בתשובה לאריק, 27/06/21 15:28
 |
|
 |
||
|
||||
 |
קח רגע 1729 צעדים אחורה. מחירי הדירות הם גבוהים. מחירי הדיור לא. אתה הרי מסכים שמחירי הדירות הם גבוהים כי הן מתמוחרות (בצדק, כמובן) כנכס פיננסי - וזה המחיר ההוגן שלהן בסביבת הריבית הנוכחית. לבחון את המחירים הללו מנקודת מבט צרכנית זו טעות קטגורית. כמות המשכורות הנדרשות לרכישת דירה אכן עלתה משמעותית ב-20 שנים האחרונות. אבל זה לא רלוונטי1. לעומת זאת ולהבדיל, כפי שכתבתי קודם - נראה ש-"כמות המשכורות הנדרשות לשכירת דירה" לא עלתה בצורה חריגה2 כמעט כל העלייה במחירי הדירות נובעת מהירידה בריבית - ולא מעלייה נומינלית בתזרים המזומנים שהן מייצגות. כלומר גם אם תוריד היום בכוח את שכר הדירה לרמתו בסביבת תחילת המילניום - תיהיה לזה השפעה יחסית מינורית על מחירי הדירות, שיוותרו גבוהים בהרבה ממחירי הדירות לפני כ-20 שנה. 1 כמו שהנתון "כמות שעות-העבודה הנדרשות כדי לקנות מניה של אפל" הוא לא רלוונטי. 2 דמי השכירות עלו, ולא במעט - אבל גם לא בהרבה יחסית לאינפלציה. לו זה היה כל העניין, לא הייתה כאן שום דרמה. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
2 גם מחירי השכירות עלו יפה - אם כי פחות ממחיר הדירות כמובן (כי... ריבית נמוכה). דומני שמחקר אחרון שתיקן טעות סטטיסטית מתמכת של הלמ"ס לפני כמה שנים דיווח שמ-2005 מחירי השכירות עלו בכ-65%. מדד נמחירים לצרכן משתרך הרבה מאחור. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שים לב שככל שהשכירות עלתה יותר, כך הריבית פחות אשמה. אני לא מכיר את המחקר, וזה לא מה שמצאתי כשניסיתי לבדוק בעצמי. לצערי אני לא זוכר את הפרטים (כמה נוח), אבל ניסיתי לענות במפורש על השאלה ''מה היה קורה למחירי הדיוק אם מחירי השכירות היו נשארים קבועים'' והתשובה הייתה ''הם בכל זאת היו נוסקים מעלה''. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מסכים עם המסקנה במשפט האחרון שלך. ובקשר לקשר בין מחירי שכירות ומחירי דיור - אני עדיין ממתין לתגובתך לתהייה שהעליתי (בפירוט) בתגובה 738733. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אולי הן מתומחרות כנכס פיננסי, אבל הן נרכשות במינוף גבוה בהרבה מזה שאנשים מהיישוב רוכשים בו נכסים פיננסיים. אני משער שרוכשי דירה ראשונה, והם הרוב הגדול, אינם מסתכלים עליה כנכס פיננסי, אבל הם רוכשים אותה ביוקר עבורם בגלל התמחור כנכס פיננסי. אם הדירות מתומחרות לפי היוון תזרים המזומנים מהן, ואני אוריד את מחירי השכירות על ידי תוספת להיצע, אז גם מחירי הדירות יירדו, וזה עדיין יהיה המחיר ההוגן שלהן. הדיון מדבר על הצעות להורדת מחירי הדירות. זאת ההצעה שלי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
קח דירה שרירותית שמניבה 5000 ש"ח בחודש שכ"ד ועולה 3 מיליון ש"ח (סתם בחרתי מספרים עגולים ופחות-או-יותר הגיוניים לדירת 1.5-2 חדרים בתל אביב1). 1. אם מחר שכ"ד ירד ב-40% (אבל הריבית לא תשתנה), איך היא לדעתך תתומחר? 2. אם מחר הריבית תעלה ל-10% (אבל שכ"ד לא ישתנה), איך היא לדעתך תתומחר? התשובות שלי: במקרה הראשון המחיר ירד בערך באופן יחס, כלומר מחיר הדירה יהיה בערך 1.7-2.0 מיליון ש"ח, ובמקרה השני מחיר הדירה כדי לשקף תשואה גבוהה יותר של כ-4%-5%, כלומר מחיר הדירה יהיה בערך 1.2-1.5 מיליון ש"ח. כדי לסבר את האוזן בשנת 2000 שכ"ד לכזו דירה היה כ-3000 ש"ח ומחירה כ-900 אש"ח (זאת בזמן שהשכר הממוצע במשק בשנת 2000 היה כ-6 אש"ח והיום הוא כ-10 אש"ח). אם המספרים הנ"ל הם בסדר-גודל הנכון, כל הוויכוחים על ארנונה, משכנתאות, קשיי תכנון, הפשרת קרקעות, רגולציה, תחבורה וכדומה - הם לא יותר מטחינת מים והסחת דעת. 1 כאמור, ניסיתי לחזור על התרגיל הזה עם מספרים אמיתיים ולא-עגולים - והגעתי למסקנה זהה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
במקרה הראשון אני חושב שמחיר הדירה ירד בכ 15%-10. תשואת השכירות היא לא השיקול המכריע בתמחור דירה בתל אביב (אחרת הפער מתשואת השכירות בפריפריה היה נסגר). במקרה השני אני חושב שמחיר הדירה יירד בעשרות רבות של אחוזים, בגלל 1. מצב הנזילות במשק בכלל, והרעת יכולת החזר משכנתא של משקי הבית בפרט, שתגרום עיקולי דירות המוניים. 2. כלים שלובים עם שאר אפיקי ההשקעה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אז גם אם אנחנו לא מסכימים על הדרך, נראה שאנחנו מגיעים לאותה מסקנה. מה שרק הופך את התגובות שלך במעלה הפתיל לעוד יותר אניגמטיות בעיני. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
צודק. נראה לי שמה שיקרה אם תתממש ההצעה שלי הוא שיותר אנשים יעדיפו לגור בשכירות בת''א. שזה בסדר, אבל חצי עבודה. אולי בטווח ארוך יותר, אם תשואת השכירות בת''א תשאר נמוכה, והמחירים אולי לא יירדו מי יודע מה, אבל לפחות לא יעלו, גם האלמנט של דירה כהשקעה פיננסית ייחלש, והמחירים יגלשו לכוון של פער קטן יותר בתשואת השכירות מול הפריפריה. אולי. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |