בתשובה לעומר, 30/06/14 22:50
 |
|
 |
||
|
||||
 |
למרות כל מה שאתה אומר, עדיין יש קורלציה לא רעה (גם אם לא מושלמת) בין מחירי הדירות למחירי השכירות, שזהים בניסוח שלך (אם הבנתי אותו) לעלות הדיור. בעשור האחרון מחירי הדירות במרכז הארץ עלו בכ-80%, ומחירי השכירות עלו באופן דומה (אולי קצת פחות, אבל דומה בקירוב ראשון). אי לכך, יש קורלציה בין מחירי הדירות ל'עלות הדיור', ואזי רוב הטיעונים לאורך הפתיל הזה שמקטרים על מחירי הדירות הם מוצדקים, גם אם לפי שיטתך המלומדת הם היו אמורים לקטר על 'עלות הדיור' ולא על מחירי הדירות. בקיצור, השיעור המושקע שלך בכלכלה, מעבר לתועלת הלימודית שלו, תרם לנושא הדיון שינוי סמנטי ולא עקרוני. כמובן שלו הקורלציה הזאת היתה נשברת באופן מובהק, זה היה באמת טיעון חזק ומשמעותי יותר. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
הקורלציה לא יכולה להשבר בגלל שהיא נובעת מחוקי ההצע והביקוש. אם מחירי הדירות יעלו מהר יותר (או ירדו לאט יותר) ממחירי השכירות אז שוכרי דירה ימהרו פחות לרכוש דירות, והביקוש לרכישת דירה יאד, וקצב עליית המחיר יירד בהתאם, וההפך. התועלת של עומר לדיון היא שהוא הביא הגדרה מנומקת, יפה ופשוטה, שברגע שמסכימים עליה אפשר לבדוק את העובדות. הוא מראש הבהיר שהוא לא נכנס לדיון עצמו. במקום להתחשב בעשרות פקטורים, חלקם לא רלוונטים לכל השוק, חלקם לא מוגדרים היטב ולא קל להבין כמה ואיך יש להתחשב בכולם. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
על זה אנחנו לגמרי מסכימים (הקורלציה לא יכולה וגו'). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
(א) אני לא מסכים. ברור שיש קשר - אבל מדובר כאן בקשר בין שתי סדרות עתיות, ובהקשר הזה המושג האינטואטיבי של "קורלציה" הוא חמקמק. כפי שניסיתי להדגים בפסקה הלפני-אחרונה שלי, אפילו במודל הכי נאיבי בו מחירי השכירות מסבירים לחלוטין את מחירי הדירות, יתכן שאם נבחר בפרק זמן מסויים אוסף של זוגות סדורים של דגימות מהצורה <אומד מחירי השכירות עכשיו, אומר מחירי דירות עכשיו> - נקבל קורלציה שלילית (במובן של פירסון). וזה גם קורה פועל. (ב) המודל לעיל בהחלט ראוי לתואר "נאיבי". ישנם גורמים רבים שמשפיעים רק על מחירי השכירות, או רק על מחירי הדירות, או משפיעים באופן שונה ועם אפקטים טמפורליים אחרים על כל אחת משתי הסדרות (למשל: ציפיה לעליה עתידית בביקוש (דמוגרפיה) בלי עליה מקבילה בהיצע (ועדות תכנון וכו') עשויה להעלות היום את מחירי הדירות, מבלי להשפיע על תנאי ההיצע והביקוש הבסיסים שמכתיבים את מחירי השכירות היום. דוגמאות נוספות לגורמים המשפיעים באופן א-סימטרי הם זמינותם של הזדמנויות השקעה אלטרנטיביות בשוק, הריבית במשק, שינויים ברגולציה על מעניקי משכנתאות או על משכירי הדירות, מדיניות המיסוי, תנודתיות בשוק העבודה בפריפרייה ועוד, ועוד ועוד). אם אתה רוצה למדוד את עלות המגורים - אז תמדוד את עלות המגורים, ולא משהו אחד שנמצא באינטרקציה עם עוד שלושת אלפים פקטורים לא רלוונטים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הקשר הלא בדיוק ישר בין מחירי מוצר ההון המכונה דירה לבין מחירי הדיור הזכיר לי את הבועה המתפתחת בקרקעות חקלאיות. ולמה אני אומר בועה? כי הסימן הברור ביותר של בועה הוא שהחלטת ההשקעה במוצר הבועתי מתקבלת לא על סמך ערך ריאלי כלשהו שמיוחס לו (יום אחד הקרקעות האלה יופשרו לבניה) אלא אך ורק על סמך התחזית הספקולטיבית לעליה במחירו, שנשענת רובה ככולה על העליה הקודמת במחירו. קראתי שמשווקים עכשיו קרקעות חקלאיות לא עם חזון להפשרה עתידית אלא תוך הסתמכות על העליה במחירן בשנה האחרונה (תראה כמה הרוויח זה שקנה לפני חצי שנה) ומתוך ציפיה שכל כולה ספקולטיבית - תקנה עכשיו ותמכור עוד מעט ברווח לפראיר הבא בתור. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
(ב) משהו חומק ממני כאן. נניח כמו שאתה אומר, שיש גורמים שמשפיעים *רק* על מחירי השכירות. ונניח שבחודש אוגוסט 2014 אותם גורמים העלו את מחירי השכירות ב-10%. עד כמה שאני מבין, מאחר ועבור מי שרוצה לגור בדירה, שתי האופציות היחידות הן או לשכור או לקנות, ברגע שאחת האופציות התייקרה משמעותית, זה יגרום לחלק מהאנשים שרצו לשכור דירה באוגוסט לשקול את צעדיהם בשנית, וכתוצאה מכך להחליט דוקא לקנות דירה. מה שכמובן יגדיל את הביקוש לדירות (למכירה, לא להשכרה) ויעלה גם את מחירי הדירות. רוצה לומר (בקיצור) - מחירי השכירות ומחירי הדירות משפיעים זה על זה באופן ישיר. זאת לא איזה קורלציה סטטיסטית רנדומלית - יש פה קשר סיבתי שמביא לכך שעלייה של אחד מהם גוררת עלייה של השני, ולהיפך. אז גם אם יש גורמים חיצוניים שמשפיעים רק על אחד מהם - הסיבתיות הנ"ל תגרור את השני. ברור שיש גורמים שגורמים (הה) לקורלציה הזאת להיות לא מושלמת - הדוגמה הכי קלה שעולה בדעתי היא הריבית במשק, שמשפיעה על הרווח שלך מהשקעה חסרת סיכון מקבילה (להשקעה בדירה - וכאן אני הולך עם הקו שלך לפיו הרווח הפיננסי מדירה הוא רק עקב השכרה, לא עקב עליית ערך). אבל אלה אפקטים מסדר שני. בסדר ראשון, כשמחירי השכירות עולים - מחירי הדירות יעלו *בגלל* שמחירי השכירות עלו, לא בגלל גורמים חיצוניים כאלה ואחרים. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |