בתשובה להפונז, 29/09/15 13:15
 |
|
 |
||
|
||||
 |
ליתר דיוק, הגבתי לקורלציה המופרכת1 בין תאריך ההתנתקות לעליית מחירי הדיור מאז. 1 מופרכת בין השאר כי 5000 איש הם פסיק קטן שלא משפיע בכלום על מגמות מאקרו-כלכליות בשוק הישראלי. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
ב2005 היו פחות מ30,000 התחלות בניה במדינת ישראל, מתוכם פחות מ4000 בניה ממשלתית. 9000 איש (איך הגעת ל5000?! רק ברצועת עזה היו 8600 איש) הם הרבה יותר מ"פסיק קטן". | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
9000 איש, בהנחה הכנראה מקלה של 5 נפשות למשפחה, ייתן לנו 1800 משפחות, שהם 6% מהתחלות הבנייה על פי הנתון שלך. לא משהו שצריך להשפיע על השוק באופן מהותי. כדי לסבר את האוזן, בשנה מתחתנים בישראל כ-חמישים אלף זוגות שחלק ניכר מהם מן הסתם ירצו לקנות דירה בקרוב. וזה בלי לדבר על רוכשי דירות שאינם זוגות צעירים. בקיצור, פסיק קטן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה מסתכל על המספרים לא נכון. הממשלה בנתה 4000 בתים והרסה 1800 שהם 45% ממה שהיא בנתה. אבל יותר מזה, ההתנתקות סימנה לאזרחי ישראל שאם הם בוחרים לגור בפריפריה, הממשלה שלהם עלולה לזרוק אותם מהבית בשרירותיות (גוש קטיף), או לחילופין לחשוף אותם למרגמות ולרקטות (עוטף עזה והנגב המערבי). אתה באמת חושב שאין לזה השפעה על הביקוש במרכז, ולכן גם על המחירים? ועובדתית - כן השפיע, כפי שהקוף הירוק הראה. 2005 היתה השנה שבה המחירים התחילו לזנק, ולא הפסיקו מאז. כשהתיאוריה (ביקוש והיצע) והאמפיריקה (סחרור מחירי הנדל"ן מייד לאחר ההתנתקתות) מסתדרות, צריך נימוק רציני כדי לשלול סיבתיות. בינתיים לא ראיתי כזה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ברור שזה בגלל ההתנתקות: בשנת 2005 נתניהו התפטר ממשרת שר האוצר בשל ההתנתקות וגרם לשינוי במדיניות הכלכלית של ישראל. הוא לא חזר למדיניותו גם כאשר הוא חזר כראש ממשלה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא רק בגלל הההתנתקות (גם להקפאה יש השפעה לא קטנה), אבל ברור שלהתנתקות היתה השפעה מדידה ומיידית. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
סחרור מחירי הנדל"ן החל ב-2007-2008, לא ב-2005. איזה באסה, נכון? כשהתאוריה והמציאות *לא* מסתדרות, צריך הרבה יותר מנימוק רציני כדי להוכיח סיבתיות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"ענף הנדל"ן הוא לא סירת מירוץ אלא נושאת מטוסים, לוקח לתהליכים זמן להתגבש" (והמדינה הגדילה זמנית את ההיצע ע"י הצבת קרואנים). איזה "באסה" לך, שהמציאות דווקא מסתדרת מצויין עם התיאוריה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
את רואה איזה יופי של "מדע" את מספקת כאן? בהתחלה את אומרת שזה התחיל ב-2005, וזאת מבחינתך הוכחה ניצחת. אחר כך, כשמתברר לך שהמציאות שונה ב-3 שנים שלמות מהנתונים שהכרת - את מביאה עוד 'נתון' או תירוץ או לינק לתירוץ, שמראה ש-2008 היא הוכחה ניצחת. אז, אם התיאוריה שלך היא כזאת שגם 2005 נתנה לה הוכחה ניצחת, וגם 2008 נותנת לה הוכחה ניצחת, אז יש 2 אפשרויות: א. התיאוריה לא עקבית, ולכן שגויה. ב. התיאוריה לא תלויה בנתונים או המדידות שמסופקות לה. ואז, כידוע, היא "אפילו לא שגויה"1. אני כבר אקדים את המאוחר ואומר שבלי קשר לעקביות של שתיאוריה שלך, מה שאת עושה כאן דומה בעיקר למשל על העכבר שיושב על הפיל השועט ומכריז ש"אנחנו עושים המון אבק". ב2007-2008 עבר פיל ענק בכלכלה העולמית, כנראה הגדול ביותר ב-100 השנים האחרונות, הרס המון חנויות חרסינה והעלה המון אבק, ואחת מתוצאות הלוואי שלו זה עשור חסר תקדים של ריביות נמוכות שלא היו מעולם. הריביות האלה, ועוד אפקטים כלכליים גלובליים, זעזעו ועדיין ממשיכות לזעזע גם את קליפת האגוז הקטנה המתקראת מדינת ישראל, ואחת התוצאות הישירות שלהן היא הורדה דראסטית של כדאיות החיסכון מחד, ושל מחירי המשכנתאות מאידך, מה שמביא לעלייה דראסטית בכדאיות הכלכלית של רכישת דירות, מול השקעות הון וחיסכון אחרות. הפיל הזה הוא הגורם העיקרי שטלטל את מחירי הדירות כאן, והעכבר הקטן של ההתנתקות והצורך לשכן 1,800 משפחות מ-2005, הוא כקליפת השום מול התהליכים הגלובליים האלה והשפעתם המקומית. וכדרכם של פילים, הוא עומד בתאימות ישירה ובלי הרבה תירוצים מול גרפי מחירי הדירות שהובאו לעיל. 1 Not even wrong.
|
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ומה אתה חושב שגרם לאותו "פיל" אם לא ההתנתקות?! | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לדעתי אריק שרון התעטש וגרם לפרפר לרפרף בכנפיו מהר יותר מכרגיל1, חודשיים לפני כן. השאר הוא היסטוריה. 1 או שהפרפר רפרף בכנפיו מהר יותר מכרגיל וגרם לאריק שרון להתעטש. קשה לדעת כשמדובר באירועים כה קטנים ועדינים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא, אתה לא מבין. הרשה לי לתת לך שיעור קצר בסיבתיות היסטורית. על מנת לברר מה הגורם לאירוע מסויים אתה צריך לעבור את השלבים הבאים: 1. האם האירוע טוב או רע? טוב, יפה, אתה יכול לעבור לסעיף 8. לא ברור, אין דברים כאלה בבית ספרנו. 2. האם הארוע התרחש לפני יותר מ-5776 שנים? אם כן, אתה טועה, אין דבר כזה. 3. האם הארוע התרחש לפני 1930? אם כן, הגורם הבלעדי והמבהק הוא החטא הקדמון, והאשמה היא חוה אמנו. 4. האם הארוע התרחש לפני 1992? אם כן, הגורם הוא מפא"י והאשם הוא בן גוריון. 5. האם הארוע התרחש לפני שנת 2000? אם כן הגורם הוא אוסלו והאשם הוא רבין. 6. האם הארוע התרחש לפני שנת 2005? אם כן הגורם הוא הנסיגה מלבנון והאשם הוא ברק. 7. אם הגעת עד כאן, סימן שזה נגרם בגלל ההתנתקות והאשם הוא שרון. 8. האם הארוע התרחש לפני יותר מ-5776 שנים? אם כן, אתה טועה, אין דבר כזה. 9. אם הגעת עד כאן, הגורם הוא החסד האלוהי. (שים לב, אגב, לעלייה המפתיעה במחירי הנדל"ן בתקופת קיומה של גוש קטיף. אדם תמים היה יכול לחשוב שזה קשור לכל מיני גורמים כלכליים מגוחכים, ושזה מראה שהקשר בין פינוי גוש קטיף למחירי הנדל"ן הוא די זערורי, אבל אחרי השיעור הקצר למעלה, אני מקווה שברור לך שזה באשמת בן גוריון) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ומה גרם לאסון ורסאי אם לא הכיבוש? ומה גורם לפיגועים אם לא אוננות? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אלה שאלות שכל תינוק (שלא נשבה) יודע את התשובה עליהן: מזוזות פגומות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אסון ורסאי היה גם בגלל מזוזות פגומות. וגם בגלל רצפה עקומה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תגיד, אתה רציני? הרי העכבר במשל שלך רץ הפוך מעדר הפילים, או יותר נכון כל פיל רץ לכיוון אחר הנה למשל מחירי הדיור בארה"ב ירדו מאז 2005 באירופה הם באותה רמה כמו ב2005 התיאוריה הקלאסית של ביקוש והצע קובעת שהקטנת בבהיצע תגדיל את המחיר. המידע הסטטיסטי מסתדר יפה מאוד (גם אם בהפרש פאזה, שקל להסבירו בדיור ארעי) עם התיאוריה. העובדה שיש עוד סיבות (כמו הריבית הנמוכה, ההקפאה הכפויה, אנטישמיות בצרפת) היא ברורה מאליה, וגם היא מוסברת באותה תיאוריה (הגדלת הביקוש) , אבל לא סותרת את העובדה שההתנתקות תרמה לעליית המחירים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
וגם העכבר תרם לאבק, הרי הוא העלה את משקל הפיל, לא? לצערי את עונה תשובות שגורמות לי לפקפק בזה שאת רצינית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
רחל יקרה, עד שלא ימציאו שיטה לשחזר את המציאות מספר פעמים, בכל פעם בשינוי אחד בדיד (ולפחות שחזור אחד ללא שינוי כקבוצת ביקורת), אזי כל טענה ש X קרה בגלל Y היא בגדר ספקולציה שמשכנעת רק את המשוכנעים ממילא1. אין לי שום ספק שההתנתקות השפיעה על מחירי הדיור בתל אביב2, אבל לאף אחד אין מושג אם חלקה בעליית המחירים הוא חמישים אחוזים, עשרה אחוזים, או עשירית האחוז. הניחוש האישי שלי הוא מספר חד ספרתי של אחוזים - אבל זה לא יותר מניחוש. ___ 1. ע"ע טענת ה"אילו רק ישראל היתה עושה X כלשהו היינו מונעים המלחמה/האינתיפדה/הפיגועים" שמגיעה לעיתים מימין, אבל לרוב משמאל. האם טענה שכזאת אי פעם שיכנעה אותך שאת טועה3? 2. או בבוסטון, או באמסטרדם - השפעה זניחה ביותר, אבל קיימת. 3. (לא. שיכנעה אותך שאת צודקת זה לא נחשב). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם כך, אז אין בינינו מחלוקת. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה מכוון למאמר מה שמדעי החברה יודעים, ומה שלא שקראתי זה עתה במידה. המאמר מסביר את הבעיתיות הכפולה של מדעי החברה: הקושי לערוך ניסויים כפי שתארת, והסיבוך של החברה האנושית. הסיבוך פרושו שלכל תוצאה יש המון גורמים ישירים ועקיפים שאי אפשר להזניח. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דווקא בנק ישראל, בניגוד לתיזה שלך, מתאמץ יותר לאסוף נתונים ולנסות להסיק מהם איזה גורמים משפיעים על מחירי הדיור ובכמה. מתאבן (הדו"ח הוא מ-2011): "נמצא כי הגורם העיקרי לעלייה של מחירי הדירות בשנים 2010–2009 הוא הורדתה של הריבית המוניטרית על רקע המשבר העולמי. זו מסבירה כמחצית מהעלייה ב-2010, שהסתכמה ב-13.9 אחוזים. הורדת ריבית של נקודת אחוז אחת העלתה את מחירי הדירות ב-6.5 אחוזים, בתהליך שנמשך כשנתיים (כשיתר הדברים קבועים . ) הורדת הריבית המוניטרית על רקע המשבר העולמי הביאה אפוא לעליית מחירי הדירות, ובכך - לגידול הפעילות בענף הבנייה . המחסור בדירות מסביר 37 אחוזים מעליית מחיריהן בשנתיים אלו – ותרומתו יציבה בגודל של - כ 5.5 נקודות אחוז לשנה. לכן נדרשת אמנם הגדלה של היצע הדירות, אך זאת במידה מדודה בלבד. גידול רב מדי של היצע הדירות עלול לחולל משבר הפוך ( ירידת מחירים תלולה) בשוק הדירות, בפרט לנוכח התהליך הצפוי של העלאת הריבית לרמת ה'נורמלית'." (עמוד 7 למטה) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני קצת מבולבל - האם אתה טוען שתכנית ההתנתקות יצרה מחסור בשוק הדירות ושמחסור זה אחראי ללא יותר מ-37 אחוזים מעליית המחירים, או שדוחות והערכות בנק ישראל לעולם אינם טועים או מוטים? לחילופין, אם ניסית לומר שהבנק מתאמץ קצת יותר ממשתתפי הדיון הזה לנחש ניחושים מושכלים אז כמובן שאתה צודק. אבל עדיין אין לך (או לאף אחד אחר) יכולת למדוד את מידת הדיוק של ניחושיו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
המחסור בשוק הדירות לא נובע מההתנתקות אלא ממיעוט התחלות בנייה מתחילת המילניום. באותה מידה שאתם מכריזים 'בגלל ההתנתקות' אפשר להכריז 'בגלל התמוטטותו של שרון' או בגלל מלחמת לבנון השנייה. כבר הראיתי שמבחינה כמותית הביקוש הנוסף לדירות שיצרה ההתנתקות הוא זניח, אולי תתיחסו לזה במקום להכריז השערות חסרות ביסוס? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לי דווקא נראה שרחל הוכיחה שהמספר לא זניח | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
איך 1800 מול 30000 התחלות בנייה בשנה וחמישים אלף זוגות צעירים נראה לך לא זניח? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. אתה מערבב בין ההיצע (התחלות בניה) לביקוש (זוגות צעירים) בצד הביקוש צריך לבדוק לא רק זוגות צעירים אלא גם לידות (צריך בית יותר גדול), פטירות, סטודנטים שנה א' ( שעוברים למעונות) אנשים שסיימו תואר (ויצאו מהמעונות), עולים, יורדים וכו'. בכלל, מי אמר שזוג צעיר קונה דירה? גיל הנישואין עלה ורוב האנשים לא גרים בבית הוריהם לפני החתונה, כך שבמקום 2 דירות הם עכשיו צריכים דירה אחת בלבד. אם כבר, צריך לבדוק דווקא את מס' המתגרשים ולא את מס' המתחתנים. 2. אתה מערבב בין בניה פרטית לבין בניה ממשלתית. צריך להשוות את מס' יחידות הדיור שהממשלה בנתה (כ4000), שאמורה לאזן את כוחות השוק, למס' הבתים שהממשלה הרסה (כ1800 או 45%). כפי שטענה רחל, הממשלה היתה צריכה להגדיל את מס' יחידות הדיור ב1800 כדי לקזז את ההרס, במקום זה היא הציבה קרואנים - דיור זמני - ובכך לא קיזזה אלא רק דחתה את המחסור בהיצע הדירות (ואכן הקפיצה במחירים החלה שנתיים מאוחר יותר) 3. אפילו אם אתה מתיחס לכלל התחלות הבניה, הרי ש1800 הן 6% מ 30000 - כלל לא זניח, וידוע מהתיאוריה, שהפחתה קטנה של ההיצע עלולה להגדיל מאוד את המחיר בתנאים של ביקוש קשיח (כפי שיש בשוק הדיור). 4. מנתוני בנק ישראל שאתה עצמך הצגת, עולה ש37% מעליית מחירי הדיור נובעת מצד ההיצע, כלומר בהחלט לא מדובר על אפקט זניח 5. לסיכום, הטיעונים של רחל ושלך עצמך שכנעו אותי שאכן להתנתקות היתה תרומה נכבדת לעליית מחירי הדיור (כמובן בלי לשלול את קיומם של גורמים אחרים דוגמת הריבית וכו') |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. 1800 המשפחות שלך הן בתחום הביקוש, וכך גם חמישים אלף הזוגות הצעירים. וזה היה רק מספר כדי לסבר את האוזן, הנתון המוכר ומקובל (ראה דיון ארוך שהיה לי עם אריק לפני מספר חודשיםׂ - הוא הביא את המספר הזה) הוא ביקוש לכ-40,000 דירות חדשות בשנה. 3. לא רק ש-6% זה כמעט זניח, אם מסתכלים על עליית הדיור לאורך עשור (אתם בעצמכם הוספתם 3 שנים כשהיה נוח לכם), נקבל שאותם 1800 דירות על פני עשר שנים מהוות 0.6% מהביקוש באותן שנים. יותר זניח מעכבר על פיל. 2. אנשים קונים דירות שנבנות, לא משנה אם על ידי הממשלה או על ידי קבלנים פרטיים. וגם הבנייה שלהם מושפעת מהחלטות ממשלתיות כאלה ואחרות. כך שההתמקדות רק בנישה של בנייה ממשלתית שגויה. 4. כמו שמישהו כבר אמר - אתה מערבב היצע וביקוש. ההתנתקות לא שינתה את ההיצע. בעיית ההיצע הנ"ל נבעה ממיעוט התחלות בנייה כבר משנת 2000, בלי שום קשר להתנתקות. מאז אגב עלו התחלות הבנייה והיום הן כבר רבות מעבר ל-30,000. 5. אתה היית משוכנע מלכתחילה, נו באמת. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי |  |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |