בתשובה לברקת, 01/07/14 11:21
 |
|
 |
||
|
||||
 |
בגדול אני נוטה להסכים איתך, עם הסתייגויות קלות: א. 'ערך הדירה' היחידה שלך אינו זניח, למשל בשיקול האם לקנות אותה או לא. ההשוואה במקרה זה היא מול מי שלא קנה (והשקיע את כספו בבורסה למשל, תוך תשלום שכירות). במקרה שערך הדירות עלה בתקופה הרותחת, את שיש לך דירה מצבך הרבה יותר טוב משל חברתך שלא קנתה דירה לפני עשר שנים. בכמה יותר טוב? בכמה שעלה "ערך הדירה" שלך באותן עשר שנים (פחות הרווח מהשקעות אלטרנטיביות כאמור). ב. נכון שבמכירה וקנייה גב אל גב של דירות, עליית הערך הכללית מתקזזת (במקרה ומחיר הדירות דומה). אבל במקרה ואת מוכנה לעבור לשכירות לתקופה קצרה, עד יעבור זעם, ובינתיים למכור את הדירה הרותחת שלך ב-3 מיליון שקלים (ואז לקנות שוב כשהשוק מצטנן, או לשים את הכסף בבנק, או וואטאבר), יכול להיות שמצבך יותר טוב מאשר היה לו היית מוכרת את הדירה הפושרת שלך במיליון וחצי שקלים. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
א. נדמה לי שבפועל מצבי יותר טוב מחברתי שלא קנתה דירה לפני עשר שנים לא בעלית ערך הדירה פחות הרווח מהשקעות אלטרנטיביות אלא בהפרש בין תשלום המשכנתא שנותר קבוע1 לבין עליית שכר הדירה. עליית ערך הדירה הופכת למשמעותית אם אני צריכה את הכסף לצורך מטרה שאינה מגורים. 1 או ירד, בהתאם למסלול המשכנתא הרלוונטי, ירידת הריבית וכו'. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. הנחתי לצורך הענין שסיימת כבר את המשכנתא. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
את מתארת בדיוק את עליית ערך הדירה לעומת השקעות אלטרנטיביות. לעליית שכר הדירה יש שני מובנים: (1) תוספת לעלות המגורים. (2) עלייה בערך הנכס. מצבך כבעלת דירה (אולי) טוב יותר מחברתך מכיוון שתיק ההשקעות שלך מגדר לחלוטין את החשיפה לעלות הדיור שלך, וההעלייה בהכנסה החודשית שאת מפיקה ממנו מקזזת בדיוק את העליה החודשית בהוצאות. תשלומי המשכנתא, כך נראה, מבלבלים. כשאת חושבת על זה, דמייני שכבר סייימת עם המשכנתא והדירה בבעלותך המלאה. עכשיו: (א) עלות הדיור שלך היא השכירות שאת מפסידה על אי השכרה. קחי את זה בחשבון כשאת מנסה לאמוד את יוקר המחייה שלך. (ב) שווי השוק של הדירה נכלל במסגרת החסכונות שלך. אותו - אם תרצי - את יכולה להשוות לחסכונות חבריך שבמקום לרכוש דירה, לקחו את אותה השקעה (=הון עצמי + עלות המשכנתא), והפנו אותה לאפיקים אחרים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
רגע רגע, אז עלות הדיור של מי שאין לו דירה היא שכר הדירה שלו, פלוס שכר הדירה שהיה יכול להרוויח מהדירה שאין לו? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ברור. פלוס התשואה מתיק המניות שהוא לא קנה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
רק כדאי להבהיר לעצמי את דבריך באופן טוב יותר (אני חייב לומר שאתה כותב ומתבטא בצורה נהדרת): מדוע אי השכרת דירה שבבעלותי נחשבת בעינך כחלק מה״עלות״? למיטב הבנתי, עלות הינה הוצאה שהוצאה ביצור. או בהקשר שלנו, כסף ששולם לשכירת הנכס. הפסד פוטנציאלי (להבדיל מהפסד אמיתי) של הכנסות, הוא בדיוק כזה. נניח שאני חברת ״מגורים בישראל בע״מ״ (ובואו לא ניכנס לכל מיני הבטי מיסוי). יש לי נכס יחיד - דירה. העלות שלי בנוגע לדירה היא המשכנתא החודשית פלוס מיסי עיריה שונים והוצאות תחזוקה. ההכנסה הפוטנציאלית שהייתה יכולה להיות לי אם הייתי משכיר אותה - אינה נרשמת בכלל בספרים. הרי אין לה ביטוי חשבונאי. אין דבר כזה ״הפסד פוטנציאלי״ או רכיב ״עלות פוטנציאלית״. כלומר, להבנתי, ואנא תקן אותי אם אני טועה, הנחת היסוד שלך לפיה אי השכרת הנכס מצטרפת לעלות בפועל, הינה לא נכונה. היא יכולה להשפיע על גובה ההכנסה הכוללת שלי ובסופו של דבר על שורת הרווח, אבל לא מצד העלות. אבל, אם למדתי משהו, שבחשבונאות כמו בחשבונאות, בדומה לאומנות כמו באומנות, אין דבר כזה שאין דבר כזה... |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
קודם כל, תודה :) לא טענתי שאי השכרת נכס מצטרפת לעלות בפועל, ולא זהיתי בין הפסד פוטנציאלי לעלות. הצעתי, מתודולוגית, להתייחס לדירה בבעלותך, בה אתה גר, כאילו היא מושכרת בפועל. לכן מצד אחד הנכס נמצא ביוטליזציה מלאה ומייצר תזרים מזומנים חיובי של הכנסות מדמי שכירות (בדיוק ההפך מהפסד פוטנציאלי), אבל מצד שני העלות הריאלית של השימוש בנכס מצטרפת להוצאות השוטפות (אתה עושה שימוש בדירה, וזה כרוך בעלות). מכיוון שבמקרה הנדון הנכס שבבעלותך והדירה בה אתה משתמש הם אותו הדבר, ההכנסות מדמי השכירות מהצד הראשון ועלות השימוש מהצד השני מתקזזים בדיוק. אני חושב שדקדנות חשבונאית ופורמוליסטיקה פיננסית אינם העיקר בנושא זה. ההפרדה בין נכסים למגורים נועדה לשרת את אמידת רכיב הוצאות הדיור במסגרת יוקר המחייה, ולאפשר להשוותו למקומות ולזמנים אחרים (בלעדיה - כפי שניסיתי להדגים - קל להגיע למסקנות שגויות). אבל אם בכל להדרש לניסוי המחשבתי שלך, נאמר שחברת "מגורים בישראל בע"מ" עוסקת בהשכרת נכסים, ומשרדיה ממוקמים במבנה הנמצא בבעלותה . סביר, אם כך, מבחינה מאזנית לראות את ערך המבנה כשייך לצד הנכסים שלה, את ההלוואה ששימשה למימונו כחלק מההתחיבויותיה, ומנקודת מבט תזרימית לראות את דמי השכירות מהמבנה פעם אחת בצד ההוצאות התפעוליות, ופעם נוספת בצד ההכנסות. אבל מערך השיקולים שמכתיב מבנה דוחות חשבונאיים זה סיפור אחר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תודה! | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
באמת טיעון יפה, תודה. אבל בשלב הזה לא יכולתי שלא להיזכר במיילו מיינדרביינדר ושרשרשת הערך של הביצה, עם שלב המפתח שבו הוא מוכר את הביצים לעצמו וקונה אותן מעצמו ומרוויח פעמיים. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. לא השוויתי בין 1 דירה ל-0 דירה (ברור שמי שיש לו נמצא במצב עדיף על מי שאין לו), אלא בין 1 דירה ל-2 דירות (מה שהופך את הדירה מ"נכס" ל"נכס מניב"). ב. במצב של היום, ובכלל, דירה היא ביטחון1 לטווח הארוך מאוד. לעומת הר של מזומנים שנותן ביטחון לטווח קצר. למכור נדל"ן שערכו עולה בקצב מסחרר, כדי להחזיק פיקדון בבנק בריבית כמעט אפס, לא נשמע לי צעד נבון כלכלית. 1 זה לא המקום להזכיר לי שאזורנו מועד לרעידות אדמה. אני יודעת. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ב. ברור שזה לא צעד נבון. אבל זה בדיוק מה שנותן משמעות ל'ערך הדירה' ועלייתו (או ירידתו), גם כשאת מתגוררת בה. 1 אני תוהה אגב עד כמה זה נכון. לדעתי מאז קום המדינה לא היתה ולו רעידת אדמה אחת שגרמה לנזק משמעותי, קל וחומר לירידת ערך הדיור (ואשמח לנתונים אחרים אם יש למישהו). יתירה מזו, דומני שבמקרה כזה יש (תהיה) התחייבות ביטוחית (או ממשלתית) לפיצוי הולם לבעלי הדירות שאיבדו את רכושם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ב. לא בטוחה שאני מבינה. נניח שאני גרה בדירה ללא משכנתא. לפני 10 שנים יכלתי למכור אותה במיליון ש"ח. היום אני יכולה למכור אותה במיליון וחצי ובעוד חמש שנים במיליון מאתיים. בהנחה שאמשיך לגור בה (ולצורך העניין, לא אמשכן אותה עבור צרכים אחרים), איך מצבי היום טוב יותר בפועל ממצבי לפני עשר שנים או בעוד חמש? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נראה לי שזאת כבר שאלה יותר עדינה שנוגעת בהנחות/הגדרות יותר בסיסיות. אני לא בטוח מה התשובה הנכונה, אבל כדי להתחיל כיוון כלשהוא אני אשאל שאלה אנלוגית, אולי מהתשובה אליה נוכל להתקדם (או למצוא את התשובה לשאלה שלך): ב1. נניח שיש לי כסף בבנק. לפני עשר שנים היו לי מיליון ש"ח, היום יש לי מיליון וחצי ובעוד חמש שנים יהיו לי מיליון מאתיים1. איך מצבי היום טוב יותר בפועל ממצבי לפני עשר שנים או בעוד חמש? 1 לצורך הענין הוא מושקע במניות שעולות וגם יורדות, וואטאבר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מניחה שאתה מתכוון ל"כסף בחסכון" ולא ל"כסף בבנק", נכון? על פניו, באמת אין הבדל משעמעותי בין כסף שמושקע (בנכס פיזי או חשבונאי) כל עוד לא פודים אותו. ההבדל בין כסף שמושקע במניות ואג"חים וכו' לבין כסף שמושקע במרצפות, הוא שאת הדירה אי אפשר "לחלק". אני לא יכולה למכור חדר בחצי מליון ולהמשיך לגור בשלושה חדרים אחרים.1 אני כן יכולה למכור אג"חים בשווי של חצי מיליון ולהשתמש בהם לצרכים אחרים (קניית מניות, ניתוח דחוף בחו"ל, מתנה לבתי ההיפוטתית כדי שיהיה לה הון ראשוני לקנות דירת מגורים לעצמה). 1 אני יכולה להשכיר חדר אחד מתוך הארבעה לדייר משנה, אבל לעניין כזה יש השלכה ישירה על איכות החיים שלי להבדיל משינוי אפיקי השקעה דרך הבנק, אז נזנח את המסלול הזה שסובל מארומת שנות צנע חזקה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הבנת אותי היטב1. העניין הוא שהן כסף בבנק והן כסף ב'קירות' מהווים 'פוטנציאל' למימוש או לרווחים, אבל כל עוד לא עושים איתם כלום, אין להם משמעות באותה מידה. והפוטנציאל הוא מה שנותן להם משמעות. זה שאת לא רוצה להשכיר חדר, או למכור את הדירה ולקנות דירה קטנה יותר בעת הצורך, רק אומר שמבחינתך ההשקעה בדירה היא פחות נזילה - ולזה אני מסכים בהחלט. אבל זה לא הופך אותה ל'בלתי נזילה' לחלוטין. היא מהווה פוטנציאל למימוש, רק באופן קצת פחות נוח. ברור שלעבור דירה זה כאב ראש נוראי, אבל בהסתכלות הכלכלית, זאת פעולה לגיטימית למימוש הכסף שמושקע לך במרצפות. וכש(מישהו היפותטי לחלוטין, חס וחלילה) יצטרך ניתוח דחוף בחו"ל שעולה מיליון שקל, המצב שלו אם הדירה שלו שווה שני מיליון שקל יהיה שונה מאד מהמצב שלו אם הדירה שלו שווה חצי מיליון שקל. 1 עם זה שבשוק של היום אני כבר לא מבין מה ההבדל בין 'כסף בחיסכון' ל'כסף בבנק' - המינוח של 'חיסכון' ש'נשבר' כשפודים אותו מול כסף 'נזיל' בבנק נשמע לי ארכאי וחסר רלוונטיות לשוק ההון המודרני של היום. את יכולה לקנות תעודת סל אג"חית, לקרוא לה 'חיסכון', ולא להוציא את הכסף עד הפנסיה, או עד שתקרה קטסטרופה שתצדיק את הוצאת הכסף. וזה בלי 'לשבור' שום דבר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא אמרתי שהשקעה בדירה היא בלתי נזילה אלא שהיא הרבה פחות נזילה. כל כך הרבה פחות נזילה, שבפועל פוטנציאל המימוש שלה יתבטא במקרים חריגים וקיצוניים הרבה יותר מאשר פדיון קרן כזו או אחרת. זה קשור גם בחסמים בירוקרטים - ההחלטה לפדות קרן או למכור אג"ח דורשת ממני טלפון לבנק, מקסימום חתימה על כמה מסמכים. מכירת דירת מגורים דורשת חיפוש פתרון מגורים חלופי, מציאת קונה, תשלום מסים שנגזרים מכך (ככל שישנם), ניהול מסמכולוגיה מול העיריה הרלוונטית והטאבו, שכירת עו"ד וכו'. את כל אלה צריך להוסיף על כך שאי אפשר למכור מרצפת או רבע חדר. מכירת דירת מגורים (כמו מכירת רוב הנכסים הפיזים) משמעה הכל או כלום. אם יש לי דירה ששווה היום מיליון וחצי ולך יש חשבון בנק ששוכבים בו מליון וחצי שקלים, ושנינו רוצים 50,000 ש"ח כדי לקנות אוטו. אתה יכול למכור אג"חים בלי לשבור יותר מדי את הראש בשאלות לטווח רחוק, כי עדיין ישארו לך 145,000 ש"ח. נראה לך סביר שאמכור את הדירה שלי בעבור מכונית ו145,000 ש"ח בבנק? לא. יותר סביר לקחת הלוואה או לוותר על הקנייה. ולמה? בדיוק כי לא מדובר בשאלה שהשיקולים לה הם טהורים כלכלית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מסכים עם כל מילה. נדמה לי אגב שאי אז, בדיוק כדי להתמודד עם בעיית האוטו שלך, היתה איזו פרוצדורה של למשכן חלק מהדירה, כערבות להלוואה שתקבלי מהבנק בעבור רכישת האוטו שלך. שאז ההבדל בינך לביני (על פי הדוגמה שלך, לא משהו אישי) הוא שאת אמורה לשלם גם את הריבית על ההלוואה1. אמנם הבדל, אבל שולי יחסית למחיר האוטו. אני בכלל לא בטוח שהיום הפרוצדורה הזאת עדיין רלבנטית, אולי כן. 1 ואני מצד שני מפסיד את הריבית על הכסף בבנק, כי הוצאתי את כולו עבור האוטו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זה הכל מאד תיאורטי בנקודת הזמן הזו שלי בחיים, אז אני לא מדברת מנסיון אבל מניחה שאפשר לקבל הלוואה בתנאים נוחים אם אפשר להציב את הדירה כערובה להלוואה. כמובן, במקרה של הלוואה בגובה 50,000 או 100,000 שקל, אני בספק אם יש הבדל אם שווי השוק של הדירה שלך הוא מיליון או מיליון וחצי, כך ששוב - מבחינה אישית, בפועל, עליית ערך הדירה ממליון למליון וחצי נותר על הנייר בלבד (להבדיל מעליית שווי האג"חים שלך שיותר רלוונטי לך בחיי היום יום). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נכון. (רק שעליית האג''חים שלי רחוקה מאד מהחמישים אחוז שעשית על הדירה שלך, סניפ סניפ...) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ההשוואה לא צריכה להיות בין בית לפק''ם. מי שיש לו מספיק כסף וזמן יכול להשקיע אותו במקומות קצת יותר רווחיים ובטוחים (מניות, הלוואת, מטבע חוץ, נדל''ן בחו''ל, אגרות חוב, ביטוחים...). לא נשמע לי נבון כלכלית להשקיע את כל הפנסיה שלך בנדל''ן. | |
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |