בתשובה ליהונתן בר, 03/09/22 23:26
 |
|
 |
||
|
||||
 |
א. את המבט הראשון עשיתי ממעוף הציפור (הלווין?) כדי לראות את תמונת המאקרו הכוללת. לצורך זה לא מעניין אותי אם הדירה נבנית באור עקיבא או בגבעתיים. השאלה היתה אם צד ההיצע מסוגל בכלל לספק מספיק דירות. ההנחה היא שאם אין מספיק דירות בגבעתיים אבל יש מספיק בסך הכל בגלל בניה באור עקיבא, אז פער המחירים ביניהן יכול לגדול, אבל המחיר של דירה ממוצעת לא יעלה1. גם בשלב הבא אני לא הולך לבחון כל אזור ספציפית כי אני לא מומחה לנדל"ן. אבל יש את עקרון פארק היורה2. כדי לסבר את האוזן: הערים המובילות בשנת 2020 בהתחלות הבנייה הן: תל-אביב, ראשון-לציון, אשקלון, רמת-גן וירושלים3. ב. אכן. האומדנים של בנק ישראל משנת 2012 לצרכים הדמוגרפיים בשנים הבאות היו חסרים. הבנק צפה ירידה מאזור 42 אלף בשנת 2010 אל מתחת 40 אלף ב 2014 ו 2017, אבל נראה שבפועל הצרכים הדמוגרפיים גדלו. האומדן כעת הוא שהצרכים הדמוגרפיים הנוכחיים הם כ 50 אלף דירות בשנה, אבל על פי בנק ישראל4 כבר בשנים 2016-2018, שנים שבהן גמר הבניה היה בממוצע עדיין נמוך מ 50 אלף דירות, השתפר היחס בין מלאי הדירות לבין האוכלוסיה בגיל 25+, כלומר שנבנו דירות בשיעור העולה על הצורך הדמוגרפי באותה תקופה. לכן אני חושב שאפשר לקחת את ה 50 אלף כאומדן מספיק שמרני (כלפי מעלה) לצורך הדיון על השנים הקרובות. __________ 1 זו הנחה לא מדוייקת, והמנטפקים יגידו במידה מסוימת של צדק שהיא אפילו לא נכונה, מסיבות שונות, אבל לדעתי היא מספיק טובה לצורך התחלת הדיון. אם מתחילים לחפור מההתחלה בכל המשתנים לא מגיעים לשום מקום, כי יש פשוט יותר מדי מהם. 2 תמ"א 38, פינוי בינוי, מגדלי ענק. 3 הלמ"ס- הודעה לתקשורת- התחלות וגמר בנייה - סיכום שנת 2020 3 מחקר של יכין וגמרסני מחטיבת המחקר של בנק ישראל, 2021 הערה לפונז: בין מסקנות המחקר- הריבית הריאלית הקצרה מסבירה כרבע מעליית המחירים בשנים 2008-2011 , ואינה תורמת להסבר עלייתם לאחר מכן (2012-2019). הגורמים העיקריים שתמכו בהמשך עליית המחירים בשנים 2012-2019 הם מחסור בדירות והגידול בהכנסה. ראה במצגת ה PDF פרק הפירוק ההיסטורי. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
עדכון לתגובתך - 'הנתונים שנחשפים כאן לראשונה משקפים תמונה קצת שונה, משום שקצב השיווקים גבוה ודומה לקצב של שנת 2021 שבה רשמה רמ"י שיא של 20 שנה ויותר. בשנת 2021 פורסמו מכרזים לבניית 101 אלף דירות, ונחתמו עסקאות לבניית 63 אלף דירות. שני הנתונים האלה לא נראו בישראל מאז סוף שנות ה־90 של המאה הקודמת' - כלכליסט | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שיווקים ומכרזים זה שלב מאוד מוקדם בתהליך הבניה. אאז"נ משיווק לתחילת בניה עוברות 5-7 שנים, ויש פחת בתהליך הזה. יש מכרזים שנסגרים בלי לקבל בכלל הצעות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
צודק. למה זה כ"כ הרבה זמן ? חסר סינים בעולם? ספויילר לקישור - פועל סיני מרוויח בחודש עד 25,000 ש"ח נקי. ביד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מצאתי את זה יצא שזה שלב יותר מאוחר ויותר קצר ממה שזכרתי- אחרי שיווק הקרקע לוקח בממוצע 3 שנים לקבל היתר בניה מהוועדות המקומיות, ועוד חצי שנה מקבלת ההיתר לתחילת בניה. סינים? הייתי שם כמה סקנדינבים בועדה המחוזית (5 שנים, לפני הליך השיווק). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
משך הזמן הכל כך ארוך מתחילת תכנון ועד גמר בניה מחזק אצלי את ההבנה שענף הנדל"ן בארץ פשוט סובל ממחזור החזיר Pork cycle [Wikipedia] בקנה מידה אפי. לקח עשור שלם של התכווצות בהתחלות הבניה עד שהעודף משנת 1998 נספג בשוק, ולקח עוד עשור של מחסור עד שההצע התרחב מספיק כדי להדביק את הביקוש. עכשיו אנחנו שוב לקראת תקופה של של עודף היצע, וחוזר חלילה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חקיקה סטנדרטית לא נראה לי. אולי שימוש בתקנות שעת חירום. אריק שרון (שר הבינוי והשיכון 1990-92) הצליח לעשות קיצורי דרך וזכה לכינוי "בולדוזר"1. במערכת הנוכחית, כשאף אחד לא לוקח אחריות, לא נראה לי שיש התכנות. בכל מקרה כעת זה כבר לא מעניין, כי התחלות הבניה הן ברמה מספקת כבר כמה שנים, ובשנה וחצי האחרונות אפילו יותר ממספקת, ורק עיכובים שגרמה הקורונה מנעו גם מגמר הבנייה להגיע לרמה נאותה. כמו שכתבתי קודם, בניה יזומה של משרד השיכון, כשהיא מגיעה מספיק מוקדם. במחזור הנוכחי היה צריך להתחיל להערך ב 2012, אבל אף אחד (כולל התחזיות של בנק ישראל שהראיתי למעלה) לא חלם אז על מה שהתפתח. בדיעבד רואים 6-6. ________ 1 ולגינוי מבית המשפט העליון בפס"ד אפרופים המפורסם (מפורסם מסיבות אחרות). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
היו ניסיונות לשימוש בבולדוזרים מסוג ותמ״ל. מסתבר שהן לא קיצרו תהליכים בסופו של דבר. כמוכן היה מישהו שניסה לקחת אחריות: כחלון ריכז בידיו את כל הסמכויות הרלוונטיות מכיוון הממשלה והציג את הנושא כנושא בעדיפות גבוהה מצידו. ללא תוצאות ברורות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נכון. כחלון לקח אחריות. הבעיה היא שמה שהממשלה רואה לנגד עיניה הוא הסימפטומים (מחירים גבוהים) והיא מנסה לטפל בהם (מעמ אפס, הדוגמה הכי מובהקת) ולא במחלה. האם המחלה היא משך הזמן הארוך מתחילת תכנון לגמר בניה? לדעתי זה בעצמו סימפטום לבעיה יותר בסיסית- שהקרקעות הזמינות לבניה מועטות. וגם זה לא שרש הבעיה- שרש הבעיה הוא העדר תכנון מוסדר לטווח ארוך. אז הותמ"ל נתנה פתרון לבעיית התמשכות זמן התכנון, אבל היא תלויה בתכניות שהממשלה (קבינט הדיור) מגישה לה. עכשיו מההתחלה לסוף (כל הקישורים מספקים הרבה מידע מעניין נוסף) - תוכנית מתאר ארצית [ויקיפדיה] (תמ"א) הכוללת הראשונה פורסמה בשנת 1951. התמ"א הכוללת הבאה תמ"א 1 [ויקיפדיה] פורסמה ברשומות רק בפברואר 2020. בין לבין היו תכניות ארציות חלקיות - לתחנות כח, לדרכים, לגנים לאומיים וכו'. המפורסמת שבהן היא כמובן תמ"א 38 "לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה". חלק מהתמ"אות כלל לא אושרו בממשלה. להלן רשימת התמ"אות. ניתן לראות מהרשימה שעד תמ"א 1 הכל היה טלאי על טלאי. תמ"א 35 [ויקיפדיה] (פורסמה בנובמבר 2000, אבל אושרה בממשלה רק בנובמבר 2005) נועדה להגדיר את מדיניות התכנון ופריסת היישובים בישראל עד שנת 2020 והיא הבסיס לכל יוזמות הבנייה למגורים במדינה עד שתמ"א 1 החליפה אותה. הבעיה שתמ"א 35 הטילה מגבלות די חריפות (על צפיפות בערים, על גידול שטח המטרופולין, על הרחבת ישובים כפריים וכו'). - מלאי הקרקע הזמין לבניה נמוך כל הזמן. כיוון שלא היה מעולם תכנון ארצי לקרקעות הזמינות לבניה, ההפשרה של קרקעות לבניה מתבצעת מקומית ונקודתית בכל פעם. מכירים את המודעות למכירת שטח חקלאי שאו טו טו מופשר לבניה? אז זהו- שאי אפשר לדעת האם ומתי. - הליכי התכנון מתבצעים רק לאחר ההחלטה להפשיר את הקרקע לבניה. זה סדר הדברים הטבעי והמובן. הבעיה העיקרית איננה שהליכי התכנון הם ארוכים (5-7 שנים) אלא שמטבעם הם מתבצעים אחרי ההחלטה הנקודתית להפשיר את הקרקע. היינו שהבעיה האמיתית היא שההחלטה להפשיר קרקע לבניה מגיעה מאוחר מדי, כשהצורך בקרקע לבניה כבר קיים, ורק אז מתחילים בהליכי התכנון הארוכים. אילו היתה תמ"א מוכנה ובה כל הקרקעות הזמינות לבניה בעתיד היה אפשר לעשות את תהליכי התכנון מראש, ולא היתה בעיה להוציא מכרזים לכל כמות רצויה. אבל המצב המתמשך הוא שכל החלטה על מתחם בניה למגורים היא נקודתית. - בעקבות מחאת הדיור עבר ב 2011 חוק הוד"ל, בו ועדות מחוזיות אמורות היו לייצר פתרונות לדיור בר השגה. היוזמה הזו נכשלה, וביולי 2014 עבר ביוזמת משרד האוצר בראשות לפיד חוק הותמ"ל [ויקיפדיה] כהוראת שעה. הותמ"ל נועדה לקצר את משך התכנון כשהיא מחליפה את הועדות המקומיות. הותמ"ל אכן סייעה למערכת התכנון להגדיל משמעותית את התפוקה שלה. התפוקה של הותמ"ל גדלה משנה לשנה ונראה לי שלא מעט מהגידול בהתחלות הבניה בשנים האחרונות (וגם בשנים הקרובות) הוא תוצאה של פעילותה. הותמ"ל מטפלת במתחמים גדולים לדיור, בני אלפי יח"ד. - בשנים 2014–2020 הוכרזו 150 מתחמים מועדפים לדיור, שעברו לטיפול הותמ"ל, בהם קיים פוטנציאל לתכנון של כ-436 אלף יח"ד. רובם (300 אלף) עברו לוועדה עד סוף 2017. זה כנראה החלק שבו כחלון משך ודחף. מ 2015 ועד סוף 2020 אישרה הוועדה 85 תכניות שבהן כ-256 אלף יחידות דיור- קצב של 42 אלף יח"ד בשנה. שנת השיא היתה 2019 בה אושרו בוועדה תכניות בהיקף כ 65,000 יחידות דיור, ואילו ב 2020 אושרו 30,000 בלבד. בינואר 2018 יצא היתר הבניה הראשון למתחם שאושר ע"י הותמ"ל (שלוש שנים זה באמת מהר. לפי דו"ח בנק ישראל מ 2014 הממוצע מההגשה לוועדה המחוזית ועד היתר בניה הוא 10 שנים, מתוך סה"כ 13.5 שנים בשרשרת ייצור דירה). ב 2017 תוקן חוק הותמ"ל כדי לכלול גם מתחמי פינוי-בינוי. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |