בתשובה לידידיה, 01/03/17 8:24
 |
|
 |
||
|
||||
 |
תודה על הלינק! השתמשתי בנתונים המופיעים בו לגבי ישראל, בצירוף נתוני המחירים מהלמ"ס1, כדי להשוות בין השנים 2000 ל-2015 (הבחירה ב-2000 שרירותית, "מספר עגול", ו-2015 היא השנה המאוחרת ביותר לגביה מצאתי נתונים מלאים). אם אני מבין נכון את הנתונים, אני נאלץ לחזור בי ולהודות שאת רוב העלייה במחירי הדירות יש לתלות בריבית. אבל אני חושב שאני לא מבין את הנתונים נכון, וספציפית - אני לא מבין את ההתאמה לאינפלציה. מהנתונים משתמע, לגבי דירת 1.5-2 חדרים בת"א, שמחירה הנומינלי בשנת 2000 היה 890,356 ש"ח, והשכירות החודשית הממוצעת על דירה כזו הייתה 3088 ש"ח במחירי התקופה (כך שהתשואה השנתית ברוטו הייתה 4.162%). באותו אופן משתמע שמחיר דירת 2.5-3 חדרים באזור השרון היה (נומינלית) 924,839 ש"ח, והשכירות החודשית הממוצעת על דירה כזו הייתה 2634 ש"ח במחירי בתקופה. הכל בסדר עם מחירי הדירות הנומינלים, אבל דמי-השכירות נשמעים לי גבוהים מידי בכדי להיות נקובים במחירי-התקופה ואני חושב שהם מתואמים. בכל אופן, אם הם לא, והמספרים לעיל בסדר, עולה שאילו שכר הדירה ישאר קבוע אך הריבית תחזור לסביבות ה-10% כפי שהיא הייתה בשנת 2000 ובעקבותיה תעלה התשואה על השכרת דירות למגורים - מחירי הדירות יצנחו *בדיוק* למחיריהן הריאלים משנת 2000. כלומר דירה כנ"ל ברמת השרון תעלה 926,969 ש"ח, כאשר מחירה הריאלי בשנת 2000 היה 924,838 (ואילו מחירה ב-2015 היה 1,253,400). תוצאות במידה דומה של דיוק מתקבלות גם עבור הדירות הקטנות יותר בתל-אביב (מחירהן הריאלים היו 1,180,214 ש"ח, ומחריהן הצפויים אם הריבית תרד הם 1,182,932 ש"ח, כאשר מחיר הדירות ב-2015 היה 1,599,500 ש"ח). זה קצת חשוד בעיני. משמעות הדבר היא ששיווי-המשקל בשוק הדיור לא זז בכלל ב-17 השנים האחרונות (למרות הצניחה בקצב הבנייה לעומת הגידול באוכלוסיה), וכמו כן המספרים מסתדרים "טוב מידי" וכאמור ודמי-השכירות במחירי התקופה נראים לי גבוהים מידי. אבל אם המספרים נכונים, הפונז צודק ואני טועה. 1 נעזרתי בזה ובזה. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
אח, צדיקים מלאכתם נעשית בידי אחרים. ספציפית, לפחות על תל אביב אני יכול לומר, בתור מי שעבר משכירות לבעלות על דירה בדיוק בשנת 2000, שהיחס שכירות/מחיר דירה שחוויתי היה כמעט במדויק על המספרים שלך1. (אמנם אצלי מדובר היה בשלושה חדרים בשתיהן, אבל בשכונות קצת פחות יקרות כנראה). 1 קצת מגוחך להיזכר, שהמחירים היו נקובים אז בדולרים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה בטוח? הסקתי מהנתונים עליהם הסתמכתי בהודעה הקודמת ששכר הדירה המומצע לדירות כאלה בתל אביב היה 3087 ש"ח במחירי התקופה. אני מתקשה למצוא נתונים מסודרים לגבי מחירי השכירות בסביבות בשנת 2000, אבל אספתי קצת1 בכל זאת. עולה שמחירי דירות 1.5-2 חדרים במרכז תל אביב היו כ-500-650 דולר לחודש (כאשר שער הדולר עמד על קצת יותר מ-4 שקלים), כלומר בין 2000 ל-2600 ש"ח לחודש במחירי התקופה. אם עושים למחירים האלה התאמה לאינפלציה, מקבלים את הטווח 2600-3500 ש"ח. חשוד מאד. דגמתי גם את שנת 2003. מחירים שונים, שער דולר שונה - אבל התאמה דומה. אני ממשיך לחשוב שאני לא מבין עד הסוף את הנתונים לגבי מחירי השכירות (אין לי השגות לגבי הנתונים של מחירי הדירות). בכלל, אני לא ממש יודע איך לקחת בחשבון את האינפלציה. מצד אחד, מרכיב חשוב במדד-המחירים הוא מחירי הדיור. אז בהתאמה-אינפלציונית למחירי הדירות ההיסטוריים יש היגיון מעגלי מסויים (מניחים את העלייה בפועל במחירי הדיור, כדי לקבוע איך צריכה הייתה להיות העלייה במחירי הדיור...). מצד שני, לא נראה לי נכון לעשות את כל החישובים במונחים נומינליים - כי נשמע לי סביר שהלחץ האינפלציוני הכללי אמור להשפיע על מחירי הדיור גם בלי ששום דבר ריאלי קורה בשוק. יש כלכלן בקהל? בינתיים אני עדיין חושב שאתה צדקת ואני טעיתי, אבל עם כמה ספקות וכוכביות (כי אם מחירי השכירות בהם השמשתי הם אכן מתואמים, המסקנה מתהפכת לחלוטין ויוצא שהשפעת הריבית על מחירי הדירות היום קטנה ביחס לעלייה במחירי השכירות). 1 מכאן |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ובכן, אני גרתי בדירות שכורות בתל אביב עד סוף הניינטיז. שכר הדירה לדירות 3 חדרים בחצי העשור השני ולקראת סיום התקופה היה בסביבות 750 דולר, שהם כ-3000 שקלים בשער הדולר דאז. השכונות בהן גרתי היו קצת זולות יותר מהאזורים היקרים ביותר במרכז-צפון תל אביב, אבל הייתי מהמר שעל כן הן די קרובות לממוצע הכולל בעיר. מה נראה לך חשוד במספרים האלה? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מה שנראה לי חשוד, הוא שהמחירים שעולים מהטבלאות כפי שאני מבין אותם מסכימים עם הדוגמאות הספציפיות שיש לי רק אם מפרשים אותם כמחירים מתואמים. הנה, קח את הדוגמא שהעלית עכשיו: מהטבלאות עולה שדמי השכירות החודשיים לדירת 2.5-3 חדרים ממוצעת בתל-אביב הייתה 3797 ש"ח (כ-945 דולר). אם מניחים שמדובר במחירי התקופה, מדובר במחיר גבוה בהרבה מזה שציינת (כ-750 דולר). לעומת זאת, אם מניחים שמדובר במחיר מתואם, יוצא שהמחיר הממוצע היה 2865 ש"ח במחירי התקופה (כ-715 דולר) בדומה למחיר שאתה זוכר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
המחירים שאתה אומר לא בלתי סבירים, בהתחשב בזה שאני יכול להעיד (וחשבון הבנק שלי כואב זאת כל חודש כיום, מאחר ואני משכיר ושוכר בו זמנית) שבמרכז תל אביב מחירי השכירות גבוהים בשלושים אחוז לפחות מאשר בשכונה ההיא. אין שום סיכוי שמחיר ממוצע היה אז 715 דולר. כבר ב-1996 שילמתי 750. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ציינת 750 דולר לדירת שלושה חדרים, בעוד שה-715 דולר אמור להיות מחיר ממוצע של דירות 2.5-3 חדרים (כלומר, המיצוע כולל גם דירות קטנות יותר). קל וחומר ש-945 דולר נשמע לא סביר כמחיר ממוצע. אני לא מסתמך רק על הדוגמא שלך, ולא רק על מרכז תל אביב, ולא רק על שנת 2000 - אלא גם על אנקדוטות נוספות מאזורים נוספים ושנים אחרות - כולן מהלינק לגלובס שצרפתי קודם (על הזיכרון שלי אני לא סומך...). בכל מקרה, אני ממש לא טוען חד-משמעית שהמספרים שגויים. אני רק מציין שהם מעוררים בי חשד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כדאי להזכיר שאף אחד - אפילו לא אני - לא טען שהסיבה *היחידה* לבועת הדיור היא רק הריבית. אז גם אם המספרים לא יראו התאמה מושלמת, אלא רק ירמזו על הריבית כגורם חשוב ומשפיע, דיינו. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני חושב שהנחת בסיס שלך (הצניחה בקצב הבנייה לעומת הגידול באוכלוסיה) לא מדויקת ואילו המסקנה נכונה. מספר הדירות הריקות הולך ועולה אז קשה להאמין שהבניה לא מדביקה את הגידול במשקי הבית. כמו שכתבתי בדיון 3743 ישנן יחידות הדיור שנבנו ללא היתר ואינן נספרות בנתוני הלמ"ס שמסבירות בקלות את הפער, אם קיים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
המחירים הצפויים בהודעה הקודמת מסכימים עם המחירים המתואמים ברמה של עשירית האחוז. אפילו אם שיעור הבנייה ושיעור הגידול האוכלוסיה היו זהים לחלוטין ב-17 השנים האחרונות, לא הייתי מצפה לכזו הסכמה (ולו רק בגלל רעשי-דגימה, שינויים קלים בריכוזים האזוריים של הביקוש וההיצע, וכו'). לעומת זאת, הסכמה כזו הופכת להגיונית אם עשיתי שם טעות בשקלול האינפלציה שהובילה להנחת המבוקש... | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למה להתאמץ אם הלמ"ס עושה את העבודה הזו? מחירים ממוצעים חודשיים של שכר דירה חופשי |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
השתמשתי במסמך הזה (קישרתי אליו כאן). הסיבה למאמץ היא שמופיעים בו נתונים רק לגבי 2015 ו-2016. כדי להסיק נתונים לשנים מוקדמות יותר, לקחתי את הנתונים לשנת 2015, והשתמש באינדקס מחירי השכירות1 שמופיעים בקישור אותו סיפק ידידיה. למיטב הבנתי2, התוצאה אמורה להיות מחירי השכירות במונחי התקופה. אבל על סמך כמה דוגמאות אנקדוטליות למחירי שכירות קונקרטיים שאספתי, נראה לי שהמחירים המתקבלים הם מתואמים. אין לי מספיק דוגמאות קונקרטיות כדי לבנות קייס אמפירי, ואני לא מכיר את האינדקס או מבין מספיק כלכלה כדי לגבש הבנה אנליטית. אז אני נשאר אם ספקות, אותם אני מעלה כאן. 1 Consumer Price Indices (CPIs) for Actual rentals for housing (COICOP 04.1) 2 גם מכיוון שנראה שמדובר ברכיב מתוך מדד-המחירים, כך שאני לא מבין איך ייתכן שהוא מתוקנן לפי מדד-המחירים, וגם מכיוון שבאינדקס אחר מאותו אתר (price-to-rent ratio) משתמשים בנתונים מתוכו באופן שמסדר לי רק אם מדובר במחירי-התקופה (היחס הוא מחירי הדירות הנומינלים למחירי השכירות, והוא אמור לשקף את התשואה מהשכרת דירות למגורים).
|
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מצאתי את הסדרה של הלמ"ס על מחירי שכר דירה (120460) מופיעה כאן בעמוד 10 - הנתונים הם רק מינואר 2008 - שים לב להערה בראש הדף- הבסיס משתנה כל שנתיים! |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |