בתשובה להעלמה עפרונית, 01/07/14 10:16
 |
|
 |
||
|
||||
 |
אני מסכים שזה פרמטר מעניין, אבל המשקל שלו בהערכת יוקר המחייה נמוך. בסך הכל אם המצב היה כזה בו דמי השכירות הם נמוכים ביחס להכנסות - היה די בכך כדי לקבוע שעלות הדיור נמוכה (גם אם כל החוזים היו על בסיס שנתי בלבד). יש לך - אגב - מידע לגבי שכירות ארוכת טווח בישראל? בחיפוש זריז בגוגל לא מצאתי נתונים. מנסיוני האנקדוטלי (גם כשוכר ומאז ומעולם, ובשנים האחרונות גם כמשכיר), זו דווקא לא בעיה. |  |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
הנסיון שלי ושל סביבתי מראה שאנשים גרים באותה דירה בשכירות כשנתיים-שלוש בממוצע, כאשר בכמחצית המקרים הסיבה לעזיבה באה מבעל הדירה ולא מרצונם החופשי. יש באמצע כמובן את האזור האפור שבו, עקב כך שנהוג לקבע את שכר הדירה לשנה בלבד, בעל הבית מעלה ומעלה את שכר הדירה עד שלדייר נשבר והוא עוזב, לא ברור לי על מי להטיל את ה'אשמה' כאן. ויש נקודה נוספת אורתוגונלית לדיון עד כה, אבל מנסיוני האישי היא ברורה כשמש: דירה ששייכת לך ודירה בשכירות - ברמה הפסיכולוגית וגם בשאר רמות - הן פשוט שני מוצרים שונים בתכלית. ההרגשה שונה, הטיפול שלך וההשקעה שלך במוצר - שכמובן משנים בעצמם את ערך המוצר עבורך, את חווית המשתמש אם תרצה, את הנוחות, את הזמינות, את הגמישות - כל אלה גורמים לזה שחווית המגורים בשני ה'מוצרים' האלה עשויה להיות שונה בתכלית. ומאחר שהיום כבר כל כלכלן יאמר לך1 שערך של מוצר מורכב גם מחווית המשתמש שהוא נותן, אזי הדיון התיאורטי בשני המוצרים האלה כאילו הם חליפיים קצת מחטיא את המציאות. אבל כמו שאמרתי, הטיעון הזה לא כל כך קשור לדיון עד כה. 1 טוב, את זה לא בדקתי. נדמה לי שדוקא אתה בתור נציג הכלכלה החופשית תסכים לזה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
טוב, נו. אנקדוטות מכאן ומכאן. מעניין מה הנתונים. לגבי הפסקה השניה שלך: עניתי על כך בתגובה להעלמה עפרונית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הדיון "שלי" לא בוחן שאלות כלכליות טהורות. אותי מעניינת השאלה האם הרצון להיות בעלים של דירה הוא פינוק והאם צריך לבחון אותו מנקודת מבט פיננסית בלבד או להכיר בכך שדירת מגורים, להבדיל מנכסים אחרים, היא לא עניין שיש לשקול בהתאם לרווחים הכלכליים העשויים לנבוע ממנו. המחיר של מגורים בשכירות קצרת מועד, או של מגורים בשכירות שאי אפשר לדעת אם היא קצרת מועד, הוא לא מחיר כלכלי בלבד. כשאני מדברת על שכירות ארוכת טווח הכוונה לשכירות של 10-15 שנים. פרק זמן שמצדיק השקעה של השוכר בדירה כדי להתאים אותה לצרכים שלו, מאפשר לקבוע תוכניות לטווח ארוך וכו'. שים לב שהמשמעות היא לא רק כמה זמן גרת בפועל באותו המקום, אלא גם מה הייתה הצפיות שלך לגבי עתידך באותה דירה. האם תשקיע בשיפוץ קל של המטבח (על חשבונך) כדי שיתאים לצרכיך? אם אתה חושב שתגור בדירה שנה לא סביר להשקיע בה, וגם חוסר הנוחות מוגבל. אם אתה מניח מראש שמדובר בדירה שתגור בה 4-5 שנים, ההשקעה הופכת להגיונית יותר (כי אותה הוצאה מתפרשת על פני יותר שנים) ומנגד, חוסר הנוחות מתארך. באופן אישי נתקלתי בשניים או שלושה מקרים שהם הסכם שכירות נחתם מראש לתקופה של שלוש שנים ומעלה. רוב ההסכמים שאני מכירה (גם אנקדוטלית, אבל ממספר ערים ומאנשים בסטטוסים שונים בחיים) הם לשנה אחת ומקסימום עם אופציה להארכה לשנה נוספת. שים לב, אני מדברת כאן על הצפיות של אורך השכירות, לא על אורכה בפועל. בפועל עזבתי לא מזמן דירה שגרתי בה שלוש וחצי שנים, שותפי לדירה גר בה כמעט עשור. אבל כשנכנסתי אליה לא ידעתי לכמה זמן אני נכנסת, ואחת לשנה זכיתי לתקופה מורטת עצבים בהם תהיתי אם אאלץ לעזוב. היות ובישראל שוק הדיור בשכירות מורכב כמעט במלואו מנכסים פרטיים השוכרים חשופים כמעט באופן אינהרנטי לגחמות ולרצונות של המשכיר. בין אם מדובר בהקפצת המחיר ובין אם מדובר ב"צריך לפנות את הדירה כי בת אחותי חוזרת מויסקונסין ורוצה לגור פה". זה לגיטימי כשבוחנים את הזכויות של בעל הנכס, אבל בו בעת אי אפשר להתעלם מכך כשבוחנים את השוק כולו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
(א) אפילו אם את חושבת שמגורים בשכירות אינם מגורים ראויים, מחירי השכירות הם אומדן טוב לאמידת יוקר המגורים (ומחירי הדירות אינם כאלה). כאמור, זה המחיר המשולם בפועל (אם כהוצאה לזכות בעל הבית, ואם כהפסד הכנסה כתוצאה ממגורים בדירה). (ב) אבל במקרה זה - כאשר אומדים את יוקר המחייה הכללי, כנראה שלשיטתך נכון לאמוד גם (בכמרכב נפרד מעלות הדיור) את העלות\תועלת היחסית בהשקעה בנדל"ן לעומת אפיקי השקעה אחרים (כי לטעמך להיות "בעל בית" זו זכות סוציואלית בסיסית). (ג) אני לא מסכים עם התפיסה הזו. לא אישית, ולא חברתית. אתחיל מהנימוקים האישיים, מכיוון שהנימוקים החברתיים הם הכללה שלהם. אני בוחר לגור בשכירות (זאת בזמן שיש בבעלותי דירה), ואין לי כוונה להפסיק עם הנוהג הזה אף פעם. הנה כמה נימוקים לכך: 1. מאז לידתי הוריי היו בעלי הדירה בה חיינו, ועברנו דירות בתדירות דומה למדי לזו בה אני עוזב דירות שכורות (כי נולדו לי אחים ונדרשה דירה גדולה יותר, כי אימי החליפה את מקום עבודתה, כי הם רצו לעבור לשכונה טובה יותר, וכו'). מגורים בשכירות מקלים על מעברי דירה (וזה טוב: את הדירה האחרונה עזבתי בלי סיבה מיוחדת, לאחר שלקראת תום החוזה של הקודמת הקדשתי כמה ימים לבחינת הדירות המוצעות באזור, ומצאתי דירה בבניין סמוך שמצאה חן בעיני יותר). בהכללה: כך או כך דירות עוברים ובתים מחליפים, וזה בסדר ואף רצוי. התפיסה לפיה "דירה היא לנצח" היא בעיני אנכרוניסטית ולא בסיס למצע סוציאלי. 2. מחיר הדירה בה אני גר בשכירות, כפול ממחיר הדירה שבבעלותי. אין לי די חסכונות לרכוש דירה כזו כרגע (מבלי להזדקק למשכנתא יקרה, שאין לי בה שום עניין). אם אעבור לדירה בבעלותי, הדבר בהכרח יהיה כרוך בירידה ברמת החיים שלי (אפילו אם לוקחים בחשבון את הקלות יתרה בה אוכל לשפץ את המטבח). בהכללה: אני לא מקבל את הקישר שאת עושה בין "מגורים בשכרות" לבין "רמת חיים נמוכה", ואפילו להפך. מגורים בשכירות מאפשרים רמת חיים גבוה יותר (כפונקציה של הכנסה, ולא רק של חיסכון), זאת גם אחרי שלוקחים בחשבון הקושי היחסי בשיפוץ המטבח... 3. אם כך תשובתי לשאלתך ("האם הרצון להיות בעלים של דירה הוא פינוק?") היא "כן". לפחות במובנים מסויימים. נכון - אם ארצה לשפץ את המטבח וכו', אצטרך להגיע קודם לסידור עם בעלי הדירה שלי (משהו בין חוזה ארוך טווח לחלוקה בהוצאות השיפוץ), או לחפש דירה אחרת עם מטבח שמתאים לי יותר. זה חיסרון (אגב, לא בהכרח! לגור בדירה בזמן שיפוצים יכולה להיות חוויה לא פחות מטריחה ממעבר דירה). מצד שני - כפי שכתבתי, יש למגורים בשכירות יתרונות רבים שלטעמי עולים על החיסרון הזה. זכותך כמובן לשקלל את היתרונות והחסרונות הללו אחרת ממני, ולבחור לגור בדירה שבבעלותך - אבל מנקודת מבט חברתית, אני לא רואה כאן שום קייס לטענה ש-"בעלות על דירה היא זכות בסיסית" ולא סתם העדפה של טעם (כלומר, "פינוק"). 4. כרגע אמנם יש בבעלותי דירה. אבל מתישהו אולי אמכור אותה. אני לא רואה סיבה לכרוך יחד שלא לצורך את האופן בו אני מנהל את חיי עם האופן בו אני מנהל את חסכונותי. בהכללה: אני לא חושב שעידוד אנשים להשקיע את רוב חסכונתיהם בנדל"ן, היא מטרתה חברתית ראויה. ממשלה שפועלת לאפשר מגורים סבירים וזולים עבור אזרחיה, היא ממשלה אחראית. ממשלה שפועלת לכך שכל משפחה תשקיע את רוב חסכונותיה בנדל"ן, מתעסקת בשטויות (במקרה הטוב). לעניין שוק השכירות: אני מתאר לעצמי שהמצב שונה בין מקומות צפופים עם תחלופת דיירים גבוהה בהם נפוצים חוזים לתקופות קצרות יותר (למשל ת"א וחלקים מירושלים ומחיפה), לבין ערים פריפריאליות יותר בהם נפוצים חוזים לתקופות ארוכות יותר (ראשון לציון, חולון, נס-ציונה, נתניה וכו'). עקרונית, אני לחלוטין מסכים איתך שראוי להשקיע מאמצים בטיפוח שוק השכרה משוכלל ומוצלח, שיאפשר גם השכרה לתקופות ארוכות, לרווחת כל הצדדים המעורבים (שוכרים ומשכירים). ספציפית, אני לא בטוח מה צריכים להיות המאמצים האלה, ואני לא יודע מה המצב בפועל (הייתי שמח לראות נתונים). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
(א) אני לא חושבת, ולא חושבת שטענתי משהו כזה. (ב) לטעמי להיות בעל בית זו לא זכות סוציאלית בסיסית. קורת גג יציבה היא זכות סוציאלית בסיסית. על השאלה מה הכוונה "יציבה" אפשר להתווכח. (ג) 1. לא טענתי שדירה היא לנצח או שהיא צריכה להיות לנצח. למעשה, אני חושבת שזוג שקונה דירת חמישה חדרים מתוך מחשבה שבעוד עשר שנים יהיו לו שלושה ילדים ובעוד 15 הוא ירצה שלכל אחד מהם יהיה חדר נפרד, עושה טעות. לכן אני גם חושבת שאם אפשר היה לשכור דירה בבטחון סביר ולטווח של 5-7 שנים, הדיון היה נראה אחרת לגמרי. אני לא יכולה לנתק את העמדות שלי מהמציאות אותה אני מכירה. 2. לא טענתי שמגורים בשכירות מביאים לרמת חיים נמוכה. 3. מידת היכולת שלך להשפיע על בעל הבית שלך מרשימה. באמת. יכול להיות שהיא נובעת מהבטחון שלך בכך שיש לך הכנסה שוטפת ויציבה שנוספת על ההכנסה שלך מעבודה ומאפשרת לך גמישות. יכול להיות שהיא נובעת מכך שאין לך בעיה לעבור דירות בתדירות גבוהה. יכול להיות שהיא נובעת מכך שאין לך ילדים שאתה רוצה שלא לנתק מהגנים ובתי הספר שלהם, או שאתה גר בעיר שאפשרויות השכירות בה רבות. יכול להיות שזה אופי. 4. כשבמציאות הנוכחית הממשלה לא פועלת כדי לאפשר מגורים סבירים וזולים עבור אזרחיה, וכששוק הדיור כרוך בכל כך הרבה אי ודאות, קשה לי להאשים את מי שמשקיע את חסכונותיו בדירת מגורים שתבטיח לו קורת גג (בין אם כשלעצמה ובין אם על ידי השכרתה לצורך שכירת דירה אחרת). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
4. ניטפוק: אם משקיעים את החסכונות בדירה לצורך השכרתה, אפשר באותה מידה לשים אותם בבנק או להשקיעם בכל אפיק חיסכון/השקעה אחר. בהקשר של הבנק: אפיק השקעה מזכיר לי שפיכת ביוב לנחל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
4. כוונתי הייתה לדירת מגורים שייתכן ובעתיד תצטרך/תרצה להשכיר. אם מדובר בדירה שמלכתחילה נועדה להשכרה מבחינתי לא מדובר בדירת מגורים כי אם בנכס נדל"ני. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כל אותם דברים עליהם הגבת ב-"לא טענתי זאת", נכתבו בתשובה לשאלתך הרטורית "האם בעלות על דירה היא פינוק?", אותה פירשתי כאמירה שמגורים בשכירות אינם מהווים דיור ראוי (ובכך סטיתי מהסוגייה המתודית שהכניסה אותי לדיון מתלכתחילה, מכיוון שהנושאים כמעט בלתי תלויים). לגבי מצבו של שוק השכירות: האינטואציה והניסיון שלי (משני צידי המתרס) הפוכים משלך. לדעתי הרבה בעלי דירות שמחים לדיירים יציבים ואמינים לאורך זמן, וישמחו להשכיר לדייר כזה דירה לטווחי הזמן המדוברים (תוך הצמדת שכ"ד לאיזשהו מדד, כמובן), או לכל הפחות לחדש לו את החוזה (בלי עליה דרקונית בשכר הדירה). אבל כבר העלינו כאן הרבה השערות ואנקדוטות, ואפס נתונים אמיתיים. בכל מקרה, אין לי שום טענות כלפי מי שמחליט לרכוש דירה, והדבר האחרון שאני רוצה הוא להגן על מדיניות הממשלה בכל עניין שהוא :) אני כן אשמח לדיון מתודי ורציני יותר בסוגיית יוקר המחייה (לפחות באייל...), שלא כולל התייחסות למחירי הדירות ותעריפי השיפוצניקים כמדד לעלות המגורים, או השוואה בין מחיר הבמבה בלונדון למחירה בתל-אביב כמדד לעלות המזון. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש לי בארסנל מספיק שנות חיים בדירות שכורות כדי לא לטעון שמדובר בדיור בלתי ראוי. נכון, הבחירה במגורי-בעלות או במגורי-שכירות היא שאלה של העדפה, טעם ונסיבות חיים, אבל לא כל העדפה של צורת חיים אחת על פני צורת חיים אחרת היא "פינוק"1. כשם שאדם שרוצה לעבוד כשכיר עם בטחון תעסוקתי ושמירה על זכויות העובד שלו אינו מפונק לגישתי יותר ממי שעובד כעצמאי (או להפך). החיים הם יותר מהישרדות גרידא, וקורת גג היא יותר מנדל"ן. 1 ואולי לא מיותר להזכיר שמעורבותי בדיון הייתה בהמשך לאביר המתקרנף ולא מחוץ לכל הקשר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אז מה דעתך לכתוב כאן מאמר בסוגיית יוקר המחייה? זאת נראית לי הדרך היעילה ביותר (שגם היא לא מבטיחה מאה אחוזי הצלחה) לפיתוח דיון מתודי ורציני יותר. כמו כן היא תאפשר לך גם להרחיב, להעמיק ולהביא נתונים לפני שאיילים פראיים יתחילו לשאול שאלות מציקות ולפתוח שקיות במבה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נכון ל 2012 אחוז הגרים בדירות בבעלות בארץ הוא 67.9%, גבוה מממוצע OECD של 63.2%1 שיעור בעלי הדירות הוא די יציב אבל בקבוצת הגיל 30-39 חלה ירידה משמעותית בשיעור הבעלות מ 70.6% בשנת 1999 ל 56.9% בשנת 2012 דירה הפכה להיות מוצר יקר מדי עבור זוגות צעירים. אז אולי דירה בבעלות זה באמת פינוק בגיל 30 אבל כבר לא כל כך בגיל 40. השאלה עד כמה מסתכלים על הדירה כמוצר הון היא אישית. משפחות בעלות אוריינטציה עסקית יכולות לרכוש 2 דירות זולות להשכרה (תשואה 5%) ששכה"ד מהן מממן שכירות של דירה יקרה בהרבה (תשואה 3%) לדוגמה שתי דירות של 450 אלף ש"ח שמושכרות לסטודנטים בנשר יכולות לממן במלואו שכ"ד של דירה מפוארת למדי בשווי 1.5 מיליון על הכרמל. _________ 1 הודעה לעיתונות של הלמ"ס (ממוצע OECD נכון ל 2009) מעניין לראות שהמדינות בעלות שיעור הבעלות הגבוה ביותר (2009) הן יוון, ספרד, אירלנד, פורטוגל ואיטליה. המממ... |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |