בתשובה לkozmo, 02/09/22 17:51
מה בעצם הבעיה? 751807
יהונתן בר • בתשובה לkozmo שבת, 3/9/2022, 5:20
1. לא, הביקוש לא קשיח לחלוטין. דירות הן בגדלים שונים, ועל 200 מ"ר אפשר לבנות דירות קטנות או דירה אחת ענקית.
בנוסף, אנשים נכנסים לשוק הדיור מאוחר יותר (למשל, נשארים יותר אצל ההורים) ומאידך מכניסים שירותי דיור מוקדם יותר (בסכום גבוה פלוני יעדיף להשכיר את יחידת הדיור בביתו במקום לתת אותה לבן המתבגר).

3. איך אתה מגדיר "קפריזות"? תיכף שהבעיה היא "חזירות של בעלי הדירות"... דחילק, אנשים מתמחרים דירות במרכז (ובת"א במיוחד) במחירי שוק - שהם מחירים גבוהים, כי יש הרבה ביקוש ומעט היצע.
מלבד זאת, משכירי דירות פרטיים מוכנים להסתפק בפחות תשואה על ההון ממשכירים מוסדיים כמו חברות.

4. אם מחירי השכירות עולים, יש עידוד להשקעה בנדל"ן, קניית דירה והשכרתה. אם מחירי השכירות יורדים, יש פחות השקעה בנדל"ן, שכן התשואה על הדירות יורדת. שוק הדירות לרכישה הולך יד-ביד עם שוק הדירות להשכרה, וצריך להסתכל עליהן יחדיו בתור "שוק שירותי הדיור" - בשוק הזה יש בעיית היצע משמעותית, מהסיבות שנמנו לעיל.
מה בעצם הבעיה? 751813
kozmo • בתשובה ליהונתן בר יום א', 4/9/2022, 0:16
1. לא הבנתי למה הביקוש לא קשיח לאור תמהיל שונה של שטח הדירות? בהנחה והדרישה היא ל 100,000 דירות חדשות בשנה. כמה מתוכם הם זוגות צעירים המסתפקים ב 65 מ"ר ברוטו ; וכמה מתוכם הם 'משפרי דיור' שעוברים מ 3 חד ל 5 חד ; וכמה מתוכם הם 'מצמצי דיור' שנוטשים את חמשת החדרים המרווחים לטובת דיור מוגן או מעבר ל 2 נוחים וממוקמים טוב (סמוך לבית חולים ומרכז מסחרי מפותח - מומלץ בכל גיל).

אני מניח שהבנייה הרוויה מראש לוקחת תמהיל שונה של חלוקת שטחי הדירות וזאת כמובן בכפוף להיתר הבניה ומדיניות התב"ע בעניין צפיפות הדיור.

2. השימוש במילה קפריזות היה מיותר. אני מתכוון שהשליטה והפיקוח של המדינה ב'משאב' היקר ששמו דירת מגורים בבניה רוויה, תהיה טובה ויעילה יותר על המוסדיים/שוק עיסקי מאשר על הפרטיים. 'שליטה' במובן המיסויי על הצדדים ולא שהפרטיים עושים למדינה טובה שהם נותנים לה 'מעשר' -10% במסלול המושחת.

4. 'אם מחירי השכירות עולים, יש עידוד להשקעה בנדל"ן' - ואם המיסוי על הרווחים שהרוכש משקלל כשהוא רוכש דירה יהיו כה כבדים, המחירים עדיין ישארו גבוהים והעידוד להשקעה בנדלן תשאר בידי המגזר העיסקי. בסימן שאלה כמובן.

'אם מחירי השכירות יורדים, יש פחות השקעה בנדל"ן, שכן התשואה על הדירות יורדת'

כבר היום ובתקופה המקבילה של טירוף הנדל"ן התשואות בתל אביב/ירושלים ובאזורי הביקוש הן אפסיות ביחס לשווי הנכס, שכן בעלי הדירות בונים רק על עליות שווי הנכס. וזאת כפי שהתרחש בשנה האחרונה בשיעור של מעל 15% -שנתי. אז למה להם להתעקש על תשואה דמיונית - כפי שהייתה בעבר - של 10% (גם נהג מונית עם 12 שנות לימוד מבין שתוך 10 שנים הדירה שלו 'בחינם') כשהם מקבלים את זה בלי לשבור את הראש ? ה -1-2% האומללים שהם מקבלים זה רק הפיצוחים לשבת בטדי.
מה בעצם הבעיה? 751846
kozmo • בתשובה לkozmo יום א', 4/9/2022, 19:19
פרשנות נוספת למצב הדיור.
חזרה לעמוד הראשי המאמר המלא
מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים
האייל הקורא RSS מאמרים | כתבו למערכת | אודות האתר | טרם התעדכנת | ארכיון | חיפוש | עזרה | תנאי שימוש © כל הזכויות שמורות