בתשובה לדב אנשלוביץ, 27/05/21 18:02
 |
|
 |
||
|
||||
 |
רציתי להדגים את הבעייתיות בשיטה שלך בחקיקה כלכלית (מתווה הגז וכדומה), אבל למה להכביר מילים כשאפשר להסביר בצורה פשוטה- לשיטתך מילה של הכנסת היא לא מילה. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
2. בעשור האחרון, כל השקעה סולידית במדדים עם 1/3 מהסכום במדדי מניות הניבה רווחים יפים מאד בלי כל ההתעסקות המתישה שקשורה בנדל"ן ומיסיו. לא ברור למה מישהו שאיננו במאיון העליון זקוק לשלוש דירות ומעלה להשקעה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זו כמובן תגובה לתגובה 738602 ולא לאריק. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. אולי זה יומרני מצידי לטעון זאת , אבל אחזקת בעלות של 3 דירות זה לא משהו חריג בנוף הישראלי. כל זוג שעבד כל חייו והתנהל נכון יכולים להיות לו 3 דירות. בהנחה והשופטים בעלין הם בגיל שיכולים לרשת לפחות דירה אחת , הרי שאחזקת דירה שלישית לא כזאת מופרכת. 2. ההתשה שאתה כותב היא קצרת מועד. מתווך-חתימת הסכם אצל עו"ד- מס רכישה - טאבו וזהו. משם ההכנסות של השכירות היא המטרה העיקרית על מנת לתת בטחון כלכלי. מה גם שאני לא רואה שופטים בעליון מתעסקים במניות חרף הריגושים הכורכים בהתעסקות הזאת. מניות מריח פחות טוב מדירת מגורים קטנה בשיינקין שמכניסה כל חודש 6000 שח. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
2. בתור מי שמשכיר דירה (ושוכר במקביל) מזה חמש שנים, מנסיון, אני לא יכול להפריז בכמות הטרחה, שלא לומר ההוצאות שמתלוות לאחזקת הנכס, השכרתו מחדש מדי כמה שנים וכן הלאה. אפילו בלי להתחשב בהוצאות האלה התשואה משכירות מגרדת מלמטה את ה-3 אחוז בשנה, הרבה פחות בניכוי ההוצאות. (ז'א שהדירה שאתה מדבר עליה בשיינקין מחירה שניים ןחצי מיליון שקלים שיכלו לשבת בבנק ולעבוד בשבילך). לשם השוואה - וכדי לא להתרברב ניקח את המסלול הכללי של קרן ההשתלמות שלי ולא את חשבון הבנק - מסלול כללי, סולידי, נתן כמעט 7 אחוז לשנה. ועם אפס התעסקות, אפס ביקורי שוכרים והדפסות חוזים ומשאים ומתנים מתישים, אפס נזילות וביטוחי צנרת ואינסטלטורים שקרנים שמשקרים ומורחים אותך, ואפס אינסטלטורים טובים שרק עולים אלפי שקלים, ותיקוני צבע, ועוד ועוד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1.כשכתבת 3% שנתי לקחת בחשבון גם את עליית שווי 1 מחיר הדירה נכון לסוף השנה ? 2. 7% נטו זאת תשואה מצויינת. 3. עוד לפני 25 שנה כשרכשתי את דירתי הראשונה הדילמות שציינת היו זהות. 1 שווי למימוש בתנאי שוק מהירים באזורי ביקוש קשיחים ולא של הבנקים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
0. לא ענית לעיקר תגובתי, שהיא שדירה מצריכה פי מאה יותר זמן, בלגן, עצבים והתעסקות מאשר כסף בבנק. אולי כי אתה מסכים. 1. לא הכנסתי, קשה לי לכמת את העלייה בחמש השנים האחרונות. אבל אני יכול לומר שההוצאות השוטפות היו בין אחוז לשניים בשנה. 2. ולכן לקחתי תשואות של קרן סולידית שכל אחד יכול לבדוק בעצמו באתר השוואת הקרנות החביב עליו. 3. אני רכשתי את דירתי הראשונה (והיחידה עד כה) בזמן דומה. אבל כמו שכתבתי כאן רבות - דירה ראשונה היא לא נכס להשקעה, כי אתה משתמש בה והיא עונה על צורך חודשי בסיסי שלך - מגורים. לכן, למשל, היא נותנת לך משהו חשוב - ביטוח נגד בריחת מחירי הדיור. זה לא רלבנטי לדירות להשקעה, וכל הפתיל הזה נסוב על דירות להשקעה ולא על דירה ראשונה לכן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
0. נושא הטרחה שציינת יכול להפתר על ידי תשלום שכר טיפול. יש מתווכים שהם אחראים לסגירת החוזים ויש חברות שמתמחות באחזקת דירות לשכירות תמורת % מסוים. יש לשקלל בתשואה הסופית גם את ההוצאה הזאת. 3.אנחנו עוסקים בדירות להשקעה, שחלק מההשקעה היא התשואה השנתית והציפיה לעליית הערך של הנכס. העשור האחרון לפחות הוכיח שזה לא יורד גם בתקופות לא טובות. הירידה האחרונה והמשמעותית הייתה בשנת 2000, מאז עושה רושם שהשוק יודע להתמודד גם עם משברים צבאיים. אני לא בטוח איך הוא יתמודד עם משברים כלכליים משמעותיים. האם יש מדד שכירות להשקעה כמו שיש מדד נדלן ? 2. אתה בהחלט סולידי ומבקש לצמצם עד למינימום את המפגשים עם בעלי מקצוע שרלטנים כדוגמת אינסטלטורים וכו' - מבלי להכליל כמובן - ולקבל מידע מדוייק על ההשקעות שלך. יש יתרון גם בגישתך. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
3. אני יכול להעיד שהדירה שקניתי ירדה בחתי העשור הראשון לפחות עשרה אחוז ריאלית, אולי יותר. זה כמובן לא הטריד אותי כלל, שכן גרתי בה ונהניתי מכל רגע. 2. לא בטוח שהבנתי את כיוון הסנטימנט שלך. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
2. יותר בכיוון של גששנו כשהבחינו בין 'הפקדתי את הכסף בבנק' לבין 'הפקרתי את הכסף בבנק'. א. אם היית סייד ולא פיזיקאי יתכן וההשקעה שלך היתה בבלטות (נדלן) ולא בבנק ? ב.אם היו מציעים לך להשקיע את הכסף בנכס נדלן בארה'ב עם תשואה שנתית מובטחת 1 של 10% ישירות לחשבונך למשך 10 שנים , מה שמייתר לך את ההתעסקות בנכס, היית שוקל לעשות זאת ? 1 בהנחה וזה לא פונזי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ב. מבחינתי כל מה שאני לא מבין בו ומבטיח תשואה בלתי סבירה לטווח ארוך הוא פונזי, עד שלא יוכל אחרת. רק המשפט 'נכס נדל''ן בארה''ב' כולל בתוכו שרשרת של גורמים שאין לי שליטה עליהם וכל אחד מהם יכול להיות נוכל בפני עצמו, ולהיעלם ברגע שאדרוש את כספי בחזרה, שאני מתרחק ממנו כמו מאש. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ב1. מי יודע מה היה אם? לא אני. ב2. כאמור, חלק משמעותי מכספי כבר מושקע בנדל"ן - הדירה היחידה שברשותי. כך שמבחינתי אני מחלק את השקעותי בין נכסים מסוג שונה ולא שם את כל הביצים בסל השקעות אחד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני חושב שככל שמדובר בהון שלנו כולנו סיידים איך שהוא. השאלה שהייתי שואל לצורך הדיון היא - האם הסיכוי שיפקיעו לך את הבית יותר גדול מהסיכוי שיתקשרו אליך מהבנק ויגידו לך שהכסף נגמר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שאלה מצוינת, ולמרות ההסתייגות שאסטרטגיה המקרה-הגרוע-ביותר היא יועץ כלכלי איום, אני אנסח אותה לפי איך שאני מבין את הדיון: מאחר ומדובר בדירה להשקעה ולא למגורים - התמורה שהיא נותנת היא כסף ולא גג - השאלה הדומה היא: אם תזדקק למיליון שקל לניתוח דחוף בעוד שבועיים עקב משבר כזה או אחר, איפה הסיכוי שתקבל אותו יותר גבוה, מהבנק או מהדירה. ולדעתי התשובה היא מהבנק. בזמן קריסה אין שום סיבה שצישהו יקנה ממני את הדירה במהירות ובסכום סביר. מהבנק אקבל אותו תוך 5 דקות. אפילו הסיכוי שהבנק יקרוס (ללא גיבוי ממשלתי) נמוך יותר להערכתי מהסיכוי שלא אוכל לממש אפילו שקל מהדירה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
התשובה שלך לדעתי היא הנכונה והקובעת. לאדם פרטי מימוש הכסף בבנק תהיה תמיד יותר מהירה מנכסי דלא ניידי ובכלל בכל נכס שהוא לא כסף. אפילו מטילי זהב שהם כסף לכל הדעות ,יש צורך לפדות אותם לכסף נזיל. אז אם נחזור לתחילת הפתיל בשאלתי : האם להרכב השופטים שפסלו את החוק למיסוי דירה שלישית הייתה בבעלותם דירה שלישית לנוכח השכר הגבוה שלהם , אני מניח ששכר גבוה לא בהכרח מוביל החלטה גורפת לרכוש דירות מגורים להשקעה. אבל השאלה עדיין בתוקף - בהנחה ולמישהו מההרכב היו 3 דירות בבעלותו באותו זמן, האם הוא חייב היה לתת גילוי נאות על כך ולבקש לא להיות חלק מההרכב או שבשם צנעת הפרט הוא לא חייב לתת מידע. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש כמה סיבות להשקעה בנדל"ן- 1. נכס פיזי שנותן תחושת בטחון. נדל"ן זה הדבר האחרון שיכולים לקחת ממך בעיתות חירום. 2. המשפחה מכריחה את עצמה לחסוך דרך תשלומי המשכנתא, מה שלא היה קורה אילו היו צריכים לחסוך באופן שוטף. 3. (למשקיעים) מינוף זול וקל, והתחושה שהוא בחינם כי בחשבון התזרים השכירות משלמת את המשכנתא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
סעיף 1 - מי כמו עובדי המדינה/כל אלו שמתפרנסים מהקופה הציבורית מבינים היטב כמה מפחידה המחשבה שיום אחד הכסף יגמר ולא נוכל למשוך כסף מהכספומט . תמיד בהפסקות הסגריה בגג שאלנו את עצמנו האם יש מצב שיום אחד המדינה תגיד לנו ' מצטערים , אבל החודש אין לנו כסף' ומה אז נעשה ? אנחנו הרי משרתי ציבור שמנועים באופן עקרוני לעבוד בחוץ ואין לנו עוגנים כלכליים מלבד המשכרות ב1 לחודש והפנסיה אשר נקבל כשנגיע לגבורות. המסקנות שלנו היו - לרכוש דירות קטנות וחמודות שיתנו לנו גיבוי לפנסיה שאולי יום אחד לא נקבל אותה. ציינתי כאן בעבר שהשתתפות עובדי המגזר הציבורי ברכישות נדלן לא ברורה וחריגה בכל קנה מידה שאני מכיר ממדינות מערביות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למי יש תלוש גדול? להייטקיסטים ולעובדי דור א'. ההייטקיסטים צעירים, קונים טסלה. עובדי דור א' מבוגרים, קונים דירות לילדים, שיהיה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה מתכוון ל ' דווקא עובדי ההיי־טק, שרמת השכר שלהם גבוהה, לא רצים לקנות דירה שנייה ושלישית ' ? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מתכוון להעדפות שונות בגילאים שונים, שתלויות גם בסכום החסכון הכולל. אני מתאר לעצמי שרוב עצום מרוכשי דירה שניה ויותר קנו אותה אחרי שגמרו לשלם את המשכנתא על הדירה הראשונה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. נכס ראשון נותן תחושת בטחון (אם אתה גר בו) הבאים פחות. כמו כן, אתה בטח יודע היטב שתחושת בטחון היא האויב הגדול של המשקיע ורווחי ההון שלו. באותה מידה יכולת לשים את כל הכסף צמוד למדד ולהפסיד הון כי לא השקעת בשום מניות. 2. אם לא היו קונים דירה היו משלמים סכום חודשי דומה לשכירות, אז זה נראה לי חסר משמעות. 3. פנטזיות ואשליות הן לא שיקול כלכלי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
3. כבר הוכח שאנשים הם לא רציונליים. והתאפקתי להגיד עד עכשיו, אבל הסיכוי שקופות הגמל וכו' ישיגו תשואה ריאלית שנתית של 5% גם בעשור הבא הוא אפס |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בטח חשבת ככה גם בדיוק שנה אחורה מהיום. ואתה יודע מה קרה בסוף. (אני כמובן לא מצפה לתשואה ארוכת טווח ויציבה של 7 אחוז בשנה, אבל האיום המרכזי על שוק המניות - עליית ריביות - מאיים לא פחות על מחירי הדירות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני חושב שמגמת ירידת התשואות באג"ח שנמשכה 30 שנה הסתיימה בשנה שעברה. מגמת ירידת התשואות היתה הבסיס לרווחי ההון הגדולים שאמצעי ההשקעה לטווח ארוך נהנו מהם. כן, המניות תרמו את חלקן היפה, אבל האג"ח היו העיקר1. גם אם התשואות לא יעלו, פשוט יפסיקו לרדת, הבסיס לכל התשואות בעולם יהיה שואף לאפס, וריאלי שלילי. מצד המניות- בשבעים השנה האחרונות התשואה הריאלית השנתית של ה S&P היתה 4.2%, ואם תוסיף דיבידנדים אז אולי 6%. אבל אם תקח את קו הרגרסיה של 70 השנה האחרונות תראה שאנחנו יותר מ 2 סטיות תקן מעליו, ובפעמים הקודמות שהגענו כל כך רחוק (1966 ו 2000) היו תקופות לא קצרות (18 שנה ו 9 שנים) של תשואה ריאלית שלילית לא קטנה2 . ___________ 1 אפקט הכלים השלובים גם מסביר ברמה הבסיסית ביותר את עליית מחירי שאר הנכסים הפיננסיים כמו מניות ודירות עם ירידת תשואות האג"ח. 2 כאן הם עשו רגרסיה של 140 שנה, ואנחנו כבר יותר מ 3 סטיות תקן מעל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל בדיוק בגלל הערת הרגל שלך, בתקופה גרועה לסנפ גם מחירי הדירות יירדו. שלא לומר יקרסו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אמת. אלא שלשוק הדיור בארץ, להבדיל מארצות המערב, יש רמת ביקוש בסיסית קשיחה למדי עקב הגידול הטבעי, כך שהקריסה בו תהיה פחות דרמטית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
על פי סקר משקי הבית ב 2018 27.5% ממשקי הבית היו ללא דירה בבעלות, 62.4% החזיקו דירה אחת בלבד, ו 10.1% ממשקי הבית החזיקו 2 דירות ויותר, כאשר 8.1% החזיקו 2 דירות, ו 2.0% החזיקו 3 דירות ויותר. ב 2007 29.0% היו ללא דירה בבעלות, 68.5% בעלי דירה אחת, ורק 2.5% בעלי 2 דירות ויותר (עד 2014 אין נתון על 3 דירות ויותר). שיעור בעלי 2 דירות ויותר ריבע את עצמו תוך עשור. כמו שאמרת בדיון קודם- זו הרבית. אני מנסה איזה חידוד עם ידו הנעלמה של השוק והרבית שגם היא נעלמה ולא מצליח. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |