בתשובה להפונז, 01/07/14 13:14
 |
|
 |
||
|
||||
 |
א. נדמה לי שבפועל מצבי יותר טוב מחברתי שלא קנתה דירה לפני עשר שנים לא בעלית ערך הדירה פחות הרווח מהשקעות אלטרנטיביות אלא בהפרש בין תשלום המשכנתא שנותר קבוע1 לבין עליית שכר הדירה. עליית ערך הדירה הופכת למשמעותית אם אני צריכה את הכסף לצורך מטרה שאינה מגורים. 1 או ירד, בהתאם למסלול המשכנתא הרלוונטי, ירידת הריבית וכו'. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
א. הנחתי לצורך הענין שסיימת כבר את המשכנתא. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
את מתארת בדיוק את עליית ערך הדירה לעומת השקעות אלטרנטיביות. לעליית שכר הדירה יש שני מובנים: (1) תוספת לעלות המגורים. (2) עלייה בערך הנכס. מצבך כבעלת דירה (אולי) טוב יותר מחברתך מכיוון שתיק ההשקעות שלך מגדר לחלוטין את החשיפה לעלות הדיור שלך, וההעלייה בהכנסה החודשית שאת מפיקה ממנו מקזזת בדיוק את העליה החודשית בהוצאות. תשלומי המשכנתא, כך נראה, מבלבלים. כשאת חושבת על זה, דמייני שכבר סייימת עם המשכנתא והדירה בבעלותך המלאה. עכשיו: (א) עלות הדיור שלך היא השכירות שאת מפסידה על אי השכרה. קחי את זה בחשבון כשאת מנסה לאמוד את יוקר המחייה שלך. (ב) שווי השוק של הדירה נכלל במסגרת החסכונות שלך. אותו - אם תרצי - את יכולה להשוות לחסכונות חבריך שבמקום לרכוש דירה, לקחו את אותה השקעה (=הון עצמי + עלות המשכנתא), והפנו אותה לאפיקים אחרים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
רגע רגע, אז עלות הדיור של מי שאין לו דירה היא שכר הדירה שלו, פלוס שכר הדירה שהיה יכול להרוויח מהדירה שאין לו? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ברור. פלוס התשואה מתיק המניות שהוא לא קנה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
רק כדאי להבהיר לעצמי את דבריך באופן טוב יותר (אני חייב לומר שאתה כותב ומתבטא בצורה נהדרת): מדוע אי השכרת דירה שבבעלותי נחשבת בעינך כחלק מה״עלות״? למיטב הבנתי, עלות הינה הוצאה שהוצאה ביצור. או בהקשר שלנו, כסף ששולם לשכירת הנכס. הפסד פוטנציאלי (להבדיל מהפסד אמיתי) של הכנסות, הוא בדיוק כזה. נניח שאני חברת ״מגורים בישראל בע״מ״ (ובואו לא ניכנס לכל מיני הבטי מיסוי). יש לי נכס יחיד - דירה. העלות שלי בנוגע לדירה היא המשכנתא החודשית פלוס מיסי עיריה שונים והוצאות תחזוקה. ההכנסה הפוטנציאלית שהייתה יכולה להיות לי אם הייתי משכיר אותה - אינה נרשמת בכלל בספרים. הרי אין לה ביטוי חשבונאי. אין דבר כזה ״הפסד פוטנציאלי״ או רכיב ״עלות פוטנציאלית״. כלומר, להבנתי, ואנא תקן אותי אם אני טועה, הנחת היסוד שלך לפיה אי השכרת הנכס מצטרפת לעלות בפועל, הינה לא נכונה. היא יכולה להשפיע על גובה ההכנסה הכוללת שלי ובסופו של דבר על שורת הרווח, אבל לא מצד העלות. אבל, אם למדתי משהו, שבחשבונאות כמו בחשבונאות, בדומה לאומנות כמו באומנות, אין דבר כזה שאין דבר כזה... |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
קודם כל, תודה :) לא טענתי שאי השכרת נכס מצטרפת לעלות בפועל, ולא זהיתי בין הפסד פוטנציאלי לעלות. הצעתי, מתודולוגית, להתייחס לדירה בבעלותך, בה אתה גר, כאילו היא מושכרת בפועל. לכן מצד אחד הנכס נמצא ביוטליזציה מלאה ומייצר תזרים מזומנים חיובי של הכנסות מדמי שכירות (בדיוק ההפך מהפסד פוטנציאלי), אבל מצד שני העלות הריאלית של השימוש בנכס מצטרפת להוצאות השוטפות (אתה עושה שימוש בדירה, וזה כרוך בעלות). מכיוון שבמקרה הנדון הנכס שבבעלותך והדירה בה אתה משתמש הם אותו הדבר, ההכנסות מדמי השכירות מהצד הראשון ועלות השימוש מהצד השני מתקזזים בדיוק. אני חושב שדקדנות חשבונאית ופורמוליסטיקה פיננסית אינם העיקר בנושא זה. ההפרדה בין נכסים למגורים נועדה לשרת את אמידת רכיב הוצאות הדיור במסגרת יוקר המחייה, ולאפשר להשוותו למקומות ולזמנים אחרים (בלעדיה - כפי שניסיתי להדגים - קל להגיע למסקנות שגויות). אבל אם בכל להדרש לניסוי המחשבתי שלך, נאמר שחברת "מגורים בישראל בע"מ" עוסקת בהשכרת נכסים, ומשרדיה ממוקמים במבנה הנמצא בבעלותה . סביר, אם כך, מבחינה מאזנית לראות את ערך המבנה כשייך לצד הנכסים שלה, את ההלוואה ששימשה למימונו כחלק מההתחיבויותיה, ומנקודת מבט תזרימית לראות את דמי השכירות מהמבנה פעם אחת בצד ההוצאות התפעוליות, ופעם נוספת בצד ההכנסות. אבל מערך השיקולים שמכתיב מבנה דוחות חשבונאיים זה סיפור אחר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תודה! | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
באמת טיעון יפה, תודה. אבל בשלב הזה לא יכולתי שלא להיזכר במיילו מיינדרביינדר ושרשרשת הערך של הביצה, עם שלב המפתח שבו הוא מוכר את הביצים לעצמו וקונה אותן מעצמו ומרוויח פעמיים. | |
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |