 |
|
 |
||
|
||||
 |
אני זוכר שבימי הריביות הגבוהות, אחרי דיכוי האינפלציה, הסבירו הפרשנים שריביות גבוהות מגדילות את הפערים כי לעשירים יש כסף והם מקבלים עליו ריבית גבוהה ולעניים אין כסף והם משלמים ריבית גבוהה על ההלוואות שהם נאלצים לקחת. עכשיו מסבירים שגם ריבית נמוכה מגדילה את הפערים כי לעשירים יש אפיקי השקעה בעלי תשואה גבוהה גם כשהריבית נמוכה ולעניים אין. נראה לי ש''הגדלת הפערים'' זה מין נימוק גנרי נגד כל מדיניות כלכלית. אפילו אם יעלו את מס ההכנסה ויגדילו קצבאות לחלשים יהיה מי שיטען שהמדיניות הזאת מקבעת את המצב של החלשים ומפחיתה את המוטיבציה שלהם לעזור לעצמם להתפרנס בכבוד. התחושה שלי היא שריבית נמוכה דווקא עוזרת למי שאין לו מספיק כסף ומפחיתה את עלויות המימון שלו. מצד שני הנסיון של בנק ישראל להחליש את השקל על ידי קנייה מסיבית של מט''ח נראה לי כמו טעות. מכיוון שהשקל נראה למשקיעים זרים כהשקעה כדאית, החזקתו באופן מלאכותי בשער נמוך מגבירה את האטרקטיביות שלו (מחיר זול). הנכונות של בנק ישראל למכור שקלים בזול רק מעודדת משקיעים זרים לקנות עוד ועוד ממנו. מכיוון שלמשקיעים זרים יש יותר דולרים משיש לבנק ישראל שקלים למכור להם, התוצאה תהיה שהשקל ישמור על ערכו ולא יחלש. לי נראה שאם בנק ישראל לא היה מתערב במסחר במט''ח השקל היה בערך באותו הערך, אולי קצת יותר חזק מעכשיו אבל לא באופן מהותי. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
א. בענין המט''ח אני לגמרי מסכים איתך. ב. בענין הריבית, יש לדעתי שתי השפעות מכריעות לריבית האפסית - הקטנת הפנסיות והגדלת מחירי הדיור. כמו שכתבתי כאן כבר לא פעם, לדעתי הריבית היא המנוע העיקרי של בועת הדיור. אני מתקשה למצוא טיעון משכנע שבועת הדיור מקטינה פערים, ולכן הריבית הזו מגדילה פערים באופן משמעותי כנראה. לגבי הפנסיות, זה כנראה משולב בשינוי מלפני כעשור שחיסל את ההישענות שלהן על אג''ח מיועדות, וחשף אותן לתהפוכות השוק. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אין לי ויכוח איתך לגבי התוצאות השליליות של ריבית נמוכה על החיסכון לטווח ארוך (כאילו, דה?) ובכלל זה על הפנסיה, רק שהאג"ח המיועדות עדיין קיימות, אך מוגבלות ל-30% מההשקעה. לגבי ההשפעה על הדיור, אני מסכים שיש השפעה, אך לדעתי היא לא גדולה כפי שחושבים ולראייה, באירופה ובארה"ב הריביות נמוכות מאוד (או היו נמוכות מאוד) ואין עלייה גדולה של מחירי הנדל"ן. הסיבה המרכזית (לפי דעתי) לזינוק של מחירי הנדל"ן הוא הפער שנוצר בין מספר יחידות הדיור שנבנות כל שנה ובין קצב ההתרבות הלא מבוקר של האוכלוסיה בישראל. אם זו אכן הסיבה, בהנחה שכל אחד צריך מקום לגור (בין אם בשכירות ובין אם בדירה בבעלותו), אז אין משמעות אמיתית להשקעה בנדל"ן (בהנחה שהמשקיע משכיר את הדירה למישהו) על מחירי הדירות. כל אחד צריך מקום לגור והדירה שבה הוא גר צריכה להיות בבעלות של מישהו. מסיבה זו כל נסיון להפוך דירות להשקעה לדירות בבעלות הדיירים (מס על דירה שלישית, ביטול הפטור החלקי ממס על שכר דירה, הגבלות על משכנתאות לדירה שנייה) לא יפחית את מחיר הדירות אלא רק יעלה את העלות למשקיעים ויגרום להעברת העלות של המשקיעים אל השוכרים או להקטנת מספר המשקיעים והקטנת ההיצע של דירות להשכרה. בכל מקרה, שכר הדירה יעלה ויעודד דיירים בשכירות לקנות דירה משלהם תוך כדי שמירה על רמת הביקוש לדירות, שבהיעדר היצע מספיק ימשיך לדחוף את מחירן למעלה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בארה"ב אין עלייה גדולה במחירי הנדל"ן? הגרף המצורף, שרלוונטי לניו-יורק, מראה אחרת. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
עד כמה שאני זוכר דובר בשנים האחרונות על מפולת במחירי הנדל''ן בחלקים גדולים של ארה''ב. אני מכיר אישית אנשים שהחליטו להשקיע בנדל''ן שם מתוך הנחה שיותר נמוך כבר לא יכול לרדת. אני מניח שמנהטן היא לא מקום שמייצג את כלל ארה''ב (וגם לא סן פרנסיסקו). בכל מקרה, הטענה שלי היא שאם המדינה מטילה עלות נוספת על מוצר (במקרה הזה מס על דיור) המחיר שלו לא ירד כתוצאה מכך. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
היתה נפילה עצומה עם המשבר הכלכלי של 2008-2009. ב-2010 היו מחירי הנדל"ן פחות או יותר בתחתית, ומאז הם עלו מאוד. כמובן, היו הבדלים בין מדינות שונות, בחלקן גם הירידות וגם העליות היו מתונות יותר מבאחרות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
איזי צודק. אתה מראה גרף של ניו יורק שהמחיר הממוצע של דירה בו הוא 2 מיליון דולר. הנה גרף של לוס אנג'לס, קליפורניה- המחיר הריאלי היה יציב באופן מרשים מ 1953 עד 2001, זינק ל 2006, צנח בחזרה ל 2009 וכעת מתאושש. והנה מדד קייס שילר המקובל כמדד הראשי למחירי דירות בארה"ב (גם הוא בדולרים קבועים). יש עליה במחירי הנדל"ן בחמש השנים האחרונות, אבל לא כמו בארצנו. עדיף להשוות לקנדה. גם שם הבתים התייקרו יותר מהשכר |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |