בתשובה לנועה ו, 18/07/11 22:36
 |
|
 |
||
|
||||
 |
הוצאות הבניה במגדלים הן עצומות רק אם בונים אותם לעשירים. העלות היחסית של דירה במגדל של ארבעים קומות צריכה להיות נמוכה יותר מזה של בניין בן שבע קומות, בהנחה שהבניין מספק את אותם השירותים. למרות שפריז היא אחת הערים הצפופות באירופה, עדיין השטח שלה לא מבוטל במושגים ישראליים. אני תומך יותר במודל של בניית ערים במקומות רצויים1 ולא טיפוח ישובים נחשלים, מכמה סיבות. בניית עיר מאפס מאפשרת תכנון נכון, בלי צורך לעבוד מסביב למצב קיים. התשתיות נבנות מראש בסטנדרט מודרני. הבניה יכולה להעשות בצפיפות גדולה יותר, תוך הקטנת טביעת הרגל האקולוגית של העיר (שעדיפה בהרבה על כפר/מושב/עיירה) וקל יותר למשוך תושבים למיזם חדש ומבטיח. 1 והשוק החופשי לא יעשה את זה, כי היד רוצה מה שהיד רוצה, ולא מה שנראה לך כנכון. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
בניית עיר מאפס יכולה *לאפשר* תכנון נכון1 אבל גם מחלישה את הערים סביב לה. מה גם שאין סיבה להקים הכל מאפס כשיש תשתית קיימת (שלא כולה, במאה אחוז, דורשת החלפה/שיפוץ). 1 מודיעין? אקולוגית? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני לא מכיר את הבעיות הספציפיות של מודיעין1, אבל אם אותה אוכלוסיה היתה גרה בישובים/מועצות מקומיות, הנזק האקולוגי היה גדול בהרבה. לטווח הארוך אני חושב שהקמת עיר חזקה תחזק גם את הערים הנחשלות לידה. לטווח הקצר את כמובן צודקת, אבל אני חושב שהיתרונות עולים על החסרונות. 1 ולכל עיר גדולה יש את הבעיות (האקולוגיות) שלה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נכון. אם להסתכל על באר שבע, אז היא מאד נחלשה כשקמו הפרברים מסביבה - חלק ניכר ממעמד הביניים פשוט עבר להגשים את חלום הבית-עם-גינה, וגם אלו שלא התעניינו במיוחד בגינון עברו בשלב מסוים כדי "לא להחזיק את העיר על גבם". למזלה של העיר הגיעה בשנות התשעים העלייה הרוסית שהפכה מהר מאד למעמד ביניים עם דרישות גבוהות בתחום החינוך והתרבות. עיר חזקה מחזקת את הערים לידה, כן, אבל למה להקים עיר ולקוות שהיא תהיה חזקה, ולא לחזק עיר קיימת כשכבר יודעים מה נקודות החולשה שלה ואפשר לטפל בהן? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כי אם תחליטי היום להקים עיר של מאה אלף איש באזור דימונה1, זה יהיה קל וזול יותר לעשות את זה במרחק חמש דקות נסיעה מדימונה ולא בדימונה עצמה. אנחנו יודעים (או מישהו יודע) מה נקודות החולשה של הפריפריה כבר הרבה מאוד זמן, זה לא אומר שתמיד יש לנו דרך יעילה לתקן אותן, לפעמים (רק לפעמים) פשוט יותר להתחיל מחדש. 1 דוגמא היפותטית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זהו שאני לא חושבת שזה בריא להקים עיר של מאה אלף איש במכה. עדיף להוסיף עשרים אלף דירות בדימונה, וחמש עשרה אלף בערד, ועוד עשרים אלף בבאר שבע, ועשרת אלפים באילת,1 ואחרי שלוש ארבע שנים לתת שוב "פוש" דומה. 1מספרים מצוצים מהאצבע, כמובן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מסכים לחלוטין. ערים מתוכננות נוטות להכשל. היית פעם בברזיליה? כל הערים הגדולות והמוצלחות התפתחו בצורה אורגנית - פריז, לונדון, ניו יורק. יש מקום לתכנון, אבל תכנון רק, ולא ברמה של פה נשים את זה ושם את זה, כי אתה אף פעם לא תצליח לצפות את הצרכים במדויק. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
סנוב, ובצ׳אנדיגר כבר ביקרת? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למה לקלל? ולא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
סתם הערה קטנונית - אני לא בטוח שאפשר לקרוא להתפתחות של פריז, הכוללת נתיבים רחבים לצורך הפעלת תותחים נגד מפגינים והריסה מתוכננת של חלק גדול מהעיר העתיקה על ידי הברון האוסמן, ''אורגנית''. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש את העניין של יתרון לגודל. אפילו היה על זה דיון דיון 3312 |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כמובן שיש יתרון לגודל! לכן אני חושבת שצריך להגדיל את דימונה, באר שבע וערד (נגיד) במקום להקים עיר בינונית נוספת. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יתרון לגודל אומר שאם את צריכה להוסיף ארבעים אלף דירות, עדיף להוסיף אותן רק בבאר שבע (ואם אפשר, לקחת כמה מדימונה ולהעביר גם אותן לבאר שבע). מה שאת מציעה זה פיזור, אולי לא ברמת חוות בודדים, אבל את עדיין מדברת על חיזוק של ישובים (נו טוב, ערים בחוק) 25-35 אלף איש. אני מדבר על להקים ערים שמתחילות ממאה אלף מתוך כוונה להגיע לרבע מליון בהקדם האפשרי. אני לא חושב שזה חזות הכל, יש מקום וחשיבות גם לישובים קטנים (ומסוגים שונים) בפיזור גאוגרפי גדול. אבל כשרוצים להתמודד עם בעיות כמו העדר תעסוקה, חוסר נכונות לגור באזור וכד', עיר גדולה מהווה פתרון טוב יותר. חוץ מזה, את לא תשכנעי אף חברה לפתוח מפעל חדש בנגב כי הוספת שכונה בדימונה ועוד אחת באילת. יש לך סיכוי לשכנע אם את מדברת על איזור תעשיה חדש בצמוד לעיר של מאה אלף איש שאת מקימה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אז למה לא להוסיף את כל המאה אלף לבאר שבע בשתיים-שלוש "פעימות" וזהו? אני לא מצליחה לראות את היתרון בלהתחיל מאפס, פרט ליתרונות שיווקים. היכולת להקים תשתית מאפס מתקזזת עם האפשרות להתבסס על תשתית קיימת (גם אם דורשת שיפור). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
באר שבע לא קטנה בכלל, ולא הייתי מתחיל מאפס לידה, אבל אם את מחליטה לבנות עיר גדולה באזור מסויים (משיקולים כאלו ואחרים), איזו סיבה יש לך לחזק עיר שהיא פחות מרבע מהגודל הסופי של העיר שאת מתכננת ? ושוב, לא כל תשתית קיימת אפשר לשפר. אנחנו חיים במדינה דמוקרטית, לא תמיד אפשר לסגור אזור תעשייה שלם כי לדעת המתכנן הוא צריך להיות קרוב יותר לפרברים ורחוק יותר ממרכז העיר. אי אפשר להתחיל להרוס בניינים בסיטונאות כי כאן צריך שדרה רחבה או כביש מרכזי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אפשר, אם המדינה יוזמת ומממנת, בונים אזור תעשיה חדש וכשגומרים הורסים את הישן, על הישן בונים למגורים, לציון ולגאולה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
המאבק המשפטי להפקיע קרקע פרטית ממאות בעלים שונים באזור התעשייה הישן לבדה תיקח יותר זמן וכסף מבניית מרכז חדש. וגם זה מבלי להזכיר את אי-הצדק המשווע והפרסום השלילי שבהריסת עסקים של אנשים בשם תכנון מרכזי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
צ''ל ''לבדו יקח''. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש חוקים שמתירים הפקעות, המדינה יכולה לעגן אותם בחוק יסוד ''קורת גג''. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה מוכן שיפקיעו ממך את מקום העסק ויהרסו את חייך כדי לתת קורת גג לאחרים ? קצת פחות זלזול ברכוש של אחרים לא יזיק. אי אפשר לפתור צרה אחת על ידי מעשי עוול לאחרים. חוץ מזה, אם תפקיע עסק של בעלי עסקים קטנים הם יברחו מהמדינה. מדינה נאורה אינה סובלת הלאמת רכוש. (בעלי עסקים גדולים יכולים להתגונן מפני הפקעות). למדינה יש הרבה קרקעות פנויים ועליה להעמיד אותם לרשות הציבור לצורכי בניה במקום לספסר בהם. לגבי שינוי יעוד של איזורי מסחר ותעשיה ישנים, אפשר לעודד מעבר לחדשים על ידי מיסוי הפחתת מימון וכדומה. ממילא עד שהיעוד החדש מתממש עוברים 50 שנה ויותר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם יכריחו אותי להעביר את המוסך/בית מלאכה/דפוס/ מועדון לילה מהזנחה כמו דרך סלמה בואך יפו, יממנו לי את המעבר, יפצו אותי על חודש הפסד עבודה וימקמו אותי במבנה חדש מודרני בשטח גדול בחצי עם ארבעשרה קומות מעלי? לא אתלונן ולא אחשוב שהרסו את פרנסתי ואת חיי. אפשר לעשות עוול קטן אם מרוויחים צדק ענק. מטבעם של בעלי עסקים קטנים, שאינם מסוג שיכול למהר ולברוח (רבים שיכולים בורחים). איני יודע עד כמה ישראל נאורה, אבל הפקעת אדמות היא הליך שבשגרה. בעניין הקרקעות הפנויות, נכון אבל קודם כל את הקרקעות המבוזבזות בבניה לא מתאימה. עידוד מיסוי זו סוכריה, אבל אם רוצים תוצאות צריך יוזמה ועשיה בעוצמה מדינית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
סנדלר בן שבעים, שעובד מהדוכן הקטן שלו בשוק, אולי לא מרוויח הרבה (או בכלל), אבל זו דרך חיים ותעסוקה בשבילו. להעביר אותו למקום מרוחק, שאולי לא נמצא במרחק הליכה מביתו, הרחק מהלקוחות שלו (מי הולך לסנדלר בקומה 14, במרכז תעשייתי חדש?) זו פגיעה שאני הייתי בוחן כמה פעמים האם היא הכרחית. בצד המעשי, נעשו נסיונות רבים לפנות לא רק דיירים חוקיים, אלא גם פולשים, באזורים שהם אסטרטגיים לת"א למשל. הנסיונות הללו ברובם כשלו. החוק בארץ והסחבת בבתי המשפט הופכים את העסק ללא מעשי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דובר על אזור תעשיה, לא על שוק. מה גם שאף אחד לא טוען שזה פתרון שמתאים בכל מקרה ומקרה. זה לא אומר שהוא לא מתאים בשום מקרה ומקרה. הנסיון למצוא פתרון גורף לבעיות שונות (אפילו שיש להן כותרת אחת) יבטיח שלא יפתרו את הבעיה בשום מקום. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם המטרה היא לבנות "עיר ענקית" זה מאד הגיוני לבנות הרבה ליד עיר גדולה. ואם לא באר שבע אז רהט. או קריית גת, או דימונה. תבחר עיר שמתאימה לצרכים המוגדרים. איזו סיבה יש לי לחזק עיר קיימת? כל מיני סיבות. קודם כל, טובתה של העיר הקיימת. נקודת המוצא, אני מניחה, היא הרי שמדובר בתכנון ברמת המדינה, לא שיזם פרטי החליט להקים עיר. הקמת עיר "מהניילונים" שתמשוך אליה אוכלוסיה חזקה מהערים מסביב תחליש את המקומות הקיימים (כמו שקרה, למשל, לבאר שבע כאשר הקימו את ישובי הלווין). סיבות נוספות? האפשרות להשתמש בתשתית קיימת. במקום להקים בתי ספר מאפס (שיהיו מוכנים בעוד שנתיים-שלוש) הילדים יכולים ללמוד בבתי הספר הקיימים. גם אם זה אומר שבינתיים חלק לומדים בקראוונים, לפחות אולם ספורט, חדרי מחשבים ומלאכה, חדר מוזיקה, מקלט וחדר מורים כבר קיימים. במקום להקים מרפאה או בית חולים תרחיב את הקיים. ועד שתרחיב, אפשר להשתמש במה שיש. אגב, דווקא הערים ה"ישנות" כן כוללות עירוב שימושים בסגנון שחוזרים אליו היום. אלו הערים ה"חדשות" שנבנות במידה רבה עבור תושבים עם כלי רכב צמודים. לא צריך להמתין 10 שנים עד שהעצים בפארקים יצמחו ויעניקו צל, לא צריך לרכוש ספרים עבור הספריה העירונית מאפס, לא צריך להקים שדרה ניהולית מאפס... כתבת "לא תמיד אפשר לסגור אזור תעשייה שלם כי לדעת המתכנן הוא צריך להיות קרוב יותר לפרברים ורחוק יותר ממרכז העיר". אז קודם כל, אתה מסכים שלפעמים אפשר, ושנית - מה החלופה? להשאיר את אזור התעשיה במיקומו הבעייתי (בהנחה שהוא בעייתי), לבנות לא רחוק ממנו אזור תעשיה חדש, להחליש את הקיים ואת העיר שצמודה לו? אני לא מבינה גדולה בענייני אדריכלות ומינהל, אבל נראה לי שיותר פשוט להקים אזור תעשיה חדש (ואולי לתת הטבות למפעלים הקיימים כדי שיעברו אליו, או להשתתף בעלויות ההעברה שלהם) מאשר להקים עיר חדשה שתכלול א"ת (או "פארק טכנולוגי"). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"תכנון נכון" ו"סטנדרט מודרני" עלול להיות חלק גדול מהבעיה. ראה http://www.tlv1.co.il/?p=4917 | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני לחלוטין לא מסכים עם הכתוב. "עוד תקן מופרך מגיע מצידו של המשרד להגנת הסביבה והפעם מדובר על תקן שטחים פתוחים. לכאורה, שוב מדובר בתקן הגיוני שרוצה שיהיה לכולם מלא מלא פארקים ליד הבית. בפועל, התקן הזה מקשה על בנייה עירונית צפופה, אותה בנייה שהולכת ונעשית מבוקשת ונדירה יותר ככל שחולף הזמן." מופרך ? כל המטרה של התקן המבורך הזה היא למנוע מאנשים להצטופף כמו סרדינים. אם מישהו מוכן לחיות כמו סרדין, שיהנה, אבל אני לא רוצה שבעוד עשור יהפכו את הפארק (הדמיוני) מול הבית שלי לשורה של רבי קומות. אם אין אפשרות לבנות עוד במקום כלשהו, הפתרון הוא לא להקל בתקן, אלא לבנות כראוי במקום אחר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל הנה, אנשים כן רוצים לגור בתל־אביב הצפופה. לפחות, מספיק כדי לפוצץ את הגג עם מחירי הדיור, ועל זה בדיוק המחאה ברוטשילד. אתה מניח כמובן מאליו שאנשים מעדיפים בניה בצפיפות נמוכה, אבל העובדות לא חד־משמעיות. הלינק טוען שיש מחסור בבניה צפופה וזה מה שגורם למשבר. אומנם, אני יכול לחשוב על כמה טיעונים שיאתגרו את הטענה הזו. אבל "אם מישהו מוכן לחיות כמו סרדין" אינו אחד מהם. הרבה אנשים כן רוצים לחיות (בין השאר) כמו סרדינים, ולא יכולים להרשות לעצמם, ואין שכונות צפופות חדשות בכלל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שיבנו מגדל אחד של ארבעים קומות ויגורו בו כמו סרדינים, אבל שישאירו מסביבו גם קצת שטח ירוק. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש הרבה מקומות בעולם שאפשר ללמוד בהם, שצפוף בהם, ובכל זאת אנשים רוצים לחיות שם. ניו - יורק צפופה מאוד. מנהטן צפופה מאוד, הרבה יותר מתל אביב. צפוף לא אומר שאין ירוק - כדאי שיהיו עצים במדרכות, לספק צל. כדאי שיהיו פארקים ציבורים. לא כל כך צריך גינות פרטיות. בבניין של 40 קומות אף אחד לא נהנה מהגינה. אם יעשו פארק גדול לעומת זאת, אנשים יהנו ממנו, אפילו אם בסיכום הכללי הוא יותר קטן מכל הגינות ביחד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מגדל של ארבעים קומות עם הרבה שטח פנוי מסביב זו בדיוק הבעיה. לא מתקשר ולא מתחבר עם סביבתו. לא מאפשר תחבורה ציבורית יעילה. לא מעודד התפתחות מסחר ובילוי באזור. כל מה שאפשר לעשות בו זה לקחת מעלית לקומה P4 ומשם עם האוטו לעבודה או לקניון. בדיוק הסיבה שאנשים לא רוצים לגור בשכונות החדשות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הרבה שטח ציבורי אין כמעט בשום מקום. אני מדבר על שמירה על הקצת שעוד יש. אני לא חושב שיש איזשהו אזור לא בנוי שייצור לך רדיוס של יותר מחמש דקות הליכה בגוש דן. ואם תוציא מהתמונה את פרק הירקון ודומיו: גם בקושי רדיוס של דקת הליכה. לא מאפשר תחבורה ציבורית יעילה? אם יש בבניין כמה מאות אנשים והם גם בונים על תחבורה ציבורית, תהיה להם שם באזור תחבורה ציבורית. בקומות התחתונות יהיה אולי מרכז מסחרי. ואם לא שם, אותם אנשים יקנו בחנויות בסביבה הקרובה. אם הבניין הוא של אנשין המאיון העליון, זה כבר סיפור שונה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חוף הים הוא רצועה צרה. במרחק הליכה ממנה נמצאת הטיילת, שבה חנויות לרוב ובה כביש שבו יכולים לעבור אוטובוסים. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חוף הים ממלא את הצורך ב''שטח פתוח ונגיש''. בהנחה שאתה לא מחפש שטח פתוח בשביל לסמן וי באיזו רשימת ''דברים שצריך'' דמיונית, אני לא רואה איך החוף לא עונה על הצרכים ששטח פתוח אמור למלא (מה גם שהוא נוסף לגן העיר, גן מאיר, גן האם, כיכר רבין, הפארק שבאזור תל כביר וכמובן פארק הירקון שאתה מבקש להתעלם ממנו, לא ברור לי למה). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מתעלם מפארק הירקון מתוך הנחה (אופטימית?) שלא יבנו באמצעו בתוכו בניין בן ארבעים קומות1. ההקשר הוא התגובה שלי לתגובה 576179 של עדי סתיו. הטענה הבסיסית שלי: מגדל הוא לא בהכרח "לא מתקשר ולא מתחבר עם סביבתו". 1 שימו לב מה הספיקו כבר לבנות בפארק מדיון 1832. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא בהכרח, בפועל המגדלים שבונים היום (לא רק בתל אביב) - הם כאלה | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
עיר, או אפילו שכונה, זה יותר מכמה מאות אנשים. וחיים עירוניים (מסחריים, נניח) זה יותר ממה שאפשר שיכול אדריכל להכניס לשתי הקומות התחתונות של איזה מגדל. צריך רצף. צריך שאפשר יהיה ללכת ולטייל ולראות אנשים ולעשות דברים. אין לי שום דבר נגד מגדלים, ובטח לא נגד פארקים, יש לי נגד1 מגדלי מגורים שבנויים כמו טירות מימי הביניים כשהם מוקפים מכל עבריהם בטבעת של דשאים, פחי זבל ומגרשי חנייה ברוחב מאה מטר. אבל אנחנו מתווכחים על עניינים סובייקטיביים. יש לך דוגמה נגדית למגדל כזה שכן משתלב בסביבתו ומהווה חלק מחיים העירוניים? 1 אפילו לא ממש נגד, אלא שבשלושים שנים האחרונות רק את אלה בונים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
''אם יש בבניין כמה מאות אנשים והם גם בונים על תחבורה ציבורית, תהיה להם שם באזור תחבורה ציבורית'' - ברשותך אגחך. קו אחד שיוצא פעם בחצי שעה או שעה למרכז העיר נחשב תחבורה ציבורית, אבל הוא לא מספיק כשרוצים לגור ולפעול ולחיות במקום. יותר מזה בדרך כלל לא מקצים למאות אנשים (ואני מכירה כמה אזורים כאלה, בחולון למשל, לא נחשלים כלל, פשוט בנויים על הנחת העבודה שכולם שם מחזיקים אוטו. חסרי אוטו לא מגיעים לחפש שם דירה). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הגיחוך שלך יכול להיות נכון באותה מידה לכל בניין בן חמש קומות בתל־אביב. עניתי כאן לטענה שונה של עדי בתגובה 576179. הוא טוען שם שמגדל גדול מונע פיתוח תשתית של תחבורה ציבורית. מגדל גדול שבו גרים כמעט רק דיירים שלא משתמשים בתחבורה ציבורית לא מעודד תחבורה ציבורית. אבל זה בגלל הדיירים, ולא בגלל המגדל. אם כבר בונים מגדל כזה ורוצים להצליח למכור את הדירות, אפשר לנסות לדאוג להזיז קו אחד או שניים. או אולי לבנות אותו מראש על מסלולו של אוטובוס בתדירות גבוהה למרכז העיר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
העניין הוא שהמגדלים הללו נבנים מראש בקרקעות שהיו פנויות או מוזנחות קודם, קרי בשולי הערים. אלה בד''כ לא מקומות שייסדו לכבודם קו אוטובוס חדש או יסיטו מסלול. גם מרכזי קניות חדשים וסופרמרקטים שמחוץ לערים נבנים כך היום - עם מגרש חניה ענק אך בתחבורה ציבורית חסרה. בחולון (פשוט דוגמא שאני מכירה) גם מוסדות הציבור והתרבות נבנים ''באמצע שום מקום'', קל להגיע אליהם בחמש דקות באוטו, אבל הם לא בעיר, ולא נגישים להולכי רגל ולאוטובוסים. ה''שכונתיות'', הפנים-עירוניות (ערך אירופי), מפנה מקומה ל''לוס אנג'לסיות'' (או מונח אחר שתמצא לזה, נדמה לי שכוונתי מובנת וזה ערך אמריקאי). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כלומר: הבעיה שלך היא עם מבנים מסויימים שנבנים היום (מגדלים, קניונים, מבני ציבור). לא עם עצם צורת הבניה (מגדלים, קניונים, מבני ציבור). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מבני ציבור צריך לבנות, ורצוי שיהיו נגישים לאוכלוסייה, גם ברגל. קניונים ומגה-מרכזי קניות אני מתעבת כצורת מסחר (אם כי מגיעה מדי פעם לאלה שנבנו בתוך העיר, כמו דיזנגוף סנטר או גן העיר). בייחוד את אלה שנבנים מחוץ לערים. מגדלים - תלוי אם זה למשרדים או למגורים, ואיפה הם ממוקמים. מגדלי משרדים בפאתי רמת גן, נניח: יופי, מבורך לפיתוח העיר, תורם לקופת הארנונה ולא מאיים על האסתטיקה של מרכז העיר עצמו. מגדלי מגורים על הכביש המהיר בין ת"א להרצליה/רמת אביב, או בתוך שכונה היסטורית נמוכה כמו נוה צדק: פשוט מדכא בעיניי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כן, אבל אם יוצאים מההנחה שהנדל''ן יקר, מגדל מאפשר לספק יותר אזורי מגורים באזורים הנגישים, יחסית. נווה צדק היא בטווח תחבורה ציבורית (ואופניים. והליכה) ממרכז תל אביב. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מי שיכול לממן דירה במגדל נוה צדק, יכול לממן גם צי ליסינג שלם. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מגדל נווה צדק לא הוקם כדי לספק דיור למישהו (הרוב לא גרים שם רוב השנה). הוא הוקם כדי למכור חלונות עם נוף לים במחיר גבוה. אתה מתייחס אליו כאל פתרון דיור עממי, הוא לא. האם יש אפשרות לבנות מגדלי מגורים צנועים שבאמת ייתנו פתרון דיור לאוכלוסייה רחבה יותר? מן הסתם כן, אבל לקבלנים אין מוטיבציה לעשות זאת, במצב הקיים. ובכל מקרה הייתי שמחה לראות בניינים של 8 קומות מקסימום (נניח 8. אולי 7 ואולי 9), ולא מול הים, שגם כך קו החוף שלו מרוצף בבתי מלון שחוסמים את הבריזה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא בדיוק מה שאמרתי. אני אמרתי שבניה של שכונות בצפיפות נמוכה מונעת פיתוח תשתית של תחבורה ציבורית. היום בונים הרבה מגדלים גבוהים שמסביבם שטחים פתוחים נרחבים, בגלל חוקי הבנייה שמחייבים צפיפות בנייה ברוטו נמוכה מאוד. הם קוראים לזה "צפיפות גבוהה" כי אם אתה מסתכל רק על השטח הבנוי נטו הוא אכן צפוף, אבל לתח"צ זה לא עוזר. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
''העלות היחסית של דירה במגדל של ארבעים קומות צריכה להיות נמוכה יותר מזה של בניין בן שבע קומות, בהנחה שהבניין מספק את אותם השירותים'' - זה אולי נכון, אבל הוא לא יכול לספק אותם שרותים. מגדל נאלץ לספק יותר שרותים ולכלול יותר מערכות שמחייבות תחזוקה. למשל, ככל שמגדל גבוה יותר כך חלק גדול יותר משטחו צריך להישמר עבור מעליות. מעליות אלו גם צריכות להיות מהירות יותר, ויש כאן עלויות אחזקה גבוהות. מגדל מעל שמונה קומות מחייב מערכות לאיזון לחץ מים. הוא בדרך כלל מספק כל מיני שרותים באופן מרכזי (מים חמים, למשל). הוא מצריך פתרונות לפינוי אשפה. הוא כבר לא יכול להסתפק במוישה מקומה גימל שנמצא בוועד כבר ארבע עשרה שנה - אם יש ארבעים קומות ושלוש מאות יחידות דיור יש צורך לעבוד עם חברת ניהול שמחזיקה אנשים במשרה מלאה בבניין. אם מזניחים את התחזוקה של כל זה אז מהר מאד כל העסק הופך לסלאמס. לכן רק מי שיכול להרשות לעצמו דמי אחזקה גבוהים יוכל לגור במגדל כזה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מעליות מהירות כן, אבל הרבה פחות מעליות פר תושב. חימום מים באופן מרכזי יעיל יותר מחימום פרטני לכל דירה (להוציא דוד שמש, שפחות רלוונטי למגדלים), אז אתה משלם את זה לועד, אבל זה עדיין יוצא חסכוני. אני לא חושב שחברת ניהול צריכה להחזיק אנשים במשרה מלאה בבניין, באופן שוטף לא יהיה להם מה לעשות. אפשר להחזיק כמה אנשים על מספר גדול של בניינים (אני מניח שזה גם מה שוקרה בפועל). הסכומים הגדולים נובעים משומר בכניסה, בריכה/חדר כושר לדיירים, הקצאת שטח גדול מדי ללובי, ובנייתו בסטנדרט שלא מאפשר תחזוקה זולה וכד'. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא צריך להמציא את הגלגל מחדש. מחקרים בבינוי ערים מראים שהגובה הנכון שיאזן בין צפיפות גבוהה לבין עלות תחזוקת המגדלים הוא באזור ה-8 קומות. מדובר כמובן על ישראל, כי אני מניחה שבמדינות שונות יש מוסכמות דיור שונות וצרכים תרבותיים שונים. נכון שמחקרים לפעמים טובים רק על הנייר, אבל לדעתי שווה למתכנני הערים לבדוק את העניין. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אפשר לראות את המחקרים האלו? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
התקלת אותי. מדובר בסדרת מחקרים של המרכז לחקר העיר והאזור בפקולטה לארכיטקטורה בטכניון. אין לי קישורים, כל מה שאני אומרת מבוסס על זכרוני מתקופת הלימודים לפני שנים אחדות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
גם אני שמעתי ככה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זכור לי ששמעתי הרצאה על פרויקט שמתוכנן בכיוון (פרויקט של אספקת שרותי מחשוב לבניינים שלמים בברזיל. אין לי מושג אם בסופו של דבר יצא מזה משהו) ולאורך כל ההרצאה חשבתי שאחד התוצאות של פרויקט כזה היא שמוכרחים להשתמש כאן בתשתית המרכזית. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא פחות מעליות פר תושב. על פי כללי האצבע למעליות אתה צריך בבניין עירוני מעלית אחת לכל ששים דירות. בבנינים שמעל 18 קומות אתה צריך מעליות מהירות (gearless), מה שמייקר את כל העסק. כמו כן, בבנינים שמעל עשר קומות הם ממליצים לשקול התקנת מעלית שרות - בארבעים קומות זה כבר יהיה הכרחי. אכן, דוד שמש הוא אחת האופציות שלא מתאפשרות במגדלים. חימום מרכזי אולי נשמע נחמד, אבל אם יצא לך פעם לגור בבנין שבו החימום התבסס על הסקה מרכזית אתה בטח יודע למה בעשרים השנים האחרונות הפסיקו עשרות אלפי בנינים בישראל להשתמש בדבר הנפלא הזה (בבנין שאני גר בו הצליחו להפטר מהדוודים הענקיים רק לפני שלוש שנים, ואז מיהרו להכנס למאבק חדש על מה לעשות בחדר שהתפנה). לגבי אנשים במשרה מלאה - נסית אי פעם לשטוף חדר מדרגות של ארבעים קומות, להחזיק שש מעליות שאלף איש עוברים דרכן ביום נקיות, לתחזק את כל מערכות החימום, המיזוג המרכזי, המעליות, פינוי האשפה, ויסות המים, לדאוג לשלמות של המראות בלובי ובכל קומה ושל החלונות, להחליף כל נורה שנשרפת בכל הקומות, לטפל בחניון תת קרקעי של חמש מאות מקומות חניה ועוד ועוד - כל זה במשרה חלקית? לי זה נשמע די והותר עבודה ליותר מאדם אחד. גם שומר בכניסה הוא כמעט הכרחי בבנין גדול כזה - אם אנשים רוצים לוודא שעבריינים והומלסים לא יכנסו לבנין שלהם, זה לא ממש מעשי לעשות את זה עם אינטרקום פשוט כשיש בבנין שלוש מאות משפחות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי אותו כלל אצבע, בניין בן שמונה קומות ונניח שש-עשרה דירות, יהנה ממעלית אחת, בעוד בניין בן ארבעים קומות ונניח מאה עשרים דירות יסתפק בשתים. כלומר פי שלושה תושבים למעלית, ולכן שליש מהעלות לדייר (שמתקזזת כמובן עם הצורך במעלית מהירה ולכן יקרה יותר, כמו גם פעולה תכופה וארוכה יותר). גרתי בבניין כזה, נכון, זה תופס חדר, ו? חדר מדרגות בבניין בן ארבעים קומות צריך לשטוף באותה תדירות כמו בבניין בן שתים. אם כבר, אז פחות, כי אף אחד לא עולה במדרגות לקומה 35. במקום שהמנקה יעבור על חמישה בניינים בני שמונה קומות בבלוק, הוא ינקה בניין אחד ביום. מעליות, כמו גם מערכות מים, לא צריך לתחזק יום-יום. צריך לבצע ביקורת בתקופות קבועות ולקרא למומחה כשמשהו משתבש. גם לשבת ולדאוג זה לא משהו שצריך לשלם עליו למישהו, אני מכיר הרבה אנשים שדואגים בחינם. במידת הצורך קוראים לזגג/חשמלאי או מחליפים נורה לבד. אני לא מבין למה בניין בן שמונה קומות לא צריך שומר ובניין בן ארבעים כן. הרבה בניינים מסתדרים גם בלי אינטרקום או בקרה בכניסה, ועדיין עומדים על תילם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נראה מעלית בבניין גבוה מאוד עולה יותר (גם תחזוקתה). למה ? כי מסיעה למרחק רב יותר, כמו כן יש פחות חברות שירות למעליות כאילו מה שלכאורה מייקר את השירות (לפי עקרון היצע וביקוש). לכן השוואה של מספר מעליות מול מספר משתמשים אינה רלוונטית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
במגדלים שאתה מתאר יש מעט מאד דירות בכל קומה - שתיים-שלוש בלבד. תופעה נפוצה במגדלי יוקרה, אבל אנחנו הרי התחלנו מההצעה להשתמש במגדלים כדי לצופף את הבניה. כדי שזה יקרה אתה צריך מגדלים כמו שלי, עם הרבה יותר דירות. כשאני חושב על מגדל כזה של ארבעים קומות, יש בו שמונה דירות לקומה. זה תופס חדר, גורם מריבות אינסופיות בין השכנים על זמני הפעלה, טמפרטורות וכו', וגם מתקלקל לא פעם. הרבה פחות נוח ויעיל מדוד שמש שכל דייר מחזיק על הגג. כשיש לך מערכות שמשרתות שלוש מאות משפחות תמיד, אבל תמיד, תהיינה בהן תקלות. לא רק בזמנים הקבועים. מערכות בגודל כזה גם דורשות תחזוקה מונעת שוטפת שמישהו צריך לדאוג לה. בניין עצום שיש לו אלפי מטרים רבועים של שטחים צבוריים, חניון תת-קרקעי גדול ושלל תשתיות ומערכות מצריך אנשים במשרה מלאה שיטפלו בו. אם אתה לא מודע לזה אז אתה כנראה לא בקיא בלוגיסטיקה של תחזוקת ותפעול מבנים ומתקנים גדולים. אמור לי, בבית הספר שלמדת בו היה שרת? למה היה צריך שם מישהו במשרה מלאה, הרי לא הוא ניקה את הכתות, הרבה טכנולוגיה לא היתה שם, להחליף נורה גם המורים יודעים, להזמין בקורת מכבי אש פעם בשנה המזכירה יכולה, אז מה הוא עשה - דאג להביא גירים לפני הלימודים כל יום? זהו, שדווקא היה לו מה לעשות. מגדל של ארבעים קומות הוא מורכב לתחזוקה פי כמה וכמה מבית ספר, והוא צריך את האנשים שיעשו את זה. אם אתה רוצה, אפשר גם לראות את זה כך: מגדל של ארבעים קומות הוא בעצם שכונה שלמה, והוא מעביר אליו חלק מהתפקודים והתשתיות שמסופקים על ידי העיריה וגורמים אחרים בשכונה רגילה (וגם מאלץ את התושבים להשתמש בשרותים ובתשתיות שבשכונה רגילה היתה להם בחירה אם להשתמש בהם). ההבדל הוא שכאן כל העול של תפעול ותחזוקת התשתיות האלה הוא על התושבים. אתה לא מבין למה בניין של שמונה קומות לא צריך שומר ובניין של ארבעים כן? כמו יהודי טוב, גם על זה אענה לך בשאלה: אתה מבין למה ישוב קהילתי של אלפיים נפש לא צריך תחנת משטרה ועיר של עשרים אלף איש צריכה תחנה כזו? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
איזה שטויות. חלק הארי במחירי הדירות הם מחירי הקרקע והיטלי ההשבחה (התלויים באחוזי הבניה), עלות המערכות בבניינים מרובי דירות , בחלוקה למס' הדירות, היא זניחה. | |
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |