בתשובה לעומר, 24/07/16 16:04
 |
|
 |
||
|
||||
 |
התאוריה שלך עקבית ותואמת לעקרונות המימון, אבל המציאות מתנהגת באופן שונה. >> הדיכוטומיה בין "דירות להשקעה" לבין "דירות למגורים" היא פיקטיבית. מדובר באותן דירות. בתאוריה נכון. בפועל- לא כל כך. ההבדל בין תשואת השכירות על דירות בנות 2-3 חדרים לבין דירות בנות 4-5 חדרים (אפילו באותו רחוב) עצום (המודל שלך לא מסביר אותו). המשקיעים מתמקדים בדירות הקטנות ושיעור הבעלות העצמית גבוה בהרבה על הגדולות יותר. >> בשוק לא מעוות ולא בועתי, מצב העניינים הוא כזה אתה מתאר שוק שהתחלות הבניה בו שומרות על רמה יציבה. איך המודל שלך מסביר את התנודות הגדולות בהתחלות בניה ואת התנודות הגדולות מאוד במספר העסקאות השנתי (יד שניה) בזמן שקצב הגידול במשקי הבית יציב למדי? >> יוצא שמחירי הדירות הן פונקציה של התשואה של נכסים אלטרנטביים חסרה לך מילה לפני המילה "פונקציה" כדי שאני אוכל להסכים עם המשפט הזה. "גם", או "בעיקר". >> הדרך היחידה להשפיע על ההיצע היא להוסיף או להחסיר דירות מסכים, ועל כך דיברתי כשהשתמשתי במלה "הצע". מדוע שהמחירים יעלו אם הקבלנים מוכנים לספק את הביקוש הגובר של משקיעים כאשר יורדת הרבית באותו רווח נורמלי? דווקא מחירי השכירות ירדו במצב כזה כדי להגיע לשווי המשקל החדש. >> אם עלות הדיור נשארת קבועה (זו ההנחה איתה מתחילה ההודעה הקודמת שלי) הודעה לפני כן אמרת שעלות הדיור עולה. מדוע להניח שהיא לא? |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
אה, אנחנו מדברים על המציאות? אז תגיד. אני לא מבין בזה כלום. אתה בטוח שיש כזה הבדל בין דירות גדולות לקטנות? אני מכיר את התופעה, אבל לא ככזו דרמתית. אם הפער הזה גדול במיוחד, זו אכן עשויה להיות אינדקציה לבועה (המוני משקעים רוכשים דירות גדולות כנכס מניב, אבל לא מצליחים להשכיר אותם במחיר פרופורציונלי למחיר הקנייה של הנכס). אבל באופן כללי נראה לי שההסבר הפשוט להבדל, הוא עובדת קיומם של אנשים עם העדפה תרבותית למגורים בדירה בבעלות עצמית. ואם כך, העיוות משקף מאפיינים ריאלים של השוק ואת העדפות הצרכנים, ובפני עצמו הוא לא מהווה אינדקציה לבועתיות. אין לי מושג, אפילו לא שמץ, על הגורמים המשפיעים על התתחלות הבניה. אני מנחש שפקטורים הקשורים לרגולציה, פוליטיקה ובירוקרטיה משחקים כאן תפקיד משמעותי. למה אתה חושב שתנודתיות גבוהה בכמות העסקאות רומזת על בעיה? למעשה, אם רוב עסקאות הנדל"ן קשורות למעברי דירה (כלומר לשוק הנדל"ן הצרכני, ולא לשוק הנדל"ן הפיננסי) - אז אני חושב שהעסקאות דווקא צפויות להתרחש ב-bursts של הרבה עסקאות בפרקי זמן קצרים, שסביבם תקופות של שקט מנומנם (יש לי איזה מודל גרפי בראש, ונראה לי שזה נגזר ממנו - אבל הוא מאד היוריסטי ולא חשבתי עליו ממש עד הסוף). ולבסוף - אני לא מניח שעלות הדיור אינה עולה. אני די בטוח שהיא עולה. ההנחה הייתה רטורית, רק לצורך ההסבר: אני טוען שבגדול ישנם שלושה גדלים חשובים ("עלות הדיור", "מחירי הדירות", "ריבית") וכל עוד הקשר ביניהם "נורמלי", אז אין בועה. כדי להבין מה זה "קשר נורמלי" נוח להחזיק כל אחד מהם כקבוע, ולראות איזו תלות נוצרת בין השניים האחרים. מכיוון שגם עלות הדיור עלתה, וגם הריבית ירדה - זה היה מאד מוזר אם מחירי הדירות לא היו מזנקים. כדי לטעון שהזינוק הזה קשור לבועה בשוק הנדל"ן, לדעתי צריך להראות שהזינוק שהתרחש בפועל גדול הרבה יותר מהזינוק הצפוי. בינתיים לא השכנעתי :) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הדיון רק מחדד את האלסטיות של המונח בועה. הבועתיות תלויה בנתונים שהתקבלו בדיעבד וקל לא להסכים על הכרזת בועה לפני שהתפוצצה. המהירות ואחוזי הירידה בערך הנכס יכולים לסמן לאחור ''וואלה היתה בועה'' ולהכריע בשאלה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
:) יש הבדל גדול בתשואת השכירות, והשינוי די ליניארי עבור אותה עיר ועבור אותה שכונה- ככל שהדירה יקרה יותר תשואת השכירות נמוכה יותר. הפער היה אפילו גדול יותר כשהמחירים היו נמוכים יותר ותשואת השכירות גבוהה יותר. מידע אישי: ב 2007 תשואת השכירות על דירות 3 חדרים בנשר היתה 6.5% ואילו על דירת 5 חדרים בחיפה 3.5% לכל היותר. "העדפה תרבותית למגורים בדירה בבעלות עצמית" זה הסבר לא רע, אבל הוא מאשר שאנחנו עוסקים בשני מוצרים לא זהים מבחינת קהל היעד. בפועל דירה היא לא רק מוצר פיננסי, ולא רק עלות הדיור והריבית הם הגורמים המשפיעים על מחירה. לדירה יש, ראה זה פלא, עלויות בניה- בסביבות 5200 ש"ח למ"ר (לצרכן 6000 כולל מע"מ) לבית משותף בגימור מכובד, ולא פחות מ 4000 ש"ח למטר בגימור מינימלי (לצרכן 4700 ש"ח כולל מע"מ). זה אומר שגם אם הקרקע בחינם ואין הוצאות שיווק ומימון- דירת 4 חדרים חדשה בת 100 מ"ר לא יכולה לעלות פחות מ 500 אלף ש"ח, כי הקבלנים פשוט לא יבנו אותה, ולא משנה כמה נמוכים דמי השכירות או כמה גבוהה הרבית האלטרנטיבית. ההצעות ל"מחיר למשתכן" בעפולה משקפות בדיוק את העלויות האלה כי זה בדיוק המקרה בו עלויות הקרקע והפיתוח, השיווק הפירסום באמת אפסיות. >> מכיוון שגם עלות הדיור עלתה, וגם הריבית ירדה - זה היה מאד מוזר אם מחירי הדירות לא היו מזנקים. מסכים בעקרון, אם כי אני לא משוכנע שזה לא היה הפוך- שמחירי השכירות דידו אחרי מחיר הדירות מתחילת העשור. אבל רגע, על איזו רבית מדובר? על ריבית הפריים? היא עלתה מ 2009 ל 2011 ומחירי הדירות עלו גם הם באותו הזמן. ריבית המשכנתאות? היא ירדה משנת 2000 ל 2007 בדיוק כמו שהיא ירדה מ 2007 ל 2014, אבל בין 2000 ל 2007 מחירי הדירות בכלל דשדשו כלפי מטה. הקשר הברור שאתה מדבר עליו לא מצליח להופיע בשוק באופן עקבי. ואני חוזר על כך שלא טענתי במאמר שהיתה בועה בשוק הדיור עד המחצית השניה של 2015. ומה קרה בשנה האחרונה? ריבית המשכנתא עלתה, ומחירי הדירות עלו גם הם! |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי בנק ישראל ריבית המשכנתא עלתה באופן משמעותי מיוני 15' ליוני 16' ריבית קבועה לא צמודה ל 17 שנה מ 3.11% ל 3.79% הריבית הצמודה ל 20 שנה בנקודת אחוז שלמה מ 1.97% ל 2.96% טיק טוק. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מלאי הדירות המוצעות למכירה עלה בסוף יוני ל 28,070 לפי הלמ"ס. בנתוני מקור היה חודש אחד עם מלאי גדול יותר בנובמבר 2014 , אבל בנתוני מגמה אנחנו בשיא. מה שמעניין לראות בנתוני המקור1 הוא את הצניחה בחדשי ההיצע (טור A) בין 2014 ל 2015 מממוצע של בערך 14 חדשי היצע ל 10 חדשי היצע עקב הגידול במחזור העסקאות. ב 2016 התייצבו חדשי ההיצע על 11. שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות ירד במחצית הראשונה של 2016 לשפל של 19.6%2 המכירות של משקיעים שמרו על יציבות והרכישות שלהם ירדו, והתוצאה היא שמתחילת השנה כמות הדירות שמשקיעים קנו ומכרו היתה שווה בערך, שינוי מהותי לעומת הגידול השנתי במלאי הדירות של משקיעים (עודף רכישות) של כ 8000 דירות לשנה בשנים 2011-2015 ביוני 2015 היה ספייק של רכישות משקיעים ערב הכבדת המיסוי שהביא לעודף רכישות על ידם של 4000 דירות בחודש אחד, אבל נראה לי שהספייק הזה כבר קוזז על ידי הירידה בחצי השנה העוקבת, כך שנתוני 2016 הם "נקיים". 1 בקישור שם לנתוני תרשים 4 (אקסל) 2 דה מרקר מצטט מתוך סקירת הנדל"ן של משרד האוצר |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתמול אמרה הלמ"ס, יחד עם פרסום מדד המחירים לצרכן, שמחירי הדירות ירדו במקצת בחדשים מאי-יוני. היום אומר השמאי הממשלתי שהמחירים שהוא בודק עלו ברבע השני לא במעט- עליה רבעונית של 2.5% ושל 8% מול השנה שעברה. בתל אביב עלו המחירים ב 4% ברבע וב 13% מול השנה שעברה. יש לי שני הסברים לפער בין הנתונים: האחד שהוא מבטא פתיחת פער בין הערים שהופעל בהן מחיר למשתכן באופן מסיבי (עפולה, לוד, ראש העין וקרית מוצקין- אף אחת מהן לא בין ה 16 שהשמאי הממשלתי בודק) לבין הערים שלא. השני ששינוי התמהיל של הקונים לכיוון יותר רוכשים ראשונים ומשפרי דיור ופחות משקיעים, גרם לעליה במחיר הממוצע של הדירות הנמכרות כי האיכות הממוצעת שלהן היתה גבוהה יותר. שני ההסברים הם קצת דחוקים כי ברמלה, הצמודה ללוד, ואותה כן בודק השמאי הממשלתי, עלו המחירים ב 5% ברבע השני, ואילו שינוי התמהיל הגדול קרה בין הרבע השני לשלישי של 2015, ולא ברבע האחרון. אבל בכל מקרה, אני חושב שנכנסו כעת לשלב האחרון של הבועה- השלב של התנודתיות במחיר, כאשר ההצע הגדל מנסה להרוות את הביקושים הספקולטיביים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם המספרים לא מספקים את התוצאה הרצויה, סרוק אותם במסרקות ברזל עד שיכנעו. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בניסוח של רונלד קואס (קוז?): If you torture the data long enough, it will confess. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הבוקר שמעתי את נסים משעל מראיין את זר השיכון גלנט. בתשובה לשאלה איך הוא יסתכל בעיניים של זוגות צעירים ויגיד להם שיאמינו לו אמר גלנט שהוא יענה שהממשלה עושה ועובדת ועוד שנה תאמינו לי תראו תוצאות ובלה ועוד בלה בלה ו...יש לנו סטטיסטיקה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ב 5 שנים 2011-2015 המשקיעים קנו בערך 8000 דירות בשנה נטו. השנה עודף הביקוש הזה לא קיים כי סך כל המכירות והקניות של משקיעים השתוו. משפרי הדיור לכאורה אמורים גם הם לקנות ולמכור בתוצאה מאוזנת (כל עוד כמות העסקאות בשוק יציבה, וקשה לי לראות את השוק מנצח את המחזור של 2015) ולפיכך ה"זוגות הצעירים" רוכשי דירה ראשונה נותרו עיקר הביקוש, למעשה כל הביקוש נטו השנה. אם ההיצע יצליח להרוות אותם המחירים לא יעלו השנה, כלומר ירידה במחצית השניה. בגלל התמסורת האטית אני מהמר על ירידה של ממש רק ברבע האחרון. ואז חוזרת השאלה האם המשקיעים יחזרו להיות קונים בנטו או שמא המומנטום יתהפך. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא יודע. אבל, גלנט התחמק מהשאלה הנוקבת של משעל - הבטחתם הורדה במחירי הדיור והנתונים שמתפרסמים לא מראים על שום ירידה. גלנט טען שהוא לא הבטיח, אך משעל לא הרפה ממנו ואמר שראש המפלגה שלו, בה גלנט מספר 2, הריץ את המפלגה על הבטחת שיפור במחירי הדיור. ואז, בתשובה גלנט טען, בהגיון מסוים, ששניהם שרים רק פחות משנה וחצי. אבל, הסיפא של דבריו, שבעוד שנה נחזה בירידה במחירי הדיור (והוא בהחלט נתן להבין שמדובר בשינוי משמעותי). אם זאת לא אחיזת עיניים הרי זה שקר גס גמור שמתבסס, כמו בתקופת הבחירות, על רמאות של ציבור מצביעים שאין לו, אם לאמר זאת בעדינות מירבית, ידע וביקורתיות. ממה נפשך, האם הוא צופה תנודה חריפה כלי מטה של מחירי הדיור תוך תקופה קצרה מאד (למעשה אפס זמן) מבלי שישנם אינדיקטורים שמצביעים על כך? מה יקרה לשוק הדיור בפרט ולכלכלה בכלל אם תהיה צניחה חריפה ומיידית שכזאת במחירי הדיור, אפילו אם הוא צודק? בקיצור, מדובר על מכירת "שמן נחשים" לחולים במצוקה, פיזור הבטחות שכל מי שראשו בריא יודע שהן תובלנה לאכזבה ויאוש וכך תפתח פתח למפלגת אליל-שקר חדשה בבחירות הבאות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
על מה יצא קצפך? הלא הבטחות בעלמא הן כלי העבודה המרכזי של פוליטיקאים. וכל אחד יכול להגדיר "ירידה משמעותית" כרצונו. אחרי עליות במשך שנים כה רבות גם ירידה שנתית של 5% אפשר להציג כהישג משמעותי. וגם התחזיות להתחלות בניה מוגברות במחצית השניה של השנה הנוכחית וכל השנה הבאה הן בסיס טוב להבטחות כאלה, לפחות טוב יותר מההבטחות חסרות הכיסוי לחלוטין של לפיד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
או, היה צריך לחכות יומיים לפני שמישהו ייזכר את מי באמת צריך להשמיץ, למרות שבתקופתו של כחלון המחירים טסים פי שניים ויותר מאשר בתקופתו של לפיד. אם לפיד היה עכשיו שר אוצר, כבר כולם היו דנים אותו ברותחין ומגללגלים אותו מכל המדרגות אחרי נתונים כאלה, מדה-מרקר וימינה. עם כל הפרגון לכחלון, עד עכשיו לא ראיתי שום הישג שלו כשר אוצר שמצדיק את ההייפ וההבטחות סביבו. כמו שאמרו אחרים בפתיל, נראה שאת הנתונים אפשר לגלגל לפי האג'נדה שלך, אבל המציאות עדיין מתעקשת על שלה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אל תבלבל אותי עם עובדות. כחלון הוא גוד גיא. לראשונה מאז עמדתי על דעתי יש לי מושג למי אצביע בבחירות מראש, ולא רק ביום הבחירות עצמו. המציאות היא שהביקושים לדירות היו חזקים ב 5 השנים האחרונות (והסיבות ידועות) ולאחרונה הם נחלשים. הייתי שמח יותר אילו כחלון היה מתעסק פחות עם צד הביקוש ויותר עם צד ההצע, אבל אני חושב שהוא עשה עבודה טובה עם צד ההצע. התאחדות הקבלנים צופה 53 אלף התחלות בניה ב 2016 ו 60 אלף ב 2017, ואלו נשמעים לי מספרים יפים. לפיד היה עצלן מדי לטפל בצד ההצע כמו שכחלון עשה1 1 שחרר במו ידיו צווארי בקבוק שאפשרו את הסכמי הגג על 7500 יח"ד בהרצליה, למשל, אחרי שנתקעו ב 2015. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
על זה שהוא גוד גיא אני יכול להסכים. לדעתי גם לפיד הוא גוד גיא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ממש תגובה מפליאה. זה שרוב הציבור מקבל בשיוויון נפש התנהגות צבועה ושקרית של פוליטיקאים היא לא רק מהמפורסמות אלא היא, כפי שכתבת, ממהות הפוליטיקה המודרנית, לצערנו. אך מגיב מתעניין וביקורתי שכמותך לא אמור לגם זאת כגזרה משמים אלא להמשיך ולבקר בכל פה, למרות שבפועל היכולת לשנות לא גבוהה כזאת. אבל החשיפה המתמשכת היא הדלק שמניע את ההתקדמות, איטית ככל שתהיה, והיא אולי זאת תשמנע רבולוציה על גבי קילשונים. שהרי אני לא חושב שזאת תהייה הארה מיוחדת לומר שבפער בין השרלטנות וניפנופי הידיים של פוליטיקאים שיכורי אגו, בעוד הציבור עסוק או בצקצוק שפתיים על שקריהם (ולכחלון טנא מלא כל טוב של רמאויות טרום-בחירות) או בהתפעלות מהכדורים הצבעוניים שמקפצים באוויר, הרי שהפוליטיקאים האלה, כחלון שר האוצר במקרה האקוטי, יכולים להעביר בנפנוף מתחטא תקציב דו-שנתי (לו התנגד), תוספת תקציבית עצומה לחרדים, תקציב להשתטחות על קברי - מי? - במרוקו (1.1 מליארד אאז"נ), ועוד כהנה וכהנה תופינים על חשבון צרכים אמיתיים של אותו גוף בוחרים ששלח אותו לכנסת ולממשלה. ההערה שלך בדבר לפיד לא רלוונטית במיוחד. ממה שנפשך שגם לפיד בשרלטנים? מה זה מוריד או מעלה מאיכותו והתנהגותו של כחלון? אך אם פרפראות שני שרי האוצר הכושלים (האחד בוודאות, השני במגמה) האחרונים, לפיד וכחלון עסקינן, הנה מה שכחלון ענה לפוסט של לפיד שכתב "[תקציב כחלון] מתעסק בפוליטיקה, לא בציבור". כחלון ענה: "אני מציע לו קצת צניעות, כשהוא נכנס למשרד הוא העלה מסים, העלה מכסים... אני נוקט בפעולה הפוכה, למען צמיחה במשק, אני פועל לטובת הגופים החברתיים, מה שהוא לא עשה". |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
גם החלון יכול לנקוט קצת צניעות, אחרי שקודמו ירש והתמודד עם גרעון של כמה עשרות מיליארדים כשנכנס למשרד, אבל בתום קדנציה קצרה הוריש לכחלון מאזן תשלומים שמנמן ונחמד שמאפשר לו לא להעלות מיסים. לא שהוא עשה משהו טוב מזה עד עכשיו, חוץ מלהחזיר את התקציבים המדושנים ומעודדים הבטלה לחרדים וצאן מרעיתם. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי סקירת האוצר על הנדל"ן למגורים בחודש אוגוסט המשקיעים מכרו בחודש זה כ 400 דירות יותר ממה שקנו ובכך העמיקו את המגמה של מכירות נטו שלהם מתחילת השנה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל אולי זה בגלל איום במס עליהם? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ודאי שיש לאיומים במס השפעה על ההתנהגות שלהם, אבל השאלה מה התוצאה הסופית. אילו היו חושבים שזה עדיין שוק שוורי ואין חלופות טובות אולי האיום במס היה מוריד את הנטו של המשקיעים מפלוס 600-800 דירות בחודש לפלוס 200-400. כיוון שמתחילת השנה הם כבר במגמה שלילית קלה הם ירדו למינוס 400 באוגוסט. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי סקירת האוצר לרבע השלישי המשקיעים קנו ברבעון 5611 דירות ומכרו 6200 - עודף מכירות נטו של 550 דירות. זאת בהמשך לעודף מכירות נטו של 100 דירות ברבע השני. מאידך ישנם סימנים לכך שחלק מרוכשי דירה ראשונה הם בעצם משקיעים בהסוואה כהערכות לקראת מיסוי ריבוי הדירות. אנקדוטלית בסביבה שלי יש יותר שלטי "למכירה" בחודשים האחרונים ונדמה לי שהם גם נותרים במקומם יותר זמן מבעבר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מדד הדירות ירד בדצמבר ב 1.2%, הירידה החדה ביותר זה עשור, ובסך הכל ברבע האחרון היו מחירי הדירות ללא שינוי. בחודש דצמבר קנו המשקיעים 1600 דירות בלבד ומכרו 2500, כך שהמשקיעים היו מוכרים נטו של 900 דירות. שיעור שאין דומה לו מאז תחילת סדרת הנתונים ב 2010. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ירידת ערך הדירות בחודש דצמבר היא קישקוש וספין של האדון משה כחלון כדי להסתיר את כשלונותיו. למה זה בולשיט ? מפני שיש תנודתיות מחודש לחודש לכן עליה או ירידה של אחוז אינה מוכיחה שום מגמה. גם ספירת "משקיעים"ו"לא משקיעים" אינה אמינה ולא מוכיחה כלום בשלב זה: מה שעשוי לקרות בפועל הוא ש"משקיעים" רושמים את הקניות שלהם על שמות בני משפחה ובכך הם הופכים ל"לא משקיעים". כל עוד השר משה כחלון לא מוציא לשוק עשרות אלפי דירות לשנה באזורים אטרקטיבים ובמחירים זולים לא צפוי להשתנות כלום (אלא אם כן הממשלה תנפיק איגרות חוב בריבית משמעותית, שכן ה"משקיעים" ברובם לא קונים דירות כדי להרוויח מהן אלא כדי לשמור על ערך כספם). אני מעריך שלא יקרה לא זה ולא זה כי ביבי לא יוותר על מקורות המס שלו ואילו כחלון חושש להתעמת עם ביבי בעניין זה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לשכת השמאים מסכימה איתך לפי סקירת לשכת השמאים לרבעון הרביעי של 2016, מחירי הדירות עלו בשיעור ממוצע נומינלי של 1.7% ברבע האחרון של 2016, וב–8.3% בשנה. זאת לעומת מדד מחירי הדירות לדצמבר 2016 של הלמ"ס, שפורסם לפני כמה ימים, שהראה ללא שינוי ברבע האחרון, ועלייה שנתית של 5.9% בלבד. במקביל לפרסום המדד של לשכת השמאים, האשים העומד בראשה, אוהד דנוס, את הלמ"ס בעיוות הנתונים עקב הכללה במדד של עסקות שבוצעו במסגרת מבצעי תוכנית מחיר למשתכן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
במשחק הזה כולם יפסידו.- המתווכים,השמאים,בעלי הנכסים,הקבלנים,הבנקים,תקציב המדינה,העיתונים,חברות הפרסום ועוד ועוד. ולא,אין לי נימוקים משכנעים,רק תחושה של אחד ששיחק הרבה זמן בקזינו וכל הזמן מנצח. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מעניין שה''כולם'' שלך לא כולל את הציבור, שנדמה לי שהוא הרוב במדינתנו הקטנה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ואיך הציבור יכול לעצור את זה? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אה, אז אנחנו מסכימים שטובת הציבור מעניינת את ''כולם'' כקליפת בשום. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"כולם" = בעלי המקצוע בתחום הנדל"ן והתלויים בו - קטר המשק הישראלי. וכן,כקליפת השום.בדומה לכל דבר בחיינו - הב את כספי ומצידי כולם יכולים למות ויפה שעה אחת קודם. אגב,להיכן כבודו חותר ,או שהגענו כבר ליעד המבוקש ? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דומני שהגענו, אחרי שהובהר למי אתה קורא ''כולם''. במינוח הנפוץ כוונתך היתה פחות ברורה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ואם גם זה לא עוזר, נשנה את החישוב. הסוכנות האמריקאית להגנת הסביבה EPA משנה את חישוב הסיכון לתמותה מזיהום אוויר שיקטין בצורה משמעותית את התחזית. זה יאפשר לבטל חוקים ותקנות להגנת הסביבה. מומחים אומרים שאין ביסוס מדעי לשינוי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מסימני הבועה- כשמספרים לנו בעיתון למה המצב הנוכחי (הקיצוני) אמור להמשך לאורך זמן. הנה מקבץ מהשבוע האחרון, בעקבות ההכרזה על המס החדש על בעלי 3 דירות ומעלה: ראו למשל את מאמר הדעה מהשבוע שעבר בדה מרקר: כחלון צריך להודות: מחירי הדירות לא יירדו בשנתיים הקרובות. את המאמר כתב פרופסור יהודה אדלר [ויקיפדיה] שהוא מומחה בינלאומי ל... קרדיולוגיה. פרופסור אדלר כותב הרבה מאמרים בעיתונות, אבל על נושאי בריאות בדרך כלל. מן הסתם מפריע לו המס המתוכנן על בעלי 3 דירות ויותר. עוד אחד שמפריע לו המס הוא עו"ד אייבי נאמן מס הדירות של כחלון וההגיון הקומניסטי שלו כותרת המשנה: "כחלון האדום לא יביא להורדת שכר הדירה או למכירת הצפה של דירות. הוא יביא להעלאת דמי שכירות ולהעלאת מחירי דירות." עו"ד נאמן הוא משקיע נדל"ן רציני (מגדלי נאמן, מכירים?) אבל רקורד התחזיות שלו לא משהו. הנה מה שהוא חזה ב 2009: "המחירים בשוק הנדל"ן המקומי אמנם יירדו, אבל בשיעורים נמוכים יחסית". וגם "הדבר היחיד שאני רואה עד עכשיו בשוק הנדל"ן התל-אביבי הוא שנבלמה בו עליית המחירים, וגם השיגעון של המחירים הלא סבירים". אפילו היועץ למשרד האוצר המומחה לתורת המשחקים אומר "60 אלף הזכאים לדירות מוזלות לא יורידו מחירים" ועל המס החדש: "אלה הן שיטות שלא ברור שהן ישפיעו על מחירי הדירות, אבל ברור שהן ישפיעו על מחירי השכירות ויגרמו להעלאת המחירים". וזה עוד כלום לעומת מנכ"ל איגוד הקבלנים באשדוד והשפלה שלומי בן עזרי שאומר: "אני מעריך כי עד 2020 מחירי הדירות ימשיכו לנסוק בקצב גבוה כמו בשנים האחרונות, אבל בזכות בנייתן של מאות דירות חדשות באשדוד, החל משנת 2020 נשוב לתקופה רגועה ונורמלית בכל הקשור לעליית מחירי הדירות". המנכ"ל מבהיר כי 'נורמלית', פירושה עליות בקצב הצמיחה. עשו גם אתם ניסיון- גגלו "מחירי הדירות" והגבילו את החיפוש לשבוע האחרון. ראו כמה תוצאות מדברות על ירידת מחירים קרובה וכמה על המשך העליות, או שמירה על המצב הנוכחי. זה מזכיר לי את הטיפ הגרוע בהיסטוריה על שוק המניות שנתן הכלכלן רב המוניטין אירווינג פישר [ויקיפדיה] ימים ספורים לפני המפולת של 1929: "Stock prices have reached what looks like a permanently high plateau" |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני רק טיפ-ניפוקון: בתור משקיע במניות, התחזית לרמת מחירים שטוחה ויציבה של מניות אמורה לעודד אותי למכור את ההשקעות שלי, לא להישאר וודאי שלא לקנות עוד מניות (מהסיבה הטריויאלית שמניה שהגרף שלה שטוח ויציב לא תפיק לי שום רווח נראה לעין). אז אולי התחזית שלו לא היתה נכונה, אבל כייעוץ השקעה היא הורתה על הכיוון הנכון. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא רבים מאיתנו זוכרים את 1929. אני מניח שיש כמה וכמה שזוכרים את 1999. אחד מרבי המכר מז'אנר נפוץ אז היה דאו ג'ונס 36000, ומאמר באותו שם מאותם כותבים, שפורסם באטלנטיק. הם טענו אז שמחיר ני"ע הוא נמוך למעשה ומדד הדאו ג'ונס יטפס וישליש את ערכו, בגלל שצורת החישוב המקובלת לא מתאימה למצב השוק דאז. כשהמאמר והספר פורסמו בספטמבר 1999, DJIA היה בסביבות 11000. תוך שנה הוא ירד לכ- 8800, ואחרי עוד שנה צנח לכ- 7500. כיום המדד עומד על כ- 18500. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כן. האמירה הנפוצה ביותר בבועות היא "הפעם זה שונה". בבועת הדוט קום של 1999 הסבירו לנו באותות ובמופתים מדוע חברות שמפסידות כסף שוות יותר מחברות שמרוויחות כסף, ומדוע חברות ללא הכנסות שוות יותר מחברות עם הכנסות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
וכמה פעמים אמרו בצדק „הפעם זה שונה״? לדוגמה: גם גוגל וגם (מאוחר יותר, לאחר התפוצצות הבועה) פייסבוק אכלו לא מעט כסף של משקיעים לפני שהחלו להרוויח. מה שאמרו שם זה לא שחברה שמפסידה כסף שווה יותר אלא שיש ערך כספי לנתח שוק ולחשיפה (גם אם אין לך מושג איך מתרגמים את זה ללקוחות משלמים). היו מקרים שבהם זה עבד. היו גם מקרים שבהם מצאת מישהו גדול יותר שנתח השוק הזה היה חשוב לו והוא (לפחות חשב שהוא) ידע איך לתרגם אותו להכנסות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אף פעם לא אמרו בצדק "הפעם זה שונה" על בועה. גם אם צדקת נקודתית טעית בעיקרון. בין סוף 1995 (הנפקת נטסקייפ1) לסוף 1999 האכילו את המשקיעים זבל במחירי זהב. 90% מחברות הדוט קום שהונפקו (וקיבלו כסף טוב) נסגרו. גם אלו שהצליחו בסופו של דבר לתרגם את זוגות העיניים להצלחה עסקית איבדו 90% מערכן ויותר בטרם התאוששו. אז נניח שחשבת שאמזון תהיה חברה מצויינת וקלעת בול, כי אמזון היא ההצלחה העסקית הגדולה ביותר שיצאה מהדוט קום, והיא שווה היום פי תשע ממה שהיתה שווה בסוף 1999- עדיין בדרך (בשנת 2001-2002) יכולת לקנות מניות של אמזון בפחות מעשירית המחיר ששילמת בסוף 99'. לעומת ההצלחה הפנומנלית של אמאזון יש חברות טובות ורווחיות אחרות שמעולם לא חזרו למחירי 1999 - כמו קורנינג, למשל, יצרנית הזכוכית, שמחירה עלה פי 10 מאוגוסט 98' לאוגוסט 99' על הציפיות לרווחי ענק בים הדרומי, סליחה- בתשתיות סיבים אופטיים, ומשם ועד אוגוסט 2002 איבדה 98% משוויה. או אקאמאי, שהיא חברה מכובדת ושווה היום 10 מיליארד דולר, אבל הגיעה ביום הנפקתה באוקטובר 1999 לשווי של 13 מיליארד, והמשיכה לזנק לשווי פנומנלי של 60 מיליארד דולר בחודשיים הבאים, לפני שהתרסקה ב 98% בשנתיים הבאות. אז אם קנית את אקמאי ביום המסחר הראשון בשווי חברה של 13 מיליארד דולר, היית מורווח בחודשיים הבאים ומופסד בשבע עשרה השנה הבאות, עד היום, למרות שהחברה זכתה להצלחה עסקית נאה (להזכירך- אחת מעשר!) גוגל (2004) ופייסבוק (2012) כבר הנפיקו אחרי הבועה, והמודל והחזון העסקיים שלהן היו נהירים ביום ההנפקה שלהן. ההצלחה הפנומנלית של שתי אלו הייתה אכן עוד יותר גדולה מהציפיות, אבל ככה זה חברות מצליחות- החל מג'נרל אלקטריק לפני מאה שנה וי.ב.מ לפני חמשים שנה, עבור דרך סיסקו לפני עשרים שנה וכלה באמזון, גוגל ופייסבוק היום. אגב סיסקו- החברה המצויינת הזו שווה היום 160 מיליארד דולר, ונמצאת קרוב מאוד לשיא המחיר שלה ב 15 השנים האחרונות, אבל בתחילת שנת 2000 היא היתה שווה לרגע יותר מ 500 מיליארד דולר והיתה לכמה ימים החברה בעלת השווי הגדול בעולם. _________ 1 למי שלא זוכר- הדפדפן שעלה כסף, ושלט בשוק ללא עוררין במשך 4 שנים עד שנשחט על ידי מייקרוסופט שחילקה את אקספלורר חינם יחד עם מערכת ההפעלה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
> אף פעם לא אמרו בצדק "הפעם זה שונה" על בועה. אבל הרבה פעמים אמרו בצדק „הפעם זה שונה״. כזכור, השאלה היא האם יש כרגע בועה. 1 דרך אגב, נטסקייפ אמנם עלה כסף, אבל המוצר העיקרי של החברה היה מוצרי השרת. הדפדפן היה בעיקר מקדם מכירות ויוצר שוק. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ארחיב- אף פעם לא אמרו בצדק - "הפעם זה שונה" על שווקים. ההתנהגות של שווקים לא השתנתה מאז המהפכה הניאוליתית, הם תמיד מתנהגים לפי אותה חוקיות. כשיש בועה אומרים: "הפעם זה שונה" וחושבים שהמחירים יעלו לנצח (או לפחות הגיעו לרמה שטוחה גבוהה, ממנה אי אפשר לרדת באופן משמעותי) לא כשהשוק מדשדש בעצלתיים. כמה מומחים העזו לחזות ב 2009 (אחרי שהמחירים כבר עלו שנתיים מהשפל) מחסור כרוני בדירות שיביא לעשור של עליית מחירים? לפחות מחלקת המחקר של בנק ישראל הכריזה בצדק ב 2010 שאין בועה. כנראה שהיה מי שחשב שיש :) |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |