בתשובה לקונשטוק, 22/07/11 22:16
 |
|
 |
||
|
||||
 |
אם יש שוק גדול של השכרה עם הרבה מאד שוכרים פוטנציאלים והרבה מאד משכירים פוטנציאלים, אין שום סיבה שיווצר שוק שחור משום סוג. מגנון כזה לא צריך להיות מסובך, ובטח שלא לערב משטרה. למשל אפשר לא לאשר משכנתא לרכישת דירות עם המבקש הוא חברה, או אדם פרטי שכבר רשומה על שמו דירה בטאבו. ומכיוון שבכל מקרה הכנסות חייבות בדיווח, אין בעיה להתאים את מיסויין למקורן. היום ניתנות הקלות במס על רווחים המתקבלים מהשכרת דירה (אם הן נמוכות יחסית), כדי לעודד השכרת דירות. זה בסדר גמור בעיני, אבל באותה מידה אפשר למסות הכנסות שמעבר לרף הזה במיסוי גבוה ממס-ההכנסה הסטדנרטי. להתעלם מכוחות השוק זה באמת רעיון מטופש, אבל התפיסה שחברה לא מסוגלת לוסת ולארגן את עצמה (בגבולות מסוימים, אך רחבים) היא מטופשת לא פחות. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
דוגמא נוספת לרגולציה, אולי פחות אינטרוסיבית: |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
משכנתאות לא רלוונטיות.רוב המשקיעים בנדל"ן עושים זאת מכספם ללא שום הלוואות. ברגע שתטיל מס הכנסה על השכרה יציעו פחות דירות להשכרה. למה ביטלו את המס על השכרה ? כי היו חסרות דירות להשכרה, עכשיו תעניש את הפתאים שהאמינו שביטול המס הוא מוחוייבות ממשלתית כלפיהם ? אם תעניש אותם הם יצאו משוק ההשכרה לשווקים אחרים. האם אתה יודע שדירות ניתן להכליל בתור רכוש של חברה ואז חל עליו רק מס חברות (נדמה לי 25 אחוז בערך)? הכוונה של ביבי היא להוריד את מס ההכנסה ל- 15 אחוז בערך. יתכנו קומבינות מסובכות יותר שרשויות מס לא יכולות לעקוב אחריהן. חובתה של המדינה להעמיד קרקעות זולות לבניה, במקומות נוחים (לא במקומות נידחים נטולי מקומות פרנסה במרחק נסיעה קצר). אפשר להתנות שם רשיונות בניה בבניה של דירות קטנות, אבל יתכן שהקבלנים יסרבו לבנות בניה כזו ואז תהיה הקפאת בניה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"משכנתאות לא רלוונטיות.רוב המשקיעים בנדל"ן עושים זאת מכספם ללא שום הלוואות." יש לך תימוכין לטענה הזו?היא לא בדיוק טריוויאלית לגבי מס: אפשר ליצור מדרגות מס די בקלות, מס הכנסה עושה את זה כבר שנים. כל מה שצריך לעשות זה להוריד מההטבות(אם חלקית ואם באופן מלא) על הכנסות מהשכרה שעולות על סכום מסויים. לגבי הקבלנים: הקפאת בניה תהיה רק אם הרווחים ייפגעו בצורה רצינית מאוד, לא אם רווחיהם ייפגעו בצורה חלקית- ולו כי גם הם צריכים לחיות ממשהו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
משקיעים בנדל"ן הם אנשים שיש להם כסף עודף והם מחפשים דרכים לשמור על ערכו או לקבל תשואה קטנה. משכנתאות אינן כדאיות למשקיעים משום שהן עולות כסף אותו מרוויח הבנק. בדקתי פעם ומצאתי שעל כל שקל של משכנתא מחזירים לבנק, נאמר, שקל וחצי (הכל צמוד למדד). אז למה שהמשקיעים יקחו משכנתא מהבנק ? כדי להפסיד כסף ? במקום זאת הם צוברים כסף בהשקעה זמנית בבנק עד שיש להם כסף להשקיע בנדל"ן או בהשקעה מחוץ למערכת הפיננסית הבנק-בורסה. אם אינך מודע לכך, אין היום שום השקעה סולידית במערכת הפיננסית בנק-בורסה, לכן מי שיכול משקיע בחלופות (ביניהן בנדל"ן). משכנתאות מיועדות רק לאנשים שחייבים לקנות דירת מגורים לעצמם ואין להם מספיק כסף לממן דירות. חלקם וויתרו על משכנתאות, בגלל חוסר הכדאיות של עלויות המשכנתאות, במקום זאת הם שכרו דירות וכסף עודף הושקע בבנק-בורסה, כעת האפיק הזה ניסתם בפניהם. אפשר לקבוע מדרגות מס, השאלה היא אם מישהו ירוויח מזה. המשקיעים יוותרו על השקעה בנדלן וישקיעו בדברים אחרים (למשל נדל"ן בחו"ל). הקבלנים הקפיאו בניית דירות קטנות, מזה שנים. הם הקפיאו בניות כאשר לא השתלם להם לבנות גם לדירות בינוניות, אם תציק להם יותר בהעלאת מיסים הם יקפיאו יותר את הבניה. הם לא ממהרים, הם לא "צריכים לחיות ממשהו" יש להם כסף למחיה, הם יכולים לחכות 10 שנים בלי לבנות כלום או שימתינו עד שהבניה תשתלם להם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הסיבה העיקרית לכך שהשקעה בנדל"ן הפכה לאטרקטיבית כל כך היא האפשרות לעשותה בצורה ממונפת, כלומר באמצעות הלוואה. זה א'-ב' של כל יזם ואיש עסקים. אם למישהו יש חצי מיליון דולר אותם הוא מתכוון להשקיע, הוא יכול לקנות איתם דירה אחת בשווי חצי-מיליון דולר, או 3 דירות שכל אחת מהן בנפרד שווה חצי מיליון דולר באמצעות מינוף מסניף הבנק הקרוב למקום מגוריו (ועוד ישאר לו עודף - אבל נגיד שהוא ישקיע אותו בשיפוצים ותחזוקה). הוא כמובן יקווה שתזרים המזומנים שיתקבל משתלומי שכר-הדירה ישאיר אותו במאזן חיובי עד להחזר ההלוואה. ואז אמנם הוא "הפסיד" את הרווחים שהוא היה מקבל מהשכרת הנכסים לאורך התקופה (ואותם הוא היה מרוויח באלטנרטיבה של רכישה לא ממונפת), אך הוא הרוויח את העלייה בשווי הנכסים פי-שלוש (בהנחה שהייתה עלייה כזו כמובן, אבל בתנאים בועתיים כמו בארץ לאחרונה או בארה"ב עד לא מזמן - ההנחה הזו היא אנדרסטייטמנט). על הדרך הוא גם פיזר את הסיכונים שלו, שזה בונוס נהדר. ומה עם מי שיש לו רק 150,000 דולר? הוא יכול לבחור להשקיע אותם בפורטפוליו של תעודות סל או אג"חים, ואולי אפילו מניות, בשווי 150,000 דולר - או לבחור לקחת משכנתא ולהשקיע בפורטפליו נדל"ני בשווי 500,000 דולר! איזה כיף. הרי גם אם איכשהו הוא היה *יודע* שמניית גוגל הולכת לעלות ב-10 השנים הקרובות יותר מהריבית במשק, אף אחד לא היא מלווה לו עוד 350 אלף דולר כדי לקנות אותה ולהרוויח מהידע הזה. אבל כולם "יודעים" שמחירי הדירות הולכים לעלות תוך 10 שנים ולתת תשואה עודפת (אמונה עממית שגויה שאפילו מומחים פיננסים מחזיקים לפעמים, קל וחומר מרבית המשקיעים שאינם כאלה), והכי חשוב: כולם ישמחו להלוות לו כסף כדי לרכוש דירה. פלא שההשקעה בנדל"ן באמצעות מינוף הופכת לכל כך אטרקטיבית? בכלל - השקעות ממונפות נפוצות מאד (מאד) בכל תחומי העסקים (על ההיגיון שלך, שאומר שזה אף פעם לא משתלם, כנראה אף יזם לא שמע), אבל בשום מקום אין סיכוי לקבל הלוואה לצורך השקעה בקלות ובתנאים טובים, כמו שאפשר לקבל לצורך רכישת דירת מגורים (כלומר, משכנתא). והתהליך מזין את עצמו: יותר אנשים רואים בנדל"ן למגורים אפיק השקעה אטרקטיבי, הם מעלים את הביקוש, העלייה בביקוש מעלה את המחירים, והעליה במחירים גורמת ליותר אנשים לראות בנדל"ן למגורים אפיק השקעה אטרקטיבי... וחוזר חלילה, עד שזה מתפוצץ. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כשהריבית נמוכה מספיק, משכנתא יכולה להפוך להיות משתלמת אם מחירי הבתים עולים בקצב מספיק ואם אפשר לפרוע אותה בלי קנס. אז אנשים דווקא כן לקחו משכנתאות לטובת השקעה, עד כמה שאני יודע. זו הסיבה שידידנו סטנלי פישר מעלה את הריבית - כדי להפוך את זה ללא כדאי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הריבית בבנק עולה על התשואה של דירה, כאשר התשואה _כוללת_ דמי השכרה. אתה אולי שוכח להוסיף הצמדה ששווה ל- 4 אחוז לשנה היום. המשכנתא בעשרות השנים האחרונות עלתה למלווה לפחות 3 אחוזים לשנה באופן ריאלי. הריבית על השקעות סולידיות בבנק היא שלילית. הריבית של פישר מפגרת בערך ב- 0.25 אחוז, מי שמשקיע בבנק בהשקעה סולידית מקבל עוד פחות מזה (כי הבנק והממשלה גוזרים קופון של, נאמר, אחוז אחד לשנה בצורה של מס הכנסה, דמי שמירה, עמלות וכדומה.) אני מעריך שבהשקעה סולידית בבנק יש הפסד של לפחות אחוז אחד לשנה. מה עושה מי שיש לו 2.5 מליון שקל בבנק ? מעדיף להוציא את הכסף מהבנק ולקנות דירה אפילו בלי להשכיר אותה. תסתום לו את האפשרות הזו הוא ימצא דרכים חלופיות להשקעה, לא בבנק. רק במקומות מעטים שמשמשים לשכירות ערך הדירה עולה מטעמים כלכליים טהורים (תחזית לשינוי יעוד של האיזור\\הבניין). עליה מנימוקי "עדר" בלבד היא השקעה ספקולטיבית, בועה, מי שמשקיע בה יאבד חלק מכספו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מי שיש לו 2.5 מליון ש"ח בבנק יכול לקבל ריבית רצינית יותר ממה שהצגת, בצורה ניכרת. ואם הוא יטרח, אפילו היום, יש סיכוי שיוכל להרוויח מתיק השקעות. ומבחינתי אכן, שימצאו דרכים חילופיות להשקעה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נראה לי שהפסד של אחוז לשנה על השקעה סולידית בבנק זה הפסד של בעלי הון "בינוני" כגון 2.5 מליון שקל בבנק, כולל כל ההטבות של הבנק. מי שיש לו פחות כסף מפסיד לשנה יותר בהשקעות סולידיות, אבל אין לו הרבה אופציות להשקעה. תיק השקעות, נשמע יפה בפרסומות בעתון. במציאות, בממוצע, הוא לא מניב הכנסות למשקיע שיש לו 2.5 מליון שקל פנויים. האם שמת לב שהפרסומות הללו נעלמו מהעתונות ? אני מניח שאנשים מהמעמד הבינוני שניכוו לא ממהרים להשקיע שם, אי אפשר לרמות את כולם כל הזמן. אם לא יאפשרו לאנשים לשמור על ערך כספם על ידי השקעות בארץ, הם יעבירו כסף להשקעות בחו"ל. שנים לא מעטות ישראל קיבלה הזרמת כספים אדירה מחו"ל כאשר נתנה אופציה ריאלית לשמור על ערך הכסף, אם זה יפסק הכסף הזה יברח מהר מאוד מהארץ. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"חובתה של המדינה להעמיד קרקעות זולות לבניה, במקומות נוחים". קרקעות אינן דבר שהמדינה יכולה לייצר כמות בלתי מוגבלת ממנו; למדינה אין קרקעות בהקף גדול במה שאתה מכנה "מקומות נוחים". מוטב שהמדינה תשקיע מאמץ בלהפוך מקומות קיימים שאינם "נוחים" היום לנוחים יותר. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
''מוטב שהמדינה תשקיע מאמץ בלהפוך מקומות קיימים שאינם ''נוחים'' היום לנוחים יותר.'' בדיוק. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למדינה יש הרבה קרקעות באיזור המרכז, חלק גדול מהן אדמות "חכירה" למטרות חקלאיות, למרות שאין להן שימוש חקלאי רווחי. שישנו את היעוד שלהן וימכרו אותן. שיחרשו את איזור נווה צדק ויתנו דירות חלופיות בסביבה (יפו, ראשון לציון למשל). מה זה פה ? מוזיאון לבתים חרבים ? איזור מנשיה (צמוד לנווה צדק) פונה לפני 50 שנה ולא עשו כמעט כלום עם האדמה שם. דוגמא לחוסר יכולת תיכנון של המדינה. המדינה משקיעה בשנים הקרובות כ- 25 מליארד שקלים לפיתוח דרכי תחבורה חדשות. המדינה מחוייבת לממן תשתיות עבור שכונות חדשות (כולל כבישים פנימיים רחבים לצורכי העתיד). מעבר לכך מוטב שהמדינה לא תתכנן כלום, היא כבר ביזבזה מספיק כסף על ישובי רפאים (מתוך יומרה שהמדינה מסוגלת לפזר אוכלוסין). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שוק שחור נוצר בכל מקום שבו מיסוי או פיקוח הופכים את העסקה הלא חוקית ליותר ריווחית מעסקה חוקית אם אתה תהפוך רכישת דירה והשכרתה למשהו שהוא לא כדאי באופן חוקי כל מה שיקרה זה שאנשים ימצאו קומבינות לעשות את זה בשחור (ודרך אגב אאל''ט מס הכנסה מנוע בחוק ממסירת מידע על מקורות ההכנסה שלך גם אם הם לא חוקיים) וכמובן המחירים בשוק שחור תמיד יותר יקרים מהמחירים של שוק חופשי בקיצור הרעיון שלך יביא לעלייה נוספת במחירי ההשכרה |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |