בתשובה להפונז, 03/05/15 1:21
ההסתה של התקשורת הסיתה אותי להצביע לביבי 654589
אריק • בתשובה להפונז יום א', 3/5/2015, 2:12
אתה מתאר את צד הביקוש, את סקטור המשקיעים בצד הביקוש, ואני מתאר את צד ההיצע.
מי מהם משפיע יותר? בכלכלה בוחנים את זה דרך גמישות הביקוש וגמישות ההיצע.
מכיוון שאין מה לדבר על גמישות ההיצע בשוק הדיור (לוקח שנים לתכנן ולבנות) אז גמישות הביקוש היא שתקבע עד כמה שינויים בהיצע ישפיעו על המחיר.
בשוק שבו הביקוש קשיח תנודות קטנות בהיצע גורמות לתנודות מחיר גדולות מאוד. לדוגמה שוק הנפט העולמי של 87 מיליון חביות ביום- מספיק שההיצע יגדל ב 1-1.5 מיליון חביות ליום מעבר לביקוש הזה (כפי שקרה בחצי שנה האחרונה) והמחיר צונח למחצית.
אז נכון שהביקוש של המשקיעים מושפע מאוד מרמת הריבית (ושל זוגות צעירים מעט מאוד- הביקוש שלהם מאוד קשיח) אבל השאלה היא האם ככל שהריבית יורדת המשקיעים מוכנים לקנות יותר דירות, לא האם הם מוכנים לשלם יותר עבור אותה כמות דירות.
כי לכאורה אם הם מוכנים לקנות אותה כמות דירות וההיצע גדל מעבר לכמות הזו, זה לא משנה שהם מוכנים לקנות יותר ביוקר- המחיר יירד. אבל אם הם מוכנים לקנות יותר דירות כאשר הריבית יורדת אז באמת השפעת ההיצע קטנה יותר.
ההסתה של התקשורת הסיתה אותי להצביע לביבי 654604
הפונז • בתשובה לאריק יום א', 3/5/2015, 10:36
"האם ככל שהריבית יורדת המשקיעים מוכנים לקנות יותר דירות, לא האם הם מוכנים לשלם יותר עבור אותה כמות דירות" - כן, הראשון.
ההסתה של התקשורת הסיתה אותי להצביע לביבי 656434
אריק  (אתר) • בתשובה להפונז יום ה', 4/6/2015, 16:31
בוא ננסה לבנות מודל כלכלי שבו יש שתי קבוצות של קונים-
קבוצה אחת של הזוגות הצעירים (קוני דירה ראשונה)
וקבוצה שניה של המשקיעים (קוני דירה שניה ויותר)

הביקוש של הזוגות הצעירים יחסית קשיח בסביבות 40,000 דירות בשנה. נגיד שעבור מחיר דירה חציונית בין 600 אלף ש"ח ל 1.0 מיליון ש"ח שפונקצית הביקוש של הזוגות הצעירים היא 40000-5D כאשר D היא תוספת המחיר (באלפי ש"ח) מעל 600 אלף ש"ח, ועבור מחיר הגבוה מ 1.0 מיליון ש"ח נגיד שהיא 38000-10D.

הביקוש של המשקיעים הרבה יותר גמיש ונניח שהוא תלוי רק בפער בין ריבית לבין תשואת השכירות. כאשר S היא תשואת השכירות ו R היא הריבית על תכנית חסכון ל 5 שנים.
הפונקציה תהיה נניח 8000*(1.2-S-R)
(זה לא מדויק בהרבה רמות, למשל שאם הפער בין הריביות יציב, הביקוש של המשקיעים אמור לדעוך משנה לשנה כאשר חלק גדול יותר מנכסיהם נמצא בנדל"ן. וגם אם הפער גדל קצת, משקיע שכבר קנה דירה במרבית חסכונותיו לא יקנה עוד אחת באשראי כעבור שנתיים רק בגלל שהפער בין הריביות גדל בעוד אחוז).

עכשיו זכור שהיצע הדירות החדשות קשיח כמעט לחלוטין - זמן הבניה הממוצע של דירה הוא 26 חודשים, והיזמים רוצים קודם כל להחזיר את ההשקעה. אם יש ביקושים טובים לפרוייקט הם יעלו את המחיר משמעותית רק ל 20% האחרונים שלו. לצורך המודל שלנו בוא ניקח בתור היצע הדירות בשנה מסוימת את התחלות הבניה של שנתיים קודם לה.
עכשיו בוא נציב במודל נראה מה קורה כשהיצע הדירות הוא 33000 וכאשר פער הריביות הוא 1.5% כמו ב 2010 וכאשר היצע הדירות 47000 ופער הריביות 3% כמו היום.

אחר כך נציב בפער הריביות הנוכחי היצע של 40000 ו 55000 דירות ונראה מה קורה למחירים.
ההסתה של התקשורת הסיתה אותי להצביע לביבי 656437
הפונז • בתשובה לאריק יום ה', 4/6/2015, 16:40
ואתה חושב שבמודל על גב מעטפה נגיע לתוצאה יותר מדויקת מאשר מדידה אמפירית של הנתונים כפי שבוצעה בלינק שנתתי?
עם כל ההערכה שלי לעצמי, אני לא הייתי מפתח כאלה ציפיות גבוהות מהמודלים שלי.
ההסתה של התקשורת הסיתה אותי להצביע לביבי 656440
אריק  (אתר) • בתשובה להפונז יום ה', 4/6/2015, 16:54
לא, אני חושב שמודל יוכל לתת לנו תחזיות. אולי תחזיות מאוד לא מדויקות אבל בכל זאת כיוון כלשהו.
מדידה אמפירית של נתונים לא תגיד לך מה קורה כאשר היצע הדירות גדל או קטן ב 5000 לשנה תחת אותם פערי ריבית. היא אומרת לך רק מה קרה כאשר שני הפרמטרים עבדו במשולב.
אבל אני מזכיר לך שהסכמנו ששני הפרמטרים משפיעים וכל מה ששאלנו היה מה המשקל היחסי שלהם.
חזרה לעמוד הראשי
מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים
האייל הקורא RSS מאמרים | כתבו למערכת | אודות האתר | טרם התעדכנת | ארכיון | חיפוש | עזרה | תנאי שימוש © כל הזכויות שמורות