בתשובה לברקת, 18/07/11 23:04
 |
|
 |
||
|
||||
 |
אני מסכים עם הגורמים הראשיים במאמר ריבית - הגורם הפיננסי הוא לדעתי, כמו בכל השווקים האחרים, הראשון בהשפעתו על המחירים. הורדת ריביות מאסיבית בעולם הכריחה את פישר ליישר קו ולהוריד באגרסיביות את הרבית לטווח קצר. ריבית בנק ישראל ירדה מ 4.25% בספטמבר 2008 ל 0.5% באפריל 2009. הורדות הרבית הללו בארץ ובעולם הצטרפו והביאו לשיאו תהליך ארוך טווח של ירידת הריביות לטווח הבינוני וארוך, שהחל בשנת 1981(!). הריבית הנמוכה מדי גורמת לבעלי הון שמרניים שבעבר הפקידו בתכניות חסכון או פקדונות נושאי רבית או קרנות שקליות, לחפש השקעות אלטרנטיביות שנותנות תשואה עודפת. דירה מושכרת מספקת תשואה של 3-6% נקיה ממס, הרבה יותר ממה שאפשר היה לקבל מתכניות חסכון בשנים האחרונות. נוצר מנגנון של כלים שלובים שהעלה את מחיר הדירות והקטין את עודף התשואה. זה גם מסביר מדוע מחירי השכירות עלו פחות. מאידך, ריביות נמוכות על המשכנתא אפשרו לרוכשי הדירות לעמוד בנטילת הלוואות גדולות מבעבר כדי לממן את תוספת המחיר מבלי להעלות את ההחזר החדשי (עד שהרבית תעלה חזרה...) חוסר איזון בין ביקוש להצע - לוקח זמן, אבל בסוף חוסר האיזון בין הצע לביקוש מושך כמו גרביטציה את המחירים לכוון אחד. כשזה אותו כוון שאליו מושכים התנאים הפיננסיים המומנטום של תנועת המחירים כפול ומכופל. מדינת ישראל נהנית מצמיחה נאה באוכלוסין. האוכלוסיה היהודית (עליה אנחנו מדברים) צומחת בשנים האחרונות ביותר מ 80 אלף נפש בשנה. לפי השנתון הסטטיסטי בשנים 2004-2010 קצב גמר הבניה של דירות שמר על רמה נמוכה לאורך זמן והסתכם ב 30-33 אלף דירות בשנה, ירידה מהותית מקצב של 55 אלף דירות בשנה בין 1996-1999 ו 39 אלף דירות בשנה בין 2000-2003. בבנק ישראל קבעו בדוח השנתי של שנת 2006 כי היקף הפעילות בבנייה נמוך מעט ביחס לצרכים הדמוגרפיים, והדבר עשוי להצביע על מחסור בדיור. בדוח 2007 צוין כי קרוב לוודאי שהיקף הפעילות עדיין נמוך ביחס לצרכים הדמוגרפיים. בדוח מצוין כי הגידול השנתי במספר משקי הבית הוא כ- 40,000. וכל השאר פינאטס התוצאה היתה עליית מחיר הדירות במונחי משכורת חדשית בחצי השנה האחרונה השתפרו התנאים בשני הגורמים הראשיים פישר העלה את הריבית במתינות מ 0.5% באפריל 2009 ל 2.0% בינואר 2011 ואז בקצב מהיר יותר ל 3.25% ביוני 2011. עקב הלחץ כלפי מטה מחו"ל זו עדיין רמה נמוכה מאשר ערב המשבר באוגוסט 2008, אבל לפחות זו אינה רבית ראלית שלילית. תגובת נוטלי המשכנתאות היתה די מידית - סך המשכנתאות בריבית משתנה ירד ל-3.35 מיליארד שקל ביוני, לעומת 4.225 מיליארד שקל בחודש מאי, ירידה של כ-20%. בשנתיים האחרונות חל גידול מהותי בהתחלות הבניה שעלו מ 31,000 ב 2008 ל 35,000 ב 2009 ול 39,000 ב 2010 - שיא של 10 שנים, כאשר ברבע האחרון של 2010 הן חוצות לראשונה אחרי 10 שנים את רף 10,000 התחלות לרבעון. ניתן לצפות שגמר הבניה יגדל בהתאם בחצי השני של השנה ובכל השנה הבאה. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
כדאי שתדייק הריבית שמחייב פישר עודנה שלילית. היום כמדומני הוא מלווה לבנקים בריבית 3.75 אחוז בעוד האינפלציה היא בערך 4 אחוז. אחת התוצאות (כפי שאמרתי במקומות אחרים) לתושבים ישראלים לא נותר מסלול פיננסי (לפחות בטווח בינוני) לשמור על כסף פנוי שלהם. יתכן שחלק מהם השקיע כספים בקניית דירות כצורה של שמירת ערך הכסף, לאחר המסלול הפינננסי מאכזב (הוכיח עצמו שהוא נושא תשואה שלילית). ןעכשיו למשבר הסאב-פריים הישראלי (הנושא טעון בדיקה, כרגע הודלף פרסום מכתב הזהרה של סטנלי פישר לבנקים כדי להערך לסיטואציה של נפילת מחירי דירות ב- 15 אחוז). מסתבר שהקבלנים הגדולים קנו שטחים גדולים לבניה במחירים גבוהים תוך ציפיה למכור דירות במחירים גבוהים, הם עשו זאת באופן חלקי על ידי הלוואות מהבנקים. כמו כן הבנקים נתנו הלוואות משכנתא לקונים קטנים שאין ביכולתם לקנות דירה במימון עצמי מלא. נפילת מחירים עלולה לפגוע בקבלנים ואף בבנקים בשל חוסר יכולת החזר כספי על הלוואות מצד הקבלנים (המשך החזר משכנתאות פחות מסוכן אבל גם קיים). תיתכן פגיעה ביציבות הבנקים (עד כדי סיכון של פשיטת רגל של בנק במקרה קיצוני). אם זה נכון נראה עכשיו מאמצים שונים של הקבלנים-בנקים-פישר-הממשלה למכור דירות חדשות במחיר גבוה מדי כדי "להגן על יציבות המשק". כמו כן, עדיין לא ברור ששיחרור _מעט_ קרקע לבניה במחירים נמוכים ובמהירות יחסית — אכן יוריד מחירי דירות חדשות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ציפיות האינפלציה ל 12 החדשים הקרובים ירדו מרמה של 3.7% במרץ השנה לתוך טווח היעד של בנק ישראל והן כעת 2.9-3.0% . רבית בנק ישראל היא 3.25 (רבית הפריים גבוהה ממנה תמיד ב 1.5%) וצפויה לעלות עד סוף השנה בעוד 0.5-1.0%. הרבית הראלית אינה שלילית כי תשואת המק"מ למספר חדשים גבוהה מעט מריבית בנק ישראל (אחרי עמלות היא בערך שווה). אם אתה קונה מק"מ אתה אמור על פי ציפיות שוק ההון לקבל כעת תשואה ריאלית קטנה אך חיובית, וזה שונה מהמצב בשנה שעברה. אני מסכים בהחלט שהרבית הראלית השלילית היתה גורם חזק שדחף בעלי הון להסיט הון נזיל להשקעה בנדל"ן, אבל בחדשים האחרונים הגורם הזה התבטל, ורכישת דירה להשקעה כבר אינה מצטיירת אוטומטית כנותנת תשואה עדיפה על פני אפיקים פיננסיים. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |