 |
|
 |
||
|
||||
 |
השאלה הראשונה היא האם אפשר תאורטית להוריד את מחירי הדירות בארץ בלי שריבית הטווח הארוך תעלה משמעותית. התשובה שלי היא כן. לשלוט בביקושים זה קשה אבל לשלוט בהצע זה הרבה יותר קל. נניח שהמשק זקוק לעוד 500 אלף דירות בעשר השנים הקרובות. ונניח שהממשלה בונה את כל 500 אלף הדירות הללו תוך חמש שנים (בהתקשרות עם קבלנים סינים). התוצאה תהיה עודף דירות שיביא לירידה מקבילה במחירי הדירות ובמחירי השכירות בגלל עודף ההיצע. מהאפשרות התיאורטית אפשר לנסות לרדת לקרקע המציאות ולראות באיזה אופן אפשר גם ליישם אותה. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
זו לא השאלה הראשונה. השאלה הראשונה היא: למה? מן הסתם לכל צעד מהסוג הזה יהיה מחיר משמעותי (כלכלי, סביבתי, וואטאבר). למה שנרצה לשלם מחיר יקר עבור פתרון בעיה שלא קיימת? (הרי אין מחסור, ועלות הדיור לא גבוהה). הבעיה, במידה שישנה, היא הקישור בין אחזקת נכס (פיננסי) לשימוש (צרכני) בו. לבעיה הזו יש מספר גורמים (תרבותיים, חוקיים, רגולטוריים...) - וכדאי להתמקד בהם. צריכים להפוך את השכירות לקלה ופשוטה יותר עבור השוכרים (להוריד את החיכוך ולתמרץ חוזים לטווח ארוך למשל). הצעת חוק: (א) בכל דירה שמחליפה בעלות מעכשיו והלאה, אסור לבעליה החדשים וקרובי-משפחתם מדרגה ראשונה לגור בה בעצמם. (ב) כל הדירות שאינן מושכרות - יראו אותן כאילו הן מושכרות במחיר השוק, ויגבו מס מבעליהם בהתאם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למה- כי היתה מחאת הדיור ומאז כמות המשכורות שנדרשת לרכישת או שכירת דירה עוד עלתה. עובדה שהממשלה מנסה כל מיני פטנטים (שעולים לה הרבה כסף) שיאפשרו דיור בר השגה. שאלת המחיר צריכה להבחן מול הפתרונות המעשיים, ועוד לא הצעתי כאלה. פתרון מעשי 1. - המדינה בונה (כיזמית) עשרות אלפי דירות להשכרה לטווח ארוך מדי שנה (חוזה ל 8 שנים, שמתחדש במחיר השוק פחות 10%). מתוכן היא מקצה חלק (נגיד 20%) שבהן שכ"ד יהיה מסובסד ב 50% לכל מיני נזקקים, ויחליף בהדרגה את הסיוע בשכ"ד שהנזקקים מקבלים כעת. יתרונות- תוספת היצע של דירות קטנות (3 חדרים) שהשוק לא מספק מספיק מהן כרגע. בטחון לשוכרים, סיוע לנזקקים, חסם לג'נטריפיקציה, הורדת מחירי הדיור דרך הגדלת היצע השכירות (פחות מעניין אותנו אם מחירי הדירות עצמן יירדו). חסרונות- כרגיל- כל מה שקורה כשהממשלה עושה משהו. עלות תקציבית- אפסית במקרה הטוב, נמוכה במקרה הרע. אפשר לבצע את זה באמצעות חברה ממשלתית כמו עמידר שתנפיק אג"ח לצורך מימון הפרויקט, הממשלה תשלם לחברה את דמי הסיוע עבור הנזקקים, ואם זה לא מספיק אטרקטיבי אז גם את ה 10% הנחה ממחיר השוק בחידוש החוזה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
קח רגע 1729 צעדים אחורה. מחירי הדירות הם גבוהים. מחירי הדיור לא. אתה הרי מסכים שמחירי הדירות הם גבוהים כי הן מתמוחרות (בצדק, כמובן) כנכס פיננסי - וזה המחיר ההוגן שלהן בסביבת הריבית הנוכחית. לבחון את המחירים הללו מנקודת מבט צרכנית זו טעות קטגורית. כמות המשכורות הנדרשות לרכישת דירה אכן עלתה משמעותית ב-20 שנים האחרונות. אבל זה לא רלוונטי1. לעומת זאת ולהבדיל, כפי שכתבתי קודם - נראה ש-"כמות המשכורות הנדרשות לשכירת דירה" לא עלתה בצורה חריגה2 כמעט כל העלייה במחירי הדירות נובעת מהירידה בריבית - ולא מעלייה נומינלית בתזרים המזומנים שהן מייצגות. כלומר גם אם תוריד היום בכוח את שכר הדירה לרמתו בסביבת תחילת המילניום - תיהיה לזה השפעה יחסית מינורית על מחירי הדירות, שיוותרו גבוהים בהרבה ממחירי הדירות לפני כ-20 שנה. 1 כמו שהנתון "כמות שעות-העבודה הנדרשות כדי לקנות מניה של אפל" הוא לא רלוונטי. 2 דמי השכירות עלו, ולא במעט - אבל גם לא בהרבה יחסית לאינפלציה. לו זה היה כל העניין, לא הייתה כאן שום דרמה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
2 גם מחירי השכירות עלו יפה - אם כי פחות ממחיר הדירות כמובן (כי... ריבית נמוכה). דומני שמחקר אחרון שתיקן טעות סטטיסטית מתמכת של הלמ"ס לפני כמה שנים דיווח שמ-2005 מחירי השכירות עלו בכ-65%. מדד נמחירים לצרכן משתרך הרבה מאחור. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שים לב שככל שהשכירות עלתה יותר, כך הריבית פחות אשמה. אני לא מכיר את המחקר, וזה לא מה שמצאתי כשניסיתי לבדוק בעצמי. לצערי אני לא זוכר את הפרטים (כמה נוח), אבל ניסיתי לענות במפורש על השאלה ''מה היה קורה למחירי הדיוק אם מחירי השכירות היו נשארים קבועים'' והתשובה הייתה ''הם בכל זאת היו נוסקים מעלה''. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מסכים עם המסקנה במשפט האחרון שלך. ובקשר לקשר בין מחירי שכירות ומחירי דיור - אני עדיין ממתין לתגובתך לתהייה שהעליתי (בפירוט) בתגובה 738733. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אולי הן מתומחרות כנכס פיננסי, אבל הן נרכשות במינוף גבוה בהרבה מזה שאנשים מהיישוב רוכשים בו נכסים פיננסיים. אני משער שרוכשי דירה ראשונה, והם הרוב הגדול, אינם מסתכלים עליה כנכס פיננסי, אבל הם רוכשים אותה ביוקר עבורם בגלל התמחור כנכס פיננסי. אם הדירות מתומחרות לפי היוון תזרים המזומנים מהן, ואני אוריד את מחירי השכירות על ידי תוספת להיצע, אז גם מחירי הדירות יירדו, וזה עדיין יהיה המחיר ההוגן שלהן. הדיון מדבר על הצעות להורדת מחירי הדירות. זאת ההצעה שלי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
קח דירה שרירותית שמניבה 5000 ש"ח בחודש שכ"ד ועולה 3 מיליון ש"ח (סתם בחרתי מספרים עגולים ופחות-או-יותר הגיוניים לדירת 1.5-2 חדרים בתל אביב1). 1. אם מחר שכ"ד ירד ב-40% (אבל הריבית לא תשתנה), איך היא לדעתך תתומחר? 2. אם מחר הריבית תעלה ל-10% (אבל שכ"ד לא ישתנה), איך היא לדעתך תתומחר? התשובות שלי: במקרה הראשון המחיר ירד בערך באופן יחס, כלומר מחיר הדירה יהיה בערך 1.7-2.0 מיליון ש"ח, ובמקרה השני מחיר הדירה כדי לשקף תשואה גבוהה יותר של כ-4%-5%, כלומר מחיר הדירה יהיה בערך 1.2-1.5 מיליון ש"ח. כדי לסבר את האוזן בשנת 2000 שכ"ד לכזו דירה היה כ-3000 ש"ח ומחירה כ-900 אש"ח (זאת בזמן שהשכר הממוצע במשק בשנת 2000 היה כ-6 אש"ח והיום הוא כ-10 אש"ח). אם המספרים הנ"ל הם בסדר-גודל הנכון, כל הוויכוחים על ארנונה, משכנתאות, קשיי תכנון, הפשרת קרקעות, רגולציה, תחבורה וכדומה - הם לא יותר מטחינת מים והסחת דעת. 1 כאמור, ניסיתי לחזור על התרגיל הזה עם מספרים אמיתיים ולא-עגולים - והגעתי למסקנה זהה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
במקרה הראשון אני חושב שמחיר הדירה ירד בכ 15%-10. תשואת השכירות היא לא השיקול המכריע בתמחור דירה בתל אביב (אחרת הפער מתשואת השכירות בפריפריה היה נסגר). במקרה השני אני חושב שמחיר הדירה יירד בעשרות רבות של אחוזים, בגלל 1. מצב הנזילות במשק בכלל, והרעת יכולת החזר משכנתא של משקי הבית בפרט, שתגרום עיקולי דירות המוניים. 2. כלים שלובים עם שאר אפיקי ההשקעה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אז גם אם אנחנו לא מסכימים על הדרך, נראה שאנחנו מגיעים לאותה מסקנה. מה שרק הופך את התגובות שלך במעלה הפתיל לעוד יותר אניגמטיות בעיני. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
צודק. נראה לי שמה שיקרה אם תתממש ההצעה שלי הוא שיותר אנשים יעדיפו לגור בשכירות בת''א. שזה בסדר, אבל חצי עבודה. אולי בטווח ארוך יותר, אם תשואת השכירות בת''א תשאר נמוכה, והמחירים אולי לא יירדו מי יודע מה, אבל לפחות לא יעלו, גם האלמנט של דירה כהשקעה פיננסית ייחלש, והמחירים יגלשו לכוון של פער קטן יותר בתשואת השכירות מול הפריפריה. אולי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
במשרד השיכון חושבים בכיוון דומה "גורמים מקצועיים במשרד השיכון סבורים כי יש לפעול להגדלת מספר הקרקעות שמשווקת החברה הממשלתית, דירה להשכיר — על מנת להשפיע על המחירים ולהגדיל את היצע הדירות המושכרות במחיר מפוקח ומופחת. אולם בשלב זה מתמקדת הממשלה בצעדים להגדלת הפעילות של השוק הקונצרני בפרויקטי שכירות ארוכת טווח, בעזרת תמריצי מיסוי, מתוך הנחה שפעילותם של שחקנים אלה תשכלל את השוק ותשפר את מצב הדירות המושכרות." |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |