בתשובה לעומר, 25/06/21 16:02
740191
יהונתן בר • בתשובה לעומר שבת, 26/6/2021, 13:00
זה לא שילוב?
כלומר, בירוחם יש את אותה ריבית בנק-ישראל, וכך גם בקצרין, אבל שם יש פחות ביקוש ומחירי הדירות נמוכים יותר.
740192
הפונז • בתשובה ליהונתן בר שבת, 26/6/2021, 15:23
השאלה היא בכמה אחוזים הם עלו בעשור האחרון - סביר שתגלה שלא פחות מרמת גן, למשל.
שאר ההבדלים בין רמת גן לקצרין עדיין תקפים, כמדומני, כמו לפני 15 שנה.
740193
עומר • בתשובה ליהונתן בר שבת, 26/6/2021, 16:23
כמו שהפונז כתב, השונות בין מחירי דירות שונות מן הסתם מוסברת ע"י גורמים אחרים. אבל גם מחירי הדירות במקומות כמו ירוחם זינקו ב-‏20 השנים האחרונות. הנתון שמשקף את מחירי הדיור כמוצר-צריכה הוא גובה דמי השכירות, ולכן המתודולוגיה הייתה כדלקמן:

1. נבור ולקט נתונים היסטוריים:
1.1. אודות מחירי דירות דומות באותם אזורים.
1.2. אודות דמי השכירות לדירות דומות באותם אזורים.
1.3. אודות ריבית בנק-ישראל (או ריבית פריים), מדד המחירים, שכר חציוני (או ממוצע).

2. בדוק אם תמחור הדירות (כנכס פיננסי) הוא עיקבי לאורך השנים:
2.1. היפותזה: מחירי הדירות נקבעים ע"י היוון של תזרים-המזומנים משכר הדירה, עם פקטור אחד שאינו תלוי בזמן (אלא במאפייני סוג-הנכס, כמו סיכון) ופקטור שני שתלוי בריבית הפריים.
2.2. בהנתן נתונים, די פשוט לבדוק את ההיפותזה. ידה, ידה ידה: נראה שהיא נכונה.
2.3. מסקנה: בעשורים האחרונים לא נוסף למחירי הדירות רכיב ספקולטיבי משמעותי, ולא נוספה פרמייה משמעותית בגלל תמריצים כאלו או אחרים. אין בועה, והמחירים אינם מלאכותיים.

3. בדוק אם מחירי הדיור (כמוצר צריכה) עלו לאורך השנים:
3.1. כמובן שהם עלו, כל המחירים עלו. השאלה היא אם העלייה חריגה ומצביעה על עודף ביקוש \ מחסור בהיצע. בדקתי בשני דרכים:
3.2. שיטה א': השוואה של דמי השכירות לאורך זמן מול מדד-המחירים (אני חושב ומקווה שבניכוי רכיב הדיור). מסקנה: מחירי הדיור לא עלו בצורה חריגה.
3.3. שיטה ב': השוואה של דמי השכירות לאורך זמן מול השכר הטיפוסי (אני לא זוכר אם החציוני או הממוצע). מסקנה: מחירי הדיור לא עלו בצורה חריגה.

4. קפיצה נחרצת למסקנות:
4.1. מכיוון שעליית דמי השכירות מוסברים כמעט במלואם באמצעות אינפלציה, ומחירי הדירות מוסברים כמעט במלואם באמצעות דמי-השכירות והריבית - לא נשאר עוד מה להסביר. הכל ברור.
4.2. לראייה, משחק מחשבתי: מה יקרה אם הריבית תעלה שוב לרמתה בסביבות תחילת המילניום? (~10%). אני לא זוכר את המספרים, אבל התוצאה הייתה צניחה חדה מאד במחירים. מאד.
4.3. הסתייגויות: (1) אני טועה הרבה. אולי טעיתי גם כאן, איפשהו בדרך. (2) הנתונים לא היו זמינים בקלות, ודי נאבקתי כדי להשיג משהו שאפשר לעבוד איתו. אולי הם היו שגויים. (3) אני כותב מהזיכרון. אולי הוא מתעתע בי.

בקיצור: הכתובת לתלונות על מחירי הדירות הגבוהים בישראל היא הפדרל ריזרב בארה"ב.
740207
אריק • בתשובה לעומר שבת, 26/6/2021, 21:54
מסכים בעקרון.
אוסיף שישנם גורמים מבניים שונים בארץ- גם בענף הבניה וגם בהתערבות הממשלתית בהיצעים ובביקושים- שהפכו את הדירות לעסק יקר יותר (במונחי משכורות) בעשורים האחרונים מאשר בתקופה עד שנות השבעים.
אבל אם מחפשים גורם בודד הרי שהרבית לטווח ארוך היא הגורם הבודד המשמעותי ביותר בעשרים השנה האחרונות לעליית המחירים.

ועדיין זו כן בועה, במובן של עיוות מחירים יותר מאשר במובן של ספקולציה. הריביות לטווח ארוך הן הבועה האמיתית, וזו הבועה הגדולה ביותר בתולדות הכלכלה העולמית כי מהריביות לטווח ארוך נגזרים בדרך זו או אחרת כל מחירי הנכסים הפיננסיים.
התשואה של אג"ח של ממשלת ארה"ב ל 10 שנים היא כעת 1.5% , וזה פחות מהאינפלציה החזויה לשנים הקרובות בארה"ב (בסביבות 2.4%). כלומר שאלא אם האינפלציה בארה"ב תרד בעוד שנתיים-שלוש לאפס, אגרות החוב הללו נסחרות בתשואה ריאלית שלילית די גדולה, ובעצם מי שמחזיק אותן מובטח לו שלא ישמור על ערך כספו הריאלי.
זו אנומליה מטורפת, בעיקר בהתחשב בכך שהגרעון של ממשלת ארה"ב עוד לפני הקורונה רק הלך וגדל, כלומר שהיא הולכת ומגדילה את החוב שלה בקצב גובר, וזה בלי לספור את הגרעון העצום של שנת הקורונה.
יותר מכך- אני לא רואה דרך שבה ממשלת ארה"ב מצליחה לצמצם את הגרעון שלה לרמות סבירות, לא על ידי הגדלת ההכנסות ולא על ידי הקטנת ההוצאות, בלי ליצור זעזועים כבדים במשק האמריקאי, זעזועים כאלה מן הסתם יפעלו בכיוון ההפוך (להקטין את ההכנסות ולהגדיל את הוצאות הריבית על החוב).
יותר מכך- אני לא רואה שהם מנסים בכלל.

כשמדינה נמצאת בגרעונות גדולים שלא ברור איך ומתי היא תוכל להקטין אותם המחיר של אגרות החוב שלה יורד והתשואה עליהן עולה. כמו שקרה לאיטליה וליוון לפני כמה שנים. סוכנות דירוג החוב S&P כבר הורידה (לראשונה בהיסטוריה) את הדירוג של ארה"ב ברמה אחת מהדירוג הטוב ביותר עוד בשנת 2011. בעשר השנים שחלפו מאז החוב של ממשלת ארה"ב כמעט הוכפל (מ 14 ל 27 טריליון דולר) והיכולת של ממשלת ארה"ב לשרת את החוב שלה בעתיד הלכה וקטנה.

ההתנהגות של הפד בשנים האחרונות מזכירה לי את ההתנהגות של הבנקים בישראל בתקופת הויסות של מניות הבנקים (1979-1983).
חזרה לעמוד הראשי המאמר המלא
מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים
האייל הקורא RSS מאמרים | כתבו למערכת | אודות האתר | טרם התעדכנת | ארכיון | חיפוש | עזרה | תנאי שימוש © כל הזכויות שמורות