 |
לא הבנת. הרווח של ארבעה אחוז הוא הרווח על דירה שנובע מהשכרתה. זה הרווח נטול הסיכון של משקיע בדירה. הרווח מעליית או ירידת ערכה הוא לא נטול סיכון.
כשמול זה הרווח שלך מהשקעה נטולת סיכון בבנק הוא אפסי, זה מאד מעודד אותך לקנות דירה.
שים לב אגב שלאחרונה הרווח משכירות אכן ירד מהארבעה או אפילו חמישה אחוז שהיו נהוגים לאורך השנים, ומאותה סיבה בדיוק של ריביות אפסיות. בשוק (סמי) משוכלל, זה שהרווח בערוצי השקעה אלטרנטיביים זעום, גורם לזה שהמשכירים מוכנים לשכר דירה נמוך יותר מארבעה אחוז בשנה, כי אין להם אפשרות עדיפה. כשהריביות היו או יהיו גבוהות יותר, גם היחס בין שכר הדירה למחיר הדירה יתקן בהתאם. בקישור שהבאתי אתמול לפרזנטציה של המשנה לנגידה על מחירי הדיור, אכן היא ציינה בבירור שהעלייה במחירי השכירות נמוכה משמעותית מהעלייה במחירי הדירות1 מאז 2007. וזה מדגים את האפקט שציינתי.
1 כאן מסתתר היטב עוד עיוות בכל הדיבור על 'המדד לא עלה, אז מה אתם מקטרים על מחירי הדיור?':
מחירי הדירות עלו מאז ב97%, אבל אם אני זוכר נכון, מחירי השכירות עלו בכמחצית מזה. עכשיו זהו התעלול - מדד המחירים לצרכן משקלל רק את מחירי השכירות!2. זה אומר שכמחצית מעליית מחירי הדירות לא כלולה במדד. מה שאומר שהמדד ש'רואה' משפחה שכן רכשה דירה בשנים האלה, שילמה עליה ותשלם עליה לאורך עשרים שנה הקרובות, הוא מדד הרבה יותר גבוה מהמדד לצרכן.
כמה יותר גבוה? אפשר לתת הערכה גסה, שכיוון שהדיור מהווה 25% מממד המחירים לצרכן, וחמישים אחוזי עלייה לא נכללו בו, אזי 12% היו אמורים להתווסף אליו.
2 כן, מישהו, עומר כמדומני, הסביר לי כבר שזה הדבר הנכון מבחינה כלכלית. רק חצי השתכנעתי, אבל בואו נשים את זה רגע בצד3.
3 ואפילו אז יש כאן תעלול נוסף חבוי: כשאומרים לנו כמה עלו מחירי הדירות ריאלית, אנחנו שוכחים שבפרמטר הזה מחירי הדיור הם חלק מעליית המדד, וזה מקטין את הרווח הריאלי בין עליית מחירי הדיור לעליית המדד. אבל זאת לא חוכמה. אד אבסורדום - העלייה הריאלית של סל המוצרים במדד לצרכן תהיה תמיד ובהגדרה אפס מאופס. זה לא אומר כלום על יוקר המחיה שלנו.
|
 |
RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש