדיור, אפילו אם הוא צודק? בקיצור, מדובר על מכירת "שמן נחשים" לחולים במצוקה, פיזור הבטחות שכל מי שראשו בריא יודע שהן תובלנה לאכזבה ויאוש וכך תפתח פתח למפלגת אליל-שקר חדשה בבחירות הבאות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
על מה יצא קצפך? הלא הבטחות בעלמא הן כלי העבודה המרכזי של פוליטיקאים. וכל אחד יכול להגדיר "ירידה משמעותית" כרצונו. אחרי עליות במשך שנים כה רבות גם ירידה שנתית של 5% אפשר להציג כהישג משמעותי. וגם התחזיות להתחלות בניה מוגברות במחצית השניה של השנה הנוכחית וכל השנה הבאה הן בסיס טוב להבטחות כאלה, לפחות טוב יותר מההבטחות חסרות הכיסוי לחלוטין של לפיד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
או, היה צריך לחכות יומיים לפני שמישהו ייזכר את מי באמת צריך להשמיץ, למרות שבתקופתו של כחלון המחירים טסים פי שניים ויותר מאשר בתקופתו של לפיד. אם לפיד היה עכשיו שר אוצר, כבר כולם היו דנים אותו ברותחין ומגללגלים אותו מכל המדרגות אחרי נתונים כאלה, מדה-מרקר וימינה. עם כל הפרגון לכחלון, עד עכשיו לא ראיתי שום הישג שלו כשר אוצר שמצדיק את ההייפ וההבטחות סביבו. כמו שאמרו אחרים בפתיל, נראה שאת הנתונים אפשר לגלגל לפי האג'נדה שלך, אבל המציאות עדיין מתעקשת על שלה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אל תבלבל אותי עם עובדות. כחלון הוא גוד גיא. לראשונה מאז עמדתי על דעתי יש לי מושג למי אצביע בבחירות מראש, ולא רק ביום הבחירות עצמו. המציאות היא שהביקושים לדירות היו חזקים ב 5 השנים האחרונות (והסיבות ידועות) ולאחרונה הם נחלשים. הייתי שמח יותר אילו כחלון היה מתעסק פחות עם צד הביקוש ויותר עם צד ההצע, אבל אני חושב שהוא עשה עבודה טובה עם צד ההצע. התאחדות הקבלנים צופה 53 אלף התחלות בניה ב 2016 ו 60 אלף ב 2017, ואלו נשמעים לי מספרים יפים. לפיד היה עצלן מדי לטפל בצד ההצע כמו שכחלון עשה1 1 שחרר במו ידיו צווארי בקבוק שאפשרו את הסכמי הגג על 7500 יח"ד בהרצליה, למשל, אחרי שנתקעו ב 2015. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
על זה שהוא גוד גיא אני יכול להסכים. לדעתי גם לפיד הוא גוד גיא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ממש תגובה מפליאה. זה שרוב הציבור מקבל בשיוויון נפש התנהגות צבועה ושקרית של פוליטיקאים היא לא רק מהמפורסמות אלא היא, כפי שכתבת, ממהות הפוליטיקה המודרנית, לצערנו. אך מגיב מתעניין וביקורתי שכמותך לא אמור לגם זאת כגזרה משמים אלא להמשיך ולבקר בכל פה, למרות שבפועל היכולת לשנות לא גבוהה כזאת. אבל החשיפה המתמשכת היא הדלק שמניע את ההתקדמות, איטית ככל שתהיה, והיא אולי זאת תשמנע רבולוציה על גבי קילשונים. שהרי אני לא חושב שזאת תהייה הארה מיוחדת לומר שבפער בין השרלטנות וניפנופי הידיים של פוליטיקאים שיכורי אגו, בעוד הציבור עסוק או בצקצוק שפתיים על שקריהם (ולכחלון טנא מלא כל טוב של רמאויות טרום-בחירות) או בהתפעלות מהכדורים הצבעוניים שמקפצים באוויר, הרי שהפוליטיקאים האלה, כחלון שר האוצר במקרה האקוטי, יכולים להעביר בנפנוף מתחטא תקציב דו-שנתי (לו התנגד), תוספת תקציבית עצומה לחרדים, תקציב להשתטחות על קברי - מי? - במרוקו (1.1 מליארד אאז"נ), ועוד כהנה וכהנה תופינים על חשבון צרכים אמיתיים של אותו גוף בוחרים ששלח אותו לכנסת ולממשלה. ההערה שלך בדבר לפיד לא רלוונטית במיוחד. ממה שנפשך שגם לפיד בשרלטנים? מה זה מוריד או מעלה מאיכותו והתנהגותו של כחלון? אך אם פרפראות שני שרי האוצר הכושלים (האחד בוודאות, השני במגמה) האחרונים, לפיד וכחלון עסקינן, הנה מה שכחלון ענה לפוסט של לפיד שכתב "[תקציב כחלון] מתעסק בפוליטיקה, לא בציבור". כחלון ענה: "אני מציע לו קצת צניעות, כשהוא נכנס למשרד הוא העלה מסים, העלה מכסים... אני נוקט בפעולה הפוכה, למען צמיחה במשק, אני פועל לטובת הגופים החברתיים, מה שהוא לא עשה". |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
גם החלון יכול לנקוט קצת צניעות, אחרי שקודמו ירש והתמודד עם גרעון של כמה עשרות מיליארדים כשנכנס למשרד, אבל בתום קדנציה קצרה הוריש לכחלון מאזן תשלומים שמנמן ונחמד שמאפשר לו לא להעלות מיסים. לא שהוא עשה משהו טוב מזה עד עכשיו, חוץ מלהחזיר את התקציבים המדושנים ומעודדים הבטלה לחרדים וצאן מרעיתם. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי סקירת האוצר על הנדל"ן למגורים בחודש אוגוסט המשקיעים מכרו בחודש זה כ 400 דירות יותר ממה שקנו ובכך העמיקו את המגמה של מכירות נטו שלהם מתחילת השנה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל אולי זה בגלל איום במס עליהם? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ודאי שיש לאיומים במס השפעה על ההתנהגות שלהם, אבל השאלה מה התוצאה הסופית. אילו היו חושבים שזה עדיין שוק שוורי ואין חלופות טובות אולי האיום במס היה מוריד את הנטו של המשקיעים מפלוס 600-800 דירות בחודש לפלוס 200-400. כיוון שמתחילת השנה הם כבר במגמה שלילית קלה הם ירדו למינוס 400 באוגוסט. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי סקירת האוצר לרבע השלישי המשקיעים קנו ברבעון 5611 דירות ומכרו 6200 - עודף מכירות נטו של 550 דירות. זאת בהמשך לעודף מכירות נטו של 100 דירות ברבע השני. מאידך ישנם סימנים לכך שחלק מרוכשי דירה ראשונה הם בעצם משקיעים בהסוואה כהערכות לקראת מיסוי ריבוי הדירות. אנקדוטלית בסביבה שלי יש יותר שלטי "למכירה" בחודשים האחרונים ונדמה לי שהם גם נותרים במקומם יותר זמן מבעבר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מדד הדירות ירד בדצמבר ב 1.2%, הירידה החדה ביותר זה עשור, ובסך הכל ברבע האחרון היו מחירי הדירות ללא שינוי. בחודש דצמבר קנו המשקיעים 1600 דירות בלבד ומכרו 2500, כך שהמשקיעים היו מוכרים נטו של 900 דירות. שיעור שאין דומה לו מאז תחילת סדרת הנתונים ב 2010. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ירידת ערך הדירות בחודש דצמבר היא קישקוש וספין של האדון משה כחלון כדי להסתיר את כשלונותיו. למה זה בולשיט ? מפני שיש תנודתיות מחודש לחודש לכן עליה או ירידה של אחוז אינה מוכיחה שום מגמה. גם ספירת "משקיעים"ו"לא משקיעים" אינה אמינה ולא מוכיחה כלום בשלב זה: מה שעשוי לקרות בפועל הוא ש"משקיעים" רושמים את הקניות שלהם על שמות בני משפחה ובכך הם הופכים ל"לא משקיעים". כל עוד השר משה כחלון לא מוציא לשוק עשרות אלפי דירות לשנה באזורים אטרקטיבים ובמחירים זולים לא צפוי להשתנות כלום (אלא אם כן הממשלה תנפיק איגרות חוב בריבית משמעותית, שכן ה"משקיעים" ברובם לא קונים דירות כדי להרוויח מהן אלא כדי לשמור על ערך כספם). אני מעריך שלא יקרה לא זה ולא זה כי ביבי לא יוותר על מקורות המס שלו ואילו כחלון חושש להתעמת עם ביבי בעניין זה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לשכת השמאים מסכימה איתך לפי סקירת לשכת השמאים לרבעון הרביעי של 2016, מחירי הדירות עלו בשיעור ממוצע נומינלי של 1.7% ברבע האחרון של 2016, וב–8.3% בשנה. זאת לעומת מדד מחירי הדירות לדצמבר 2016 של הלמ"ס, שפורסם לפני כמה ימים, שהראה ללא שינוי ברבע האחרון, ועלייה שנתית של 5.9% בלבד. במקביל לפרסום המדד של לשכת השמאים, האשים העומד בראשה, אוהד דנוס, את הלמ"ס בעיוות הנתונים עקב הכללה במדד של עסקות שבוצעו במסגרת מבצעי תוכנית מחיר למשתכן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
במשחק הזה כולם יפסידו.- המתווכים,השמאים,בעלי הנכסים,הקבלנים,הבנקים,תקציב המדינה,העיתונים,חברות הפרסום ועוד ועוד. ולא,אין לי נימוקים משכנעים,רק תחושה של אחד ששיחק הרבה זמן בקזינו וכל הזמן מנצח. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מעניין שה''כולם'' שלך לא כולל את הציבור, שנדמה לי שהוא הרוב במדינתנו הקטנה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ואיך הציבור יכול לעצור את זה? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אה, אז אנחנו מסכימים שטובת הציבור מעניינת את ''כולם'' כקליפת בשום. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"כולם" = בעלי המקצוע בתחום הנדל"ן והתלויים בו - קטר המשק הישראלי. וכן,כקליפת השום.בדומה לכל דבר בחיינו - הב את כספי ומצידי כולם יכולים למות ויפה שעה אחת קודם. אגב,להיכן כבודו חותר ,או שהגענו כבר ליעד המבוקש ? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דומני שהגענו, אחרי שהובהר למי אתה קורא ''כולם''. במינוח הנפוץ כוונתך היתה פחות ברורה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ואם גם זה לא עוזר, נשנה את החישוב. הסוכנות האמריקאית להגנת הסביבה EPA משנה את חישוב הסיכון לתמותה מזיהום אוויר שיקטין בצורה משמעותית את התחזית. זה יאפשר לבטל חוקים ותקנות להגנת הסביבה. מומחים אומרים שאין ביסוס מדעי לשינוי. | |
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |