בתשובה לאריק, 03/09/22 21:33
 |
|
 |
||
|
||||
 |
בנוסף למספרים הגדולים של גמר בניה (מעל 60,000 דירות בשנה) שאני צופה לשנתיים וחצי הקרובות לפחות, ולריבית שמייקרת את המשכנתאות, התקבל נתון נוסף שמחזק את דעתי שמחירי הדירות יתחילו לרדת ממש עכשיו, ולא יפסיקו לפחות בשלוש השנים הקרובות- זהו נתון הדירות הלא מכורות. בסוף יולי 2022 היו מעל 47 אלף דירות לא מכורות. להשואה- בסוף יולי 2018 היה מלאי של 29 אלף דירות לא מכורות ובסוף יולי 2019 המלאי היה 26 אלף בלבד. בסוף יולי 2020 היו 38 אלף ובסוף יולי 2021 45 אלף. זה אומר לי שמבחינת התחלות בניה ההיצע כבר הצליח להרוות את הביקוש. מספר הדירות הלא מכורות נמצא כבר בעליה. החיבור בין נתון זה לבין המלאי הענק של דירות בבניה פעילה ומספר התחלות הבניה שרק ממשיך לגדול מלמד אותי שבשנים הקרובות עומד להיות עודף היצע הולך וגדל. אז מחירי הדירות לא "יתמתנו", הם ממש יירדו. ולא שנה אחת, אלא לפחות שלש שנים ברציפות. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
אני רוצה לנסות להבהיר- קיימת כמות ענקית (קרוב ל 160 אלף) דירות בבניה פעילה. בחברות תעשייתיות זה נקרא "מלאי בתהליך". המלאי הזה כבר נמכר ברובו- רק 47 אלף דירות בבניה אינן מכורות. אותם כ 110 אלף רוכשים של הדירות שכבר החלה בנייתן עדיין לא גרים בהן. רק כאשר תסתיים הבניה והם יעברו לגור בהן ישתחרר הלחץ בפועל- או שהם יצאו מבית ההורים או מדירתם הקיימת, או שהם יעמידו את הדירה החדשה להשכרה. בינתיים משקי הבית לא מרגישים את הלחץ משתחרר, כי קצב גמר הבניה (נכון למרץ 22', הנתון ליוני יתפרסם בימים הקרובים) עדיין נמוך מ 50 אלף בשנה. גם זה ישתנה בקרוב. אבל מבחינת השוק- אותם 110 אלף משקי בית כבר קנו את הדירה. הביקוש שלהם סופק. לא רק שהוא סופק- כמות הדירות הלא מכורות שנמצאות בבניה הולכת וגדלה. מצד ההיצע יש ליזמים שאלה של תזרים- אם נניח שהרווח היזמי הוא 20% אז כאשר היזם מכר 85% מהדירות בפרויקט הוא רגוע כי התזרים שלו יאפשר לו להשלים את הפרוייקט, והדירות שנותרו לא מכורות הן רק הרווח שלו. אבל אם הוא מכר רק 60% מהפרויקט- בכל חודש שעובר הוא צריך לשלם ריבית על ההלוואות שמממנות את בניית הדירות שהוא עוד לא מכר. יזם שהפרוייקט שלו מתקדם לגמר בניה ולא הגיע ל 85% מהדירות מכורות יהיה לחוץ ויוריד מחירים. לכן נתון הדירות הלא מכורות בבניה הוא נתון חשוב. כאשר מספר זה הולך ועולה לאורך זמן ירידת המחירים בדרך. בשוק הדיור גם הביקוש וגם ההיצע הם די קשיחים. העדר גמישות משמעותה ששינויים קטנים בהיצע או בביקוש מביאים לתנודות גדולות במחיר. כיוון שהביקוש תלוי בעיקר בדמוגרפיה התנודות בהיצע גורמות לעיקר ההשפעה על המחיר (כפי שראינו בתקופת המחסור). התגובה של השוק לשינויים היא איטית מאוד (כפי שראינו בתקופת המחסור). התחלות הבניה השנה רק צפויות לגדול. לכן ניתן לצפות שירידת המחירים תהיה מתמשכת. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
סוף סוף אני לא לבד. הכלכלן של פסגות טוען שהמחירים ממש יירדו בשנה הקרובה. התחזית שלי היא שמחירי הדירות יירדו ברציפות בשלוש השנים הקרובות לפחות, ולא ירידה קלה. לפחות 20% במונחים ריאליים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מזת'ומרת סוף סוף לא לבד? אני איתך בתחזית הזאת כבר חודשים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בשולי הדברים: נמצא אזרח ישראלי אחד שלא יודע שיש משבר בענף הדיור, ובאופן טבעי הוא הולך להיות שר השיכון. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הוא לגמרי צודק. אין משבר בדיור ליהודים. נדמה לי שלאחרונה התפרסם שר מסויים שרכש דירות לשלישיו ולריבעיו. אין שיוויון אין גיוס Ceterum censeo |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"על השאלה האם יצליח גולדקנופף בתפקידו כשר השיכון לשווק 100 אלף דירות בשנה כדי להדביק את הביקושים, השיב: "אני אשמח שזה יהיה יותר, כי אנחנו צריכים יותר. לפי התחשיב שאנשים הגישו לי, מדובר על יותר מ-100 אלף דירות בשנה. אנחנו בהחלט נכנסים לזה" אם זה נכון הוא הולך להלחם את המלחמה של אתמול. התחלות הבניה הקיימות יותר ממספיקות. אבל יש קבוע אחד - הוא ייקח את הקרדיט על ירידת המחירים. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |