בתשובה לאריק, 27/05/21 15:45
 |
|
 |
||
|
||||
 |
אם הרוב רוצה לחוקק חוקים ביום שני מותר לו לחוקק, ואם אינו רוצה שלא יחוקק. אין לי סבלנות להתעסק עם הקושיות הטרחניות האלה, ואני מניח שזו תהיה תגובתי האחרונה בפתיל הזה. |  |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
יפה. אני אנצל את זה שדב לא הולך להגיב ואזכיר למה בג״צ ביטל את מס ריבוי דירות [ויקיפדיה] (מס דירה שלישית של כחלון). היועץ המשפטי של הכנסת כתב על כך: האוצר (כחלון) מאוד רצה להעביר את החוק. היו דיונים אינטנסיביים בוועדת הכספים. את נוסח החלק האחרון של החוק העבירו לוועדה רק ביום חמישי בערב, כאשר ב־11 בלילה הם התכנסו לדון בו וב־7:00 בבוקר למחרת הם הצביעו וקיבלו אותו. מדובר על חוקים מסובכים ולא טריוויאליים. היועצת המשפטית של הוועדה אמרה לחברי הוועדה שלא היה לה מספיק זמן להבין את החוק. בעקבות כך החליטו חברי האופוזיציה בוועדה לפרוש מהדיונים כמחאה. גם חברי קואליציה שונים התלוננו על המכה שהאוצר הנחית עליהם. בסופו של דבר בג״צ החליט שהדיון בוועדה לא היה ממצה ודרש מהכנסת להחזיר את החוק לוועדת הכספים. שם הוא נקבר כי כבר לא היה רצון פוליטי לקדם אותו. בקיצור: לא רצון העם. רצון הממשלה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
במקרה הספיציפי הנ"ל זה יותר היה רצון העם (בעל 3 הדירות ומעלה) ופחות רצון הממשלה. אני זוכר את החוק,את הרעיון שעמד מאחוריו שעיקרו היה מיסוי רווחי הון על דירות להשכרה ש'זכו' למיסוי נמוך ואת כל ההצגה של החקיקה שבכוונה תחילה הטילו בה פגמים מהותיים כאומרים לבגץ תצילי אותנו כבר מהקומיניסטים הללו. בודדות הפסיקות שכה מטיבות לפוסקים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ולמה אתה מניח שהפוסקים (שופטי בג"ץ) מחזיקים שלוש דירות ומעלה? כלל לא סביר שזה המצב. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. אין לי נתונים כמה דירות יש לשופטי העליון שדנו בתיק הזה. 2. מנקודת דעתי והכרותי את אופי ההשקעות הסולידיות של עובדי המגזר הציבורי ברמות השכר הגבוהות ,אני מעריך שאין ברירות השקעה לסוג הספיציפי הזה של הפקידות מעבר לנדל"ן. אגב,נתניהו עדכן שיש לו 3 דירות ולכן הוא הצהיר שהוא לא יעסוק בעניין. האם גם השופטים שפסלו את החוק היו צריכים לתת גילוי נאות בעניין? 3. נח לתקוף את ההרכב השיפוטי שביטל את החוק מאשר את השחקנים הפוליטים שעשו סיבוב ענק רק כדי שבית המשפט יפסול את החוק. בעניין הזה ההתנהלות של הפולטיקאים היא החמורה והמושחתת וחבל. החוק הזה היה יכול לצמצם את ההשקעות בדירות ובהתאם על עליית מחירי הדירות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא מצאתי משהו מעניין על ניגוד עניינים של השופטים בעניין זה, אבל מצאתי חו"ד של היועץ המשפטי לכנסת שהמבחן שהוא מציג לעניין אישי נשמע לי מוצלח- עד כמה גדולה הקבוצה, שחבר הכנסת משתייך אליה, אשר תהנה מההצבעה שלו. לכן ההצהרה של נתניהו שיש לו עניין אישי היתה, איך נאמר, לא מדוייקת. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תודה על הקישור. 5 .מן הכלל אל הפרט - ממשרד האוצר נמסר לנו כי על פי הנתונים שבידם, הצעת החוק בעניין "מס ריבוי דירות" יש בה כדי להשפיע על קבוצה המונה כ-54,000 משקי בית. מדובר איפוא בקבוצה גדולה יחסית, שעל פי המבחנים המקובלים כאמור, ההשתייכות אליה אינה עונה על ההגדרה של "עניין אישי" המעמיד את חברי הכנסת בניגוד עניינים אסור או כזה המטיל עליהם מגבלות, לרבות חובת דיווח. אני רואה כאן כסתח מושלם. 54K משקי בית זאת קבוצה גדולה ? ומה קשור משקי הבית ? מדובר על פרטיים . אחד ממשק הבית הוא שרוכש דירות להשקעה כדי לקבל שכירות חודשית . ולכן מדובר בקבוצה של 54,000 אזרחים שפסלו עבורם חוק רק כדי שהם ימשיכו לשלם 10% מס רווחי הון במקום 25% כמו כולם. 1 ולכן אם יש חברי כנסת וכל שכן שופטים שנכללים ב54K אלו , היה כאן מקום לתת גילוי נאות. לעניין נתניהו . הוא ידע על חוות דעתו של היועמש לכנסת בטרם הצהיר ? 1 אני כבר לא סגור על האחוזים הנכונים . אשמח אם יתקנו אותי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
סופרים משקי בית, כי כל משק הבית נהנה מההכנסה. 54 אלף זו קבוצה גדולה מאוד יחסית, נגיד, לבעלי אולמות אירועים או לחברים של ארנון מילצ'ן/קובי מימון/שאול אלוביץ'. לדעתי הפטור הקיים הוא רע מאוד, ומייצג היטב את אזלת היד של מס ההכנסה בארץ. אני בעד חובת דיווח כללית ומס רווחי הון שולי בדיוק כמו המס על שכר. חברי הממשלה מחוייבים בהצהרת הון, אבל היא סודית מאוד, ונשמרת בכספות מבקר המדינה. הייתי מעדיף שהצהרת ההון של חברי הכנסת וחברי הממשלה תהיה פומבית. גם הצהרת הון של שופטי העליון, בהיותם דמויות ציבוריות, נראית לי מתבקשת. בזמנו עיתונים ערכו תחקירים וגילו שלהרבה חברי כנסת יש שלוש דירות ויותר, וגם ללא מעט משופטי העליון. כשהחוק מוסמס זה לא השאיר טעם טוב בפה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. יש מדינה שבה מס רווחי הון שקול למס שולי? ב. אם כבר מס שקוף על שכר-דירה, אז הוא צריך לבוא יד-ביד עם קיזוז תשלום שכר-דירה. ואני לא רואה את זה קורה בשום קונפיגורציה שהיא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. לא יודע. ב. קיזוז הרבית על משכנתא, כמובן (כמו בארה''ב). קיזוז שכ''ד רק אם הוא משמש לייצור הכנסה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא הבנתי למה אתה מתכוון בעניין "ייצור ההכנסה". מבחינתי, אם אני משכיר דירה ב-5000 שקל ושוכר דירה ב-5000 שקל, הם צריכים להתקזז לצרכי מס. אחרת נוצר מצב שכדי לחיות בדירה שקולת-ערך לדירה שברשותך, אתה צריך לשלם הרבה יותר כסף. זה נשמע לי מאד לא מאוזן, או לפחות זה יוצר לחץ כלכלי עצום על אנשים לא לשכור דירות. אני בכלל לא בטוח שזה לחץ רצוי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למה אם אלמוני משכיר דירה ב-5000 ש"ח ושוכר דירה ב-5000 ש"ח הוא ראוי לפטור ממס, אבל אם הפורטפוליו של פלוני מניב 5000 ש"ח והוא שוכר דירה ב-5000 ש"ח, אז הוא לא? (אני לא מבין איך לדעתך זה יוצר לחץ על אנשים לא לשכור דירות). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חלק משוכרי הדירות (אני למשל) משכירים וגם שוכרים. נניח עכשיו שאני רוצה לשפר דיור1 מדירת שלושה חדרים לדירת 4 חדרים. דירת שלושה חדרים שווה 3000 בחודש (נניח), ודירת 4 חדרים שווה 4000 בחודש. אני מוכן לעבור לסידור משכיר-וגם-שוכר, ולשלם עוד 1000 שקל בחודש כדי לשפר את רמת הדיור שלי. עכשיו אתה אומר - לא, אני (הממשלה) אקח לך2 1000 שקל מס על ה-3000 שקל, ולכן שיפור-דיור לארבעה חדרים יעלה לך 2000 שקל בחודש, לא אלף. ז"א - שיפור הדיור שלי יעלה לי 66% יותר מהנכס שנמצא ברשותי. אז אני אומר3 - אז ככה? תקפצו לי, אני אמכור את הדירה שלי ואקנה את דירת ה-4 חדרים, כי בשביל זה אני אשלם 33% יותר מהנכס שנמצא ברשותי4 ולא 66% ממנו. בשביל לסבר את האוזן, נניח שההחזר החודשי שלי של המשכנתא יהיה ביחסים האלה5. מדובר כאן בתמרוץ בסכומים גבוהים מאד לקנות דירה ולא לשכור - תסריט אחד עדיף לי ב-33% מערך הנכס שלי יותר מתסריט שני. מה זה תמרוץ, יותר בעיטה פיננסית בתחת לכיוון הרכישה ולא ההשכרה. 1 הדוגמה שנתתי היתה אותו טיעון לשיפור דיור בערך אפס, אבל אני מבין שצריך להרחיב למקרה הכללי. 2 כדי לחזק ולהבהיר שמתי מס גבוה של 33% על ההשכרה. 3 כמו שלימדו אותי כאן חזור ולמד, יש שקילות קנייה/שכירות מבחינת תשלום חודשי שוטף. 4 כי יש לי פטור יפה ממס עקב דירה יחידה. 5 כדי ששני התסריטים יהיו קצת יותר דומים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אוקיי, אני מבין איך לדעתך זה יוצר לחץ על אנשים לא לשכור דירות. הבעיה היא, כמובן, שבמצב הנוכחי לא גובים מס הכנסה על מי שגר בדירה בבעלותו - ואת זה צריך לדעתי לתקן (ע"ע תגובה 740278). יש גם דרך פחות פחות רדיקלית לעשות זאת מאשר ההצעה בתגובה ההיא: להתיר לאנשים לקזז למטרות מיסוי את שכר הדירה שלהם מהכנסותיהם (כך שהאלמוני שמשכיר דירה ב-5000 ש"ח ושוכר דירה ב-5000 ש"ח והפלוני ששוכר דירה ב-5000 ש"ח ובבעלותו פורטפוליו שמניב 5000 ש"ח - יהיו בדיוק באותו מצב, ויהנו מאותו פטור ממס). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ההצעה הראשונה שלך - שאני מבין שבאה לתקן איזה איזון פיננסי שחביב עליך בין קניית דירה לשכירות - נשמעת לי מופרכת מיסודה. לשלם על נכס רק בגלל ש'יש לו פוטנציאל להניב' לא קורה בשום נכס אחר. היי - כשאני ברווח של מאתיים אחוז על מניית טסלה, המדינה לא לוקחת ממני גרוש עד שאני לא מממש את הרווח. זה בערך כמו לקחת ממני מחיר של מונית כי רדפתי אחרי מונית ולר אחרי אוטובוס. ההצעה השנייה כבר נשמעת לי הרבה יותר סבירה, דומה לקיזוז שאני כבר הזכרתי רבות של שכירות-השכרה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לגבי הנקודה הראשונה, נסכים לא להסכים. ואגב, ההצעה הזו לא מאד שונה בעיקרון מהרעיון הוותיק (והמוצלח בעיני, בתיאוריה לפחות) של מס ערך על קרקע (ע"ע ג'ורג'יזם [ויקיפדיה]). בשמחה אסתפק בהסכמה על ההצעה השנייה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
קשה לעשות מקרה כללי שיהיה צודק. אפשר לתת פטור על הכנסות מהשכרה למי שבבעלותו רק דירה אחת, אבל אז תהיה דירה על שם כל אחד מבני הזוג ועוד אחת על שם הילד שבצבא. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא כל כך פשוט לחלק דירות בטאבו, נראה לי שזה לא עובד (למשל - כבר היום הפטור על דירה שנייה תקף גם עבור בת-זוגו של מי שרכש את הדירה הראשונה, ואי אפשר לקנות את הדירה השנייה על שם האישה ולקבל את הנחת מס השבח). וכרגיל - מאחר והמקרה שציינתי יהיה המקרה הכי נפוץ (לרוב האנשים יש דירה אחת ולא שתיים), הבה נתחיל מצדק מסדר ראשון ונדאג לתיקונים אחר כך. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בוא נסכם על חובת דיווח כללית למס הכנסה ואת הפרטים נסכם אחר כך. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
החסרון של זה הוא כמובן השתת עונש (ביורוקרטי אמנם) על חמישה מיליון אנשים, במקום קיבוע כלל פשוט שישנה רק לכמה מאות אלפים ובלי הרבה טרררם. אבל בעקרון אין לי בעייה עם חובת דיווח, כמה מחבריי הטובים כבר ממלאים ממילא1 דו"ח שנתי. 1 הצליח! |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1 יש לך חברים בממילא? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דוקא לא שידוע לי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
רציתי להדגים את הבעייתיות בשיטה שלך בחקיקה כלכלית (מתווה הגז וכדומה), אבל למה להכביר מילים כשאפשר להסביר בצורה פשוטה- לשיטתך מילה של הכנסת היא לא מילה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
2. בעשור האחרון, כל השקעה סולידית במדדים עם 1/3 מהסכום במדדי מניות הניבה רווחים יפים מאד בלי כל ההתעסקות המתישה שקשורה בנדל"ן ומיסיו. לא ברור למה מישהו שאיננו במאיון העליון זקוק לשלוש דירות ומעלה להשקעה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זו כמובן תגובה לתגובה 738602 ולא לאריק. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. אולי זה יומרני מצידי לטעון זאת , אבל אחזקת בעלות של 3 דירות זה לא משהו חריג בנוף הישראלי. כל זוג שעבד כל חייו והתנהל נכון יכולים להיות לו 3 דירות. בהנחה והשופטים בעלין הם בגיל שיכולים לרשת לפחות דירה אחת , הרי שאחזקת דירה שלישית לא כזאת מופרכת. 2. ההתשה שאתה כותב היא קצרת מועד. מתווך-חתימת הסכם אצל עו"ד- מס רכישה - טאבו וזהו. משם ההכנסות של השכירות היא המטרה העיקרית על מנת לתת בטחון כלכלי. מה גם שאני לא רואה שופטים בעליון מתעסקים במניות חרף הריגושים הכורכים בהתעסקות הזאת. מניות מריח פחות טוב מדירת מגורים קטנה בשיינקין שמכניסה כל חודש 6000 שח. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
2. בתור מי שמשכיר דירה (ושוכר במקביל) מזה חמש שנים, מנסיון, אני לא יכול להפריז בכמות הטרחה, שלא לומר ההוצאות שמתלוות לאחזקת הנכס, השכרתו מחדש מדי כמה שנים וכן הלאה. אפילו בלי להתחשב בהוצאות האלה התשואה משכירות מגרדת מלמטה את ה-3 אחוז בשנה, הרבה פחות בניכוי ההוצאות. (ז'א שהדירה שאתה מדבר עליה בשיינקין מחירה שניים ןחצי מיליון שקלים שיכלו לשבת בבנק ולעבוד בשבילך). לשם השוואה - וכדי לא להתרברב ניקח את המסלול הכללי של קרן ההשתלמות שלי ולא את חשבון הבנק - מסלול כללי, סולידי, נתן כמעט 7 אחוז לשנה. ועם אפס התעסקות, אפס ביקורי שוכרים והדפסות חוזים ומשאים ומתנים מתישים, אפס נזילות וביטוחי צנרת ואינסטלטורים שקרנים שמשקרים ומורחים אותך, ואפס אינסטלטורים טובים שרק עולים אלפי שקלים, ותיקוני צבע, ועוד ועוד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1.כשכתבת 3% שנתי לקחת בחשבון גם את עליית שווי 1 מחיר הדירה נכון לסוף השנה ? 2. 7% נטו זאת תשואה מצויינת. 3. עוד לפני 25 שנה כשרכשתי את דירתי הראשונה הדילמות שציינת היו זהות. 1 שווי למימוש בתנאי שוק מהירים באזורי ביקוש קשיחים ולא של הבנקים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
0. לא ענית לעיקר תגובתי, שהיא שדירה מצריכה פי מאה יותר זמן, בלגן, עצבים והתעסקות מאשר כסף בבנק. אולי כי אתה מסכים. 1. לא הכנסתי, קשה לי לכמת את העלייה בחמש השנים האחרונות. אבל אני יכול לומר שההוצאות השוטפות היו בין אחוז לשניים בשנה. 2. ולכן לקחתי תשואות של קרן סולידית שכל אחד יכול לבדוק בעצמו באתר השוואת הקרנות החביב עליו. 3. אני רכשתי את דירתי הראשונה (והיחידה עד כה) בזמן דומה. אבל כמו שכתבתי כאן רבות - דירה ראשונה היא לא נכס להשקעה, כי אתה משתמש בה והיא עונה על צורך חודשי בסיסי שלך - מגורים. לכן, למשל, היא נותנת לך משהו חשוב - ביטוח נגד בריחת מחירי הדיור. זה לא רלבנטי לדירות להשקעה, וכל הפתיל הזה נסוב על דירות להשקעה ולא על דירה ראשונה לכן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
0. נושא הטרחה שציינת יכול להפתר על ידי תשלום שכר טיפול. יש מתווכים שהם אחראים לסגירת החוזים ויש חברות שמתמחות באחזקת דירות לשכירות תמורת % מסוים. יש לשקלל בתשואה הסופית גם את ההוצאה הזאת. 3.אנחנו עוסקים בדירות להשקעה, שחלק מההשקעה היא התשואה השנתית והציפיה לעליית הערך של הנכס. העשור האחרון לפחות הוכיח שזה לא יורד גם בתקופות לא טובות. הירידה האחרונה והמשמעותית הייתה בשנת 2000, מאז עושה רושם שהשוק יודע להתמודד גם עם משברים צבאיים. אני לא בטוח איך הוא יתמודד עם משברים כלכליים משמעותיים. האם יש מדד שכירות להשקעה כמו שיש מדד נדלן ? 2. אתה בהחלט סולידי ומבקש לצמצם עד למינימום את המפגשים עם בעלי מקצוע שרלטנים כדוגמת אינסטלטורים וכו' - מבלי להכליל כמובן - ולקבל מידע מדוייק על ההשקעות שלך. יש יתרון גם בגישתך. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
3. אני יכול להעיד שהדירה שקניתי ירדה בחתי העשור הראשון לפחות עשרה אחוז ריאלית, אולי יותר. זה כמובן לא הטריד אותי כלל, שכן גרתי בה ונהניתי מכל רגע. 2. לא בטוח שהבנתי את כיוון הסנטימנט שלך. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
2. יותר בכיוון של גששנו כשהבחינו בין 'הפקדתי את הכסף בבנק' לבין 'הפקרתי את הכסף בבנק'. א. אם היית סייד ולא פיזיקאי יתכן וההשקעה שלך היתה בבלטות (נדלן) ולא בבנק ? ב.אם היו מציעים לך להשקיע את הכסף בנכס נדלן בארה'ב עם תשואה שנתית מובטחת 1 של 10% ישירות לחשבונך למשך 10 שנים , מה שמייתר לך את ההתעסקות בנכס, היית שוקל לעשות זאת ? 1 בהנחה וזה לא פונזי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ב. מבחינתי כל מה שאני לא מבין בו ומבטיח תשואה בלתי סבירה לטווח ארוך הוא פונזי, עד שלא יוכל אחרת. רק המשפט 'נכס נדל''ן בארה''ב' כולל בתוכו שרשרת של גורמים שאין לי שליטה עליהם וכל אחד מהם יכול להיות נוכל בפני עצמו, ולהיעלם ברגע שאדרוש את כספי בחזרה, שאני מתרחק ממנו כמו מאש. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ב1. מי יודע מה היה אם? לא אני. ב2. כאמור, חלק משמעותי מכספי כבר מושקע בנדל"ן - הדירה היחידה שברשותי. כך שמבחינתי אני מחלק את השקעותי בין נכסים מסוג שונה ולא שם את כל הביצים בסל השקעות אחד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני חושב שככל שמדובר בהון שלנו כולנו סיידים איך שהוא. השאלה שהייתי שואל לצורך הדיון היא - האם הסיכוי שיפקיעו לך את הבית יותר גדול מהסיכוי שיתקשרו אליך מהבנק ויגידו לך שהכסף נגמר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שאלה מצוינת, ולמרות ההסתייגות שאסטרטגיה המקרה-הגרוע-ביותר היא יועץ כלכלי איום, אני אנסח אותה לפי איך שאני מבין את הדיון: מאחר ומדובר בדירה להשקעה ולא למגורים - התמורה שהיא נותנת היא כסף ולא גג - השאלה הדומה היא: אם תזדקק למיליון שקל לניתוח דחוף בעוד שבועיים עקב משבר כזה או אחר, איפה הסיכוי שתקבל אותו יותר גבוה, מהבנק או מהדירה. ולדעתי התשובה היא מהבנק. בזמן קריסה אין שום סיבה שצישהו יקנה ממני את הדירה במהירות ובסכום סביר. מהבנק אקבל אותו תוך 5 דקות. אפילו הסיכוי שהבנק יקרוס (ללא גיבוי ממשלתי) נמוך יותר להערכתי מהסיכוי שלא אוכל לממש אפילו שקל מהדירה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
התשובה שלך לדעתי היא הנכונה והקובעת. לאדם פרטי מימוש הכסף בבנק תהיה תמיד יותר מהירה מנכסי דלא ניידי ובכלל בכל נכס שהוא לא כסף. אפילו מטילי זהב שהם כסף לכל הדעות ,יש צורך לפדות אותם לכסף נזיל. אז אם נחזור לתחילת הפתיל בשאלתי : האם להרכב השופטים שפסלו את החוק למיסוי דירה שלישית הייתה בבעלותם דירה שלישית לנוכח השכר הגבוה שלהם , אני מניח ששכר גבוה לא בהכרח מוביל החלטה גורפת לרכוש דירות מגורים להשקעה. אבל השאלה עדיין בתוקף - בהנחה ולמישהו מההרכב היו 3 דירות בבעלותו באותו זמן, האם הוא חייב היה לתת גילוי נאות על כך ולבקש לא להיות חלק מההרכב או שבשם צנעת הפרט הוא לא חייב לתת מידע. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש כמה סיבות להשקעה בנדל"ן- 1. נכס פיזי שנותן תחושת בטחון. נדל"ן זה הדבר האחרון שיכולים לקחת ממך בעיתות חירום. 2. המשפחה מכריחה את עצמה לחסוך דרך תשלומי המשכנתא, מה שלא היה קורה אילו היו צריכים לחסוך באופן שוטף. 3. (למשקיעים) מינוף זול וקל, והתחושה שהוא בחינם כי בחשבון התזרים השכירות משלמת את המשכנתא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
סעיף 1 - מי כמו עובדי המדינה/כל אלו שמתפרנסים מהקופה הציבורית מבינים היטב כמה מפחידה המחשבה שיום אחד הכסף יגמר ולא נוכל למשוך כסף מהכספומט . תמיד בהפסקות הסגריה בגג שאלנו את עצמנו האם יש מצב שיום אחד המדינה תגיד לנו ' מצטערים , אבל החודש אין לנו כסף' ומה אז נעשה ? אנחנו הרי משרתי ציבור שמנועים באופן עקרוני לעבוד בחוץ ואין לנו עוגנים כלכליים מלבד המשכרות ב1 לחודש והפנסיה אשר נקבל כשנגיע לגבורות. המסקנות שלנו היו - לרכוש דירות קטנות וחמודות שיתנו לנו גיבוי לפנסיה שאולי יום אחד לא נקבל אותה. ציינתי כאן בעבר שהשתתפות עובדי המגזר הציבורי ברכישות נדלן לא ברורה וחריגה בכל קנה מידה שאני מכיר ממדינות מערביות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למי יש תלוש גדול? להייטקיסטים ולעובדי דור א'. ההייטקיסטים צעירים, קונים טסלה. עובדי דור א' מבוגרים, קונים דירות לילדים, שיהיה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה מתכוון ל ' דווקא עובדי ההיי־טק, שרמת השכר שלהם גבוהה, לא רצים לקנות דירה שנייה ושלישית ' ? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מתכוון להעדפות שונות בגילאים שונים, שתלויות גם בסכום החסכון הכולל. אני מתאר לעצמי שרוב עצום מרוכשי דירה שניה ויותר קנו אותה אחרי שגמרו לשלם את המשכנתא על הדירה הראשונה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. נכס ראשון נותן תחושת בטחון (אם אתה גר בו) הבאים פחות. כמו כן, אתה בטח יודע היטב שתחושת בטחון היא האויב הגדול של המשקיע ורווחי ההון שלו. באותה מידה יכולת לשים את כל הכסף צמוד למדד ולהפסיד הון כי לא השקעת בשום מניות. 2. אם לא היו קונים דירה היו משלמים סכום חודשי דומה לשכירות, אז זה נראה לי חסר משמעות. 3. פנטזיות ואשליות הן לא שיקול כלכלי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
3. כבר הוכח שאנשים הם לא רציונליים. והתאפקתי להגיד עד עכשיו, אבל הסיכוי שקופות הגמל וכו' ישיגו תשואה ריאלית שנתית של 5% גם בעשור הבא הוא אפס |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בטח חשבת ככה גם בדיוק שנה אחורה מהיום. ואתה יודע מה קרה בסוף. (אני כמובן לא מצפה לתשואה ארוכת טווח ויציבה של 7 אחוז בשנה, אבל האיום המרכזי על שוק המניות - עליית ריביות - מאיים לא פחות על מחירי הדירות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני חושב שמגמת ירידת התשואות באג"ח שנמשכה 30 שנה הסתיימה בשנה שעברה. מגמת ירידת התשואות היתה הבסיס לרווחי ההון הגדולים שאמצעי ההשקעה לטווח ארוך נהנו מהם. כן, המניות תרמו את חלקן היפה, אבל האג"ח היו העיקר1. גם אם התשואות לא יעלו, פשוט יפסיקו לרדת, הבסיס לכל התשואות בעולם יהיה שואף לאפס, וריאלי שלילי. מצד המניות- בשבעים השנה האחרונות התשואה הריאלית השנתית של ה S&P היתה 4.2%, ואם תוסיף דיבידנדים אז אולי 6%. אבל אם תקח את קו הרגרסיה של 70 השנה האחרונות תראה שאנחנו יותר מ 2 סטיות תקן מעליו, ובפעמים הקודמות שהגענו כל כך רחוק (1966 ו 2000) היו תקופות לא קצרות (18 שנה ו 9 שנים) של תשואה ריאלית שלילית לא קטנה2 . ___________ 1 אפקט הכלים השלובים גם מסביר ברמה הבסיסית ביותר את עליית מחירי שאר הנכסים הפיננסיים כמו מניות ודירות עם ירידת תשואות האג"ח. 2 כאן הם עשו רגרסיה של 140 שנה, ואנחנו כבר יותר מ 3 סטיות תקן מעל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל בדיוק בגלל הערת הרגל שלך, בתקופה גרועה לסנפ גם מחירי הדירות יירדו. שלא לומר יקרסו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אמת. אלא שלשוק הדיור בארץ, להבדיל מארצות המערב, יש רמת ביקוש בסיסית קשיחה למדי עקב הגידול הטבעי, כך שהקריסה בו תהיה פחות דרמטית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
על פי סקר משקי הבית ב 2018 27.5% ממשקי הבית היו ללא דירה בבעלות, 62.4% החזיקו דירה אחת בלבד, ו 10.1% ממשקי הבית החזיקו 2 דירות ויותר, כאשר 8.1% החזיקו 2 דירות, ו 2.0% החזיקו 3 דירות ויותר. ב 2007 29.0% היו ללא דירה בבעלות, 68.5% בעלי דירה אחת, ורק 2.5% בעלי 2 דירות ויותר (עד 2014 אין נתון על 3 דירות ויותר). שיעור בעלי 2 דירות ויותר ריבע את עצמו תוך עשור. כמו שאמרת בדיון קודם- זו הרבית. אני מנסה איזה חידוד עם ידו הנעלמה של השוק והרבית שגם היא נעלמה ולא מצליח. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |