בתשובה לשם(חובה), 18/03/13 23:54
 |
|
 |
||
|
||||
 |
"שוק הנדל"ן בארה"ב בלבד מתבצעות מדי שנה כ 5 מיליון עסקאות מכירה ומי יודע כמה עסקאות השכרה, משכון, עיקול והסרת משכון. בכלל העולם יש להניח שאפשר לפחות לשלש את המספר הזה" אני שואל את עצמי (ובגלל שאני לא עונה לעצמי, אני שואל אותך) האם מספר העסקאות מהווה מדד לשכלול השוק? ז"א סביר להניח שבארה"ב מתבצעות מידי שבוע יותר עסקאות למכירה של איבופרופן מאשר עסקאות נדל"ן בשנה, ויותר עסקאות למכירת חלב מידי יום. האם היית קורא לשוק התרופות או לשוק החלב "שוק משוכלל"? איזה שוק לדעתך הוא לא "משוכלל" (ולמה)? "אני לא מחפש ציטוטים מוויקיפדיה שיוכיחו שאין בכלל שווקים משוכללים, אלא מנסה להבין מאיפה בא הרעיון של מישהו ששוק שהוא בבירור קרוב למשוכלל הוא בכלל לא" כי הוא פשוט לא קרוב לשוק משוכלל. משום שעד היום כל איש מקצוע שמעתי מתייחס לשווקים משוכללים ולנדל"ן שם איזה מילת שלילה באמצע, משום שיש כל כך הרבה שווקים כל כך הרבה יותר משוכללים, וכל כך מעט שווקים כל כך פחות משוכללים שקשה למצוא סיבה לקרוא לו שוק משוכלל מלבד אי הכרות עם המושג והחלפתו עם מושג אחר. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
דמגוגי Much? אם להתייחס לבדיחה ברצינות, שוק האיבופרופן לוקה כמובן בליקוי מיעוט היצרנים ושוק החלב לוקה ברגולציה שלעומתה כל שוק אחר מחוויר עד שצבעו נעשה דומה לחלב. בשני המקרים לא מדובר על מוצר סחיר. (אם כי אני תמיד מניח שבחלב האמריקאי יש איבופרופן, אנטיביוטיקה, הורמון גדילה וכל מה שצריך, רק לנער היטב) אם אתה הולך לקנות דירת 2 חדרים ברחוב בן יהודה (האחת שעוד לא חילקו ל 32 דירות נופש), כמה זמן לוקח לך לגלות מה מחיר השוק? אם אתה מנסה למכור דירה כזו, כמה זמן לוקח לך לגלות איזה מחיר השוק סובל? עד כמה אתה יכול לחזות את השינוי במחירים עד לעיסקה הבאה? עד לחודש הבא? עד לשנה הבאה? אם יש לך פורטפוליו של 1000 דירות, האם אתה יכול להעריך כמה זמן יקח לך למכור אותן ברמות שונות של הנחה או תמחור יתר? אם התשובות שלך הן (1) מעט (2) מעט (3) מעט (4) מעט מאד (5) כמעט ולא, אבל אפשר לפחות לנחש מה התנודתיות תהיה בהיעדר זעזועים מיוחדים (6) כן, לפי 5, אז השוק יותר דומה לשוק המניות מאשר לדברים כמו שוק האופטלגין. (הזדעזעתי לראות לאחרונה בביקור בישראל שעוד מוכרים אותו שם) אני שוב שואל לגבי הטענה שנדל"ן הוא לא נזיל - מה הבעיה לסחור אותו דרך REIT שמחזיקות הכל מקניונים בפרברים דרך בנייני משרדים וכלה בבתים פרטיים אם רוצים להמר על הכנסות, או דרך חוזים עתידיים אם רוצים להמר על ערך הבתים? לא חושב שיש דבר כזה בישראל בגלל הגודל, אבל זו בהחלט דרך סבירה, לא? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הנדל''ן לא נזיל, מהבחינה שאם מחר אתה נזקק לכסף בדחיפות, כי - נניח, חטפו את הבן שלך, לא תוכל למכור את הדירה מהיום למחר. אני לא בקיאה בקרנות נדל''ן, אבל כמדומני הן לא רוכשות דירות פרטיות. ומן הסתם, גם מולן המכירה לא מתבצעת מעכשיו לעכשיו. לכן אני חושבת, כמו שכתבתי קודם, שעשויה להיות נהירה לזהב במצב של חוסר ודאות, אבל לא לדירות (כלומר, יותר מכפי שיש עכשיו). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הוא נזיל במובן זה שבמקרה חרום אפשר למשכן את הנדל''ן תמורת כסף מזומן, בקלות רבה יותר מהרבה סחורות אחרות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ז"א, אם אני מבין נכון, המבחנים שלך לשכלול השוק הם: 1. מספר היצרנים גדול. 2. מיעוט רגולציה. 3. הסחירות של המוצר. 4. הזמן שלוקח לך לגלות את מחיר השוק. 5. השוק דינמי. אם אני מבין נכון, אז יש לי שתי שאלות: 1. אתה בטוח ש1-3 מתקיים לגבי שוק הנדל"ן? 2. למה אתה לא משתמש במושג אחר (אם מותר לי להציע: "שוק דינמי") במקום "שוק משוכלל" (שאני מקווה שברור שהוא לא המושג בו רצית להשתמש)? (בעברית REIT זה קרן נדל"ן. אם המציאו להם שם, ועשו להם סעיף בחוק, אז כנראה שיש כאלה) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. מספר הסוחרים (כלומר כאלו שגם מוכרים וגם קונים) גדול כדי לקרב אותנו לאלוהי ה Ergodicity (ארגוד?). 2. קשה להגדיר מה זה מיעוט, אבל בוא נגיד שחוסר התערבות ממשלתית ישירה במחיר של רוב העסקאות או בהתניית תנאים כאלו שימנעו מיצרנים וסוחרים להיכנס לשוק זו התחלה טובה מאד. 3. כן, שוב, ארגוד גדול. 4. כן. זמן ועלות של תהליך גילוי המחיר. 5. לא יודע מה זה בדיוק דינמי (שאפשר למדל אותו בתור תהליך אקראי עם פרמטרים משתנים בזמן ועירורים שונים מאפס?), אבל כמו שיכולת להבין כבר, בעיני אקסיומת הארגודיות היא החשובה ביותר בקביעה האם נוכל להכניס שוק למועדון ה"כמעט משוכללים" כלומר כזה שההזדמנויות שמוצאים בו הן מסוג תיקון בעיות במשוכללות ולא מסוגים אחרים. אפשר להיכנס לדיון על זה או לכתוב מאמר נפרד על השווקים. 1. די בטוח. 2. אני מקווה שברור שלפי ההגדרה הוויקיפדית, אין שוק משוכלל ואפילו לא שוק שמתקרב אליו ושבכלל אי אפשר לדבר על שוק שיש בו יותר מסחורה אחת בתור משוכלל. זו הגדרה שטובה ביותר למשהו, אבל אני לא בטוח מהו אותו משהו. מוכן לקבל מושג אחר כתחליף ובתנאי שניפטר מהתפיסה כאן כאילו בגלל שדירה מסויימת נמכרת רק פעם בעשר שנים, שוק הנדל"ן הוא לא נזיל, לא סחיר, לא ידיע (זאת מילה זאת?) וכו' ונשלט על ידי כוחות אופל כאלו ואחרים (יותר מששווקים אחרים נשלטים על ידיהם) שלא מתקנים ברזים. קרן נדל"ן זה יופי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ברור שאין שוק משוכלל לגמרי, אבל לא קשה למצוא שווקים משוכללים בהרבה משוק הנדל"ן. למיטב הבנתי, שוק הנדל"ן יש שלוש בעיות שגורמות לו להראות כאילו הוא "נשלט על ידי כוחות אופל כאלו ואחרים": 1. כולם צריכים (או חושבים שהם צריכים) גג מעל הראש, מה שהופך את כולנו שחקנים בשוק הנדל"ן. 2. המחיר של המוצר הממוצע בשוק הנדל"ן גבוה בהרבה מיכולת התשלום של בעל משכורת ממוצעת. 3. לבעלות על נדל"ן (ולסוג הבעלות, ולסוג הנדל"ן) יש משמעות תרבותית שגורמת לרוב השחקנים לפעול בצורה לא רציונלית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
3. אם רוב השחקנים מאמינים שגם בעתיד רוב השחקנים יהיו מוכנים לשלם פרמיית בעלות (משיקול אינדוקטיבי גרידא - מה שהיה הוא שיהיה) ושבאופן כללי מחירי הדירות עולים במידה כזו שבעת המכירה יתגלם רווח גם אחרי ההוצאות על ריבית, הרי שהם כן פועלים בצורה רציונלית. כלומר אם מאמינים שהפרמטר "ערך תרבותי של בעלות" משתנה לאט מאד, אם בכלל, הרי שאין סיבה לתאר את האמונה בקביעותו כלא רציונלית גם אם היא מבוססת על תיאוריית הטיפש הגדול יותר וגם אם ברור לכל בר דעת שההעדפה לבעלות על פני שכירות היא לא רציונלית מעיקרה (וגם זו מכלכלת את עצמה - בגלל שההנחה הבסיסית היא ששכירות היא מצב זמני מאד, אין בישראל שוק מפותח של דירות להשכרה לאורך זמן המתוחזקות באופן מקצועי ואין לא רגולציה ולא מערכת ציפיות לגבי אופי מערכת היחסים עם בעלי הבית). 2. מוזר אבל נכון. אני מניח שאם נסתכל אחורה נוכל למצוא איפה יש נקודה בה הציבור הרגיש שהמחירים מתקבלים על הדעת? 1. לכולם (אוקיי, לא כולם אבל אותם אלה שמשחקים בשוק הנדל"ן) גם יש קרנות פנסיה, חיסכון בביטוח לאומי וכו', לכן כולם גם שחקנים בבורסה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מה יש לך נגד אופטלגין? (חוץ מכאב ראש). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אופטלגין לא חוקי בארה"ב (וביפן, אוסטרליה, איראן ועוד) ותרופת מרשם בגרמניה (ובאיטליה, ספרד ועוד) פרטים ב- http://en.wikipedia.org/wiki/Metamizole | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לאופטלגין תופעת לוואי נדירה יחסית של פגיעה רחבה בכלל שורות הדם (על פי המחקר המצוטט בויקי, 0.2-2 מקרים למליון, מתוכם 7% קטלניים, אבל יש מחקרים אחרים). מצד שני, מדובר בתרופה די יעילה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אאל"ט ישנם חילוקי דעות משמעותיים בקשר לשכיחות התופעה, אולי בגלל הבדלים משמעותיים בשכיחות של מוטציות מסויימות באוכלוסיות שונות: לא יודע מה המצב באוכלוסיה בישראל. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |