 |
בוא ננסה לבנות מודל כלכלי שבו יש שתי קבוצות של קונים-
קבוצה אחת של הזוגות הצעירים (קוני דירה ראשונה)
וקבוצה שניה של המשקיעים (קוני דירה שניה ויותר)
הביקוש של הזוגות הצעירים יחסית קשיח בסביבות 40,000 דירות בשנה. נגיד שעבור מחיר דירה חציונית בין 600 אלף ש"ח ל 1.0 מיליון ש"ח שפונקצית הביקוש של הזוגות הצעירים היא 40000-5D כאשר D היא תוספת המחיר (באלפי ש"ח) מעל 600 אלף ש"ח, ועבור מחיר הגבוה מ 1.0 מיליון ש"ח נגיד שהיא 38000-10D.
הביקוש של המשקיעים הרבה יותר גמיש ונניח שהוא תלוי רק בפער בין ריבית לבין תשואת השכירות. כאשר S היא תשואת השכירות ו R היא הריבית על תכנית חסכון ל 5 שנים.
הפונקציה תהיה נניח 8000*(1.2-S-R)
(זה לא מדויק בהרבה רמות, למשל שאם הפער בין הריביות יציב, הביקוש של המשקיעים אמור לדעוך משנה לשנה כאשר חלק גדול יותר מנכסיהם נמצא בנדל"ן. וגם אם הפער גדל קצת, משקיע שכבר קנה דירה במרבית חסכונותיו לא יקנה עוד אחת באשראי כעבור שנתיים רק בגלל שהפער בין הריביות גדל בעוד אחוז).
עכשיו זכור שהיצע הדירות החדשות קשיח כמעט לחלוטין - זמן הבניה הממוצע של דירה הוא 26 חודשים, והיזמים רוצים קודם כל להחזיר את ההשקעה. אם יש ביקושים טובים לפרוייקט הם יעלו את המחיר משמעותית רק ל 20% האחרונים שלו. לצורך המודל שלנו בוא ניקח בתור היצע הדירות בשנה מסוימת את התחלות הבניה של שנתיים קודם לה.
עכשיו בוא נציב במודל נראה מה קורה כשהיצע הדירות הוא 33000 וכאשר פער הריביות הוא 1.5% כמו ב 2010 וכאשר היצע הדירות 47000 ופער הריביות 3% כמו היום.
אחר כך נציב בפער הריביות הנוכחי היצע של 40000 ו 55000 דירות ונראה מה קורה למחירים.
|
 |
RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש