בתשובה לתשע נשמות, 03/05/15 2:50
ההסתה של התקשורת הסיתה אותי להצביע לביבי 654602
הפונז • בתשובה לתשע נשמות יום א', 3/5/2015, 10:21
יש לך לא מעט נתונים, צריך לחפש קצת:
הגיגול המתוחכם "אחוזי דירות להשקעה" מגלה לך בקלות את (הפתעה) אחוזי הדירות להשקעה - כ-‏30%. וציטוט מעניין משם (גם הוא הפתעה לחלקנו, להפתעתי): "המחקר של בנק ישראל אכן מראה כי לתנודות בשיעורי התשואה על השקעות יש השפעה מכרעת על התנהגות המשקיעים בענף הנדל"ן. על פי חישובי הבנק, כל עלייה של אחוז בריבית בנק ישראל (שתורמת לעלייה בתשואה על פיקדונות בבנקים והשקעות בבורסה), מורידה ב-‏8% את הסבירות שדירה כלשהי תירכש על ידי משקיע ולא על ידי זוג צעיר או משפרי דיור. מנגד, עלייה של אחוז בתשואה העודפת של השקעה בדיור על פני השקעות אחרות, מעלה ב-‏22% את ההסתברות לרכישה של דירה על ידי משקיע."

ללא תוספת מאמץ תקבל גם את אחוזי הרכישה על ידי תושבי חוץ, כולל טבלאות אקסל מפורטות לפי יישוב ואפייון רוכשים.

תחכום דומה ייתן לך את שכר הדירה הממוצע והתשואה שלו, מפולח כדבעי.

אפשר להמשיך, אבל אם המטרה שלך לא היתה סתם לקדר מישהו אחר, אני בטוח שתצליח לצלוח את החיפוש אחרי (רוב) הנתונים שמעניינים אותך בעצמך.

ואני עדיין מתקשה להבין את האמירה (שחוזרת כאן) שעליית מחירי הדירות היא נגע שממוקד במגזר אחד - WTF?
ההסתה של התקשורת הסיתה אותי להצביע לביבי 654638
תשע נשמות • בתשובה להפונז יום א', 3/5/2015, 22:46
יפה. יש נתונים, עכשיו אם הייתי יושב במשך שבוע-שבועיים לסכם אותם ולעשות השלמות ואז הייתי בונה מודל שמנסה לפלח את השוק למרכיביו השונים (סוגי רוכשים, איזורים, זמינות דירות מסוגים שונים, הקף הבניה וכו') ולקבוע את הנגזרות של כל אחד מהם ביחס לשלל משתנים וגם את יחסי הגומלין בין ההתנהגות של כל מרכיב כזה לשינוי במרכיב אחר, ואז הייתי מריץ רגרסיות שינסו למצוא בפועל את ערכי הפרמטרים, ואז הייתי מתוך זה מנסה להריץ סימולציה לאחור אל המצב שהיה לפני X שנים ובודק מה היה קורה לו הרבית היתה נשארת גבוהה משהיא היום (בהנחה, כמובן, שאותו מודל היה תקף גם בעבר וגם שיש לי יכולת לחזות איך היה פועל שאר המשק בתנאי הרבית הגבוהה) - אז היתה לי אולי תשובה לשאלת השפעת הרבית על עליית המחירים (כמובן, בהנחה חסרת הבסיס שאני יודע איך לעשות את כל זה). יש אנשים שזו העבודה שלהם - אלה האנשים שהזכרתי בתגובה הקודמת. כל עוד איש לא ישלם לי על זה, יש לי דברים דחופים יותר לעשות.

במשק יש הרבה מגזרים. חקלאות, מסחר קמעונאי וסיטונאי, תעשיה עתירת ידע וגם דלת ידע וכן הלאה. לרוב המגזרים האלה רבית נמוכה מועילה, גם ליצרן שקל לו לפתח ולהתרחב וגם לצרכן שיותר קל לו לממן רכישות. יש מגזר אחד, דיור, שבו הרבית מיטיבה עם היצרנים אבל השפעותיה על הצרכנים מעורבות - מצד אחד קל להם יותר להשיג מימון, מצד שני העובדה הזו גורמת לעליית מחירים שמקשה על הרכישה. אז נשאלת השאלה האם הדרך הנכונה לטיפול בבעיה במגזר האחד הזה היא באמצעות פגיעה בכל יתר המגזרים, או שעדיף לאמץ כלים ממוקדים יותר. נראה ששר-האוצר החדש מתכוון לפעול באמצעות כלים ממוקדים. לא הרהרתי בעיון בתכנית שלו ולא הגדרתי לעצמי מהם יתרונותיה וחסרונותיה, אבל הגישה העקרונית נראית לי נכונה יותר.
חזרה לעמוד הראשי המאמר המלא
מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים
האייל הקורא RSS מאמרים | כתבו למערכת | אודות האתר | טרם התעדכנת | ארכיון | חיפוש | עזרה | תנאי שימוש © כל הזכויות שמורות