 |
|
 |
||
|
||||
 |
1. אבל אז יהיו פחות התחלות בנייה. פחות משקיעים בנדל"ן זה פחות לחץ על בניית דירות. 2. ירד היצע, יעלה המחיר. זה עובד ככה בכל השווקים... 3. מחירי הנדל"ן עולים, אבל גם השכירות עולה יחד איתו. אם היה משבר רק ברכישה אבל לא בשוק לשכירות, מילא. מיסים גורמים לאנשים להמנע משוק מסויים. 4. .... למה לא? |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
1. 'פחות משקיעים בנדל"ן זה פחות לחץ על בניית דירות' - למה הלחץ פוחת כאשר הביקוש הוא תמיד קשיח ובלאוו הכי תמיד ישנו חוסר בהתחלות בנייה. האם 'הלחץ' לא אמור להשאר באותו לחץ? 2. ראה 1 3. יש תקרה למחירי שכירויות ברוב אזורי הפריים לוקשיין ובוודאי שבאזורים הלא מבוקשים, מה גם כשהשוק עובר לאפיק מסחרי בהן תשואות ריאליות משקפות מחירי שכיריות ולא קפריזות של בעלי נכס פרטיים המוסתים תדיר על ידי מתווכים, הרי שאפשר גם לתכנן דיור להשכרה לטווח ארוך ומכובד. 4. 'ישתלם יותר לבנות דירה 4 -> משקיעים יחזרו לשוק'. לא הבנתי למי 'ישתלם' לבנות דירה. לקבלן שבונה עבור אלו שיש להם כבר דירה ראשונה ? --- לדעתי המגזר העיסקי רווי בחברות קבלניות עם יכולות מוכחות לבנייה של רוויה מהירה. תן להם בטוחות והם יבנו כמה שתרצה. הפורמט של בנייה המונית משולבות B.O.T ואחרים הוא לא חדש רק לישראל. ומאחר כמו שציינתי, הביקוש קשיח, הרי שאני לא רואה סיבה שמורידה להם את המוטיבציה העיסקית לבנות בתנאי שוק בהם המגזר הפרטי מודר ממנו בכח המיסוי שהוא סוג של שיטת חינוך לאומית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. לא, הביקוש לא קשיח לחלוטין. דירות הן בגדלים שונים, ועל 200 מ"ר אפשר לבנות דירות קטנות או דירה אחת ענקית. בנוסף, אנשים נכנסים לשוק הדיור מאוחר יותר (למשל, נשארים יותר אצל ההורים) ומאידך מכניסים שירותי דיור מוקדם יותר (בסכום גבוה פלוני יעדיף להשכיר את יחידת הדיור בביתו במקום לתת אותה לבן המתבגר). 3. איך אתה מגדיר "קפריזות"? תיכף שהבעיה היא "חזירות של בעלי הדירות"... דחילק, אנשים מתמחרים דירות במרכז (ובת"א במיוחד) במחירי שוק - שהם מחירים גבוהים, כי יש הרבה ביקוש ומעט היצע. מלבד זאת, משכירי דירות פרטיים מוכנים להסתפק בפחות תשואה על ההון ממשכירים מוסדיים כמו חברות. 4. אם מחירי השכירות עולים, יש עידוד להשקעה בנדל"ן, קניית דירה והשכרתה. אם מחירי השכירות יורדים, יש פחות השקעה בנדל"ן, שכן התשואה על הדירות יורדת. שוק הדירות לרכישה הולך יד-ביד עם שוק הדירות להשכרה, וצריך להסתכל עליהן יחדיו בתור "שוק שירותי הדיור" - בשוק הזה יש בעיית היצע משמעותית, מהסיבות שנמנו לעיל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. לא הבנתי למה הביקוש לא קשיח לאור תמהיל שונה של שטח הדירות? בהנחה והדרישה היא ל 100,000 דירות חדשות בשנה. כמה מתוכם הם זוגות צעירים המסתפקים ב 65 מ"ר ברוטו ; וכמה מתוכם הם 'משפרי דיור' שעוברים מ 3 חד ל 5 חד ; וכמה מתוכם הם 'מצמצי דיור' שנוטשים את חמשת החדרים המרווחים לטובת דיור מוגן או מעבר ל 2 נוחים וממוקמים טוב (סמוך לבית חולים ומרכז מסחרי מפותח - מומלץ בכל גיל). אני מניח שהבנייה הרוויה מראש לוקחת תמהיל שונה של חלוקת שטחי הדירות וזאת כמובן בכפוף להיתר הבניה ומדיניות התב"ע בעניין צפיפות הדיור. 2. השימוש במילה קפריזות היה מיותר. אני מתכוון שהשליטה והפיקוח של המדינה ב'משאב' היקר ששמו דירת מגורים בבניה רוויה, תהיה טובה ויעילה יותר על המוסדיים/שוק עיסקי מאשר על הפרטיים. 'שליטה' במובן המיסויי על הצדדים ולא שהפרטיים עושים למדינה טובה שהם נותנים לה 'מעשר' -10% במסלול המושחת. 4. 'אם מחירי השכירות עולים, יש עידוד להשקעה בנדל"ן' - ואם המיסוי על הרווחים שהרוכש משקלל כשהוא רוכש דירה יהיו כה כבדים, המחירים עדיין ישארו גבוהים והעידוד להשקעה בנדלן תשאר בידי המגזר העיסקי. בסימן שאלה כמובן. 'אם מחירי השכירות יורדים, יש פחות השקעה בנדל"ן, שכן התשואה על הדירות יורדת' כבר היום ובתקופה המקבילה של טירוף הנדל"ן התשואות בתל אביב/ירושלים ובאזורי הביקוש הן אפסיות ביחס לשווי הנכס, שכן בעלי הדירות בונים רק על עליות שווי הנכס. וזאת כפי שהתרחש בשנה האחרונה בשיעור של מעל 15% -שנתי. אז למה להם להתעקש על תשואה דמיונית - כפי שהייתה בעבר - של 10% (גם נהג מונית עם 12 שנות לימוד מבין שתוך 10 שנים הדירה שלו 'בחינם') כשהם מקבלים את זה בלי לשבור את הראש ? ה -1-2% האומללים שהם מקבלים זה רק הפיצוחים לשבת בטדי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
פרשנות נוספת למצב הדיור. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כבר הראינו פה באותות ומופתים לאורך העשור האחרון, שריבית אפסית מנפחת את מחירי הדירות בריבוע: פעם ראשונה כשאין איפה להשקיע כסף ללא סיכון ולכן ההשקעה בדירה הופכת כדאית יותר ויותר יחסית ל(אין) חלופות, ופעם שנייה כשהריבית על המשכנאות קורסת ומהווה תמריץ כפול לקנות דירה. וכמו שצפינו כבר לפני שנים על פי אותה תיזה, כשהחלו הריביות לעלות בחודשים האחרונים, רואים כבר השפעה על מחירי הדירות ומספרי העסקאות. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |