בתשובה להפונז, 28/05/21 8:51
 |
|
 |
||
|
||||
 |
1. אולי זה יומרני מצידי לטעון זאת , אבל אחזקת בעלות של 3 דירות זה לא משהו חריג בנוף הישראלי. כל זוג שעבד כל חייו והתנהל נכון יכולים להיות לו 3 דירות. בהנחה והשופטים בעלין הם בגיל שיכולים לרשת לפחות דירה אחת , הרי שאחזקת דירה שלישית לא כזאת מופרכת. 2. ההתשה שאתה כותב היא קצרת מועד. מתווך-חתימת הסכם אצל עו"ד- מס רכישה - טאבו וזהו. משם ההכנסות של השכירות היא המטרה העיקרית על מנת לתת בטחון כלכלי. מה גם שאני לא רואה שופטים בעליון מתעסקים במניות חרף הריגושים הכורכים בהתעסקות הזאת. מניות מריח פחות טוב מדירת מגורים קטנה בשיינקין שמכניסה כל חודש 6000 שח. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
2. בתור מי שמשכיר דירה (ושוכר במקביל) מזה חמש שנים, מנסיון, אני לא יכול להפריז בכמות הטרחה, שלא לומר ההוצאות שמתלוות לאחזקת הנכס, השכרתו מחדש מדי כמה שנים וכן הלאה. אפילו בלי להתחשב בהוצאות האלה התשואה משכירות מגרדת מלמטה את ה-3 אחוז בשנה, הרבה פחות בניכוי ההוצאות. (ז'א שהדירה שאתה מדבר עליה בשיינקין מחירה שניים ןחצי מיליון שקלים שיכלו לשבת בבנק ולעבוד בשבילך). לשם השוואה - וכדי לא להתרברב ניקח את המסלול הכללי של קרן ההשתלמות שלי ולא את חשבון הבנק - מסלול כללי, סולידי, נתן כמעט 7 אחוז לשנה. ועם אפס התעסקות, אפס ביקורי שוכרים והדפסות חוזים ומשאים ומתנים מתישים, אפס נזילות וביטוחי צנרת ואינסטלטורים שקרנים שמשקרים ומורחים אותך, ואפס אינסטלטורים טובים שרק עולים אלפי שקלים, ותיקוני צבע, ועוד ועוד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1.כשכתבת 3% שנתי לקחת בחשבון גם את עליית שווי 1 מחיר הדירה נכון לסוף השנה ? 2. 7% נטו זאת תשואה מצויינת. 3. עוד לפני 25 שנה כשרכשתי את דירתי הראשונה הדילמות שציינת היו זהות. 1 שווי למימוש בתנאי שוק מהירים באזורי ביקוש קשיחים ולא של הבנקים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
0. לא ענית לעיקר תגובתי, שהיא שדירה מצריכה פי מאה יותר זמן, בלגן, עצבים והתעסקות מאשר כסף בבנק. אולי כי אתה מסכים. 1. לא הכנסתי, קשה לי לכמת את העלייה בחמש השנים האחרונות. אבל אני יכול לומר שההוצאות השוטפות היו בין אחוז לשניים בשנה. 2. ולכן לקחתי תשואות של קרן סולידית שכל אחד יכול לבדוק בעצמו באתר השוואת הקרנות החביב עליו. 3. אני רכשתי את דירתי הראשונה (והיחידה עד כה) בזמן דומה. אבל כמו שכתבתי כאן רבות - דירה ראשונה היא לא נכס להשקעה, כי אתה משתמש בה והיא עונה על צורך חודשי בסיסי שלך - מגורים. לכן, למשל, היא נותנת לך משהו חשוב - ביטוח נגד בריחת מחירי הדיור. זה לא רלבנטי לדירות להשקעה, וכל הפתיל הזה נסוב על דירות להשקעה ולא על דירה ראשונה לכן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
0. נושא הטרחה שציינת יכול להפתר על ידי תשלום שכר טיפול. יש מתווכים שהם אחראים לסגירת החוזים ויש חברות שמתמחות באחזקת דירות לשכירות תמורת % מסוים. יש לשקלל בתשואה הסופית גם את ההוצאה הזאת. 3.אנחנו עוסקים בדירות להשקעה, שחלק מההשקעה היא התשואה השנתית והציפיה לעליית הערך של הנכס. העשור האחרון לפחות הוכיח שזה לא יורד גם בתקופות לא טובות. הירידה האחרונה והמשמעותית הייתה בשנת 2000, מאז עושה רושם שהשוק יודע להתמודד גם עם משברים צבאיים. אני לא בטוח איך הוא יתמודד עם משברים כלכליים משמעותיים. האם יש מדד שכירות להשקעה כמו שיש מדד נדלן ? 2. אתה בהחלט סולידי ומבקש לצמצם עד למינימום את המפגשים עם בעלי מקצוע שרלטנים כדוגמת אינסטלטורים וכו' - מבלי להכליל כמובן - ולקבל מידע מדוייק על ההשקעות שלך. יש יתרון גם בגישתך. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
3. אני יכול להעיד שהדירה שקניתי ירדה בחתי העשור הראשון לפחות עשרה אחוז ריאלית, אולי יותר. זה כמובן לא הטריד אותי כלל, שכן גרתי בה ונהניתי מכל רגע. 2. לא בטוח שהבנתי את כיוון הסנטימנט שלך. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
2. יותר בכיוון של גששנו כשהבחינו בין 'הפקדתי את הכסף בבנק' לבין 'הפקרתי את הכסף בבנק'. א. אם היית סייד ולא פיזיקאי יתכן וההשקעה שלך היתה בבלטות (נדלן) ולא בבנק ? ב.אם היו מציעים לך להשקיע את הכסף בנכס נדלן בארה'ב עם תשואה שנתית מובטחת 1 של 10% ישירות לחשבונך למשך 10 שנים , מה שמייתר לך את ההתעסקות בנכס, היית שוקל לעשות זאת ? 1 בהנחה וזה לא פונזי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ב. מבחינתי כל מה שאני לא מבין בו ומבטיח תשואה בלתי סבירה לטווח ארוך הוא פונזי, עד שלא יוכל אחרת. רק המשפט 'נכס נדל''ן בארה''ב' כולל בתוכו שרשרת של גורמים שאין לי שליטה עליהם וכל אחד מהם יכול להיות נוכל בפני עצמו, ולהיעלם ברגע שאדרוש את כספי בחזרה, שאני מתרחק ממנו כמו מאש. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ב1. מי יודע מה היה אם? לא אני. ב2. כאמור, חלק משמעותי מכספי כבר מושקע בנדל"ן - הדירה היחידה שברשותי. כך שמבחינתי אני מחלק את השקעותי בין נכסים מסוג שונה ולא שם את כל הביצים בסל השקעות אחד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני חושב שככל שמדובר בהון שלנו כולנו סיידים איך שהוא. השאלה שהייתי שואל לצורך הדיון היא - האם הסיכוי שיפקיעו לך את הבית יותר גדול מהסיכוי שיתקשרו אליך מהבנק ויגידו לך שהכסף נגמר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שאלה מצוינת, ולמרות ההסתייגות שאסטרטגיה המקרה-הגרוע-ביותר היא יועץ כלכלי איום, אני אנסח אותה לפי איך שאני מבין את הדיון: מאחר ומדובר בדירה להשקעה ולא למגורים - התמורה שהיא נותנת היא כסף ולא גג - השאלה הדומה היא: אם תזדקק למיליון שקל לניתוח דחוף בעוד שבועיים עקב משבר כזה או אחר, איפה הסיכוי שתקבל אותו יותר גבוה, מהבנק או מהדירה. ולדעתי התשובה היא מהבנק. בזמן קריסה אין שום סיבה שצישהו יקנה ממני את הדירה במהירות ובסכום סביר. מהבנק אקבל אותו תוך 5 דקות. אפילו הסיכוי שהבנק יקרוס (ללא גיבוי ממשלתי) נמוך יותר להערכתי מהסיכוי שלא אוכל לממש אפילו שקל מהדירה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
התשובה שלך לדעתי היא הנכונה והקובעת. לאדם פרטי מימוש הכסף בבנק תהיה תמיד יותר מהירה מנכסי דלא ניידי ובכלל בכל נכס שהוא לא כסף. אפילו מטילי זהב שהם כסף לכל הדעות ,יש צורך לפדות אותם לכסף נזיל. אז אם נחזור לתחילת הפתיל בשאלתי : האם להרכב השופטים שפסלו את החוק למיסוי דירה שלישית הייתה בבעלותם דירה שלישית לנוכח השכר הגבוה שלהם , אני מניח ששכר גבוה לא בהכרח מוביל החלטה גורפת לרכוש דירות מגורים להשקעה. אבל השאלה עדיין בתוקף - בהנחה ולמישהו מההרכב היו 3 דירות בבעלותו באותו זמן, האם הוא חייב היה לתת גילוי נאות על כך ולבקש לא להיות חלק מההרכב או שבשם צנעת הפרט הוא לא חייב לתת מידע. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי |  |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |