בתשובה לנמר משקיע, 13/07/16 14:14
 |
|
 |
||
|
||||
 |
>"לאור הנתונים הדמוגרפים (אוטוטו המדינה הצפופה בעולם) ישראל צריכה לעבור מזרחה צפונה ודרומה לפני שגוש דן יתפקק לחלוטין." מתוך https://shinygreen.wordpress.com/2011/07/24/15/ "הבעיה המרכזית של הבנייה בישראל היא שהיא פשוט לא צפופה מספיק... למרבה האבסורד הערים שלנו ממש לא צפופות. בהשוואה לערים מתפקדות ונחשקות בעולם אנחנו פיזרנו את עצמנו לדעת – פריז למשל צפופה פי 3 מתל אביב ופי 10 מגוש דן. ברצלונה צפופה פי 2 מתל אביב ופי 10 מפרברי שינה כמו מודיעין..." גוש דן לא מפוקק בכלל. הוא יחסית מרווח. הסיבה היא כמובן המדיניות הממשלתית שהולכת כנגד בניה בגוש דן ובעד בניה ב"פריפרייה", מסיבות אידאולוגיות. כלומר, גם כשבונים בחו"ל בערים הסיבות הן אידאולוגיות, אבל האידאולוגיה היא "איך ננסה לעזור לכמה שיותר אנשים לגור איפה שהם רוצים לגור" ואילו בישראל האידאולוגיה "אין נפזר את האוכלוסיה ונמנע מאנשים לגור איפה שהם רוצים לגור". |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
א. אוכלוסיית ישראל צומחת מהר יותר. ב. בעתיד, לאור הצמיחה, כנראה הצפופה מבין המדינות המפותחות. תמונת מצב ל 2014. Time 2014
KOR: Korea 506.97 NLD: Netherlands 499.12 ISR: Israel 375.85 BEL: Belgium 369.45 GBR: United Kingdom 265.18 DEU: Germany 226.16 LUX: Luxembourg 212.56 ITA: Italy 205.96 CHE: Switzerland 203.51 CZE: Czech Republic 136.12 DNK: Denmark 130.99 POL: Poland 121.59 FRA: France 117.51 PRT: Portugal 113.08 SVK: Slovak Republic 110.45 HUN: Hungary 106.18 AUT: Austria 103.23 SVN: Slovenia 102.35 TUR: Turkey 99.62 ESP: Spain 92.7 GRC: Greece 83.35 IRL: Ireland 67.34 MEX: Mexico 61.1 USA: United States 34.8 EST: Estonia 30.3 CHL: Chile 24.07 SWE: Sweden 23.68 FIN: Finland 17.94 NZL: New Zealand 17.02 NOR: Norway 16.79 CAN: Canada 3.91 ISL: Iceland 3.25 AUS: Australia 3.05 |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה דיברת על "ישראל צריכה לעבור מזרחה צפונה ודרומה לפני שגוש דן יתפקק לחלוטין". האם באמת גוש דן עומד להתפוקק? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אין לי מקור נתונים מלבד הפקוקים שבחברי שטוענים שהסיוט בבוקר מקדים ומחריף מדי שנה. אני זוכר שאפשר היה לצאת מראשון או רעננה בשבע ולהגיע ב-45 דקות לטאצ'דאון בצנטרום של הגוש. בני הגוש מבלים למיטב ידיעתי למעלה מ-10 שעות שבועיות בפקקים ומדובר בגידול של כ- 25% תוך 15 שנה. אם תוסיף את גידול האוכלוסיה הגושית וכמות הרכבים החדשים לעומת סוף שנות האלפיים ותקבל תוך עשור פקק כלל גושי רציף מ 06:30 ועד 20:00. נסה להשוות בין הגידול בנסועה, אוכלוסיה וכלי הרכב לקצב גידול הדרכים ושיפור התחבורה הציבורית ואלוי תוכיח שיהיו פחות פקקים בגוש דן. אני חושש שתגלה תמונה קודרת וגושית למדי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אה, זה ברור - התחבורה פה מבוססת רכב פרטי. גם הפקקים בכניסה ללונדון, ניו יורק וברצלונה קשים מאוד אבל להם יש אלנטרנטיבה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
טענתי שצריך לפזר את מרכזי האוכלוסיה בישראל באופן הומוגני יותר. אם התשובה לבעיית הפקקים היא לפקוק את גוש דן לחלוטין כנראה שהרעיון כאן: תגובה 679796 רלוונטי משחשבתי. גם אם אאמץ לרגע את האג'נדה האנטי-ציונית שדוגלת בניתוק היהודים מאדמתם וריכוזם במקום צפוף, כדאי קודם לפתור את האתגר התחבורתי רק ואז "לפתח את הצפיפות". צפיפות לא מולידה פתרונות אלא רק מעכבת ומסבכת את המצב. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
OECD: כבישי ישראל הם הפקוקים ביותר מבין מדינות הארגון. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בקוריאה למשל, מרבית השטח ההררי וקשה מאד לישוב והצפיפות באזורים המיושבים גדולה פי 5 מבאזורים המיושבים בישראל. אותו הדבר ביפן. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לקונטקסט של רמת ביזור הציונים ברחבי ארץ ישראל הטופוגרפיה של קוריאה פחות רלוונטית. הבאתי קישור כדי להמחיש שכרגע צפוף והמגמה מתפקקת. אל בורות המים. אמנם העמוס והעוז מפרשן מנתח גלותי ועסוק בעצמו כהרגלו אבל נעמי שמר ועמוס קינן אוהבים את אדמתנו. מומלץ. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בישראל למשל, חצי מהשטח הוא מדברי וקשה מאוד ליישוב. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל לא מדובר סתם על גוש דן, מדובר גם על לווייניו הרחוקים. לשם הפרופורציה: מי שגר שם ועובד וגוש דן, נתקע בפקקי הבוקר של גוש דן. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מתייחסים גם לזה בלינק - "מספיק שנצופף את גוש דן לרמת הצפיפות של תל אביב בשביל שיהיה בו מקום ל-11 מיליון תושבים". גוש דן הוא לא מספיק צפוף. הסיבה היא היעדר היצע - לא מאשרים תוכניות, תוכניות לא מאושרות אלא אם הן דווקא לא צפופות. כשהבנייה היא פרברית, יותר צריכים רכב, ויותר נתקעים בפקקים. כשהבנייה צפופה - יש יותר שימוש בתחבורה הציבורית, והתחבורה הציבורית יותר איכותית (יש מספיק אנשים שישתמשו ואז יממנו את אותה רכבת תחתית). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"...כשהבנייה צפופה - יש יותר שימוש בתחבורה הציבורית, והתחבורה הציבורית יותר איכותית (יש מספיק אנשים שישתמשו ואז יממנו את אותה רכבת תחתית)." מתכתב די טוב עם תגובה 679796 אתה באמת טוען שהמכשול לתחבורה ציבורית יעילה בגוש דן נובע מחוסר בלקוחות פוטנציאליים שיממנו אותה? אם אתה מציע לפקוק את הגוש לחלוטין ולחכות שהפתרון יפרוץ בשניה מלמטה אולי כדאי להתחיל בפזורה הבדואית. הרי שם הביזור והפיזור חמורים כפליים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא, המכשול לתחבורה ציבורית יעילה הוא ההסתמכות על הרכב הפרטי. ההסתמכות מגיעה משיטת הבניה שלנו, שהיא בניה של פרברים עם תקני ''שטחים פתוחים'' וכיוצא-באלו. אם לא בונים צפוף אבל בונים כבישים, אתה חייב להחזיק רכב או שניים. אתה חייב להגיע עם רכב, כי זו הדרך היחידה. המטרה היא לא ''לפקוק'' את הגוש, זו בעיית הלוואי של חוסר תכנון מראש. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הפוך גוטה. ההסתמכות על הרכב הפרטי, <קישור אינה הסיבה>- אלא הראיה לכך שהמדינה לא הצליחה (אז) ולא רוצה (כיום) לפתח את הפריפריה. סיבה ומסובב, זוכר?. בגלל שאין פתרון אחר משתמשים ברכב פרטי. אם היה בנמצא פתרון תחבורתי להסעת המונים מרוחקים יכולת לטעון שהשלטון מקדם את הפריפריה. כיום הציבור בפריפריה לא יכול לעבוד בתל אביב כי עליו להסתמך על שלושה כלי תחבורה שונים ולבזבז מעל 4 שעות ביום על נסיעות. אפשר לראות בעין שבגוש דן הבניה הציבורית גובהת ומצטופפת ומתפתח מערך הסעה שאינו משרת את הפריפריה. לכן הטענה שלך, שהמדינה מעודדת אנשים לצאת מהגוש פשוט אבסורדית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא. המכשול לתחבורה פרטית יעילה הוא הסבסוד וההעדפה של התחבורה הציבורית. הרי כל נת"ץ גוזל נתיב שהיה יכול לשמש את הרכבים הפרטיים ולחסוך פקקים - אותם רכבים פרטיים שהמס המוגזם המוטל עליהם (גם ברכשה וגם בדלק) מסבסד את התחבורה הציבורית ואת אותו נת"ץ. אם המס היה סביר כל אדם היה יכול להחזיק בנקל רכב פרטי עירוני קטן (או אפילו קטנוע) לנסיעה בעיר ורכב גדול לנסיעה מחוץ לעיר, כפי שנהוג במדינות מפותחות - List_of_countries_by_vehicles_per_capita#cite_note-WorldBank-1 [Wikipedia] וזה מבלי לציין שאלמלא האוטובוסים, הנתיבים היו יכולים להיות צרים יותר, והיה אפשר לסלול 4 נתיבים בכבישים שיש בהם היום 3. גם חניוני האוטובוסים הענקיים במרכזי הערים היו נחסכים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לדעתי אין שום סימן מקדים של תנודתיות שאמור להתרחש בשוק הנדל"ן לפני פיצוץ הבועה. לזכרוני לא היה כזה דבר באירלנד, ספרד, או ארה"ב. היתה מגמה רצופה של כעשר שנים של עליות, דשדוש של חצי שנה ואז ירידה שהופכת לקריסה. לכן גם בישראל לא בטוח שאפשר לחזות שאנחנו קרובים או רחוקים מהפיצוץ לפי תנודתיות. אגב, המחאה החברתית הורידה את תל אביב בכמעט 10 אחוז תוך חצי שנה שזה סימן אזהרה לדעתי. דבר נוסף- הריבית אם הבנתי נכון אז בריבית נמוכה יותר מוצדק, פונדמנטלית, שהמחירים יהיו גבוהים יותר ואז אפשר להגיד שאין בועה. אבל עדיין, כשהריבית תעלה המחירים יירדו אז באופן מעשי מבחינת הציבור זה כן אמור להיות מסוכן לקנות! חוץ מזה לא התייחסת למחיר למשתכן, בניה בלתי חוקית במגזר הערבי, וזה שנטל שכר הדירה מתוך השכר נטו, באחוזים, לא עלה בכלל מאז שנת 2000 |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מניח שהדברים מופנים אלי: המגמה הרצופה של העליות שאתה מתייחס אליה היא אף פעם לא מונוטונית לגמרי, תמיד יש תקופות קצרות של ירידה שאחריהן המגמה העולה מתחדשת. התנודתיות שאני מתייחס אליה היא כאשר אחרי הירידה הראשונית השוק לא מצליח לחזור מהר לשיאים חדשים כמו קודם, אולי זה מה שקראת לו דשדוש, וכשההכרה שתקופת העליות הסתיימה נוחתת בהדרגה לתוך השוק הירידות מתחדשות בעוצמה רבה. בתל אביב עדיין לא קיבלנו את הירידה הראשונה במחיר שלא מצליחה לחזור לשיאים חדשים. אולי היא מתחילה עכשיו. הריבית- נכון שתאורטית ריבית נמוכה יותר מצדיקה מחירים גבוהים יותר (או לחילופין דמי שכירות נמוכים יותר...) אבל הראיתי שבפועל היו תקופות של ירידת ריבית וירידת מחירי דירות (2000-2007) ועליית ריבית עם עליית מחירי דירות (השנה האחרונה). מחיר למשתכן- בעיני הכמות חשובה יותר מהמחיר. אם התחלות הבניה באמת יגיעו בשנה הבאה ל 60,000 יחידות דיור זה יהיה הצע מכובד מאוד שהמחירים לדעתי לא יוכלו לעמוד בפניו. בניה בלתי חוקית במגזר הערבי - אין לי נתונים, אבל אפשר להניח שהכמויות השנתיות לא משתנות בצורה חריגה, ולכן הן סוג של קבוע בלתי ידוע ולא משפיעות על המחירים בצורה משמעותית. נטל שכר הדירה מן השכר נטו לא השתנה- זה בדיוק החלק במשוואה שנשאר קבוע כאשר מחירי הדירות עולים בהתאם לירידת שיעורי הריבית. המקרה ההפוך הוא אילו היה היצע אינסופי של דירות ברווח נורמלי לקבלן1 - אז מחירן היה יציב ושכר הדירה היה יורד. ______________ 1 וזה מה ששר האוצר מנסה לעשות באמצעות "מחיר למשתכן" והסכמי הגג עם העיריות. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |