בתשובה להפונז, 11/01/17 11:42
 |
|
 |
||
|
||||
 |
יכולה גם להניב הפסדים - גם תיק מניות או אג"חים יכול להניב הפסדים. בכל זאת קניית ני"ע זו השקעה/חסכון ולא הוצאה. הרווח או ההפסד מתיק ני"ע הוא רווח הון. תכל'ס גם רווח או הפסד מעליית או ירידת שווי הדירה הוא רווח הון. זה לא משנה לך אם ערכה של דירתך היחידה עולה או יורד- תאורטית כל אחד יכול להיות ספקולנט גם בדירת המגורים היחידה שלו כמו במניות, למכור ולעבור לגור בשכירות אם המחיר נראה לו גבוה מדי. לקנות בחזרה כשהמחירים נראים לו נוחים יותר.1 זה שקול לספקולציה בקופת גמל או פנסיה- כל אחד יכול להעביר את החסכון לטווח ארוך שלו למסלול השקלי מתוך ציפיה ספקולטיבית לירידות במניות ובאג"חים שיאפשרו לו לחזור למסלול מנייתי במחירים נוחים יותר. אז זה נכון שחלק גדול משווי הדירה בבעלות יכול להיות מיוחס לשירותי הדיור, אבל חלק אחר שייך באמת לחסכון לטווח ארוך, או אפילו ארוך מאוד (הדירה תהיה בסוף תמיד חלק מהירושה). _________ 1 יש ספקולציה יותר מעניינת שיכולה לחדד את העניין- מי שיש לו אופי ספקולטיבי מלכתחילה יכול לגור רק בשכירות ולקנות דירות שתשואת השכירות עליהן גבוהה יותר. נניח לגור בשכירות בדירת 5 חדרים באזור המרכז (בשווי נוכחי נגיד 2.4 מיליון ש"ח ובשכירות חדשית של 6000 ש"ח, תשואת שכירות 3%) ולקנות ולהשכיר 3-4 דירות 3 חדרים בפריפריה, שמחירן מסתכם לאותו סכום, אבל דמי השכירות החדשיים מהן גבוהים יותר (כעת 9000 ש"ח תשואת שכירות 4.5%). עכשיו נניח שהספקולנט שלנו קנה את הדירות לפני 5 שנים, הוא יכול למכור עכשיו אחת או שתיים, אולי סתם כדי לממש חלק מהרווח, אולי כדי להמנע מתשלום מס ריבוי דירות. הוא ממשיך לגור בשכירות ועכשיו יש לו רק שתי דירות שמכניסות טיפה פחות מהשכירות שהוא משלם. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
תיאורטית אני מסכים איתך, דה-פקטו מה שאתה אומר לא רלוונטי ל-90% מבעלי דירה יחידה למגורים. ספקולציות אפשר לעשות על כל דבר, ואפשר ללכת לקזינו ולהמר גם על המכונית שלך2. בעיני זה לא הופך אותה לנכס להשקעה. ___ 1 מה הסיבה להאמין שהתשואה בפריפריה תהיה גבוהה באופן מובהק מזו שבמרכז? 2 היה פרק נהדר, אי פעם בסדרה "לא יאומן כי יסופר" על פי רואלד דאל, שהיתה מעורבת בו (בין השאר) המכונית של זה שהשתתף במשחק ההימורים המרכזי בפרק. דא עקא, שהיא היתה מהאלמנטים הפחות איזוטריים במשחק ההוא... |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני חושב שכן רלבנטי. הסיבה שמשפחות בארץ מעדיפות לירוק דם ולרכוש דירה על פני האפשרות שעל פניה נוחה יותר פיננסית של שכירות היא בגלל השאיפה לבעלות על נכס. הנכס מספק שירותי דיור אבל מספק גם בטחון כלכלי ואמצעי חסכון שהמשפחה כופה על עצמה. החלק ההוני במחיר הדירה לא אמור להיות במדד אבל הכלכלנים לא יודעים למדוד כל כך טוב מה גדלו. אני מסכים שאכן צריך לכלול את מחירי הדירות במדד המחירים לצרכן, אבל עוד לא נמצאה השיטה. _________ 1 ככה זה, לא יודע מה הסיבה. זו עובדה שהתשואה עולה ככל שמספר החדרים קטן יותר וככל שמתרחקים מהמרכז. בעבר הפער היה אפילו גדול יותר. לפני 8-10 שנים התשואה על דירות 3 חדרים בפריפריה היתה 7% ועל דירות 5 חדרים במרכז 3.5%. במחשבה נוספת יכול להיות שזה קשור בדיוק לנושא שלנו- השכירות מבטאת את מחיר שירותי הדיור באופן הרבה יותר מדויק מאשר מחיר הדירה. בדירות 5 חדרים במרכז כנראה שהמרכיב ההוני במחיר הדירה פשוט גדול יותר מאשר בדירות 3 חדרים בפריפריה, והשכירות לא משולמת על המרכיב ההוני, רק על מרכיב שירותי הדיור. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל "השאיפה לבעלות על נכס" יכולה לנבוע מהרבה סיכות, לאו דוקא מהרצון ל"אמצעי חסכון". למשל, משפחות ואנשים בארץ גם מעדיפים "לירוק דם" ולרכוש רכב במחיר מופקע1 על פני אפשרויות נוחות יותר פיננסית כמו מוניות וכדומה, בגלל השאיפה לבעלות על נכס. וגם זה לא הופך את הרכב לאמצעי חסכון. אבל כן אולי לאמצעי שמעניק איזה "בטחון כלכלי" פסיכולוגי - מה שנכון גם לרכב וגם לדירה. 1 בהשוואה בינלאומית, מחירי הרכב כאן גבוהים בהרבה ממחירי הדיור יחסית לעולם, בגלל המס. ____________ צריך להיזהר כאן, מהסיבות שפירטת יכול בהחלט להיות שתשואת השכירות קורלטיבית למחירי הדירה (דירה זולה יותר נותנת יותר תשואה), ולא למיקום שלה2. זה יכול לנבוע, למשל, מאיזה "מחיר בסיס" של שווי השכירות, שגורם לזה שגם אם השכירות לינארית במחיר הדירה, לתלות הלינארית הזו יש רכיב קבוע שאיננו אפס. 2 כמובן שבפריפריה הדירות גם יותר זולות, אבל אנחנו מחפשים את הפרמטר הקובע כאן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא מסכים. השאיפה לבעלות על רכב היא בעיקר משום שהוא מספק שרותי תחבורה טובים יותר. השאיפה למרצדס היא כבר שיקולי יוקרה שופוני והרגשה טובה, אבל השאיפה לקורולה בת 10 היא לא לבעלות על נכס ולא נעליים. קורולה בת 10 זה מוצר צריכה בסיסי :) אתה לא תיקח מונית לסופר השכונתי או להקפיץ את הילד לחוג, בעיקר לא אם אתה גר בפרברים. יחד עם מונית לעבודה ההוצאה שלך על תחבורה תרקיע שחקים. כשאתה גר בלב תל אביב הקומבינציה של אופניים חשמליים ומוניות באמת קורצת, וראוי לאזכר בהקשר זה את סיינפלד. השאיפה לדירה שונה מכך. משפחות מכניסות את עצמן לסד תשלומי המשכנתא בידיעה שבעוד 20 שנה יהיה להם נכס שיורישו לילדים, או שיוכלו בעתיד לקחת עליו משכנתא חדשה כדי לעזור לילדים לקנות דירה וגלגל חוזר. האשליה של האנשים בעקבות ההלוואות הנוחות לרכב חדש כאילו יתגלגלו עם ההוצאה הנוספת תתפוצץ להם בקרוב. יש בדיחה פנימית שרצה כבר הרבה שנים ביני לבין אשתי על עסקים שקופצים מעל הפופיק שמתמצה בשם הקוד שנתנו לה- יגואר בליסינג. בשנה האחרונה זה היה הכל בליסינג. אבל זה כבר שייך לדיון הריבית, שעדיין לא הגבתי אליו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
עוד לא הגבת אליו? אתה מכל האנשים כאן? שיים (דינג), שיים (דונג), שיים (דינג)... |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אכן קישור נאה. אגב, השחקן הצעיר נראה לי מוכר - דומני כי הוא השריף האגדי של ''טווין פיקס''. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |