בתשובה לירון, 22/07/11 13:03
 |
|
 |
||
|
||||
 |
אם הריבית תעלה סביר שהמחירים ירדו ולא שכר הדירה, מכיוון ששכר הדירה נקבע על פי חוקי היצע-וביקוש פשוטים, ללא תיווך של מנגנוני מינוף וספוקלציות של משקיעים. או במילים אחרות: העלאת הריבית תצמצם את הביקוש לקניית דירות, אך לא תשפיע על הביקוש של השוכרים. 1. (א) זה פשוט לא נכון ש-"עיקר ההתלהמות של הדיון הציבורי" הוא בעניין מחירי השכירות. נדמה לי שזו לא הפעם הראשונה שאתה מעלה את הטענה השגויה הזו. (ב) בתנאים שאינם בועתיים שני הדברים כרוכים זה בזה, בדיוק באותו אופן בו מחירה של מניה כרוך בתזרים הדיוודנדים המתקבלים ממנה. אלה לא נושאים נפרדים. 2. "סבסודים למניהם" לא יעלו את הביקוש מצד השוכרים. הביקוש הזה קשיח מאד: כל אחד צריך לגור איפשהו, ואנשים שמשתמשים ביותר מדירה אחת לצורכי מגורים אינם רבים מכדי להשפיע באופן מהותי על השוק. בנוסף, הריבית הנמוכה משפיע על הביקוש של קוני-הדירות, ובכך מנתק אותו באופן מלאכותי מהביקוש של שוכרי הדירות. שורש הבעיה של הבועתיות בשווקי נדל"ן (וחשוב לי להדגיש שלבעיית מחירי הדיור בישראל יש *גורמים נוספים מלבדה*) היא שדירה היא נכס מניב שקל מאד לרכוש במינוף גבוה. הסיבה לכך היא ההנחה של מעניקי האשראי שקל לבטח את ההלוואה כנגד הנכס שלרכישתו היא משמשת (הנחה שנכונה אך ורק אם ההלוואות השונות אינן תלויות זו בזו - הנחה שגויה מאד כמובן). וכל זאת בזמן שיש למדינה ואזרחיה אינטרס חזק וראוי לאפשר לרוכשים של דירה לצורכי מגורים לעשות זאת בצורה ממונפת. להערתי, פיתרון שישאיר את את שוק הדירות למגורים לצרכנים ולקבלנים הוא פתרון ראוי. אני לא מכיר דרך להשיג זאת ללא רגולציה. בעזרת רגולציה, לעומת זאת, יש כמה דרכים אפשריות לעשות זאת, כמו למשל להקשות ואולי אף לאסור על קבלת משכנתא לצורך קניית דירת מגורים שלא למטרת מגורים, או באמצעות מיסוי גבוה במיוחד על הכנסות שמתקבלות על הכנסות מהשכרת דירות למגורים. במקביל כדאי מאד גם ליישם אמצעים רגולטיביים נוספים, כמו דרישה מקבלנים להקדיש חלק מהדירות בכל פרוייקט חדש למטרות השכרה, ולא למכירה. כנראה שהאופטימום הוא תמהיל כלשהו של כמה פתרונות רגולטיביים יחדיו. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
אם יש שוק גדול של השכרה עם הרבה מאד שוכרים פוטנציאליים אז הגדלת המיסוי רק תיצור שוק שחור במקום להקטין את מספר המשכירים איך יוצרים מנגנון פיקוח יעיל שיבדיל בין דירה שנקנתה לצורך מגורים לבין דירה שנקנתה לצורך השכרה? משטרת דירות שתעשה סריקות תקופתיות ותדרוש מאנשים שיציגו את תעודות הבעלבית שלהם? ואיך זה שבמאה ה21 יש עדיין אנשים שחושבים שפתרונות רגולטיביים יכולים לנצח את כוחות השוק? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם יש שוק גדול של השכרה עם הרבה מאד שוכרים פוטנציאלים והרבה מאד משכירים פוטנציאלים, אין שום סיבה שיווצר שוק שחור משום סוג. מגנון כזה לא צריך להיות מסובך, ובטח שלא לערב משטרה. למשל אפשר לא לאשר משכנתא לרכישת דירות עם המבקש הוא חברה, או אדם פרטי שכבר רשומה על שמו דירה בטאבו. ומכיוון שבכל מקרה הכנסות חייבות בדיווח, אין בעיה להתאים את מיסויין למקורן. היום ניתנות הקלות במס על רווחים המתקבלים מהשכרת דירה (אם הן נמוכות יחסית), כדי לעודד השכרת דירות. זה בסדר גמור בעיני, אבל באותה מידה אפשר למסות הכנסות שמעבר לרף הזה במיסוי גבוה ממס-ההכנסה הסטדנרטי. להתעלם מכוחות השוק זה באמת רעיון מטופש, אבל התפיסה שחברה לא מסוגלת לוסת ולארגן את עצמה (בגבולות מסוימים, אך רחבים) היא מטופשת לא פחות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דוגמא נוספת לרגולציה, אולי פחות אינטרוסיבית: |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
משכנתאות לא רלוונטיות.רוב המשקיעים בנדל"ן עושים זאת מכספם ללא שום הלוואות. ברגע שתטיל מס הכנסה על השכרה יציעו פחות דירות להשכרה. למה ביטלו את המס על השכרה ? כי היו חסרות דירות להשכרה, עכשיו תעניש את הפתאים שהאמינו שביטול המס הוא מוחוייבות ממשלתית כלפיהם ? אם תעניש אותם הם יצאו משוק ההשכרה לשווקים אחרים. האם אתה יודע שדירות ניתן להכליל בתור רכוש של חברה ואז חל עליו רק מס חברות (נדמה לי 25 אחוז בערך)? הכוונה של ביבי היא להוריד את מס ההכנסה ל- 15 אחוז בערך. יתכנו קומבינות מסובכות יותר שרשויות מס לא יכולות לעקוב אחריהן. חובתה של המדינה להעמיד קרקעות זולות לבניה, במקומות נוחים (לא במקומות נידחים נטולי מקומות פרנסה במרחק נסיעה קצר). אפשר להתנות שם רשיונות בניה בבניה של דירות קטנות, אבל יתכן שהקבלנים יסרבו לבנות בניה כזו ואז תהיה הקפאת בניה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"משכנתאות לא רלוונטיות.רוב המשקיעים בנדל"ן עושים זאת מכספם ללא שום הלוואות." יש לך תימוכין לטענה הזו?היא לא בדיוק טריוויאלית לגבי מס: אפשר ליצור מדרגות מס די בקלות, מס הכנסה עושה את זה כבר שנים. כל מה שצריך לעשות זה להוריד מההטבות(אם חלקית ואם באופן מלא) על הכנסות מהשכרה שעולות על סכום מסויים. לגבי הקבלנים: הקפאת בניה תהיה רק אם הרווחים ייפגעו בצורה רצינית מאוד, לא אם רווחיהם ייפגעו בצורה חלקית- ולו כי גם הם צריכים לחיות ממשהו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
משקיעים בנדל"ן הם אנשים שיש להם כסף עודף והם מחפשים דרכים לשמור על ערכו או לקבל תשואה קטנה. משכנתאות אינן כדאיות למשקיעים משום שהן עולות כסף אותו מרוויח הבנק. בדקתי פעם ומצאתי שעל כל שקל של משכנתא מחזירים לבנק, נאמר, שקל וחצי (הכל צמוד למדד). אז למה שהמשקיעים יקחו משכנתא מהבנק ? כדי להפסיד כסף ? במקום זאת הם צוברים כסף בהשקעה זמנית בבנק עד שיש להם כסף להשקיע בנדל"ן או בהשקעה מחוץ למערכת הפיננסית הבנק-בורסה. אם אינך מודע לכך, אין היום שום השקעה סולידית במערכת הפיננסית בנק-בורסה, לכן מי שיכול משקיע בחלופות (ביניהן בנדל"ן). משכנתאות מיועדות רק לאנשים שחייבים לקנות דירת מגורים לעצמם ואין להם מספיק כסף לממן דירות. חלקם וויתרו על משכנתאות, בגלל חוסר הכדאיות של עלויות המשכנתאות, במקום זאת הם שכרו דירות וכסף עודף הושקע בבנק-בורסה, כעת האפיק הזה ניסתם בפניהם. אפשר לקבוע מדרגות מס, השאלה היא אם מישהו ירוויח מזה. המשקיעים יוותרו על השקעה בנדלן וישקיעו בדברים אחרים (למשל נדל"ן בחו"ל). הקבלנים הקפיאו בניית דירות קטנות, מזה שנים. הם הקפיאו בניות כאשר לא השתלם להם לבנות גם לדירות בינוניות, אם תציק להם יותר בהעלאת מיסים הם יקפיאו יותר את הבניה. הם לא ממהרים, הם לא "צריכים לחיות ממשהו" יש להם כסף למחיה, הם יכולים לחכות 10 שנים בלי לבנות כלום או שימתינו עד שהבניה תשתלם להם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הסיבה העיקרית לכך שהשקעה בנדל"ן הפכה לאטרקטיבית כל כך היא האפשרות לעשותה בצורה ממונפת, כלומר באמצעות הלוואה. זה א'-ב' של כל יזם ואיש עסקים. אם למישהו יש חצי מיליון דולר אותם הוא מתכוון להשקיע, הוא יכול לקנות איתם דירה אחת בשווי חצי-מיליון דולר, או 3 דירות שכל אחת מהן בנפרד שווה חצי מיליון דולר באמצעות מינוף מסניף הבנק הקרוב למקום מגוריו (ועוד ישאר לו עודף - אבל נגיד שהוא ישקיע אותו בשיפוצים ותחזוקה). הוא כמובן יקווה שתזרים המזומנים שיתקבל משתלומי שכר-הדירה ישאיר אותו במאזן חיובי עד להחזר ההלוואה. ואז אמנם הוא "הפסיד" את הרווחים שהוא היה מקבל מהשכרת הנכסים לאורך התקופה (ואותם הוא היה מרוויח באלטנרטיבה של רכישה לא ממונפת), אך הוא הרוויח את העלייה בשווי הנכסים פי-שלוש (בהנחה שהייתה עלייה כזו כמובן, אבל בתנאים בועתיים כמו בארץ לאחרונה או בארה"ב עד לא מזמן - ההנחה הזו היא אנדרסטייטמנט). על הדרך הוא גם פיזר את הסיכונים שלו, שזה בונוס נהדר. ומה עם מי שיש לו רק 150,000 דולר? הוא יכול לבחור להשקיע אותם בפורטפוליו של תעודות סל או אג"חים, ואולי אפילו מניות, בשווי 150,000 דולר - או לבחור לקחת משכנתא ולהשקיע בפורטפליו נדל"ני בשווי 500,000 דולר! איזה כיף. הרי גם אם איכשהו הוא היה *יודע* שמניית גוגל הולכת לעלות ב-10 השנים הקרובות יותר מהריבית במשק, אף אחד לא היא מלווה לו עוד 350 אלף דולר כדי לקנות אותה ולהרוויח מהידע הזה. אבל כולם "יודעים" שמחירי הדירות הולכים לעלות תוך 10 שנים ולתת תשואה עודפת (אמונה עממית שגויה שאפילו מומחים פיננסים מחזיקים לפעמים, קל וחומר מרבית המשקיעים שאינם כאלה), והכי חשוב: כולם ישמחו להלוות לו כסף כדי לרכוש דירה. פלא שההשקעה בנדל"ן באמצעות מינוף הופכת לכל כך אטרקטיבית? בכלל - השקעות ממונפות נפוצות מאד (מאד) בכל תחומי העסקים (על ההיגיון שלך, שאומר שזה אף פעם לא משתלם, כנראה אף יזם לא שמע), אבל בשום מקום אין סיכוי לקבל הלוואה לצורך השקעה בקלות ובתנאים טובים, כמו שאפשר לקבל לצורך רכישת דירת מגורים (כלומר, משכנתא). והתהליך מזין את עצמו: יותר אנשים רואים בנדל"ן למגורים אפיק השקעה אטרקטיבי, הם מעלים את הביקוש, העלייה בביקוש מעלה את המחירים, והעליה במחירים גורמת ליותר אנשים לראות בנדל"ן למגורים אפיק השקעה אטרקטיבי... וחוזר חלילה, עד שזה מתפוצץ. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כשהריבית נמוכה מספיק, משכנתא יכולה להפוך להיות משתלמת אם מחירי הבתים עולים בקצב מספיק ואם אפשר לפרוע אותה בלי קנס. אז אנשים דווקא כן לקחו משכנתאות לטובת השקעה, עד כמה שאני יודע. זו הסיבה שידידנו סטנלי פישר מעלה את הריבית - כדי להפוך את זה ללא כדאי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הריבית בבנק עולה על התשואה של דירה, כאשר התשואה _כוללת_ דמי השכרה. אתה אולי שוכח להוסיף הצמדה ששווה ל- 4 אחוז לשנה היום. המשכנתא בעשרות השנים האחרונות עלתה למלווה לפחות 3 אחוזים לשנה באופן ריאלי. הריבית על השקעות סולידיות בבנק היא שלילית. הריבית של פישר מפגרת בערך ב- 0.25 אחוז, מי שמשקיע בבנק בהשקעה סולידית מקבל עוד פחות מזה (כי הבנק והממשלה גוזרים קופון של, נאמר, אחוז אחד לשנה בצורה של מס הכנסה, דמי שמירה, עמלות וכדומה.) אני מעריך שבהשקעה סולידית בבנק יש הפסד של לפחות אחוז אחד לשנה. מה עושה מי שיש לו 2.5 מליון שקל בבנק ? מעדיף להוציא את הכסף מהבנק ולקנות דירה אפילו בלי להשכיר אותה. תסתום לו את האפשרות הזו הוא ימצא דרכים חלופיות להשקעה, לא בבנק. רק במקומות מעטים שמשמשים לשכירות ערך הדירה עולה מטעמים כלכליים טהורים (תחזית לשינוי יעוד של האיזור\\הבניין). עליה מנימוקי "עדר" בלבד היא השקעה ספקולטיבית, בועה, מי שמשקיע בה יאבד חלק מכספו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מי שיש לו 2.5 מליון ש"ח בבנק יכול לקבל ריבית רצינית יותר ממה שהצגת, בצורה ניכרת. ואם הוא יטרח, אפילו היום, יש סיכוי שיוכל להרוויח מתיק השקעות. ומבחינתי אכן, שימצאו דרכים חילופיות להשקעה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נראה לי שהפסד של אחוז לשנה על השקעה סולידית בבנק זה הפסד של בעלי הון "בינוני" כגון 2.5 מליון שקל בבנק, כולל כל ההטבות של הבנק. מי שיש לו פחות כסף מפסיד לשנה יותר בהשקעות סולידיות, אבל אין לו הרבה אופציות להשקעה. תיק השקעות, נשמע יפה בפרסומות בעתון. במציאות, בממוצע, הוא לא מניב הכנסות למשקיע שיש לו 2.5 מליון שקל פנויים. האם שמת לב שהפרסומות הללו נעלמו מהעתונות ? אני מניח שאנשים מהמעמד הבינוני שניכוו לא ממהרים להשקיע שם, אי אפשר לרמות את כולם כל הזמן. אם לא יאפשרו לאנשים לשמור על ערך כספם על ידי השקעות בארץ, הם יעבירו כסף להשקעות בחו"ל. שנים לא מעטות ישראל קיבלה הזרמת כספים אדירה מחו"ל כאשר נתנה אופציה ריאלית לשמור על ערך הכסף, אם זה יפסק הכסף הזה יברח מהר מאוד מהארץ. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"חובתה של המדינה להעמיד קרקעות זולות לבניה, במקומות נוחים". קרקעות אינן דבר שהמדינה יכולה לייצר כמות בלתי מוגבלת ממנו; למדינה אין קרקעות בהקף גדול במה שאתה מכנה "מקומות נוחים". מוטב שהמדינה תשקיע מאמץ בלהפוך מקומות קיימים שאינם "נוחים" היום לנוחים יותר. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
''מוטב שהמדינה תשקיע מאמץ בלהפוך מקומות קיימים שאינם ''נוחים'' היום לנוחים יותר.'' בדיוק. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למדינה יש הרבה קרקעות באיזור המרכז, חלק גדול מהן אדמות "חכירה" למטרות חקלאיות, למרות שאין להן שימוש חקלאי רווחי. שישנו את היעוד שלהן וימכרו אותן. שיחרשו את איזור נווה צדק ויתנו דירות חלופיות בסביבה (יפו, ראשון לציון למשל). מה זה פה ? מוזיאון לבתים חרבים ? איזור מנשיה (צמוד לנווה צדק) פונה לפני 50 שנה ולא עשו כמעט כלום עם האדמה שם. דוגמא לחוסר יכולת תיכנון של המדינה. המדינה משקיעה בשנים הקרובות כ- 25 מליארד שקלים לפיתוח דרכי תחבורה חדשות. המדינה מחוייבת לממן תשתיות עבור שכונות חדשות (כולל כבישים פנימיים רחבים לצורכי העתיד). מעבר לכך מוטב שהמדינה לא תתכנן כלום, היא כבר ביזבזה מספיק כסף על ישובי רפאים (מתוך יומרה שהמדינה מסוגלת לפזר אוכלוסין). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שוק שחור נוצר בכל מקום שבו מיסוי או פיקוח הופכים את העסקה הלא חוקית ליותר ריווחית מעסקה חוקית אם אתה תהפוך רכישת דירה והשכרתה למשהו שהוא לא כדאי באופן חוקי כל מה שיקרה זה שאנשים ימצאו קומבינות לעשות את זה בשחור (ודרך אגב אאל''ט מס הכנסה מנוע בחוק ממסירת מידע על מקורות ההכנסה שלך גם אם הם לא חוקיים) וכמובן המחירים בשוק שחור תמיד יותר יקרים מהמחירים של שוק חופשי בקיצור הרעיון שלך יביא לעלייה נוספת במחירי ההשכרה |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למשל, איסור על השכרת דירה בשנתיים הראשונות לאחר שנקנתה. אם הדירה תושכר בכל זאת, יעניק החוק במפורש הגנה מלאה לשוכר אם יסרב לשלם שכר דירה במהלך תקופה זו. קונה פוטנציאלי של דירה להשקעה יצטרך להאמין שבועת הדיור תחזיק מעמד לפחות לשנתיים נוספות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זה חוק לא חוקתי. נוגד את "חוק האדם וחרותו" בקטע של זכות הקניין. החוק יפסל על ידי בג"ץ. חוץ מה שיש דרכים לעקוף את החוק. אני נימצא במקום בו דירות נימכרות מיד ליד מיד ליד כאשר לכאורה אף אחד לא משלם עבור הקניה. כנראה אינך מבין את "המשקיעים". חלקם לא קנו את הדירה כדי להשכיר אותן, אלא בגלל חוסר רצון להשקיע בבנק\בורסה שהיום נותנים תשואה שלילית על השקעות. אם תציק להם יותר הם יקנו נדל"ן בחו"ל במקום שיקנן נדל"ן בארץ. היום משתלם לקנות נדל"ן בחו"ל (למשל בארצות הברית) במקומות שמחירי הנדל"ן נפלו בעשרות אחוזים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שיקנו נדל''ן בחו''ל וימכרו את הדירות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למה שימכרו את הדירה בישראל ? הם לא רוצים להשכיר את הדירה, אם זה לא משתלם להם. זה רכוש שלהם, הם לא חייבים לך כלום. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הדירה אינה רכוש של המשכיר באותו מובן שהדירה היא רכוש של הדייר. היא בסה''כ אפיק השקעה, ואין שום דבר לא מוסרי בלבקש מבעלי הדירות לחפש לעצמם אפיקי השקעה אחרים. השאלה היחידה היא שאלת היעילות, ולדעתי זה יהפוך את השוק ליעיל יותר. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לבקש תמיד אפשר, ולא צריך שום חקיקה בשביל זה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
צריך חקיקה כדי להפוך דירות למגורים לאפיק לא משתלם להשקעה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חבל על המאמץ, גם ככה יש יותר מדי חוקים. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למה אתם רוצים להקטין את שוק הדירות העומדות להשכרה? אני מבינה את הטענות נגד משקיעים שקונים דירה ומחזיקים אותה ריקה עד הביקור הבא בפסח. האחרונים מבזבזים מרחב עירוני ותשתיות ששייכים לכולנו. צריך לעודד אותם לקנות, לשפץ והשכיר, כמה שיותר, כדי להגדיל את ההיצע. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הם גם לא משלמים ארנונה. אם היו משלמים, אז אולי היו משכירים אותה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מניין לך שהם לא משלמים ארנונה. לא בטוח שכך הם נוהגים. חוץ מה, אם הם בחרו לא להשכיר את הדירה הם לא יפסידו הרבה גם אם ישלמו ארנונה. זה לא יהיה שיקול אצלהם למכור את הדירה. אילו החזיקו ניירות ערך בבנק במקום להחזיק דירה, הם היו משלמים לבנק עבור שמירת הניירות אצלו בערך כמו תשלום ארנונה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אולי כן ואולי לא. זה לא רק עניין כספי, זה גם עניין פסיכולוגי. אם אנשים ירגישו שהם מפסידים על הדירה, הם יתאמצו יותר להשכיר אותה או למכור אותה. כאשר מישהו יכול ''לשבת על הדירה'' בלי לשלם כלום, אין לו כל כך תמריץ להשכיר או למכור אותה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ו"לנו" לא משתלם שיהיו כאן דירות ריקות. לא רק כי דירה ריקה אומרת שהיא לא משמשת מישהו שצריך אותה, אלא גם כי דירה ריקה אומרת פחות אדם (או בני-אדם) שמשתתפים במרקם החיים המקומי. לא סתם קוראים להן "דירות רפאים".1 1 ואת עניין הארנונה כבר ציינו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חוסר ההבנה שלך בפיננסים ניכר בכל שורה שאתה כותב. הנדל"ן לא פחות מסוכן מכל השקעה אחרת, ולא יותר רווחי. ומה זה בכלל אומר שהבורסה נותנת תשואה שלילית? אין דבר כזה "השקעה גנרית". בחר נכון את ההשקעות שלך בהתאם לתנאי השוק, פרופיל הסיכון שלך ואופק ההשקעה הרצוי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חהחהחחה. לאחר שהתייחסת לקניות של דירות בתור "מינוף" להשקעה שמניבה רווחים שנתיים של כ- 2 אחוזים, הבנתי שההבנה שלך בענייני כספים היא לא משהו. מינוף הוא לצורך רווח מיידי, או לעסק שמרוויח רווחים ענקיים. לאדם הפשוט עם 2.5 מליון שקל אין ראש לנתח "סיכונים" "מינופים", "השקעה גנרית", "פרופיל סיכון", "אופק השקעה". הוא לא רוצה להיות טרוד בהבנת הממבו-ג'מבו הזה. הוא גם לא להיות טרוד באפשרות שמנהלי תיקי השקעות משטים בו כאשר בסופן של כמה שנים (בהן האכילו אותו בממבו-ג'מבו) הוא אפילו לא שמר על ערך הנכסים שלו. אז מה הוא עושה ? הוא קונה דירה, שערכה פחות או יותר ידוע. גם אם ערך הדירה יפול זה לא יהיה גרוע מנפילות בבורסה. עד היום לא היו נפילות נוראיות בערך דירות בישראל, להיפך ההשקעה הוכיחה עצמה כיציבה. מי שנכנס לשוק דירות בשלוש השנים האחרונות עלול להיפגע, השאר כנראה לא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הואיל ולא בונים דירות בהתאם לביקוש, אותו אחד שקנה דירה להשקעה, קנה אותה במקום מישהו שהיה גר בה. גם המשקיע וגם הקונה למגורים משלמים את אותו המס. למה הציבור, או קופת המדינה, יצאו נפסדים משום שמשקיעים יחליטו לקנות נדל"ן אמריקאי במקום נדל"ן ישראלי? אם משתלם למשקיעים הנדל"ן בחו"ל יותר - מצויין. שישקיעו שם במקום לספסר במשאב מוגבל. הציבור רק יצא נשכר, ולקופת המדינה זה לא משנה כהוא זה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי מה שידוע לי אין היום מחסור בדירות. יש מחסור בקונים שמוכנים לשלם עבור דירות חדשות (למעשה, לפי מה שקראתי, שוק הדירות החדשות היום בשפל בשל מיעוט קונים). השקל הישראלי "התחזק" בין השאר בגלל שכספים מהעולם הוזרמו לישראל. כאשר ישראלים יקנו נדל"ן בחו"ל הכסף שלהם יזרום החוצה מישראל, זה יחליש את השקל. אם השקל יחלש, יתכן שהאינפלציה תגדל, זה יזיק לישראל יותר מדירות ריקות. הפתרון איננו פגיעה במשקיעים , זה גול עצמי למשק הישראלי. אנשים יחשבו אם כדאי להם להשקיע בישראל, אם יתנכלו להשקעות שלהם. הפתרון הנכון הוא שינויים במשק באופן שמחירי דירות חדשות יהיו יותר זולים (לא חסר קרקע לדירות). לגבי המילה "סיפסור" , נראה לי שאת עושה עוול לאנשים שבסך הכל רוצים לשמור על ערך כספם ולהרוויח עליו מעט באופן סולידי. היום לא ניתן לעשות זאת בישראל באמצעות בנקים\\בורסה, התשואה על השקעות פיננסיות היום היא תשואה שלילית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה מתכוון, יש מחסור בקונים שמסוגלים לשלם את מחיר הדירות, משום שמחיר הדירות מנותק לגמרי מגובה המשכורות, משום ש-אין מספיק דירות. אם תמכור בננות ב-100 שקל לקילו ולא יהיו קונים כי יקר להם מדי, תוכל לטעון שאין מחסור בבננות, אלא בקונים? שקל ישראלי חזק לא בדיוק טוב לנו. הוא פוגע ביצוא וביכולת התחרות של ישראל בעולם. נראה לי קצת יותר חשוב מכך שאמריקאים וצרפתים יוכלו להחזיק כאן דירות שיהיו ריקות 11 חודשים בשנה. ואם זה תקע אותנו כך שאם השקל יתחזק תהיה כאן אינפלציה, אז הנזק שה"השקעה" גרמה לנו אפילו יותר גדול. למה זה גול עצמי למשק הישראלי? מה בדיוק תרמו משקיעי הנדל"ן לישראל? אם מדובר במשקיעים שמשקיעים בתעשיה, יש תועלת: יש מקומות עבודה לישראלים. איזה תועלת צומחת מאנשים שקונים דירה שתהיה ריקה 11 חודשים בשנה ומסחררים את השוק כך שהוא מתנתק לגמרי מגובה המשכורות? ____________________ גם הברנש שמוכר כרטיסים למשחק הכדורגל של מכבי נגד ליברפול ב-1000 שקל לכרטיס מחוץ לאיצטדיון יכול לטעון שהוא רוצה להרוויח מעט על כספו באופן סולידי. אם לא ניתן לעשות זאת באמצעות בנקים / בורסה, מוטב שנגיד בנק ישראל יטרח לדאוג שאפשר יהיה לעשות את זה באמצעות הבנקים, במקום להעלות את ההון העצמי הנדרש ל-40% וע"י כך להוציא מהמשחק את אלה שצריכים דירה יותר מכל ולהשאיר בו את אלה שכבר יש להם דירות ורוצים "לשמור על ערך כספם ולהרוויח עליו מעט באופן סולידי". |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
''לא ניתן לעשות זאת באמצעות הבורסה'' זה משפט שלא ראוי ל-''אם'' בתחילתו. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לגבי הפיסקה הראשונה, אין לי מה להוסיף. לגבי הפיסקה השניה. כבר מזמן הכלכלנים חושבים שמטבע חלש מביא נזק בטווח הקצר ובטווח הארוך. קידום היצוא על ידי החלשת המטבע היא צעד מסוכן, במיוחד בארץ שמיבאת הרבה (שהרי היבוא מתייקר ויש מוצרים רבים שאין טעם לייצרם בארץ). דוגמאות נוספת: (1) אם תהיה אינפלציה השכר שלך ישחק, (2) נניח שהשקל יוחלש ב- 20 אחוז ביחס לאירו, ואז התוצאה תהיה שמחירי הדירות החדשות יעלו (נאמר) ב- 10 אחוז כי עלויות הבניה יעלו ב- 10 אחוזים. לגבי פסקה שלישית. כסף זר שניכנס לארץ (על ידי קניית דירות של תושבי חוץ) מגדיל את הרזרבות של מטבע זר שיש לישראל. זה מקטין את הצורך של ישראל ללוות מטבע זר בחו"ל בריבית ריאלית משמעותית, הריבית הזו משולמת על ידי אזרחי ישראל דרך מיסים ושירותים. אנשים מהמעמד הבינוני-גבוה בחו"ל לא ישקיעו בתעשיה מאותה סיבה שלתושבי ישראל מהמעמד הבינוני-גבוה לא כדאי להשקיע בבנקים\בורסה\תעשיה (ההשקעה לא כדאית). הורדת מחירי דיור לא יכולה להעשות על ידי פגיעה במשקיעים שנתנו אימון במדינה (אם יפגעו בהם הם יפסיקו להשקיע) אלא על ידי הטבות של הממשלה לבניה חדשה. ביבי יוזם הטבות לבניה חדשה, אם יצליח או לא עדיין מוקדם לנבא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני לא רואה מה הבעיה בחוק. אם הקונה הפוטנציאלי יודע מראש - בוודאות - שלא יוכל להשכיר את הדירה בשנתיים הראשונות אחרי הקניה, אין בזה כל פגיעה בזכות הקניין שלו. הוא יכול תמיד להחליט שלא לקנות אם רכישה ללא השכרה לא תשתלם לו. הרי לא הצעתי להחיל את החוק רטרואקטיבית על מי שכבר קנו. יותר מזה. כשהריבית כל כך נמוכה, רק טוב יצמח למדינה אם עודפי כסף ספקולטיביים יופנו לחו''ל ולא לשוק הנדל''ן או לבורסה. ראשית, השקל יפוחת (מפני שהמשקיעים ימכרו שקלים כדי לקנות נכסים במט''ח). שנית, מחירי הנדל''ן והנכסים הפיננסיים בארץ ירדו. שלישית, במדינות מתפתחות, בעיקר באסיה, דרא''מ ואפריקה, יש הזדמנויות השקעה מעניינות בהרבה מאשר בארץ. למעשה, קשה לי להבין מדוע מנהלי הכספים הגדולים במשק אינם מתאחדים כדי לבצע מהלך של חינוך הציבור להשקעה בבורסות בשווקים מתפתחים, על ידי מתן שיטתי של מידע והוזלת העלויות למשקיעים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זכות הקניין היא _להשתמש_ בקניין שלך ללא הגבלות (פרט לפגיעה פלילית או פגיעה בקניין של אחר). בעלות על קניין היא לא על מנת שלא ישתמשו בו או כדי להשתמש בו בדרך שבעל הקניין לא רוצה בה. בכל מקרה, גם אם זה יעבור את בג"ץ המשקיעים יפרשו זאת כהתנכלות לקניין שלהם וילכו להשקיע בארץ ידידותית יותר לזכויותיהם הקנייניות. אתה לא מבין שכל משקיע בארץ עושה טובה לארץ בין אם הוא תושב מקומי ובין אם הוא תושב חוץ. בריחת כספים מהארץ על ידי הפחדת משקיעים קטנים, היא נזק לחוסן הכלכלי של המדינה. בריחת כספים מהארץ תחייב את המדינה להלוות יותר כספים בשוק הבין לאומי בריבית משמעותית, כי ההלוואה החינמית שהיא קיבלה מהמשקיעים ברחה לחו"ל על ידי התנכלות לקניינם. את הריבית שהמדינה תשלם על הלוואות מחו"ל ישלמו אזרחי המדינה. השקעה בנדל"ן אינה ספקולטיבית. זו אחת ההשקעות הפחות ספולטיביות שיש. משקיעים כסף לזמן ארוך מתוך הערכה שהוא לפחות ישמור על ערכו או יגדיל את עצמו בקצב איטי. מי שעשוי לעשות ספקולציות הם הגופים הגדולים שמחזיקים בקרקעות ומבנים במאות מליוני שקלים ויותר, זה כולל את מינהל מקרקעי ישראל ווועדות תיכנון, מליארדרים וכדומה. פיחות מטבע עוזר לחלק מהייצוא רק אם מדובר בארץ _שמיצאת בלבד_. אחרת זה בומרנג (כל מוצרי היבוא יתייקרו ובכללם יתייקרו מוצרים שמושקעים בבניה). פיחות המטבע יגרום לכך שמחיר הדירות יעלה בגלל שהשקל שלך שווה פחות, השכר שלך יפגר אחר האינפלציה. פיחות המטבע יגרום גם לכך שתשלם יותר עבור כל מוצרי הצריכה המיובאים. כבר ציינתי למעלה מדוע הוצאת כספים מישראל להשקעות בחו"ל היא נזק לישראל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם אתה רוצה לבנות על הגג, אתה צריך לבקש אישור ולשלם מס. זכותך להשתמש בקניינך נפגעת, לא? איזו הלוואה חינמית קיבלה המדינה מהמשקיעים? אם פרנסואה אבוטבול קנה דירה בירושלים, ושילם עליה כך וכך לבעליה וכך וכך לממשלת ישראל, איך נכנס מטבע זר? את הכסף הוא שילם בשקלים. אם אני קניתי את אותה הדירה ושילמתי כך וכך לבעליה וכך וכך לממשלה, מה נגרע? איזו תמורה אדירה נוצרה מכך שאני חיה בשכירות אבל פרנסואה אבוטבול הוא בעלים של דירה בירושלים?1 יגדיל את עצמו בקצב איטי? לפני 4 שנים דירות ברמתגיים עלו 60% ממה שהן עולות היום. השכר גם כך מפגר אחר ההתייקרויות. ולמה מחיר הדירות יעלה? כבר לא קונים דירות בדולרים. 1 ניחא, אם היו בונים והיתה דירה גם לפרנסואה וגם לי. אז באמת היה ניתן להגיד שהמדינה הכניסה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בניה על גג היא במסגרת תיכנון עירוני. זכות השימוש בקרקע כפופה לאישור תיכנון עירוני כדי לא לפגוע בזכויות השכנים הקרובים והרחוקים ל"מרחב פתוח". כמו כן, בניה על הגג עלולה לסכן את יציבות המבנה וכן את העוברים והשבים, לכן צריכה לעבור אישור בטיחותי של מהנדסי הרשות המקומית. ב"הלוואה חינמית" הכוונה הייתה שהקניה נעשית על ידי מטבע זר של תושב חוץ או תושב מקומי. הכסף הזה נכנס למערכת הבנקאית ומאפשר קניית סחורות יבוא, באמצעות הבנק. אם אבוטבול הישראלי יאולץ לקנות נדל"ן בחו"ל כי אין לו שום הצעה טובה לקנות נדל"ן בארץ, המדינה תצטרך לתת לו את המטבע הזר (מעבר לרזרוות שיש לבנק עצמו). אם למדינה יש מחסור במטבע זר היא תצטרך ללוות את המטבע הזר שהיא נתנה לאבוטבול. החלשה של המטבע הישראלי מתורגמת לעליית ערך המוצרים שאת צורכת. למשל: אבוטבול יקנה דירה בחו"ל ואז כתוצאה מכך מהחלשת המטבע הישראלי תשלמי יותר על הקוטג' ועל הדלק ועל החשמל ועל המים. מחירי הדירות לא עלו תוך שנתיים ב- 60 אחוז. ראיות אנקדוטיות אינן חלופה לראיות סטטיסטיות. חוץ מזה הדירות היום לא נימכרות במחירים הגבוהים, יש שפל במכירות, לכן המחירים הללו לא מייצגים כלום. אם תהיה אינפלציה גדולה יותר השכר יפגר יותר אחרי האינפלציה, או שתעבדי יותר שעות בשבוע. את תחליפי מצב "רע" במצב "רע יותר" אין משמעות למטבע בה נקובים מחירי דירות. עברו לנקוב מחירי דירות בשקלים כי מחיר הדולר לא יציב. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אמרתי ארבע, לא שנתיים. "הדירות היום לא נימכרות במחירים הגבוהים, יש שפל במכירות, לכן המחירים הללו לא מייצגים כלום". נכון. הן לא נמכרות. אנשים יושבים על הגדר ומחכים לירידות כי הם סבורים שהגענו לשיא, ומשום שמוצתה כמות האנשים שיכלה / היתה מוכנה לשלם מליון וחצי על דירות מתפוררות בנות 50 בקומה רביעית בלי מעלית שעלו 800,000 ופחות לפני שנים ספורות. והודות לצעדי סטנלי פישר, אנשים לא יכולים לקחת משכנתא בסכומים האלה גם לו היו רוצים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"אם היו בונים והיתה דירה גם לפרנסואה וגם לי." מצוקת דיור, אני מבין, אבל... שניכם באותה דירה? את בטוחה שזה רעיון טוב? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני באמת לא מבין שכל משקיע בארץ עושה לה טובה. אף משקיע בארץ אינו עושה לה טובה- הוא בא לעשות טובה לעצמו. יש משקיעים שאפילו מזיקים למדינה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ביבי מדבר על הקמת מעונות בכמויות, בהתחלה באוניברסיטת בר אילן ובבאר שבע. באר שבע עתירה דירות שמשקיעים קנו על מנת להשכירן לסטודנטים. זה יביא להורדת שכר הדירה בכל באר שבע, הואיל וסטודנטים רבים יפנו את הדירות שהם שוכרים כרגע. האם זו פגיעה בזכויותיהם של המשקיעים? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זכות הקניין כוללת בתוכה את הזכות של בעל הקניין לעשות בו שימוש לפי צרכיו. בניית מעונות או כל פעולה שאינה אוכפת על בעל הדירה לעשות\לא-לעשות שימוש בדירתו כרצונו. לכן אין פה שום פגיעה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
פתרונות רגולטיביים עובדים. במקום שהם מפשלים-יש כשל שוק. אי אפשר לטעון שהממשלה לא צריכה להיות בשוק וגם לא לעסוק ברגולציה. הממשלה היתה יכולה להשפיע על מחירי ההשכרה והדיור, אם היתה סוגרת את עמידר ומקימה חברה שתבנה ותנהל דיור להשכרה-גם בתל אביב. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בדומה לתוכנית HLM הצרפתית משנות החמישים? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
עומר, אני חושב שרגולציה היא הבעיה ולא הפתרון. הגבלות שונות על מוכרי דירות ומשכירי דירות הן סוג של פיקוח מחירים. מה קורה כאשר בצורה זו או אחרת המוכרים מקבלים ערך נמוך יותר תמורת הסחורה שלהם? ההיצע יורד ונוצר מחסור. מחסור ושחיתות ושוק שחור והוצאות על מנגנון הפיקוח עצמו. בשביל מה להכנס למצב של תשלומים בשחור, של מלחמה לסלק שוכרים ע"י הטרדות והזנחה של הבניינים? מה לעשות? אני לא יכול לכתוב טקסט טוב יותר מזה של מוטי היינריך. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מכירה מספר זוגות צעירים שחשבו שהם קונים את הדירה בה יגורו, אבל החיים לקחו אותם (כרגיל) למקומות לא צפויים. כך הם נהיו שוכרים ומשכירים. הם צריכים להענש? |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי |  |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |