בתשובה להפונז, 01/07/14 13:51
 |
|
 |
||
|
||||
 |
ב. לא בטוחה שאני מבינה. נניח שאני גרה בדירה ללא משכנתא. לפני 10 שנים יכלתי למכור אותה במיליון ש"ח. היום אני יכולה למכור אותה במיליון וחצי ובעוד חמש שנים במיליון מאתיים. בהנחה שאמשיך לגור בה (ולצורך העניין, לא אמשכן אותה עבור צרכים אחרים), איך מצבי היום טוב יותר בפועל ממצבי לפני עשר שנים או בעוד חמש? |  |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
נראה לי שזאת כבר שאלה יותר עדינה שנוגעת בהנחות/הגדרות יותר בסיסיות. אני לא בטוח מה התשובה הנכונה, אבל כדי להתחיל כיוון כלשהוא אני אשאל שאלה אנלוגית, אולי מהתשובה אליה נוכל להתקדם (או למצוא את התשובה לשאלה שלך): ב1. נניח שיש לי כסף בבנק. לפני עשר שנים היו לי מיליון ש"ח, היום יש לי מיליון וחצי ובעוד חמש שנים יהיו לי מיליון מאתיים1. איך מצבי היום טוב יותר בפועל ממצבי לפני עשר שנים או בעוד חמש? 1 לצורך הענין הוא מושקע במניות שעולות וגם יורדות, וואטאבר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מניחה שאתה מתכוון ל"כסף בחסכון" ולא ל"כסף בבנק", נכון? על פניו, באמת אין הבדל משעמעותי בין כסף שמושקע (בנכס פיזי או חשבונאי) כל עוד לא פודים אותו. ההבדל בין כסף שמושקע במניות ואג"חים וכו' לבין כסף שמושקע במרצפות, הוא שאת הדירה אי אפשר "לחלק". אני לא יכולה למכור חדר בחצי מליון ולהמשיך לגור בשלושה חדרים אחרים.1 אני כן יכולה למכור אג"חים בשווי של חצי מיליון ולהשתמש בהם לצרכים אחרים (קניית מניות, ניתוח דחוף בחו"ל, מתנה לבתי ההיפוטתית כדי שיהיה לה הון ראשוני לקנות דירת מגורים לעצמה). 1 אני יכולה להשכיר חדר אחד מתוך הארבעה לדייר משנה, אבל לעניין כזה יש השלכה ישירה על איכות החיים שלי להבדיל משינוי אפיקי השקעה דרך הבנק, אז נזנח את המסלול הזה שסובל מארומת שנות צנע חזקה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הבנת אותי היטב1. העניין הוא שהן כסף בבנק והן כסף ב'קירות' מהווים 'פוטנציאל' למימוש או לרווחים, אבל כל עוד לא עושים איתם כלום, אין להם משמעות באותה מידה. והפוטנציאל הוא מה שנותן להם משמעות. זה שאת לא רוצה להשכיר חדר, או למכור את הדירה ולקנות דירה קטנה יותר בעת הצורך, רק אומר שמבחינתך ההשקעה בדירה היא פחות נזילה - ולזה אני מסכים בהחלט. אבל זה לא הופך אותה ל'בלתי נזילה' לחלוטין. היא מהווה פוטנציאל למימוש, רק באופן קצת פחות נוח. ברור שלעבור דירה זה כאב ראש נוראי, אבל בהסתכלות הכלכלית, זאת פעולה לגיטימית למימוש הכסף שמושקע לך במרצפות. וכש(מישהו היפותטי לחלוטין, חס וחלילה) יצטרך ניתוח דחוף בחו"ל שעולה מיליון שקל, המצב שלו אם הדירה שלו שווה שני מיליון שקל יהיה שונה מאד מהמצב שלו אם הדירה שלו שווה חצי מיליון שקל. 1 עם זה שבשוק של היום אני כבר לא מבין מה ההבדל בין 'כסף בחיסכון' ל'כסף בבנק' - המינוח של 'חיסכון' ש'נשבר' כשפודים אותו מול כסף 'נזיל' בבנק נשמע לי ארכאי וחסר רלוונטיות לשוק ההון המודרני של היום. את יכולה לקנות תעודת סל אג"חית, לקרוא לה 'חיסכון', ולא להוציא את הכסף עד הפנסיה, או עד שתקרה קטסטרופה שתצדיק את הוצאת הכסף. וזה בלי 'לשבור' שום דבר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא אמרתי שהשקעה בדירה היא בלתי נזילה אלא שהיא הרבה פחות נזילה. כל כך הרבה פחות נזילה, שבפועל פוטנציאל המימוש שלה יתבטא במקרים חריגים וקיצוניים הרבה יותר מאשר פדיון קרן כזו או אחרת. זה קשור גם בחסמים בירוקרטים - ההחלטה לפדות קרן או למכור אג"ח דורשת ממני טלפון לבנק, מקסימום חתימה על כמה מסמכים. מכירת דירת מגורים דורשת חיפוש פתרון מגורים חלופי, מציאת קונה, תשלום מסים שנגזרים מכך (ככל שישנם), ניהול מסמכולוגיה מול העיריה הרלוונטית והטאבו, שכירת עו"ד וכו'. את כל אלה צריך להוסיף על כך שאי אפשר למכור מרצפת או רבע חדר. מכירת דירת מגורים (כמו מכירת רוב הנכסים הפיזים) משמעה הכל או כלום. אם יש לי דירה ששווה היום מיליון וחצי ולך יש חשבון בנק ששוכבים בו מליון וחצי שקלים, ושנינו רוצים 50,000 ש"ח כדי לקנות אוטו. אתה יכול למכור אג"חים בלי לשבור יותר מדי את הראש בשאלות לטווח רחוק, כי עדיין ישארו לך 145,000 ש"ח. נראה לך סביר שאמכור את הדירה שלי בעבור מכונית ו145,000 ש"ח בבנק? לא. יותר סביר לקחת הלוואה או לוותר על הקנייה. ולמה? בדיוק כי לא מדובר בשאלה שהשיקולים לה הם טהורים כלכלית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מסכים עם כל מילה. נדמה לי אגב שאי אז, בדיוק כדי להתמודד עם בעיית האוטו שלך, היתה איזו פרוצדורה של למשכן חלק מהדירה, כערבות להלוואה שתקבלי מהבנק בעבור רכישת האוטו שלך. שאז ההבדל בינך לביני (על פי הדוגמה שלך, לא משהו אישי) הוא שאת אמורה לשלם גם את הריבית על ההלוואה1. אמנם הבדל, אבל שולי יחסית למחיר האוטו. אני בכלל לא בטוח שהיום הפרוצדורה הזאת עדיין רלבנטית, אולי כן. 1 ואני מצד שני מפסיד את הריבית על הכסף בבנק, כי הוצאתי את כולו עבור האוטו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זה הכל מאד תיאורטי בנקודת הזמן הזו שלי בחיים, אז אני לא מדברת מנסיון אבל מניחה שאפשר לקבל הלוואה בתנאים נוחים אם אפשר להציב את הדירה כערובה להלוואה. כמובן, במקרה של הלוואה בגובה 50,000 או 100,000 שקל, אני בספק אם יש הבדל אם שווי השוק של הדירה שלך הוא מיליון או מיליון וחצי, כך ששוב - מבחינה אישית, בפועל, עליית ערך הדירה ממליון למליון וחצי נותר על הנייר בלבד (להבדיל מעליית שווי האג"חים שלך שיותר רלוונטי לך בחיי היום יום). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נכון. (רק שעליית האג''חים שלי רחוקה מאד מהחמישים אחוז שעשית על הדירה שלך, סניפ סניפ...) |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |