בתשובה להפונז, 29/04/15 0:46
 |
|
 |
||
|
||||
 |
תזכיר לי, ממתי עולים מחירי הדירות וכמה זמן נמצאת פלוג בתפקידה? איזה חלק מעליית המחירים ניתן ליחס להחלטות מאז כניסתה של פלוג לתפקיד? עליית מחירי הדיור היא בעיה חברתית-כלכלית שאכן כואבת לאזרחים רבים, אבל היא רק פרמטר אחד מאלה שבנק ישראל צריך לשקול בהחלטות הרבית - ולא אחד החשובים בהם. ההשפעה של הרבית על מחירי הדירות היא אחת מההשלכות של ההחלטות האלה, אבל יש גם הרבה השלכות אחרות. אם כואבת לך השן כשאתה לועס, אתה לא מפסיק לאכול. אתה ממשיך לאכול, אולי עם קצת יותר תשומת לב לדברים נוקשים או חמים מאד, ובמקביל אתה הולך לרופא שיניים כדי לטפל בנושא הספציפי. אם העלאת רבית תגרום לדרדור המשק למיתון (כפי שהאינפלציה האפסית-עד-שלילית מרמזת) או לייסוף השקל שיהפוך את היצוא ללא-תחרותי, היא עלולה להזיק לאין ערוך יותר מהתועלת שאולי תיגרם בהורדת המחירים. אדם שפוטר מעבודתו לא ימצא נחמה רבה בכך שלו היתה לו אפשרות לקחת משכנתא הוא היה יכול לקנות דירה בחמישה אחוזים פחות. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
היא בתפקידה יותר זמן מתקופת כהונתו של שר האוצר הקודם. והיא ממשיכה באופן עקבי ואטום את המדיניות שהיתה בבנק ישראל לפניה. איזה חלק מעליית מחירי הדירות אפשר ליחס לריביות הנמוכות באופן מופרך שהיא משיתה עלינו? את חלק הארי לדעתי. לאור ריביות המשכנתאות שאני שומע עליהן לאחרונה, מבחינה כלכלית גרידא היה כדאי לכל אחד מאיתנו לקחת משכנתא מחר, רק מההפרש בינה לבין התשואה על הכסף בבנק היית עושה 4 אחוז בשנה בקלות. יללות היצוא וייסוף השקל כבר הבאישו מרוב שימוש מופרז וחוזר ונשנה. אם כל אחוז בריבית הופך את עולמם של היצואנים, אז עליית הדולר ב-16% בשנה האחרונה היתה צריכה לגרום להם לרקוד על הגגות מרוב אושר ולהכריז שמצבם מעולם לא היה טוב יותר. משום מה לא שמעתי את יללות השמחה האלה, ובצדק. אם אתה חושב שכל אחוז בדולר הופך את השוק ללא תחרותי, אז היום אנחנו בעודף של 16 אחוז סופר תחרותיים, ואפשר אולי לחשוב על עוד בעיות בכלכלה הישראלית, ולמתן את העודף העצום הזה. ההנחה שריבית שגדולה מהשפל ההיסטורי של עשירית אחוז שבו היא נמצאת היום תביא את המשק למיתון, היא היסטריה שאין לה על מה להתבסס. ואם אתה טוען שהמיתון כבר כאן - אז כנראה שהריבית הנמוכה זה לא מה שעוזר לו. ברור שלבנק ישראל יש עוד שיקולים, כמו שהזכרת, אבל נראה שבאופן עקבי ודוגמטי, הוא מעדיף את היצואנים והתעשיינים על האזרחים הקטנים. ולא הייתי קונה כל כך מהר את הצווחות על פיטורים. זה לא שאין כאלה, אבל לחברות יש מספיק סיבות לפטר גם כשהדולר ב-4 שקלים, ואני יכול לספר לך שהן אכן עושות זאת פה ושם. איומי הפיטורים הקולניים של התעשיינים מזכירים לי יותר מהכל את איומי הפסקת האימונים של צה"ל, ברגע שמישהו לרגע חושב לקצץ ברווחיהם/תקציבו. יללות תקשורתיות שמגיעות מהפוזיציה וביניהן לבין המצב האמיתי (וטובת אזרחי המדינה) יש מרחק רב. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
איזו תשואה על הכסף בבנק? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא ברורה לי השאלה, אז אני אניח שאתה מתכוון לשאול (ותתקן אותי אם אני טועה) "למה אתה מניח שתעשה תשואה כזאת או אחרת על הכסף בבנק ועל פי איזה נתונים?". אז, לדוגמה, ב-2014 התשואה הממוצעת1 של קופות הגמל היתה 5.7%. וב-2013 כמעט כפול. זה כמובן לא מבטיח כלום לבאות וכל הג'אז הזה, אבל אתה חייב להסתמך על משהו. 1 שזה אומר מנהלים גרועים וטובים - שזה אומר שלא היית צריך להיות משקיע-על כדי לקבל אותה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אוקי, אז "הבנק" לא נותן לך תשואה על הכסף. מדובר על תמורה לסיכון. אגב, זו תשואה לפני או אחרי דמי ניהול? (אני אישית מצליח לנהל את הכסף שלי באופן גרוע בהרבה, אגב.) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בוא לא נתעסק בסמנטיקה. מדובר על תשואה על הכסף בבנק. אני מניח שאחרי דמי ניהול, וזה לא היה ממש קשה לעבור את הביצועים האלה בשנה שעברה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה לא מבדיל בין תשואה שנובעת מערך הזמן של הכסף לבין תשואה שנובעת מתמורה לסיכון? מצד שני, כנראה שבכל זאת אתה יודע מה אתה עושה - בטח שיותר טוב ממני... את הכסף סופרים במדרגות, כמו שאומרים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש לך מכשיר פיננסי שאני יכול להשקיע בו שנותן את ערך הזמן של הכסף? כל יועץ פיננסי יאמר לך שבהשקעות, בטח לטווח ארוך, הסיכון הכי נפוץ אצל משקיעים הוא תיק חסר סיכון. ההפסדים ארוכי הטווח על תיק כזה הם אדירים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יתכן שהיא מכהנת כבר יותר זמן מאשר זה שמינה אותה. אם היא גרועה אז זו רק הדגמה של הפתגם על האבן שטיפש אחד זורק לבאר. אם הוא חשב שיש להעלות את הרבית כדי לטפל במחירי הדיור או מכל סיבה אחרת, הוא היה צריך לברר איתה לפני המינוי מה דעתה על כך. אני לא מוצא שום התבטאות שלו בנושא הרבית מטוב עד רע, ובפרט לא קריאה להעלאת הרבית. שפשפתי את עיני למראה הטענה שלך אודות התשואה על הכסף בבנק, הבנק שלי עושה טובה כשהוא נותן לי 0.01% שנתי על הפקדונות. תהיתי אם יש מקום שבו נותנים משכנתא ברבית שלילית של 4%. זה היה יכול להיות מגניב: אתה לא צריך לשלם כלום, והחוב שלך מצטמצם מדי שנה. למרבה הצער הבהרת שמדובר על תשואה בהשקעות ולא בבנק - ולא צריך להיות מומחה גדול בשוק ההון כדי לדעת שביום שבו בנק ישראל יעלה את הרביות גם התשואות האלה תתהפכנה. השאלה היא האם עצם העובדה שניתן לקחת משכנתא ברבית נמוכה-יחסית הוא גורם מהותי בעליית המחירים. המחירים הרי עלו גם לפני שהרביות הגיעו לרמתן הנמוכה הנוכחית. בנק ישראל דווקא ניסה למתן את ההשפעה של הרבית בדרך אחרת - על ידי רגולציה שמגבילה את הקף האשראי לנדל"ן בבנקים ואת החלק ממחיר הדירה שניתן לממן במשכנתא. לא ראיתי שזה השפיע. בעיית מחירי הדיור היא מורכבת ורבת פנים מכדי שניתן יהיה ליחס אותה (או אפילו את מרביתה) למשתנה אחד ויחיד. ברור שהתעשיינים והיצואנים מדברים מהפוזיציה, אבל גם אם אתה לא מאזין להם אתה צריך לקחת בחשבון את ההנחות הבסיסיות שמלמדים בשנה א' בכלכלה: עליית רבית מדכאת פעילות משקית, הורדת רבית מעודדת אותה; משק שאין בו אינפלציה הוא משק על סף מיתון. בנק ישראל נדרש על פי חוק לדאוג ליציבות המחירים בהתאם לתוואי (העולה) שקבעה הממשלה ולצמיחה במשק. זה המנדט שלו, לא טיפול בבעיות של מגזר או ענף מסוים. בשביל לטפל במחירי הדיור יש מנגנונים אחרים וממוקדים יותר, בדיוק כפי שכדי לטפל בשיניים לא צריך לסכן את כל הגוף - גם אם כאב שיניים הוא חריף מאד כשהוא מתרחש. יש אנשים שבוחרים להתעלם מיסודות הכלכלה, שמפריחים כל מיני תכניות ואומרים דברים כמו "אני יודע שהכלכלנים מתנגדים, זה בסדר כי התכנית הזו היא לא בשבילם אלא בשביל צעירים בלי דירות". לפעמים קורה שאנשים כאלה אפילו מתגלגלים ממקומם הטבעי מאחורי הגה המונית או המקלדת של "שבעה ימים" ומגיעים לתפקיד ביצועי, ואז צריך רק לקוות שהם ייפלטו משם מספיק מהר כדי לא לגרום נזק. אני מקווה שאף אחד כזה לא יתמנה לנגיד בנק ישראל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כבר הבאתי כאן בעבר גרפים שמראים קורלציה מובהקת בין ירידת הריבית במשק ועליית מחירי הדירות. המחירים עלו ועולים כשהריבית ירדה וירדה עד שהגיעה לרמתה האפסית הנוכחית. אם תפתח את עיתוני הכלכלה בימים אלה, תראה מה מתכננת הממשלה החדשה, ואולי תתחיל להתגעגע לקודמת עם שר האוצר שלה. זה כמובן בתנאי שתהיה מוכן להביט בנתונים ולא במה שפמפמו כתבי דה מרקר, שנראה היום שהם כבר מתחילים להתחרט. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לקודמת לא אתגעגע, נקודה. היא לא עשתה דבר שיגרום לי להתגעגע אליה. אתה מכיר ודאי את הבדיחה על הגנב שרצו לומר דבר שבח בהספד שלו ולא מצאו, עד שמישהו גילה: הבן שלו גרוע ממנו. שוין. לגבי שר האוצר החדש עוד צריך לראות כיצד הוא יפעל; הוא לא היה יכול לעשות הרבה בנוגע להבטחות של ראש הממשלה לסיעות אחרות מעבר למה שעשה, אבל בניגוד לקודמו נראה שהוא מבין הרבה יותר טוב איך הדברים עובדים. השר הקודם קיבל את משרד האוצר נגד רצונו, וגם לא קיבל ולא ניסה לקבל שום תפקיד אחר שהיה יכול לעזור לו לטפל בבעיה. כחלון מבין שדרושה לו גישה מערכתית שמטפלת בכל האספקטים של הנושא, ולכן הוא דרש גם את האוצר, גם את השיכון, גם את התכנון, גם את הגנת הסביבה וגם את הכספים. הוא לא רוצה להסתבך עם איזה ניסן סלומיאנסקי שתוקע לו את מה שהוא רוצה לעשות במשך חודשים - לפיד, בחוסר נסיונו, הלך על תכנית בלי לשכנע אף אחד בתועלת שבה ולכן נתקל במכשולים גם על ימין וגם על שמאל ולא הצליח לממש כלום. כעת נותר לראות האם הדברים שכחלון רוצה לעשות הם טובים יותר; יש לי חשש כבד מהשליטה שלו בתכנון ובהגנ"ס. מצב כזה הוא למעשה חוסר בקרה מוחלט על מה שיקרה, והתוצאות עלולות להיות בכיה לדורות. אבל לפחות נראה שמדובר באדם שיודע איך המערכת עובדת ומה צריך כדי להשיג תוצאות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש לי רק שאלה אחת: יאיר לפיד (האליל שלך) לא הבין את זה? מדוע לא פעל ללחוץ על בנק ישראל להעלות ריבית? אני לא זוכר אפילו יציאה פייסבוקית אחת שלו בכיוון הזה, והיו לו הרבה בכל הכיוונים. האמת היא שאין צורך להעלות את ריבית בנק ישראל. מספיק שהפיקוח על הבנקים ידאג באמצעות רגולציה ליקר את הריבית על משכנתאות. באמת מעניין; או שאתה יודע משהו שלפיד לא ידע, או שלפיד ידע משהו שאתה לא יודע... ___ אני מסכים אגב לתאורית הריבית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם אנחנו מסכימים על הריבית, דייני. אלילים זה אצל דתיים, אני חילוני, ועל כן חושב שאף אחד הוא לא מושלם. הוא לבטח לא היה שר אוצר מושלם, אבל לא יותר גרוע מקודמו, ועם כל ההצלחה שאני מאחל לכחלון, נקודת ההתחלה שלו גרועה הרבה יותר בגלל הממשלה המתרפסת לחרדים שנוא חלק ממנה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
גיא רולניק ציטט את יאיר לפיד שאמר כשעוד עבד בטלוויזיה ונשאל על היותו הפרזנטור של בנק הפועלים: ״22 שנה אני עוסק בעיתונות ומעולם לא נגעתי בבנקאות. ברור לכל שברגע שאני עושה פרסומת לבנק אני גוזר על עצמי לפחות 22 שנה נוספות כאלה״. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מסתבר שגם בנק ישראל מכיר את הנתונים - עלייה של 97% במחירי הדיור מ2007, רק שסדר העדיפויות שלו אחר. המתעניינים מוזמנים להביט מה קרה לשיעורי הריבית מאז ולהסיק את המסקנה המתבקשת. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני בטוח שאין צורך ללמד אותך להבדיל בין מתאם לבין קשר סיבתי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל כשיש גם מתאם סטטיסטי וגם מנגנון מפורש של סיבה ומסובב, זה בערך כל מה שצריך. והסיבה היא ברורה, כלכלית ורציונלית (ואני מתפלא שאת זה כן צריך להסביר לך): כשיש לך אפיק השקעה שנותן ארבעה אחוזי רווח בשנה, ואפיק השקעה אחר שנותן 0.1 אחוז בשנה (שניהם חסרי סיכון לצורך העניין) - זה יוצר דחיפה מאד משמעותית לכיוון האפיק הראשון. תוסיף לזה העלאה עצומה בכדאיות המימון של האפיק הראשון1, וקיבלת דחיפה בריבוע ועוד מתאם סטטיסטי גבוה. במצב הנ"ל, מי שטוען שזאת לא הסיבה צריך להביא טיעונים מאד חזקים נגד ההיפותיזה הזאת. 1 משכנתא לעשרים שנה היום עולה במצטבר כשלושים אחוז פחות מחברתה מלפני חמש עשרה שנה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מהיכן ארבעה אחוז רווח חסר סיכון? אתה מדבר על לקחת משכנתא ולהשקיע את הכסף בשוק המניות? זה לא סתם סיכון, זה סיכון ממונף באבוהה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא הבנת. הרווח של ארבעה אחוז הוא הרווח על דירה שנובע מהשכרתה. זה הרווח נטול הסיכון של משקיע בדירה. הרווח מעליית או ירידת ערכה הוא לא נטול סיכון. כשמול זה הרווח שלך מהשקעה נטולת סיכון בבנק הוא אפסי, זה מאד מעודד אותך לקנות דירה. שים לב אגב שלאחרונה הרווח משכירות אכן ירד מהארבעה או אפילו חמישה אחוז שהיו נהוגים לאורך השנים, ומאותה סיבה בדיוק של ריביות אפסיות. בשוק (סמי) משוכלל, זה שהרווח בערוצי השקעה אלטרנטיביים זעום, גורם לזה שהמשכירים מוכנים לשכר דירה נמוך יותר מארבעה אחוז בשנה, כי אין להם אפשרות עדיפה. כשהריביות היו או יהיו גבוהות יותר, גם היחס בין שכר הדירה למחיר הדירה יתקן בהתאם. בקישור שהבאתי אתמול לפרזנטציה של המשנה לנגידה על מחירי הדיור, אכן היא ציינה בבירור שהעלייה במחירי השכירות נמוכה משמעותית מהעלייה במחירי הדירות1 מאז 2007. וזה מדגים את האפקט שציינתי. 1 כאן מסתתר היטב עוד עיוות בכל הדיבור על 'המדד לא עלה, אז מה אתם מקטרים על מחירי הדיור?': מחירי הדירות עלו מאז ב97%, אבל אם אני זוכר נכון, מחירי השכירות עלו בכמחצית מזה. עכשיו זהו התעלול - מדד המחירים לצרכן משקלל רק את מחירי השכירות!2. זה אומר שכמחצית מעליית מחירי הדירות לא כלולה במדד. מה שאומר שהמדד ש'רואה' משפחה שכן רכשה דירה בשנים האלה, שילמה עליה ותשלם עליה לאורך עשרים שנה הקרובות, הוא מדד הרבה יותר גבוה מהמדד לצרכן. כמה יותר גבוה? אפשר לתת הערכה גסה, שכיוון שהדיור מהווה 25% מממד המחירים לצרכן, וחמישים אחוזי עלייה לא נכללו בו, אזי 12% היו אמורים להתווסף אליו. 2 כן, מישהו, עומר כמדומני, הסביר לי כבר שזה הדבר הנכון מבחינה כלכלית. רק חצי השתכנעתי, אבל בואו נשים את זה רגע בצד3. 3 ואפילו אז יש כאן תעלול נוסף חבוי: כשאומרים לנו כמה עלו מחירי הדירות ריאלית, אנחנו שוכחים שבפרמטר הזה מחירי הדיור הם חלק מעליית המדד, וזה מקטין את הרווח הריאלי בין עליית מחירי הדיור לעליית המדד. אבל זאת לא חוכמה. אד אבסורדום - העלייה הריאלית של סל המוצרים במדד לצרכן תהיה תמיד ובהגדרה אפס מאופס. זה לא אומר כלום על יוקר המחיה שלנו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אוקי, תודה על ההסבר. אני משלם שכר דירה שהוא בערך 2.5-3 אחוז (שנתי) ממחיר השוק של נכס דומה, בעיקר בגלל העליה המטורפת במחירי הדירות. מדי פעם אני מנסה להעריך האם כדאי לנו לקחת משכנתא ולקנות בית (חסרים לי נתונים: מה ריבית המשכנתא שנוכל לקבל ועל איזה חלק מערך הדירה, לא הצלחתי למצוא טבלאות באינטרנט). בהנתן שיש מוטיבציה פוליטית חזקה להורדת מחירי הדירות בשנים הקרובות, אולי זה לא זמן טוב לרדת מהגדר בכל מקרה. חוץ מזה, המחשבה על לסחוב חוב של מאות אלפי שקלים לבנק למשך עשרות שנים לא עושה לי טוב. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מגמת הירידה בריבית בישראל נמשכה יותר מעשרים שנה בהם היו תקופות שמחירי הדירות עלו והיו תקופות שירדו. קל יותר לראות מתאם בין עליית מחירי הדיור לבין כמות התחלות הבניה (מוזז בשלוש שנים קדימה) אני חושב שכבר דיברנו על זה. אאז''נ גם הראיתי מה קרה למחירי הדיור בארה''ב ובגרמניה בתקופה שבשתיהן היתה מגמה רצופה של ירידה בריבית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כן, כבר דיברנו על זה והראינו שהמתאם מול ירידת הריבית ישיר יותר ומובהק יותר מהמתאם מול התחלות הבנייה. וגם אמרנו שזה שיש עוד גורמים מסייעים, לא מבטל את אחריותה של הריבית לעליית המחירים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מצאתי את הפתיל. בעניין הערת הרגל 2 מתגובה 647189 שלך משם: לכאורה על פי הטענה שלך גם אם תעלה כעת הריבית באחוז שלם מחירי הדירות לא יירדו, אולי יאיטו את עלייתם, כי עדיין תשואת ההשכרה תהיה גבוהה משמעותית מתשואת תכניות חסכון. אני טוען שלאור גמר בניה נאה בשנתיים הקרובות מחירי הדירות לא יעלו גם אם הריבית תשאר ברמתה הנוכחית, קל וחומר שיירדו אם תעלה בכמה שברי אחוז. כל מה שנותר הוא להמתין שנה שנתיים :) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מחירי הדירות ירדו אם הריבית תעלה גם באחוז, כי נקודת שיווי המשקל בין הכדאיות לדירה ומשכנתא לכדאיות באג"חים תשתנה לרעת הראשונה. אגב, הנתונים מראים שעבר מזה זמן רמת הבנייה עברה את הסף שהבאת אז, 40,000, ומחירי הדירות בינתיים בשלהם. בכל מקרה נראה שכחלון הולך לשנות משמעותית את השוק הזה, אז נחייה ונראה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
>>מחירי הדירות ירדו אם הריבית תעלה גם באחוז אז למה הם עלו כשהיא הייתה גבוהה בשניים ואפילו שלושה אחוזים מעכשיו? >>הנתונים מראים שעבר מזה זמן רמת הבנייה עברה את הסף שהבאת אז, 40,000, ומחירי הדירות בינתיים בשלהם תגובה 647188 שם המספרים הם של גמר בניה. אם אתה מדבר על התחלות בניה, אמרתי שצריך להזיז בשנתיים-שלוש כי זמן בניה של דירה בישראל עולה על 26 חדשים. הנה המספרים של התחלות בניה (ההערכה היא שהמספר הסופי ל 2014 יהיה דומה לזה של 2013) ניתן לראות בתגובה 647188 שהגידול בהתחלות הבניה ב 2011 הגיע לשוק ב 2013. לפיכך ההיצע המוגבר של שנת השיא 2013 צריך להגיע במהלך השנה הקרובה לשווקים ולבלום, אולי גם להפוך, את מגמת העליה במחיר גם אם הריבית לא תעלה באותו זמן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הם עלו כי נקודת שיווי המשקל השתנתה יחסית לריבית שהיתה קודם. אתה מפספס משהו - זה לא שמחירי הדירות עולים ועולים כשיש ריבית מסוימת. הם עולים כשהריבית יורדת. הם עלו כשהיא ירדה מ4 ל3 אחוז, והמשיכו לעלות כשהיא ירדה לאפס משם. וכשהיא תעלה באחוז, הם לא יערד לרמה בה היו ב4 אחוז ריבית, אלא לרמה בה היו באחד אחוז. וכמובן, גורמים אחרים ישפיעו גם הם. למה ההיצע המוגבר של שנת 2013 לא גרם לירידת מחירים כבר ב2014,אלא להיפך? תמהני. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ריבית בנק ישראל ירדה בחדות מ 11.2% בדצמבר 99' ל 4.1% באפריל 2004, ואחר כך נותרה יציבה פחות או יותר בטווח 3.5%-5.5% מאז ועד מרץ 2008 מחירי הדירות, לעומת זאת, ירדו ריאלית באותה תקופה שמונה שנים ברציפות משנת 2000 עד 2007. אני לא מצליח לראות את הקורלציה שאתה מדבר עליה. >>למה ההיצע המוגבר של שנת 2013 לא גרם לירידת מחירים כבר ב2014,אלא להיפך? תגובה 647188 |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כל עוד הריבית היתה מעל לטווח של ארבעה אחוז, שהוא האחוז הרווח בחולם לרווח משכירות, עדיין לא היה כדאי לקנות דירה יחסית לריבית פקדונות או אג"ח. ברגע שהריבית ירדה מתחת לזה, התחילה הנהירה לערוצי השקעה אלטרנטיביים - דירות. מכאן ומטה ההשפעה היא יחסית, ככל שהריבית נמוכה יותר המחירים עולים יותר מהסיבות שכבר פירטנו. ושוב אני מזכיר שגם ענייני כמות הדירות משפיעים, אני לא טוען שלא. רק שבשנים האחרונות הריבית המגוחכת מעפילה הרבה מעבר להם. באשר להפניה שלך, היא די מיותרת, אני יכול הרי להפנות אותך לתגובה 647189 שעונה בדיוק לתגובה שלך, ואחרי שקראתי אותה גם גיליתי שבהערות הרגל שלה אני עונה לך בדיוק את מה שעניתי בתגובה הנוכחית שלי. אז אם אתה רוצה לעשות שידורים חוזרים לפתיל שכבר היינו בו, אתה מוזמן לשדר את המקור ולא לעשות ריבוט לפתיל ולקוות שיצא משהו אחר, חבל על זמנך וזמני. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה מתאר את צד הביקוש, את סקטור המשקיעים בצד הביקוש, ואני מתאר את צד ההיצע. מי מהם משפיע יותר? בכלכלה בוחנים את זה דרך גמישות הביקוש וגמישות ההיצע. מכיוון שאין מה לדבר על גמישות ההיצע בשוק הדיור (לוקח שנים לתכנן ולבנות) אז גמישות הביקוש היא שתקבע עד כמה שינויים בהיצע ישפיעו על המחיר. בשוק שבו הביקוש קשיח תנודות קטנות בהיצע גורמות לתנודות מחיר גדולות מאוד. לדוגמה שוק הנפט העולמי של 87 מיליון חביות ביום- מספיק שההיצע יגדל ב 1-1.5 מיליון חביות ליום מעבר לביקוש הזה (כפי שקרה בחצי שנה האחרונה) והמחיר צונח למחצית. אז נכון שהביקוש של המשקיעים מושפע מאוד מרמת הריבית (ושל זוגות צעירים מעט מאוד- הביקוש שלהם מאוד קשיח) אבל השאלה היא האם ככל שהריבית יורדת המשקיעים מוכנים לקנות יותר דירות, לא האם הם מוכנים לשלם יותר עבור אותה כמות דירות. כי לכאורה אם הם מוכנים לקנות אותה כמות דירות וההיצע גדל מעבר לכמות הזו, זה לא משנה שהם מוכנים לקנות יותר ביוקר- המחיר יירד. אבל אם הם מוכנים לקנות יותר דירות כאשר הריבית יורדת אז באמת השפעת ההיצע קטנה יותר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"האם ככל שהריבית יורדת המשקיעים מוכנים לקנות יותר דירות, לא האם הם מוכנים לשלם יותר עבור אותה כמות דירות" - כן, הראשון. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בוא ננסה לבנות מודל כלכלי שבו יש שתי קבוצות של קונים- קבוצה אחת של הזוגות הצעירים (קוני דירה ראשונה) וקבוצה שניה של המשקיעים (קוני דירה שניה ויותר) הביקוש של הזוגות הצעירים יחסית קשיח בסביבות 40,000 דירות בשנה. נגיד שעבור מחיר דירה חציונית בין 600 אלף ש"ח ל 1.0 מיליון ש"ח שפונקצית הביקוש של הזוגות הצעירים היא 40000-5D כאשר D היא תוספת המחיר (באלפי ש"ח) מעל 600 אלף ש"ח, ועבור מחיר הגבוה מ 1.0 מיליון ש"ח נגיד שהיא 38000-10D. הביקוש של המשקיעים הרבה יותר גמיש ונניח שהוא תלוי רק בפער בין ריבית לבין תשואת השכירות. כאשר S היא תשואת השכירות ו R היא הריבית על תכנית חסכון ל 5 שנים. הפונקציה תהיה נניח 8000*(1.2-S-R) (זה לא מדויק בהרבה רמות, למשל שאם הפער בין הריביות יציב, הביקוש של המשקיעים אמור לדעוך משנה לשנה כאשר חלק גדול יותר מנכסיהם נמצא בנדל"ן. וגם אם הפער גדל קצת, משקיע שכבר קנה דירה במרבית חסכונותיו לא יקנה עוד אחת באשראי כעבור שנתיים רק בגלל שהפער בין הריביות גדל בעוד אחוז). עכשיו זכור שהיצע הדירות החדשות קשיח כמעט לחלוטין - זמן הבניה הממוצע של דירה הוא 26 חודשים, והיזמים רוצים קודם כל להחזיר את ההשקעה. אם יש ביקושים טובים לפרוייקט הם יעלו את המחיר משמעותית רק ל 20% האחרונים שלו. לצורך המודל שלנו בוא ניקח בתור היצע הדירות בשנה מסוימת את התחלות הבניה של שנתיים קודם לה. עכשיו בוא נציב במודל נראה מה קורה כשהיצע הדירות הוא 33000 וכאשר פער הריביות הוא 1.5% כמו ב 2010 וכאשר היצע הדירות 47000 ופער הריביות 3% כמו היום. אחר כך נציב בפער הריביות הנוכחי היצע של 40000 ו 55000 דירות ונראה מה קורה למחירים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ואתה חושב שבמודל על גב מעטפה נגיע לתוצאה יותר מדויקת מאשר מדידה אמפירית של הנתונים כפי שבוצעה בלינק שנתתי? עם כל ההערכה שלי לעצמי, אני לא הייתי מפתח כאלה ציפיות גבוהות מהמודלים שלי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא, אני חושב שמודל יוכל לתת לנו תחזיות. אולי תחזיות מאוד לא מדויקות אבל בכל זאת כיוון כלשהו. מדידה אמפירית של נתונים לא תגיד לך מה קורה כאשר היצע הדירות גדל או קטן ב 5000 לשנה תחת אותם פערי ריבית. היא אומרת לך רק מה קרה כאשר שני הפרמטרים עבדו במשולב. אבל אני מזכיר לך שהסכמנו ששני הפרמטרים משפיעים וכל מה ששאלנו היה מה המשקל היחסי שלהם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני יודע, הסכמתי כבר קודם שיש לרבית חלק בעליית המחירים - אבל השאלה ששאלתי אותך הוא מהו החלק שלה. אתה מניח שהמשתנה האחד הזה הוא ההסבר המרכזי, ואני עדיין לא ראיתי בסיס להנחה הזו. קודם דיברת על הקלות של לקיחת משכנתא ועכשיו על השקעה בנדל"ן, שניהם בלי ספק גורמים משמעותיים - אבל כדי לכמת את ההשפעה שלהם צריך מחקר מסודר. בכל אופן, ניתן למזער את הנזקים שלהם בלי לפגוע בכל המשק: אפשר להנמיך את הכדאיות העודפת של השקעה בנדל"ן באמצעות מס-שבח ומסוי של שכר דירה, אפשר לצמצם את ההשפעה של המשכנתאות על ידי דרישה להביא מהבית חלק גדול יותר של המימון לרכישת דירה. בדיוק לסוג הזה של דברים התכוונתי כשדיברתי על שיטות יותר ממוקדות. אם יש סרטן באיבר מסוים בגוף עדיף לנסות לנתח כדי להוציא אותו, לפני שמנסים להרוג אותו באמצעות כימותרפיה שמרעילה את כל הגוף. לא ראיתי ששר-האוצר הקודם הביא לדיון צעדים כאלה, שהם פחות פופולריים אצל בוחריו. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אז לפחות הסכמנו על המהות, עכשיו נותר רק לקבוע את המחיר? כמו שאמרתי, דיינו מבחינתי. אני מוכן לשמוע את ההצעה שלך למתודולוגיה שתצליח לכמת בדיוק את ההשפעה של הגורם הזה, יותר מהנתונים שכבר מצויים בידינו. ההשוואה של העלאת ריבית בנק ישראל לכימותרפיה רעילה נשמעת לי כמו אנלוגיה היסטרית וקצת דמגוגית1. התעשיה הישראלית חייתה גם עם ריביות גבוהות יותר, גם בשנים האחרונות, ולא פרפרה פרפורי גסיסה. וההסטה של הפתיל לדיון במה עשה או לא עשה שר האוצר הקודם נראית לי קצת סוטה מהעיקר. 1 והיא גם אנלוגיה גרועה, כי דווקא בסרטן זה בדיוק מה שעושים בדרך כלל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אף אדם רציני לא יאמר לך שלרבית אין השפעה, אבל אתה טענת שהרבית אחראית לחלק הארי של עליית המחירים בשנים האחרונות וזו טענה שבעיני זוקקת הוכחה. השוק הזה מסובך מכדי שניתן יהיה בקלות כזו ליחס הכל למשתנה אחד. אחד הדברים שאני לא מבין, למשל, הוא למה אין בוננזה בבניה. הרי מחירי הדירות עלו הרבה יותר מהר מתשומות הבניה. המשמעות של העובדה הזו היא ששעור הרווח בפרויקטי בניה אמור היה לזנק. הרבית הנמוכה היתה אמורה גם להקל על הקבלנים לממן פרויקטים. בשוק נורמלי, כל זה גורם לכך שההצע מזנק, מתאים את עצמו לביקוש ומייצב את המחירים - גם אם זה קורה בפיגור מסוים. למה כאן זה לא קורה? מהם המחסומים? יתכן שהתשובה לשאלה הזו משמעותית יותר משעור הרבית. וזו רק דוגמה אחת. אני לא יכול כרגע להציע לך מתודולוגיה, גם משום שאני לא כלכלן ולא סטטיסטיקאי בהכשרתי וגם משום שאין לי נתונים מספיקים. כמה דירות נרכשות למטרות השקעה? כמה דירות עומדות ריקות? כמה משמשות לא למטרת מגורים? כמה תושבי-חוץ רוכשים דירות בשנה, וכמה מהם משכירים את הדירות האלה? מה שכר הדירה הממוצע והתשואה המגולמת בו, בפילוח לפי גודל הדירה ומיקום בארץ? יש אינספור נתונים כאלה שאין לי כלים לאסוף ולנתח. בשביל זה אמורים להיות אנשים במשרד השיכון ובבנק ישראל שמסוגלים לגשת לנתונים וגם בעלי הכשרה מתאימה לנתח אותם. גם הדיירים הישראלים חיו עם מחירי דירות גבוהים ולא ראיתי אותם מקימים מחנות אוהלים בשולי הכבישים - לפחות לא ראיתי שם את אלה שמה שמטריד אותם הוא העליה במחירי הדיור. זה לא אומר שמצבם טוב, רק שהם נאלצים להסתדר עם פחות. כנ"ל התעשיה. לגבי הכימותרפיה, אם הסרטן לא מפושט לא נותנים כימותרפיה אלא מוציאים אותו. כאן יש נגע שממוקד במגזר אחד ולא גולש לאחרים - למה לא לנתח אותו במקום לתת תרופה שמשפיעה לרעה על כל הגוף? לא חסרים כלים רגולטוריים ופיסקליים להתמודדות עם הנושא, חסר מי שיבנה תכנית כוללת ויפעיל אותה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש לך לא מעט נתונים, צריך לחפש קצת: הגיגול המתוחכם "אחוזי דירות להשקעה" מגלה לך בקלות את (הפתעה) אחוזי הדירות להשקעה - כ-30%. וציטוט מעניין משם (גם הוא הפתעה לחלקנו, להפתעתי): "המחקר של בנק ישראל אכן מראה כי לתנודות בשיעורי התשואה על השקעות יש השפעה מכרעת על התנהגות המשקיעים בענף הנדל"ן. על פי חישובי הבנק, כל עלייה של אחוז בריבית בנק ישראל (שתורמת לעלייה בתשואה על פיקדונות בבנקים והשקעות בבורסה), מורידה ב-8% את הסבירות שדירה כלשהי תירכש על ידי משקיע ולא על ידי זוג צעיר או משפרי דיור. מנגד, עלייה של אחוז בתשואה העודפת של השקעה בדיור על פני השקעות אחרות, מעלה ב-22% את ההסתברות לרכישה של דירה על ידי משקיע." ללא תוספת מאמץ תקבל גם את אחוזי הרכישה על ידי תושבי חוץ, כולל טבלאות אקסל מפורטות לפי יישוב ואפייון רוכשים. תחכום דומה ייתן לך את שכר הדירה הממוצע והתשואה שלו, מפולח כדבעי. אפשר להמשיך, אבל אם המטרה שלך לא היתה סתם לקדר מישהו אחר, אני בטוח שתצליח לצלוח את החיפוש אחרי (רוב) הנתונים שמעניינים אותך בעצמך. ואני עדיין מתקשה להבין את האמירה (שחוזרת כאן) שעליית מחירי הדירות היא נגע שממוקד במגזר אחד - WTF? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יפה. יש נתונים, עכשיו אם הייתי יושב במשך שבוע-שבועיים לסכם אותם ולעשות השלמות ואז הייתי בונה מודל שמנסה לפלח את השוק למרכיביו השונים (סוגי רוכשים, איזורים, זמינות דירות מסוגים שונים, הקף הבניה וכו') ולקבוע את הנגזרות של כל אחד מהם ביחס לשלל משתנים וגם את יחסי הגומלין בין ההתנהגות של כל מרכיב כזה לשינוי במרכיב אחר, ואז הייתי מריץ רגרסיות שינסו למצוא בפועל את ערכי הפרמטרים, ואז הייתי מתוך זה מנסה להריץ סימולציה לאחור אל המצב שהיה לפני X שנים ובודק מה היה קורה לו הרבית היתה נשארת גבוהה משהיא היום (בהנחה, כמובן, שאותו מודל היה תקף גם בעבר וגם שיש לי יכולת לחזות איך היה פועל שאר המשק בתנאי הרבית הגבוהה) - אז היתה לי אולי תשובה לשאלת השפעת הרבית על עליית המחירים (כמובן, בהנחה חסרת הבסיס שאני יודע איך לעשות את כל זה). יש אנשים שזו העבודה שלהם - אלה האנשים שהזכרתי בתגובה הקודמת. כל עוד איש לא ישלם לי על זה, יש לי דברים דחופים יותר לעשות. במשק יש הרבה מגזרים. חקלאות, מסחר קמעונאי וסיטונאי, תעשיה עתירת ידע וגם דלת ידע וכן הלאה. לרוב המגזרים האלה רבית נמוכה מועילה, גם ליצרן שקל לו לפתח ולהתרחב וגם לצרכן שיותר קל לו לממן רכישות. יש מגזר אחד, דיור, שבו הרבית מיטיבה עם היצרנים אבל השפעותיה על הצרכנים מעורבות - מצד אחד קל להם יותר להשיג מימון, מצד שני העובדה הזו גורמת לעליית מחירים שמקשה על הרכישה. אז נשאלת השאלה האם הדרך הנכונה לטיפול בבעיה במגזר האחד הזה היא באמצעות פגיעה בכל יתר המגזרים, או שעדיף לאמץ כלים ממוקדים יותר. נראה ששר-האוצר החדש מתכוון לפעול באמצעות כלים ממוקדים. לא הרהרתי בעיון בתכנית שלו ולא הגדרתי לעצמי מהם יתרונותיה וחסרונותיה, אבל הגישה העקרונית נראית לי נכונה יותר. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי |  |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |