 |
|
 |
||
|
||||
 |
נגידת בנק ישראל לאחר הודעת הרבית לפני שבוע החזיקה את המקל משני הקצוות. פלוג אמרה כי בשוק הדיור פועלים כיום כוחות כיוונים מנוגדים: "מצד אחד, קצב התחלות הבנייה עולה ובשנה האחרונה נרשמו למעלה מ-50 אלף התחלות בנייה, היצע הדירות הלא מכורות נמצא ברמות שיא, ומספר העסקאות רושם ירידה, בדגש על רכישות המשקיעים. כמו כן, עליית ריבית המשכנתאות הביאה לירידה מתונה בביצועי המשכנתאות החדשות וכל אלו הן כוחות שיפעלו למיתון המחירים". מנגד, "המחירים ממשיכים לעלות בקצב מהיר יחסית. העובדה שמשך הבנייה מתארך וקצב גמר הבנייה לא מדביק את קצב ההתחלות מטרידה והממשלה תצטרך להמשיך לפעול להגדלת ההיצע". אבל בראיון ברשת ב' אמרה אתמול כי אם תמשך מדיניות סדורה של בניית 50 אלף יחידות דיור בשנה, גם באזורי ביקוש, יירדו מחירי הדירות. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
משעשע ומעציב - נגידת בנק ישראל, משושביני בועת הדיור, משקיפה מהצד כאחרונת הפרשנים, אבל מבטיחה לא להזיז את קצה הציפורן בשנה הקרובה כדי לעזור למחירים לרדת על ידי הורדת הריבית. וכל מי שטען עד כה שהיא לא מורידה את הריבית כי היא ''לא יכולה'' להוריד אותה כל עוד הריבית בארה''ב נמוכה, יכול להתחיל לכרסם את הכובע לאור העלאות הריבית שכבר החלו מעבר לים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בנק ישראל צריך להעלות את הריבית כדי להוריד את מחירי הדירות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מטרותיו ותפקידיו של בנק ישראל המטרה המרכזית של בנק ישראל היא לשמור על יציבות מחירים. תחום יציבות המחירים מוגדר עבור בנק ישראל על ידי הממשלה כיעד אינפלציה שנתי - כיום 1 עד 3 אחוזים. בנוסף בנק ישראל אחראי על יציבותה של המערכת הפיננסית ופעילותה הסדירה. מטרות משנה של הבנק הן לתמוך במטרות אחרות של המדיניות הכלכלית של הממשלה: במיוחד צמיחה, תעסוקה וצמצום פערים חברתיים. כל זה בתנאי שלדעת הוועדה לא תהיה בכך פגיעה בהשגת יציבות המחירים לאורך זמן. מאחר ומחירי הדירות אינם מרכיב במדד המחירים לצרכן לבנק ישראל לא אכפת מהם כל כך, חוץ מאשר בסכנה האפשרית שהם מהווים ליציבות המערכת הפיננסית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. עד כמה שאני יודע, מחירי השכירות הם כן במדד המחירים לצרכן. ב. זה שמחירי הדירות אינם חלק ממדד המחירים לצרכן זאת הונאה ושוד לאור היום של האזרחים על ידי הממסד. להשתמש בזה בתור הצדקה למדיניות הבנק לא נראה לי מוצלח במיוחד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. אמת, אבל בשלוש השנים האחרונות 2014-16 מדד המחירים לצרכן, כולל העליה במחירי השכירות, ירד ברציפות. ב. גם נכון, אבל ככה זה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ב. אם זכרוני איננו מטעני, הכוונה המקורית של המוטציה הזאת היתה לנתק את הקשר הישיר בין המדד לשער הדולר, בזמנים שבהם מחירי הדירות היו נקובים בדולרים. משהופסק הנוהג האכן מיותר1 הזה, ראוי היה שקברניטי המשק והאמונים על הסטטיסטיקה יחזירו עטרה ליושנה. להשערתי, הסיבה שאינם עושים כך היא כדי לשמור את המצגת המזויפת של מדדים אפסיים, שמועילה לממסד ומזיקה לאזרחים. 1 מיותר מיותר, אבל אני הרווחתי בגללו עשרות אלפי שקלים כשקניתי את הדירה שלי, והמוכר לא היה מוכן לקבע את השער ליום המכירה. ארבעה חודשים אחר כך, ביום לקיחת המשכנתא והתשלום העיקרי, הדולר צנח לרמתו הנמוכה ביותר בחצי העשור המדובר, והרשעים באו על גמולם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זה הרבה יותר מורכב מזה. מדד המחירים לא אמור למדוד חסכון של משקי בית, ולכן הוא מודד שירותי דיור, וזה קוץ רציני בישבנם של כלכלנים. הנה https://www.facebook.com/IsraelEconomicReadings/posts... פוסט מלפני כמה ימים (לא הצלחתי לקשר) שמסביר היטב. ולהעמיק עבודת מחקר של בנק ישראל על השיטה הקודמת __________ להערת הרגל- הרווחת בזכותו, ולא בגללו. ולרשעים לא תהיה תקווה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תקומה. תקווה לא תהיה למלשינים. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
קראתי את הפוסט, ולא לגמרי השתכנעתי. בייחוד מפריעה לי ההיטפלות המשפטנית למונח "צריכה" בתור הגדרה שמוציאה את הדירות מהמשחק. מבחינתי מדד המחירים צריך לשקף את ההוצאות שיש לכל משפחה, והשם שתקרא לזה לא ממש מעניין. עבור חלק ניכר מהאוכלוסיה, דירה - גם כזאת שהיא הדירה היחידה וגרים בה - היא אחת ההוצאות המשמעותיות ביותר לאורך חיי האזרח. ולכן אי הכללתה במדד מהווה כשל. הרי את חלק מההתפלפלויות לגבי השקעה, שימוש וכו' ניתן לומר גם על מכונית - גם מכונית אתה בדרך כלל קונה פעם בכמה שנים, מוציא עליה הון רב פעם אחת, ואחר כך משתמש בה זמן ארוך מבלי לגעת שוב בארנק (ביטוחים ושאר ירקות כנראה כן במדד, זה לא הענין כאן). גם מכונית, כמו דירה, ניתן למכור למישהו אחר לאחר מספר שנים, וגם על מכונית בבעלות ניתן וותר ולקחת מכונית בהשכרה/ליסינג. כל הסיבות האלה לא עולות משום מה כשמדד המחירים לצרכן ממשיך להתייחס למכונית כמוצר צריכה ולא כמוצר להשקעה. _____ חשבתי ש"בגללו" הוא נייטרלי, "בזכותו" חיובי ו"באשמתו" שלילי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מבחינתך, ואני מניח שזו תהיה הגישה הרווחת במשאל עם, המדד צריך לשקף את כל ההוצאות של משפחה. אבל המדד נערך לפי הכללים של מדע הכלכלה, ושם לא כל ההוצאות נחשבות. אני מניח שתסכים שהוצאות של משפחה לחסכון לא צריכות להכלל במדד. אני מניח שתסכים גם שמכונית איננה סוג של חסכון. אבל בדירה יש מרכיב של חסכון, והשאלה היא מה הדרך לנטרל את מרכיב החסכון בדירה. יכול להיות שאי הכללת דירות במדד היא כשל, אבל זה הכי טוב שיש. בעצמך טענת שדירות הן בעיקר מוצרי הון (השקעה בנכס מניב) כי מחיריהן מושפעים מהריבית במשק יותר מכל דבר אחר. הרי לא תכניס את מחירי המניות למדד המחירים לצרכן, נכון? _____ אצלי ל"בגלל" יש קונוטציה שלילית, אולי זה השורשים הפולניים שלי |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני לא יודע מה זה הוצאה לחסכון, זה נראה לי אוקסימורון. כסף שלי שנשאר שלי הוא לא הוצאה, ולא משנה אם קניתי איתו דולרים, שקלים, לירות או אג"ח קוריאני. מכונית איננה חסכון לשיטתך רק בגלל שעכה יורד כל הזמן. אבל גם ערכה של דירה יכול לרדת. אז מה - כשדירה יורדת עשרות אחוזים, זה מה שפתאום הופך אותה מחסכון למוצר צריכה? ואם המכונית שלך היא מכונית אספנים - נכון גם לגיטרות, פסנתרים, ובטח גם עוד דברים - ייתכן גם שהערך שלה יעלה. אז מה. כל אלה הם מוצרים שמשפחה קונה כדי להשתמש בהם, ולכן הם מוצרי צריכה. וגם בדירה - בניגוד לכסף בבנק, מניה או אג"ח - המשפחה משתמשת (ולכן אנחנו מדברים כאן על דירה ראשונה בלבד, ולא דירה להשקעה. אם אתה רוצה שהמדד יתחשב רק בדירות כאלה - בשמחה). ואל תשים מילים בפי, אני לא טענתי שדירות הן בעיקר מוצרי הון, בטח לא עבור (שוב) דירה יחידה. גם מכוניות מושפעות מהאינפלציה ושער הדולר - אז מה? יתירה מזאת, אולי זכור לך שאני אפילו טענתי כאן פעם בתוקף, שכשיש לך דירה יחידה, עליית מחירי הדירות פועלת לרעתך. לא הייתי אומר דבר כזה על חסכון שמחירו נוסק, נכון? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מסכים איתך שאין כזה דבר הוצאה לחסכון. מכונית אספנות, כמו גם חפצי אמנות אמורים להכנס תחת חסכון, וזאת תחת ההנחה שאלו מוצרי הון שנרכשים בתקווה שערכם יעלה. אם אתה נוסע ברכב האספנות יום יום לעבודה הוא מוצר צריכה, כי השימוש בו פוגע בערכו- זה או/או, אבל אם אתה תולה ציור על הקיר השימוש בו לא פוגע בערכו והוא לא מוצר צריכה. כמו שאמרת- כסף שלי שנשאר שלי הוא לא הוצאה. לכן הכלכלנים מנסים להפריד בין החלק ההוני המגולם במחיר הדירה לבין שווי השימוש בה. מנסים ללא הצלחה רבה. כמו שראית שיטה אחת היא להפחית את ערך הקרקע, זה כאילו החלק ההוני. אבל אין שום גוף שמפרסם מדד למחירי קרקע, לא בארץ ולא בעולם. מעניין שבארצנו אין קשר בין שינוי במחירי תשומות הבניה (חמרים ועבודה) למחירי הדירות ומכאן נובע שמחיר הקרקע הוא הגורם העיקרי לעליית מחירי הדירות. עבודת מחקר חדשה של וייצמן נגר מבנק ישראל ודורון סייג מהלמ"ס מראה שאכן מחיר של צמודי קרקע הוא תוצאה ישירה של מחיר הקרקע, ובבנייה רוויה ההסבר של מחיר הקרקע חלקי בלבד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לעניין הטענה שדירות הן מוצרי הון- טענת שמחיריהן מושפעים מגובה הריבית במשק יותר מכל, זה כבר עושה מהן מוצר הון. שים לב שהריבית הנמוכה משפיעה גם על שוק הרכב, למשל, אבל לא על המחירים אלא על הכמויות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מכונית היא לא השקעה, כי ערכה הולך ויורד. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפעמים גם ערכה של דירה יורד. גם של מנייה. למה זה לא הופך אותן ל"לא השקעה"? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זכור לי שלצרכי מס ערכה של מכונית מתכלה תוך שלוש שנים. ושזוהי אחת הסיבות לכך שיש עשירים שאוהבים להשקיע כסף במכוניות ישנות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא הבנתי את המשפט הראשון. מה זה אומר? איך זה מתבטא? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
פחת. למיטב ידיעתי לא 3 שנים אלא 6. זה אומר שאם קנית מכונית לעסק, אתה מקבל החזר מס על 1/6 מערכה כל שנה. אחרי 6 שנים קיבלת החזר מלא ומשתלם כבר לקנות חדשה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אה, אז עבור עסק רכב הוא כן סוג של השקעה, הלא כן? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא. הוא הוצאה. הוא לא מניב שום דבר חוץ מקצת-פחות-מס-הכנסה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אצל רכב זה לא "לפעמים". זה "תמיד". יש מחירון, לוי יצחק שמו. אולי גם יש אחרים. ומחיר הרכב יורד מהרגע שהסרת ממנו את הניילונים והעלית אותו על הכביש. למעשה - אם תקח את הרכב החדש עם הניילונים, תסע איתו שבוע ואז תמכור אותו - ערכו ירד מיידית. הקונה יקנה ממך בפחות ממה שקנית, כי זה כבר רכב יד שניה. בדירה, זה כבר נתון למצב השוק. ___________________ אני משערת שרכבי אספנות יוצאים-מהכלל כאן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כל זה טוב ויפה, אבל על פי הלוגיקה של הפתיל הזה, באותן שנים שערך הרכב יורד, הוא חוסך לך כסף של מוניות, אוטובוסים ו/או ליסינג1. אזס אפשר לומר שזה מחזיר את הערך שלו לאן שהוא. 1 לפחות במקרה של ליסינג, רכב פרטי סביר חוסך לך בסביבות אלף שקל נטו בחודש, אם לא יותר, עבור תסריטים רבים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש במדד סעיף תחבורה, ואתה יכול לראות שהוא כולל נסיעה בתחבורה ציבורית ומוניות, אבל יותר מכך את עלות הרכב הפרטי ועוד יותר מכך את אחזקתו- דלק, אגרות, ביטוח, טיפולים ותיקונים. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מצוין. ולכן צריך להיות גם סעיף דיור שכולל את עלות הדירה הפרטית וגו'. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
גם הכלכלנים מסכימים שצריך, אלא שאין להם שיטה טובה לעשות את זה, כמפורט בלינקים ההם, אז הם משתמשים בהכי טוב שיש. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כי רק הדלק שמשלמים על מנת להסיע את הרכב מתקזז עם עלויות תחבורה ציבורית. כל השאר זה לוקסוס. ודאי שאין שום דבר שמקזז את ירידת הערך של הרכב. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ואתה מוציא עליו דלק, ביטוח, תיקונים וכיו''ב. הוא לא חוסך לך, באמת. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
את כל אלה הכנסתי לחישוב - בלעדיהם רכב חוסך אלפיים שקל בחודש בהשוואה לליסינג. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ובד"ך אוטובוס, למשל, עולה פחות מכל אלה. אם כי הוא פחות נוח, ובעבודות מסויימות הוא ממש לא אופציה1. לצורך העניין, דין רכב כדין לפטופ חדש ומהיר. הוא יחסוך לך זמן, שתוכל לעבוד בו ולהרוויח יותר. הוא לא נכס. הוא לא מניב. הוא לא השקעה. 1 סוכן ביטוח שנוסע מלקוח ללקוח כל היום. שיפוצניק שצריך לנסוע מלקוח ללקוח ולהביא איתו חומרים. מי שגר בחלבלובי יוסף שיש משם אוטובוס פעמיים ביום, וגם זה מהצומת למטה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נחזור לעקרון - כמו שכבר אמרתי כאן, דירה למגורים גם היא איננה נכס מניב, ולא מבטיחה להיות כזאת כי: א. היא יכולה גם להניב הפסדים ב. בהנחה שזאת דירתך היחידה ואת מתגוררת בה, זה לא משנה לך בכלל אם ערכה עולה או יורד. ואם תרצי לעבור לדירה מאותו סוג, זה גם לא ישנה לך עם ערכה עלה או ירד. בקיצור, היא לא מניבה לך כלום (ז"א לא מניבה לך כסף - דברים אחרים היא כן מניבה, כמו מקום לישון בו, אבל זה נכון גם למכונית). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יכולה גם להניב הפסדים - גם תיק מניות או אג"חים יכול להניב הפסדים. בכל זאת קניית ני"ע זו השקעה/חסכון ולא הוצאה. הרווח או ההפסד מתיק ני"ע הוא רווח הון. תכל'ס גם רווח או הפסד מעליית או ירידת שווי הדירה הוא רווח הון. זה לא משנה לך אם ערכה של דירתך היחידה עולה או יורד- תאורטית כל אחד יכול להיות ספקולנט גם בדירת המגורים היחידה שלו כמו במניות, למכור ולעבור לגור בשכירות אם המחיר נראה לו גבוה מדי. לקנות בחזרה כשהמחירים נראים לו נוחים יותר.1 זה שקול לספקולציה בקופת גמל או פנסיה- כל אחד יכול להעביר את החסכון לטווח ארוך שלו למסלול השקלי מתוך ציפיה ספקולטיבית לירידות במניות ובאג"חים שיאפשרו לו לחזור למסלול מנייתי במחירים נוחים יותר. אז זה נכון שחלק גדול משווי הדירה בבעלות יכול להיות מיוחס לשירותי הדיור, אבל חלק אחר שייך באמת לחסכון לטווח ארוך, או אפילו ארוך מאוד (הדירה תהיה בסוף תמיד חלק מהירושה). _________ 1 יש ספקולציה יותר מעניינת שיכולה לחדד את העניין- מי שיש לו אופי ספקולטיבי מלכתחילה יכול לגור רק בשכירות ולקנות דירות שתשואת השכירות עליהן גבוהה יותר. נניח לגור בשכירות בדירת 5 חדרים באזור המרכז (בשווי נוכחי נגיד 2.4 מיליון ש"ח ובשכירות חדשית של 6000 ש"ח, תשואת שכירות 3%) ולקנות ולהשכיר 3-4 דירות 3 חדרים בפריפריה, שמחירן מסתכם לאותו סכום, אבל דמי השכירות החדשיים מהן גבוהים יותר (כעת 9000 ש"ח תשואת שכירות 4.5%). עכשיו נניח שהספקולנט שלנו קנה את הדירות לפני 5 שנים, הוא יכול למכור עכשיו אחת או שתיים, אולי סתם כדי לממש חלק מהרווח, אולי כדי להמנע מתשלום מס ריבוי דירות. הוא ממשיך לגור בשכירות ועכשיו יש לו רק שתי דירות שמכניסות טיפה פחות מהשכירות שהוא משלם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תיאורטית אני מסכים איתך, דה-פקטו מה שאתה אומר לא רלוונטי ל-90% מבעלי דירה יחידה למגורים. ספקולציות אפשר לעשות על כל דבר, ואפשר ללכת לקזינו ולהמר גם על המכונית שלך2. בעיני זה לא הופך אותה לנכס להשקעה. ___ 1 מה הסיבה להאמין שהתשואה בפריפריה תהיה גבוהה באופן מובהק מזו שבמרכז? 2 היה פרק נהדר, אי פעם בסדרה "לא יאומן כי יסופר" על פי רואלד דאל, שהיתה מעורבת בו (בין השאר) המכונית של זה שהשתתף במשחק ההימורים המרכזי בפרק. דא עקא, שהיא היתה מהאלמנטים הפחות איזוטריים במשחק ההוא... |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני חושב שכן רלבנטי. הסיבה שמשפחות בארץ מעדיפות לירוק דם ולרכוש דירה על פני האפשרות שעל פניה נוחה יותר פיננסית של שכירות היא בגלל השאיפה לבעלות על נכס. הנכס מספק שירותי דיור אבל מספק גם בטחון כלכלי ואמצעי חסכון שהמשפחה כופה על עצמה. החלק ההוני במחיר הדירה לא אמור להיות במדד אבל הכלכלנים לא יודעים למדוד כל כך טוב מה גדלו. אני מסכים שאכן צריך לכלול את מחירי הדירות במדד המחירים לצרכן, אבל עוד לא נמצאה השיטה. _________ 1 ככה זה, לא יודע מה הסיבה. זו עובדה שהתשואה עולה ככל שמספר החדרים קטן יותר וככל שמתרחקים מהמרכז. בעבר הפער היה אפילו גדול יותר. לפני 8-10 שנים התשואה על דירות 3 חדרים בפריפריה היתה 7% ועל דירות 5 חדרים במרכז 3.5%. במחשבה נוספת יכול להיות שזה קשור בדיוק לנושא שלנו- השכירות מבטאת את מחיר שירותי הדיור באופן הרבה יותר מדויק מאשר מחיר הדירה. בדירות 5 חדרים במרכז כנראה שהמרכיב ההוני במחיר הדירה פשוט גדול יותר מאשר בדירות 3 חדרים בפריפריה, והשכירות לא משולמת על המרכיב ההוני, רק על מרכיב שירותי הדיור. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל "השאיפה לבעלות על נכס" יכולה לנבוע מהרבה סיכות, לאו דוקא מהרצון ל"אמצעי חסכון". למשל, משפחות ואנשים בארץ גם מעדיפים "לירוק דם" ולרכוש רכב במחיר מופקע1 על פני אפשרויות נוחות יותר פיננסית כמו מוניות וכדומה, בגלל השאיפה לבעלות על נכס. וגם זה לא הופך את הרכב לאמצעי חסכון. אבל כן אולי לאמצעי שמעניק איזה "בטחון כלכלי" פסיכולוגי - מה שנכון גם לרכב וגם לדירה. 1 בהשוואה בינלאומית, מחירי הרכב כאן גבוהים בהרבה ממחירי הדיור יחסית לעולם, בגלל המס. ____________ צריך להיזהר כאן, מהסיבות שפירטת יכול בהחלט להיות שתשואת השכירות קורלטיבית למחירי הדירה (דירה זולה יותר נותנת יותר תשואה), ולא למיקום שלה2. זה יכול לנבוע, למשל, מאיזה "מחיר בסיס" של שווי השכירות, שגורם לזה שגם אם השכירות לינארית במחיר הדירה, לתלות הלינארית הזו יש רכיב קבוע שאיננו אפס. 2 כמובן שבפריפריה הדירות גם יותר זולות, אבל אנחנו מחפשים את הפרמטר הקובע כאן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא מסכים. השאיפה לבעלות על רכב היא בעיקר משום שהוא מספק שרותי תחבורה טובים יותר. השאיפה למרצדס היא כבר שיקולי יוקרה שופוני והרגשה טובה, אבל השאיפה לקורולה בת 10 היא לא לבעלות על נכס ולא נעליים. קורולה בת 10 זה מוצר צריכה בסיסי :) אתה לא תיקח מונית לסופר השכונתי או להקפיץ את הילד לחוג, בעיקר לא אם אתה גר בפרברים. יחד עם מונית לעבודה ההוצאה שלך על תחבורה תרקיע שחקים. כשאתה גר בלב תל אביב הקומבינציה של אופניים חשמליים ומוניות באמת קורצת, וראוי לאזכר בהקשר זה את סיינפלד. השאיפה לדירה שונה מכך. משפחות מכניסות את עצמן לסד תשלומי המשכנתא בידיעה שבעוד 20 שנה יהיה להם נכס שיורישו לילדים, או שיוכלו בעתיד לקחת עליו משכנתא חדשה כדי לעזור לילדים לקנות דירה וגלגל חוזר. האשליה של האנשים בעקבות ההלוואות הנוחות לרכב חדש כאילו יתגלגלו עם ההוצאה הנוספת תתפוצץ להם בקרוב. יש בדיחה פנימית שרצה כבר הרבה שנים ביני לבין אשתי על עסקים שקופצים מעל הפופיק שמתמצה בשם הקוד שנתנו לה- יגואר בליסינג. בשנה האחרונה זה היה הכל בליסינג. אבל זה כבר שייך לדיון הריבית, שעדיין לא הגבתי אליו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
עוד לא הגבת אליו? אתה מכל האנשים כאן? שיים (דינג), שיים (דונג), שיים (דינג)... |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אכן קישור נאה. אגב, השחקן הצעיר נראה לי מוכר - דומני כי הוא השריף האגדי של ''טווין פיקס''. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אולי תסכים לניסוח הבא: {מקרר - מכונית - דירה - אג"ח} הם ארבע דרגות מובחנות היטב בסקאלה צריכה -> השקעה. אם אתה מסכים שאג"ח לא צריך להיות במדד המחירים לצרכן, לא עוזר לך להראות שמכונית היא כבר במדד, כי יטענו נגדך שאיפשהו בסקאלה צריך לחתוך. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בשמחה, אבל לי ברור איפה צריך לחתוך - בין הדירה לאג"ח. המרחק בין דירה לאג"ח גדול עשרות מונים מהמרחק בין דירה למכונית. למשל, בניגוד לדירה או מכונית, אג"ח לא קיים במציאות. תראה לי את האג"ח שלך. לאג"ח יש בדיוק אפס שימושים אחרים, מלבד תרומתו ההונית. לדירה, כמו למכונית, יש עשרות שימושים ותועלות שחלקם, אעז לומר, אורתוגונליים לחלוטין למחירן בשוק ההון. דירה בה אני מתגורר, גם אם תאבד חצי מערכה ההוני, עדיין לא יפגע כזית שלל השירותים והתועלות שאני מפיק ממנה. במקרה של האג"ח, התועלת שלו - היחידה - תספוג מכה קשה. בקיצור, הסולם שלך שקול לארבע הדרגות המובחנות (קוביה, פירמידה, מוט, המספר i) - ניתן למצוא איזו מטריקה בה הן מסודרות מונוטונית, אבל כל בר דעת יבדיל בין שלוש הראשונות והאחרונה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בסדר. החלף אג״ח במניה. מניה היא חלק מהבעלות על נכס ממשי. היא קיימת במציאות בדיוק כמו שכסף (הנייר) קיים במציאות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יכולת לומר כסף במקום אג''ח ישר במקום לדלג בשלבים. כל מה שאמרתי נכון לחלוטין גם לגבי כסף - שטר שכל השרות שהוא נותן לך זה הון. מחר יצנח ערכו של המטבע בו נקוב השטר הזה בחצי, והלך חצי מהשרות. כל זה לעומת מה שכבר אמרתי על דירה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אפשר לעשות כל מיני השוואות, חלקן עובדות לטובתך ואחרות לא. כבר אמרו לך כמה שלא, הנה עוד אחת. מכונית, כמו שאמרו כאן, "שורפת" את הערך שלה באופן דטרמיניסטי למדי וידוע. דירות לא. הערך שלהן עלול לרדת, אבל אני די בטוח שבישראל כל מי שקונה דירה מקווה, וזו לא תקווה חסרת ביסוס, שהיא לפחות תשמור על ערכה; ואם כדור בדולח כלשהו יראה שערכה ירד, אפילו באיטיות, מר ישראלי לא יקנה אותה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ההנחה האחרונה שלך זאת כבר ספקולציה פרועה ומאד לא אינטואיטיבית. כשאני קניתי דירה בתחילת המילניום, כלל לא הייתי בטוח שערכה יעלה. נהפוך הוא, אחרי הזינוק בשנות התשעים, הסיכוי היה לרעתי. ואכן בשבע השנים הראשונות, מחירה דשדש ואף ירד קמעה. ריאלית, הוא ירד אפילו יותר מקמעה. אבל כל זה לא ענין אותי, כי הסיבה העיקרית שקניתי אותה היתה כדי להפסיק את התלות בגחמותיהם של משכירים, ולדעת שכל עוד אני רוצה, אני יכול להישאר באותו מקום ואותה שכונה, ולא לדמם שכר דירה לחשבונו של מישהו אחר, ושכר הובלה וצביעה וריהוט ושאר ירקות למישהם אחרים נוספים. לו היתה בארץ, אגב, שכירות ארוכת טווח כהילכתה, זה היה מאד משנה את נקודת ההחלטה אולי, אבל ככלל אין, ומכאן נגזרים השיקולים. לעניות דעתי, מי שקונה דירה ראשונה למגורים, חשוף הרבה פעמים לסכנה בירידת ערך (ואם הוא מתעלם מזה, אז הוא פשוט חסר תפיסת מציאות כלכלית ריאלית. שיהיה בריא). ולמרות זאת, התועלות הבלתי הוניות של מגורים בבעלות, כולל הפסיכולוגיות למיניהן, גוברות על התועלת ההונית הפוטנציאלית. ברור לי שמכונית שומרת על ערכה פחות מדירה. אבל הדמיון הרב ביניהן נובע יותר מהתועלות והשירותים הלא הוניים הפרוזאיים מאד שאנחנו מפיקים מהן. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |