בתשובה לצפריר כהן, 14/07/16 21:51
 |
|
 |
||
|
||||
 |
מתייחסים גם לזה בלינק - "מספיק שנצופף את גוש דן לרמת הצפיפות של תל אביב בשביל שיהיה בו מקום ל-11 מיליון תושבים". גוש דן הוא לא מספיק צפוף. הסיבה היא היעדר היצע - לא מאשרים תוכניות, תוכניות לא מאושרות אלא אם הן דווקא לא צפופות. כשהבנייה היא פרברית, יותר צריכים רכב, ויותר נתקעים בפקקים. כשהבנייה צפופה - יש יותר שימוש בתחבורה הציבורית, והתחבורה הציבורית יותר איכותית (יש מספיק אנשים שישתמשו ואז יממנו את אותה רכבת תחתית). |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
"...כשהבנייה צפופה - יש יותר שימוש בתחבורה הציבורית, והתחבורה הציבורית יותר איכותית (יש מספיק אנשים שישתמשו ואז יממנו את אותה רכבת תחתית)." מתכתב די טוב עם תגובה 679796 אתה באמת טוען שהמכשול לתחבורה ציבורית יעילה בגוש דן נובע מחוסר בלקוחות פוטנציאליים שיממנו אותה? אם אתה מציע לפקוק את הגוש לחלוטין ולחכות שהפתרון יפרוץ בשניה מלמטה אולי כדאי להתחיל בפזורה הבדואית. הרי שם הביזור והפיזור חמורים כפליים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא, המכשול לתחבורה ציבורית יעילה הוא ההסתמכות על הרכב הפרטי. ההסתמכות מגיעה משיטת הבניה שלנו, שהיא בניה של פרברים עם תקני ''שטחים פתוחים'' וכיוצא-באלו. אם לא בונים צפוף אבל בונים כבישים, אתה חייב להחזיק רכב או שניים. אתה חייב להגיע עם רכב, כי זו הדרך היחידה. המטרה היא לא ''לפקוק'' את הגוש, זו בעיית הלוואי של חוסר תכנון מראש. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הפוך גוטה. ההסתמכות על הרכב הפרטי, <קישור אינה הסיבה>- אלא הראיה לכך שהמדינה לא הצליחה (אז) ולא רוצה (כיום) לפתח את הפריפריה. סיבה ומסובב, זוכר?. בגלל שאין פתרון אחר משתמשים ברכב פרטי. אם היה בנמצא פתרון תחבורתי להסעת המונים מרוחקים יכולת לטעון שהשלטון מקדם את הפריפריה. כיום הציבור בפריפריה לא יכול לעבוד בתל אביב כי עליו להסתמך על שלושה כלי תחבורה שונים ולבזבז מעל 4 שעות ביום על נסיעות. אפשר לראות בעין שבגוש דן הבניה הציבורית גובהת ומצטופפת ומתפתח מערך הסעה שאינו משרת את הפריפריה. לכן הטענה שלך, שהמדינה מעודדת אנשים לצאת מהגוש פשוט אבסורדית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא. המכשול לתחבורה פרטית יעילה הוא הסבסוד וההעדפה של התחבורה הציבורית. הרי כל נת"ץ גוזל נתיב שהיה יכול לשמש את הרכבים הפרטיים ולחסוך פקקים - אותם רכבים פרטיים שהמס המוגזם המוטל עליהם (גם ברכשה וגם בדלק) מסבסד את התחבורה הציבורית ואת אותו נת"ץ. אם המס היה סביר כל אדם היה יכול להחזיק בנקל רכב פרטי עירוני קטן (או אפילו קטנוע) לנסיעה בעיר ורכב גדול לנסיעה מחוץ לעיר, כפי שנהוג במדינות מפותחות - List_of_countries_by_vehicles_per_capita#cite_note-WorldBank-1 [Wikipedia] וזה מבלי לציין שאלמלא האוטובוסים, הנתיבים היו יכולים להיות צרים יותר, והיה אפשר לסלול 4 נתיבים בכבישים שיש בהם היום 3. גם חניוני האוטובוסים הענקיים במרכזי הערים היו נחסכים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לדעתי אין שום סימן מקדים של תנודתיות שאמור להתרחש בשוק הנדל"ן לפני פיצוץ הבועה. לזכרוני לא היה כזה דבר באירלנד, ספרד, או ארה"ב. היתה מגמה רצופה של כעשר שנים של עליות, דשדוש של חצי שנה ואז ירידה שהופכת לקריסה. לכן גם בישראל לא בטוח שאפשר לחזות שאנחנו קרובים או רחוקים מהפיצוץ לפי תנודתיות. אגב, המחאה החברתית הורידה את תל אביב בכמעט 10 אחוז תוך חצי שנה שזה סימן אזהרה לדעתי. דבר נוסף- הריבית אם הבנתי נכון אז בריבית נמוכה יותר מוצדק, פונדמנטלית, שהמחירים יהיו גבוהים יותר ואז אפשר להגיד שאין בועה. אבל עדיין, כשהריבית תעלה המחירים יירדו אז באופן מעשי מבחינת הציבור זה כן אמור להיות מסוכן לקנות! חוץ מזה לא התייחסת למחיר למשתכן, בניה בלתי חוקית במגזר הערבי, וזה שנטל שכר הדירה מתוך השכר נטו, באחוזים, לא עלה בכלל מאז שנת 2000 |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מניח שהדברים מופנים אלי: המגמה הרצופה של העליות שאתה מתייחס אליה היא אף פעם לא מונוטונית לגמרי, תמיד יש תקופות קצרות של ירידה שאחריהן המגמה העולה מתחדשת. התנודתיות שאני מתייחס אליה היא כאשר אחרי הירידה הראשונית השוק לא מצליח לחזור מהר לשיאים חדשים כמו קודם, אולי זה מה שקראת לו דשדוש, וכשההכרה שתקופת העליות הסתיימה נוחתת בהדרגה לתוך השוק הירידות מתחדשות בעוצמה רבה. בתל אביב עדיין לא קיבלנו את הירידה הראשונה במחיר שלא מצליחה לחזור לשיאים חדשים. אולי היא מתחילה עכשיו. הריבית- נכון שתאורטית ריבית נמוכה יותר מצדיקה מחירים גבוהים יותר (או לחילופין דמי שכירות נמוכים יותר...) אבל הראיתי שבפועל היו תקופות של ירידת ריבית וירידת מחירי דירות (2000-2007) ועליית ריבית עם עליית מחירי דירות (השנה האחרונה). מחיר למשתכן- בעיני הכמות חשובה יותר מהמחיר. אם התחלות הבניה באמת יגיעו בשנה הבאה ל 60,000 יחידות דיור זה יהיה הצע מכובד מאוד שהמחירים לדעתי לא יוכלו לעמוד בפניו. בניה בלתי חוקית במגזר הערבי - אין לי נתונים, אבל אפשר להניח שהכמויות השנתיות לא משתנות בצורה חריגה, ולכן הן סוג של קבוע בלתי ידוע ולא משפיעות על המחירים בצורה משמעותית. נטל שכר הדירה מן השכר נטו לא השתנה- זה בדיוק החלק במשוואה שנשאר קבוע כאשר מחירי הדירות עולים בהתאם לירידת שיעורי הריבית. המקרה ההפוך הוא אילו היה היצע אינסופי של דירות ברווח נורמלי לקבלן1 - אז מחירן היה יציב ושכר הדירה היה יורד. ______________ 1 וזה מה ששר האוצר מנסה לעשות באמצעות "מחיר למשתכן" והסכמי הגג עם העיריות. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי |  |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |