בתשובה לעומר, 30/06/14 18:56
 |
|
 |
||
|
||||
 |
שתי תהיות נוספות שעלו לי בהמשך לתגובה שלך: הראשונה - והעיקרית ביניהן - היא שאצלי המקור ל"בית הוא בסך הכל קופסה שגרים בה" הוא פרפר נחמד, ולא חז"ל! (ה-חית אולי מתאימה, אבל למה ז"ל?) השנייה והשולית - אתה כתבת "במקום שהנכס שלו יניב לו (נגיד) 4% בשנה, הוא מניב לו 0% בשנה. כלומר עלות המגורים שלו היא בהחלט לא אפס, אלא בדיוק דמי השכירות אותם הוא מפסיד מאי-השכרת הדירה. לכל אדם, בכל ימי חייו, יש מרכיב של עלות-מגורים בהוצאותיו (וקו המחשבה הנפוץ, ברוח "אחרי 25 שנים של משכנתא, המגורים הם חינם", הוא שגוי מיסודו)." אני מכיר טיעון עם תוצאה דומה אבל מכיוון אחר - לו הכסף של הדירה היה יושב בבנק, הוא היה עושה את אותם 4% בשנה בהשקעה חסרת סיכון1, ולכן על הנייר המגורים בדירה שערכה יציב2 העלות שלהם היא הפסד רווח הריבית על ערך הדירה בכל שנה. זה נכון בעיניך? איך זה מסתדר (כלומר - נוגד/מקביל/משלים) עם הטיעון שלך? 1 קצת קשה נקודתית בימינו, אבל לאורך השנים זה בד"כ היה נכון. 2 ושוב אני מיישר קו עם ההנחות שלך כמו שאני מבין אותן. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
אכן, כיוונתי לאדמו"ר דודו זר. אני זוכרו לברכה בעודו חיים. אין (ואיך יהיה?) וויכוח שישנם קשרים סיבתיים בין שוק השכירות למחירי הדירות, ולא מדובר באיזושהי סטטיסטיקה רנדומלית. נהפוכו: בעוד שאפשר להיות בטוחים למדי בקיומם של לא מעט מנגנונים ספציפיים שקושרים בין שני הדברים, קשה הרבה יותר להבין (כלומר, למדל) את הקשרים האלה באופן מדוייק, והם משתנים אחד ביחס לשני באופן לא טריוואלי. לא מדובר באפקטים מסדר שני: שינויים בגורמים שאינם מחירי השכירות יכולים להיות דומיננטים בשינויים במחירי הדירות. שוב אפנה לדוגמא סיפורית במקום הסבר אנליטי: אם מחירי השכירות עולים באופן צפוי, כך שמחירי הדירות הנוכחיים כבר מגלמים את העלייה הזו - מחירי הדירות לא יעלו. אם במקביל, המשק נכנס לתקופת צמיחה מרשימה ומבטיחה כך שהבורסה הופכת להיות אטרקטיבית יותר, מחירי הדירות עוד ירדו במקביל לעלייה במחירי השכירות. יוקר המחייה עלה, ואתה מודד ירידה. למרבה המזל אפשר למדוד ישירות את מחירי השכירות, שהם אומדן מצויין לעלות הדיור - במקום למדוד את מחירי הדירות, שלא אומרים דבר לכשעצמם. בגדול, אני חושב שהסיפא שלך נכונה. אבל שוב אתה בוחן כאן אפיקי השקעה אלטרנטיביים (רכישת דירה מול תכנית חיסכון) ולא עוסק ביוקר המחייה. מנקודת מבט אישית, כל סט השיקולים שאתה מתאר לא משתנה אם הדירה המועמדת לרכישה היא הדירה השביעית שאתה רוכש בזמן שאתה גר באוהל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
טוב ויפה, רק שעניין מדידת מחירי השכירות מטריד אותי מאספקט אחר. מאחר וכיום זהו הפרמטר שקובע את עלות הדיור במדד המחירים לצרכן הרשמי של מדינת ישראל1, והפרמטר הזה מוקטן באופן ישיר כשהריבית במשק נמוכה2, זאת שיטה מצוינת להקטין את מדד המחירים לצרכן ולטאטא מתחת לשטיח את העלייה במחירי הדיור. אני מבין להטיעון העיקרי שלך כבר לפני כמה תגובות היה שזה מוצדק לחלוטין, אבל יש לי הרגשה שעם כל הרציונליזציות, בסוף זה משמש את הממשלה כעוד כלי לאי-התמודדות עם עליית יוקר המחייה. וזה מעבר לכלי של הריבית הנמוכה עצמו, שמהווה דה-פקטו מס מאד משמעותי על החסכונות והפנסיות של כולנו. 1 ולדעתי זה התחיל לפני כעשור פלוס, מסיבה נקודתית אחרת: כדי למנוע מתנודות שערי דולר חדות להשפיע יותר מדי על המדד הנ"ל, אז כשמחירי הדירות היו צמודים לדולר. 2 מסיבות שפורטו או נרמזו כאן, אני אדלג על זה. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |