בתשובה לאא, 15/03/13 15:49
 |
|
 |
||
|
||||
 |
הפתרון הוא די פשוט אבל ממשלת ישראל לא תנהג על פיו. לבנות להשכרה בכמויות שידחפו את השוק כלפי מטה. |  |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
איזו בעיה זה פותר? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הבעיה שנפתרת, או לפחות מצטמצת, היא ריכוז ההון בידי ''אצולה קרקעית'' מצומצמת. ואכן, בנייה ציבורית (וטוב מכך, עידוד בנייה פרטית של דירות קטנות) עדיפה על התערבות ממשלת בכל חוזה שכירות בין שני אנשים בגירים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל במקרה של מדינת ישראל, האצולה הקרקעית היא המדינה, לא? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מכיוון שהבעיה היא מוניציפלית, מי שצריך לפתור אותה הן הרשויות המוניציפליות הרלבנטיות ולא המדינה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זו לא בעיה מוניציפלית. זו בעיה כלל ארצית. אם הפתרון הוא לדחוף את האוכלוסיה לפריפריה, דרושה השקעה בתשתיות, הנגשה של הרכבת לשלל מקומות, עידוד מקומות עבודה לעבור / לפתוח שלוחות בצפון ובדרום, שיפור החינוך ועוד כהנה. מה גם - שאם הבעיה טמונה בהיצע - אתה יודע, פעם (אם נחזור לתגובה שהתחילה את כל השרשור הזה), נהגו לבנות בהתאם לגידול האוכלוסיה. לא השאירו את זה לשוק הפרטי ולגחמותיו, או יותר גרוע - לשוק הפרטי וגחמותיו, בעוד המדינה יושבת על הקרקעות ומספסרת בהן כאחרונת הספקולנטים. אם תשאיר את הפתרון לרשויות המקומיות - מבחינתן הן מעדיפות, עכשיו וכרגע, אוכלוסיה של משפרי דיור שיכולה לקנות דירות 5 חדרים חדשות. לא זוגות צעירים עם או בלי ילד. יום אחד, כשכלל האוכלוסיה תזכיר את האוכלוסיה בשינקין בראשית שנות ה-80, הן עשויות להתעורר. או לא1. 1 אוכלוסיה קשישה צורכת בעיקר הסעה לבתי קברות. לא בתי ספר. ואוכלוסיית רפאים בכלל לא צורכת כלום. אחת הסיבות למה עיריית ירושלים כל כך מחבבת את תופעת שכונות הרפאים בעיר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני עדיין לא מבין כיצד זה שאף יזם פרטי לא בונה בניינים גדולים של דירות קטנות להשכרה במקומות נגישים, נניח ליד תחנת הרכבת בנתניה - מרחק של פחות מחצי שעה מהאוניברסיטה וקצת יותר ממרכז תל אביב. כולם מפספסים את הבעיה ואת הפתרון? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זה שאתה לא מכיר לא אומר שאין. לדוגמה: קונדו טאוור (בניין של 284 דירות חדר עד שניים, כמעט כולן בהשכרה) ליד בר אילן http://www.madlan.co.il/project/%D7%A7%D7%95%D7%A0%D... |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם הבינותי נכון, קונדו טאואר נמכרו למשקיעים, שהם בתורם משכירים אותם. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נו, אז? מה ההבדל מבחינת השוכרים? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ומה ההבדל בין הקונדו-טאואר הזה לבין לשכור דירה ממר שמואלי שפיצל את דירתו לגורמים ראשוניים ויצר כמה דירות חדר? שבקונדו טאואר צריך לשלם גם מס גבוה במיוחד לועד על עלות השומר ואחזקת הבניין? כמדומני, המגדל הזה הובא כדוגמא לבניה להשכרה, היינו - השכרה ארוכת טווח, כשהמשכיר אינו אדם שבתוך שנה-שנתיים ירצה למכור / להעביר את הדירה לבן שלו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני חושבת שהבעיה היא שיזם פרטי יאלץ להשקיע הון תועפות בבניה, אבל ההחזר יהיה איטי מאוד. במיוחד לאור מחיר הקרקע (שנחש מי קובע אותו). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מחירי הדיור בארץ הם לחלוטין לא בעיה כלל ארצית. הם בעיה נקודתית בבועה התל אביבית, וקצת בערים שמסביב לה. אפשר בקלות למצוא דירות במחיר נמוך מ500,000 ש"ח בפריפריה, בכל רחבי הארץ - בגליל, בגולן, בשרון ובשומרון, בהרי יהודה ובשפלת יהודה, במישור החוף הצפוני והדרומי, בנגב ובערבה, במושבים ובערים. מי שרוצה מרצדס (דירה בבעלותו דווקא בבועה התל אביבית) - שישלם בעצמו, שלא יפיל את ההוצאות על הנוחות שלו על שכמם של משלמי המסים. והמדינה לא צריכה לדאוג להנגשה של הרכבת דווקא (למרות שגם הרכבת היא פתרון מצויין) אלא להנגשה כוללת של הפריפריה ע"י הפחתת המסים על כלי רכב פרטי ועל הדלק, ובמקומם גבייה של מסי גודש - וזאת כדי למשוך את העסקים מחוץ לבועה התל אביבית. בנוסף, המדינה צריכה להעביר את "עסקיה" (משרד הבטחון למשל) אל מחוץ לגוש דן - ועיר הבה"דים היא צעד נכון בכיוון. וחוץ מזה, כפי שכבר כתבתי, אין שום חובה לספק לך קורת גג דווקא בבעלותך, דיור ציבורי בשכירות (עמידר) הוא פתרון הרבה יותר יעיל (וראוי שרשויות מוניציפליות יקימו "עמידרים" מקומיים בשטחן ובמימומן) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הפריפריאלי! זה אתה! מה לך מסתתר תחת ניקים בדויים? * בוא נחשוב על הרעיון שלך. סבסוד רכב פרטי (=הפחתת המיסים. הרי היה ניתן גם להוזיל גם את מחירי הדירות ע"י הפחתת מיסים). ומצד שני - גביה של מיסי גודש. כלומר, אתה נותן לאנשים את האפשרות להתנייד, ואז מונע מהם ע"י מיסי הגודש הללו. מה לדעתך זה יתן ולמה זה עדיף על פני תחבורה ציבורית? ועוד: למה לדעתך יזיז למעסיק התל אביבי (שנניח שהוא מספיק עשיר על מנת לגור בעיר), מיסי הגודש שעובדיו צריכים להתמודד איתם? הבגלל זה הוא יעקור את משרדו אל מחוץ לתל אביב? * ולמה הפתרון שאתה חפץ לקדם הוא דווקא זה שגורם לזיהום אויר ופקקים אינסופיים? שאנשים יבלו 3 שעות ויותר מדי יום בדרכים, זה הפתרון שלך? מתי יראו את ילדיהם? * אתה מודע לזה שהמחירים קפצו גם בפריפריה, נכון? * אחלה. דיור ציבורי בשכירות (עמידר) גם הוא פתרון, כי הוא נותן יציבות לשוכר. שמת לב שמאז קבלת חוק הדיור הציבורי, שמכר את הדירות לשוכרים והיו אמורים לבנות דירות חדשות בתקבול - לא בנו דירות והיצע הדירות של עמידר ודומיה התדלדל? לרשויות המקומיות אין שום אינטרס לפעול בנדון. עמידר מקומי עשוי להניב אוכלוסיית עמידר. למה שרשות מקומית תרצה את זה? ולמה שתטרח בנדון? במיוחד אם הקרקע, שוב, צריכה להקנות מהממשלה? ___________ ובזה יסתיים הדיון. התווכחנו כבר בעבר, לא כיף איתך. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה צודק, בתנאי שאתה מגדיר את ה"בועה התל אביבית" הזאת כמתחילה ברחובות ומסתיימת בחדרה בערך (מה שהופך את ההגדרה הזאת לריקה מתוכן). מאחר והשטח הזה כולל כחמישים אחוז מהאוכלוסיה בארץ, זאת לגמרי בעיה ארצית. אפילו בבאר שבע המחירים נסקו כמעט פי 2 בעשור האחרון. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דרך אגב, הסיבה שעיריות לא רוצות לבנות למגורים היא כי זה לא מכסה את עצמו, במיוחד לא דירות קטנות. עירייה שתבנה הרבה למגורים תגיע לפשיטת רגל כלכלית, ומשום שעיריות לא רוצות זאת, הן לא בונות למגורים. זה נובע מכך שהארנונה למגורים לא מכסה את עלויות המגורים. עסקים משלמים הרבה יותר ארנונה, אבל אין שום הבטחה שעסקים יקומו דווקא איפה שיש שכונות מגורים. לכן עיריות מעדיפות לבנות משרדים ואיזורי תעשייה. הפיתרון הטריויאלי יהיה העלאת הארנונה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מעניין, מה שאתה אומר, וגם הקישור מעניין. אבל איך זה היה בעבר? כלומר, איך זה שבעבר לעיריות לא היתה התנגדות לבניית דירות קטנות, ולהחלת אוכלוסיה לא-חזקה בתוכן? פשוט כפו את זה עליהן? או שמא העיריות תוקצבו יותר ע"י הממשלה? הפתרון שהוא מציע שם, של עירוב שימושים, עשוי גם להפוך ערים-שאינן-תל-אביב לאטרקטיביות יותר. אם נסתכל על בינוי עירוני, כמדומני כמעט-אך-ורק בתל אביב יש בינוי עירוני כפי שהוא צריך להיות, של עסקים ומעליהם דירות. בערים אחרות יש את זה בעיקר במרכז העיר1. אבל אם תסתכל בחו"ל, בברלין, למשל, כמעט רחוב הוא רחוב-חנויות. ברחובות צדדיים לא כל בית יהיה מעל חנות, אלא כל בית שלישי, נניח. והחנות עשויה להיות גם עסק. או גן-ילדים. העניין הוא שלפעמים אני רואה בבתים ישנים ברמת גן את השטח שיועד לחנות, שנחש מה - הוסב למגורים... ובבני ברק - ביתר שאת (שם בכלל סוגרים חללים והופכים אותם לדירות-כוך). וידוע לי, שלעיריית רמת גן, למשל, יש איזה עניין נגד מסעדות (שהן עסקים שמשלמים ארנונה-של-עסק), ולכן בקושי יש מסעדות ברמת גן. 1 רחוב בלפור בבת-ים, המחצית התחתונה של רחוב הרצל והמחצית העליונה של רחוב ביאליק ברמת גן, רחוב ויצמן בכפר סבא וכדומה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
רוב השכונות החדשות שאני רואה שבונים (לא מדגם מייצג) הן לא ממש מתאימות לעסקים בבנייני המגורים. החזית יותר רחוקה מהרחוב, הבניינים גבוהים ומרוחקים יותר אחד מהשני. גם הן פחות מתאימות להליכה - רחובות מתפתלים וללא מוצא, עם מעט קישוריות ביניהם, מה שגרום לכך שרוצים לרכז את כל העסקים במקום אחד. יכול להיות שזה גם עניין של רגולציה, ואין אישור להקמת עסקים בכל בניין בשכונה. לכן, נראה לי, רוב העסקים נדחפים למרכז מסחרי, ולא מפוזרים באופן אחיד ברחוב. לא חסרות גם שכונות עם מעט מאוד עסקים, כי כולם הולכים לקנות במרכזי קניות גדולים בכל מקרה. רחובות ישנים יותר יש בהם הרבה יותר עסקים. אם אני משווה את הדר לרמת אלון (בחיפה), אז בהדר יש הרבה יותר עסקים - ויש בו רחובות עם קישוריות גבוהה, בניינים צמודים אחד לשני, וחזית של הבניין צמודה לרחוב. מצד שני, אין ספק שהייתי מעדיף לגור ברמת אלון ולא בהדר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הבנייה הסובייטית ב(מזרח) ברלין מפורסמת דווקא בשדרות רחבות ומבני ענק למגורים בלי עסקים בורגניים באמצע. למשל לא כל העיר היא אונטר דן לינדן... |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ממשלת ישראל מסכימה איתך, וזה אכן פשוט. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זה לא פשוט בכלל. 1) איפה תבנה את הדירות האילו? סתם לבנות המון דירות בפריפריה יכול לא לעזור, אם רוצים לקנות דירות במרכז. 2) לבנות דירות זה נדבך אחד - צריך תחבורה חינוך ושירותים נוספים. 3) לבנות דירות באיזורי הביקוש יכול להיות מסובך - יש שם הרבה פחות קרקעות מדינה ריקות. 4) צריך מוסד של דירות להשכרה שיעמוד במבחנים - כולנו יודעים שדירות להשכרה מתוחזקות פחות טוב מדירות בבעלות פרטית. מה יקרה לדירות בבעלות ממשלתית? מי ידאג להן? איך? 5) מי יהיה זכאי לגור בדירות אילו? אני חושב שלבנות הרבה דירות זה הכיוון הנכון, אבל לא לבנות המון דירות להשכרה, אלא לבעלות פרטית, לא על קרקעות מדינה בפריפריה, אלא בעיקר בערים העיקריות, ולתמוך בהן באמצעות תכנון נכון. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1) על קרקעות חקלאיות בשולי הערים הגדולות. 2)נכון,גם זה פשוט. 3)יש דווקא הרבה. 4)כשאני אומר שזה פשוט אני לא מתכון שאני יכול לעשות זאת בקלות עם לוח שרטוט ופלס אלא שיש תכניות מוכנות ומשאבים מספיקים למדינה ומצד שני אין בעיות אידאולוגיות. 5)"הדירות ייועדו לאוכלוסיות שיוגדרו כמועדפות, בהן שוטרים, אחיות, כבאים ואנשי כוחות הביטחון." כשאתה בונה לבעלות פרטית אתה לוקח את הסיכון שהדירות הללו יהיו דירות להשקעה או דירות רפאים. לא שיש לי דעה מוצקה מה עדיף אבל נראה לי שאנחנו במצב ש"כל מספר זוכה". |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אפשר פשוט להקים ערימות של מכולות לאורך פסי הרכבת. בכל מכולה (בערך 50 מ"ר) ישכנו עד 2 אנשים ובמכולות כפולות עד 5 אנשים. כל מכולה חמישית תחולק ל 4 מקלחות + 4 חדרי שירותים (פשוט משיקולי אינסטלציה - הכניסה לכל שירותים ומקלחת עדיין תהיה פרטית) ואחת מכל 20 מכולות תשמש לשירותים ציבוריים כמו מסעדה, מרפאה, סניף בנק וכו'. המחיר למכולה הוא משהו כמו 10 אלפים ש"ח - בתוספת פריצת חלונות ודלת, מדרגות, מעלית קטנה, ריהוט בסיסי, קירות גבס וחיווט עדיין לא מגרדים אפילו את ה 100 אלף ליחידה באיכות בסיסית או 200 אלף ליחידת פאר. אם הביקוש לדיור משתנה בגלל שינויים בהיקף התעסוקה, מטעינים ערימת מכולות על הרכבת ומעבירים אותה לאיזור אחר :) כביש צר שיסלל לאורך הפסים (על חשבון משלם המיסים) ישמש אוטובוסים חשמליים מהירים במיוחד שישגרו את הדיירים לתחנת הרכבת הקרובה וממנה. מצלמות בטיחות ינטרו את השטחים הציבוריים ומוקד מאוייש 24 שעות ביממה בהיידרבאד ישגר כוח אבטחה מקומי במקרה של פשע או מקרה חרום. באמת לא בעיה למצוא פתרונות כאלה, אבל כנראה שכמו במקרה של הסכם עם הרשות, אף אחד לא ממש מעוניין בהם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מבין שמשהו בתכנית הממשלתית נראה לך מגוחך, אני פשוט לא מבין מה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
עשו את זה. קוראים לזה קראוילות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
> מה יקרה לדירות בבעלות ממשלתית? מי ידאג להן? איך? עמידר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נפלא, כי לאף אחד אין תלונות על עמידר. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בדיוק כפי שלאף אחד אין תלונות למערכת הבריאות הציבורית, למערכת החינוך הציבורית, ולמערכת הרווחה הציבורית. | |
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |