בתשובה ליוסי, 10/08/11 15:41
 |
|
 |
||
|
||||
 |
לעיריות יש אינטרס כלכלי לאשר בניית דירות גדולות - מי שרוכש אותן הם בד"כ אנשים שהממון בכיסם, שאינם נזקקים לשירותי רווחה, הנחות בארנונה (שממילא, בתורה, נגזרת מגודל הדירה) וכו'. זה לא אומר שלציבור (כלומר, לנו) אין אינטרס להזכיר לעיריות שהן לא חברה בע"מ ושחוץ מרווח כלכלי ישיר יש אינטרסים נוספים שעליהן לשקול. מי שאין לו כסף לקנות דירת ארבעה וחצי חדרים עם מרפסת, יוכל לקנות דירת שלוש וחצי חדרים או לשכור דירת חמישה. מי שכספו וצרכיו מספיקים לדירת שניים וחצי/שלושה חדרים שאינן בנמצא עוד, יש לו פחות חלופות. ואגב, אני לא חושבת שצריך להפסיק את בניית כל דירות הענק ולהחליף את כולן בדירות למשפחות צעירות. מה שצריך זה לדאוג לקיומו של תמהיל הגיוני. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
אם אני מבין נכון, את מאשימה את העיריות בהטיה של השוק החפשי לכיוון דירות גדולות (אולי על ידי אישורי בניה סלקטיבים). האם יש לך סימוכין לטענה? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זו לא האשמה, זו פרשנות שלי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למשל http://www.news1.co.il/Archive/001-D-253022-00.html |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
איך שני הקישורים האחרונים עונים לשאלה של יוסי? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,73... ומה יותר רשמי ממסמך של הכנסת -http://www.haaretz.co.il/hasite/spages/1236725.html היכן שמשרד הבינוי והשיכון הוא הגורם האחראי לבנייה (בנייה ציבורית, לדוגמה במודיעין, בראש-העין ובאילת) הוא אחראי לקביעת התמהיל של גודלי הדירות. היכן שהמשרד אינו מעורב, ועדות התכנון קובעות את אופי הבנייה. במקומות אלו המשרד יכול רק להשפיע באמצעות נציגיו בוועדות התכנון. המשרד ער לכך שלעיריות יש השפעה רבה על ההחלטות של ועדות התכנון. ד"ר חיים פיאלקוב, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מציין כי העיריות לוחצות על ועדות התכנון להגדיל את שטח הדירות הנבנות בתחום שיפוטן, בין השאר כדי למשוך אוכלוסייה חזקה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
האם עצם המודעות לנושא לא גורמת לוועדות התכנון להקשות על הלוחצים? האם הפרש המחירים בין דירות קטנות לגדולות מצביע על עודף בראשונות וחוסר באחרונות1? האין חלק מהעליה הכללית ברמת החיים מתבטאת בביקוש לדירות גדולות יותר? --- 1. כלומר, הפרש קטן המגדיל את מוטיבצית הקבלן לבנות2 דירות קטנות. 2. כלומר, אילו ועדות התכנון היו מאשרות לו3. 3. האייל הקורא 2020: מנכ"ל משרד שקר כלשהו מציין כי הקבלנים לוחצים על ועדות התכנון להקטין את שטח הדירות המאושרות, בין השאר כי הן הרבה יותר רווחיות ליזמים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לקבלן יש מוטיבציה לבנות גדולות, דווקא. העלות הרצינית פר דירה, מבחינת הקבלן, זה החלקים הרטובים: שירותים-אמבטיה-מטבח. את זה יש בדירת חדר, בדירת 2 חדרים, בדירת 3 חדרים וגם בדירת 4 ו-5. להוסיף חדר? זה כבר עולה הרבה פחות. רוב האנשים, תכל'ס, אם הם קונים דירה, יקנו דירת 3 חדרים לפחות. ההפרש בעלות בין 3 ל-4, כבר אינו גדול. אבל הרווח לקבלן גדול בהרבה ב-4 וב-5. זה אחד. מנקודה אחרת - זה פועל ככה גם בשוק השכירויות. כאילו שעל עצם העובדה שאתה שוכר דירה כלשהי, אתה משלם X. לגבי התנאים - ההפרש בין חור מפוצל לבין דירה ראויה לשמה אינו גדול. חיפשתי דירות לאחרונה. הפער בעירי בין דירות 60 מ"ר מאותגרות חלונית ובעלות חדרים קטנים לבין דירות גדולות, משופצות ועתירות חלונות עם חדרים רחבים הוא כ-500 שקל. אם אני צריכה לבחור בין זה לבין זה, אני בוחרת לשלם קצת יותר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
סליחה על הטרחנות, אבל כנראה שאני מפספס פה משהו: אם ההפרש בעלות בין 3 ל-4 איננו גדול1, וההפרש בתועלת הצרכן בין שני הדירות ניכר2, אז למה להתעקש לבנות דירות שלושה חדרים? אולי זהו עוד מקרה שבו השוק החפשי מוביל ליעילות? --- 1. אני לא מבין הרבה בתחום (למרות גילי המופלג, אף פעם לא קניתי או בניתי דירה), אבל אני מאמין לך. 2. גם זה על פי עדותך המדגמית2 - שאת מעדיפה לשלם *קצת* יותר ולקבל דירה יותר מרווחת. 3. מדגם זה לא מספיק - האם מחירי הבתים מעידים שלהרבה אנשים יש סדרי עדיפויות דומים לשלך? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
2 זהירות, יש כאן אנשי מחשבים! | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כנראה שאיבדנו אותם (מצטער). המערכת יכולה לעשות אינטרפט? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נראה לי שצריך להפריד בין שוק הדירות הקיימות להשכרה לבין שוק הדירות החדשות למכירה. הדירות הגדולות לא רק גדולות יותר (4-5 חדרים גדולים) אלא גם נבנות "בסטנדרט גבוה" - לובי גדול, מזרקות בכניסה, פאר ולא רק פונקציונליות. כלומר - יקרות יותר. אולי בשכירות חודשית ההבדל של 500 ש"ח לחודש הוא לא הבדל גדול (עבור אנשים מסוימים הוא הבדל משמעותי), אבל כשמדובר בפערים דומים באחוזים בקנייה, זה כבר הופך לסכומים גדולים אף יותר ולטווח ארוך יותר1. מה גם שעל דירות גדולות יותר משלמים יותר בארנונה, בתחזוקה, בחימום/קירור וכו'. כשחיפשתי דירה (לפני כשנה) קיבלתי את הרושם שבסכום סביר (כלומר, לא שכ"ד סטודנטיאלי) אפשר למצוא דירות יחיד בת"א ברמה בינונית ומטה. ייתכן שבהוספת מאות שקלים לחודש "בלבד" אפשר למצוא דירת יחיד בינונית ומעלה, אבל הסכום כבר הופך להיות משמעותי. סוג של פרדוקס הערימה. 1 בדירה שכורה לא אכפת לי למתוח קצת את גבולות התקציב שהגדרתי, כי אני יודעת להעריך את רמת ההוצאות והההכנסות שלי בטווח הרלוונטי, ויודעת שאם הן ישתנו, אני עוזבת לטובת דירה זולה יותר. קצת יותר קשה לצפות מה תהיה רמת ההכנסה שלי בעוד חמש/עשר שנים, בעיקר בשוק נטול הבטחון התעסוקתי הנוכחי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני לא בטוחה שזה ככה. מבחינת תועלת הצרכן, פשוט גובים ממנו הרבה-יותר-מדי על דירת 3 חדרים, ביחס למה שעולה דירת 4 חדרים. לא שהשוק החופשי עשה נפלאות והוביל ליעילות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אחת המסקנות שלי לעת זקנה היא שבמסגרת מגבלות המציאות גם השוק החפשי דורש כלבי שמירה. אבל בכל זאת - אם הצרכן משלם "יותר מדי" על דירת 3 חדרים, אז זה אומר שהקבלן (או מישהו אחר) גם מרוויח על דירה כזאת "יותר מדי". ולקבלן (או למישהו האחר) יש אינטרס ברור לבנות עוד כאלו. אם אין פה רווח יתר ומחיר ה"יותר מדי" נובע רק מעלויות יחסיות גבוהות, אז אולי בכל זאת השוק החפשי הוביל ליעילות1? --- 1. לא מדובר פה בנפלאות ובטח לא ביד נעלמה, יש לתהליכים האלו הסברים פשוטים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
איפה אתה רואה פה יעילות? ______________ אם מחירי דירות ה-4 חדרים היו יורדים לרמה שכל מורה וכבאי יכולים להרשות לעצמם, אז הייתי אומרת שכן. לא זה המצב. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
היעילות היא ביחס בין דירות 3 חדרים לדירות 4 חדרים (נדמה היה לי שזה נושא הדיון). ____ ומה הקשר למורים וכבאים? האם את מציעה להנפיק להם דירות על חשבון נהגים ורקדני בלט? אם את מנסה לומר שמחיר הדירות גבוה מדי (בלי קשר למספר החדרים) אז יש ביננו הסכמה. אני גם אסכים איתך אם תצהירי שמישהו בממשלה נרדם בשמירה ולא צריך היה להגיע למצב הזה (בעיקר בגלל שמרכיב הקרקע, המלט, וההליכים הביוקרטים נקבעים על ידי מונופולים). אבל הצהרות פופוליסטיות מסוג "לכל מכוון פסנתרים שעובד קשה יש זכות לדירה שלושה חדרים פלוס מטבח ותמי ארבע" הם פופוליזם. זכות לדירה אפשר לתת בקלות, הבעיה תהיה לספק גם את הדירות עצמן בלי שזה יבוא על חשבון מישהו אחר, שמגיע לו לא פחות. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |