בתשובה להפונז, 01/05/15 20:28
 |
|
 |
||
|
||||
 |
מגמת הירידה בריבית בישראל נמשכה יותר מעשרים שנה בהם היו תקופות שמחירי הדירות עלו והיו תקופות שירדו. קל יותר לראות מתאם בין עליית מחירי הדיור לבין כמות התחלות הבניה (מוזז בשלוש שנים קדימה) אני חושב שכבר דיברנו על זה. אאז''נ גם הראיתי מה קרה למחירי הדיור בארה''ב ובגרמניה בתקופה שבשתיהן היתה מגמה רצופה של ירידה בריבית. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
כן, כבר דיברנו על זה והראינו שהמתאם מול ירידת הריבית ישיר יותר ומובהק יותר מהמתאם מול התחלות הבנייה. וגם אמרנו שזה שיש עוד גורמים מסייעים, לא מבטל את אחריותה של הריבית לעליית המחירים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מצאתי את הפתיל. בעניין הערת הרגל 2 מתגובה 647189 שלך משם: לכאורה על פי הטענה שלך גם אם תעלה כעת הריבית באחוז שלם מחירי הדירות לא יירדו, אולי יאיטו את עלייתם, כי עדיין תשואת ההשכרה תהיה גבוהה משמעותית מתשואת תכניות חסכון. אני טוען שלאור גמר בניה נאה בשנתיים הקרובות מחירי הדירות לא יעלו גם אם הריבית תשאר ברמתה הנוכחית, קל וחומר שיירדו אם תעלה בכמה שברי אחוז. כל מה שנותר הוא להמתין שנה שנתיים :) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מחירי הדירות ירדו אם הריבית תעלה גם באחוז, כי נקודת שיווי המשקל בין הכדאיות לדירה ומשכנתא לכדאיות באג"חים תשתנה לרעת הראשונה. אגב, הנתונים מראים שעבר מזה זמן רמת הבנייה עברה את הסף שהבאת אז, 40,000, ומחירי הדירות בינתיים בשלהם. בכל מקרה נראה שכחלון הולך לשנות משמעותית את השוק הזה, אז נחייה ונראה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
>>מחירי הדירות ירדו אם הריבית תעלה גם באחוז אז למה הם עלו כשהיא הייתה גבוהה בשניים ואפילו שלושה אחוזים מעכשיו? >>הנתונים מראים שעבר מזה זמן רמת הבנייה עברה את הסף שהבאת אז, 40,000, ומחירי הדירות בינתיים בשלהם תגובה 647188 שם המספרים הם של גמר בניה. אם אתה מדבר על התחלות בניה, אמרתי שצריך להזיז בשנתיים-שלוש כי זמן בניה של דירה בישראל עולה על 26 חדשים. הנה המספרים של התחלות בניה (ההערכה היא שהמספר הסופי ל 2014 יהיה דומה לזה של 2013) ניתן לראות בתגובה 647188 שהגידול בהתחלות הבניה ב 2011 הגיע לשוק ב 2013. לפיכך ההיצע המוגבר של שנת השיא 2013 צריך להגיע במהלך השנה הקרובה לשווקים ולבלום, אולי גם להפוך, את מגמת העליה במחיר גם אם הריבית לא תעלה באותו זמן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הם עלו כי נקודת שיווי המשקל השתנתה יחסית לריבית שהיתה קודם. אתה מפספס משהו - זה לא שמחירי הדירות עולים ועולים כשיש ריבית מסוימת. הם עולים כשהריבית יורדת. הם עלו כשהיא ירדה מ4 ל3 אחוז, והמשיכו לעלות כשהיא ירדה לאפס משם. וכשהיא תעלה באחוז, הם לא יערד לרמה בה היו ב4 אחוז ריבית, אלא לרמה בה היו באחד אחוז. וכמובן, גורמים אחרים ישפיעו גם הם. למה ההיצע המוגבר של שנת 2013 לא גרם לירידת מחירים כבר ב2014,אלא להיפך? תמהני. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ריבית בנק ישראל ירדה בחדות מ 11.2% בדצמבר 99' ל 4.1% באפריל 2004, ואחר כך נותרה יציבה פחות או יותר בטווח 3.5%-5.5% מאז ועד מרץ 2008 מחירי הדירות, לעומת זאת, ירדו ריאלית באותה תקופה שמונה שנים ברציפות משנת 2000 עד 2007. אני לא מצליח לראות את הקורלציה שאתה מדבר עליה. >>למה ההיצע המוגבר של שנת 2013 לא גרם לירידת מחירים כבר ב2014,אלא להיפך? תגובה 647188 |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כל עוד הריבית היתה מעל לטווח של ארבעה אחוז, שהוא האחוז הרווח בחולם לרווח משכירות, עדיין לא היה כדאי לקנות דירה יחסית לריבית פקדונות או אג"ח. ברגע שהריבית ירדה מתחת לזה, התחילה הנהירה לערוצי השקעה אלטרנטיביים - דירות. מכאן ומטה ההשפעה היא יחסית, ככל שהריבית נמוכה יותר המחירים עולים יותר מהסיבות שכבר פירטנו. ושוב אני מזכיר שגם ענייני כמות הדירות משפיעים, אני לא טוען שלא. רק שבשנים האחרונות הריבית המגוחכת מעפילה הרבה מעבר להם. באשר להפניה שלך, היא די מיותרת, אני יכול הרי להפנות אותך לתגובה 647189 שעונה בדיוק לתגובה שלך, ואחרי שקראתי אותה גם גיליתי שבהערות הרגל שלה אני עונה לך בדיוק את מה שעניתי בתגובה הנוכחית שלי. אז אם אתה רוצה לעשות שידורים חוזרים לפתיל שכבר היינו בו, אתה מוזמן לשדר את המקור ולא לעשות ריבוט לפתיל ולקוות שיצא משהו אחר, חבל על זמנך וזמני. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה מתאר את צד הביקוש, את סקטור המשקיעים בצד הביקוש, ואני מתאר את צד ההיצע. מי מהם משפיע יותר? בכלכלה בוחנים את זה דרך גמישות הביקוש וגמישות ההיצע. מכיוון שאין מה לדבר על גמישות ההיצע בשוק הדיור (לוקח שנים לתכנן ולבנות) אז גמישות הביקוש היא שתקבע עד כמה שינויים בהיצע ישפיעו על המחיר. בשוק שבו הביקוש קשיח תנודות קטנות בהיצע גורמות לתנודות מחיר גדולות מאוד. לדוגמה שוק הנפט העולמי של 87 מיליון חביות ביום- מספיק שההיצע יגדל ב 1-1.5 מיליון חביות ליום מעבר לביקוש הזה (כפי שקרה בחצי שנה האחרונה) והמחיר צונח למחצית. אז נכון שהביקוש של המשקיעים מושפע מאוד מרמת הריבית (ושל זוגות צעירים מעט מאוד- הביקוש שלהם מאוד קשיח) אבל השאלה היא האם ככל שהריבית יורדת המשקיעים מוכנים לקנות יותר דירות, לא האם הם מוכנים לשלם יותר עבור אותה כמות דירות. כי לכאורה אם הם מוכנים לקנות אותה כמות דירות וההיצע גדל מעבר לכמות הזו, זה לא משנה שהם מוכנים לקנות יותר ביוקר- המחיר יירד. אבל אם הם מוכנים לקנות יותר דירות כאשר הריבית יורדת אז באמת השפעת ההיצע קטנה יותר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"האם ככל שהריבית יורדת המשקיעים מוכנים לקנות יותר דירות, לא האם הם מוכנים לשלם יותר עבור אותה כמות דירות" - כן, הראשון. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בוא ננסה לבנות מודל כלכלי שבו יש שתי קבוצות של קונים- קבוצה אחת של הזוגות הצעירים (קוני דירה ראשונה) וקבוצה שניה של המשקיעים (קוני דירה שניה ויותר) הביקוש של הזוגות הצעירים יחסית קשיח בסביבות 40,000 דירות בשנה. נגיד שעבור מחיר דירה חציונית בין 600 אלף ש"ח ל 1.0 מיליון ש"ח שפונקצית הביקוש של הזוגות הצעירים היא 40000-5D כאשר D היא תוספת המחיר (באלפי ש"ח) מעל 600 אלף ש"ח, ועבור מחיר הגבוה מ 1.0 מיליון ש"ח נגיד שהיא 38000-10D. הביקוש של המשקיעים הרבה יותר גמיש ונניח שהוא תלוי רק בפער בין ריבית לבין תשואת השכירות. כאשר S היא תשואת השכירות ו R היא הריבית על תכנית חסכון ל 5 שנים. הפונקציה תהיה נניח 8000*(1.2-S-R) (זה לא מדויק בהרבה רמות, למשל שאם הפער בין הריביות יציב, הביקוש של המשקיעים אמור לדעוך משנה לשנה כאשר חלק גדול יותר מנכסיהם נמצא בנדל"ן. וגם אם הפער גדל קצת, משקיע שכבר קנה דירה במרבית חסכונותיו לא יקנה עוד אחת באשראי כעבור שנתיים רק בגלל שהפער בין הריביות גדל בעוד אחוז). עכשיו זכור שהיצע הדירות החדשות קשיח כמעט לחלוטין - זמן הבניה הממוצע של דירה הוא 26 חודשים, והיזמים רוצים קודם כל להחזיר את ההשקעה. אם יש ביקושים טובים לפרוייקט הם יעלו את המחיר משמעותית רק ל 20% האחרונים שלו. לצורך המודל שלנו בוא ניקח בתור היצע הדירות בשנה מסוימת את התחלות הבניה של שנתיים קודם לה. עכשיו בוא נציב במודל נראה מה קורה כשהיצע הדירות הוא 33000 וכאשר פער הריביות הוא 1.5% כמו ב 2010 וכאשר היצע הדירות 47000 ופער הריביות 3% כמו היום. אחר כך נציב בפער הריביות הנוכחי היצע של 40000 ו 55000 דירות ונראה מה קורה למחירים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ואתה חושב שבמודל על גב מעטפה נגיע לתוצאה יותר מדויקת מאשר מדידה אמפירית של הנתונים כפי שבוצעה בלינק שנתתי? עם כל ההערכה שלי לעצמי, אני לא הייתי מפתח כאלה ציפיות גבוהות מהמודלים שלי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא, אני חושב שמודל יוכל לתת לנו תחזיות. אולי תחזיות מאוד לא מדויקות אבל בכל זאת כיוון כלשהו. מדידה אמפירית של נתונים לא תגיד לך מה קורה כאשר היצע הדירות גדל או קטן ב 5000 לשנה תחת אותם פערי ריבית. היא אומרת לך רק מה קרה כאשר שני הפרמטרים עבדו במשולב. אבל אני מזכיר לך שהסכמנו ששני הפרמטרים משפיעים וכל מה ששאלנו היה מה המשקל היחסי שלהם. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |