בתשובה להפונז, 31/05/15 11:40
 |
|
 |
||
|
||||
 |
כן, אבל בוא נבחן שני מקרים: - לפני עשר שנים דירה יקרה עלתה שני מיליון וזולה רבע מיליון. מוישה שגר בדירה היקרה ידע שאם קורה משהו הוא יכול למכור את הדירה, לקנות דירה זולה בשביל לגור איפה שהוא ועדיין יישארו לו 1.75 מיליון ש"ח למימון מצב החירום. חיים שגר בדירה הזולה ידע שהוא יכול להעמיד רבע מיליו ש"ח למצב חירום אבל אז הוא יצטרך למצוא מאיפה לממן שכ"ד מדי חודש. - היום שניהם עדיין גרים באותה דירה. אם יקרה אותו מצב, מוישה יוכל להעמיד 3.5 מיליון לטיפול במצב החירום ואילו חיים יוכל לגרד חצי מיליון ועדיין יצטרך למצוא את המקור לשכירות (שהתייקרה כמובן גם היא). לדעתי, למוישה יש היום הרבה יותר בטחון משהיה לו, כיוון ש-3.5 מיליון הוא סכום שיכול לאפשר התמודדות עם הרבה יותר מצבים. לעומת זאת, לחיים נוסף מעט מאד בטחון משום שחצי מיליון הוא סכום שלא יכול להתמודד עם הרבה מצבים, ואילו השכירות שעלתה היא אתגר של ממש עבורו - אילו היתה לו הכנסה גבוהה הוא כנראה לא היה חי בדירה כזו. בקיצור, עליית המחירים תרמה הרבה יותר לבטחון של משה. אתה צודק, כמובן, שמימוש הנכס למטרות כאלה הוא ארוע נדיר יחסית, אבל גם מימוש של ביטוח חיים הוא ארוע נדיר יחסית ובכל זאת אנשים מוכנים לשלם במשך שנים רבות מאד עבור הבטחון המוגבל שביטוח כזה מקנה להם. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
אז אם הסכמנו שזה ארוע נדיר, על מה הויכוח? זה מה שאני והעפרונית טענו מלכתחילה. שזה תסריט נדיר, ולכן יש לו השפעה שולית בלבד. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
וכדי להדגים את זה: במחיר לא מאד יקר אפשר לקנות ביטוח שיכסה את ההפרש הנ"ל. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
המימוש נדיר, אבל הבטחון שהוא נותן הוא, בעיני, אחד הגורמים שדוחפים אנשים לרכוש דירה במקום לשכור - ובכך משפיעים על האיזון בשוק. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
וזה מתבסס על כך שדירה היא נכס נזיל לעומת חסכון בבנק או השקעה בבורסה? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דווקא חוסר הנזילות עומד במדה מסוימת מאחורי תחושת הבטחון, אם יותר לי להיות לרגע פסיכולוג ברבע גרוש. העובדה שאתה לא מוכר דירה בקלות פירושה הוא שאתה לא תפטר ממנה בגחמה של רגע כי הגעת לגיל ארבעים ואתה צריך מכונית ספורט חדשה כדי להוכיח לעצמך שאתה עוד צעיר. השקעה בבורסה בוודאי אינה נותנת בטחון. חסכון בבנק נותן יותר, אבל בכל זאת - נכס מוחשי כמו דירה נתפש כדבר שהוא שלך ואתה יכול לסמוך עליו, בניגוד לכסף ששוכב בבנק וחשוף לסיכוני הבנק ולמדיניות הממשלה. אמור לי אתה: למה אנשים מוכנים להשקיע הון עתק בתשלומי רבית על משכנתא, אבל אם הם שוכרים דירה לא יעשו אותו מאמץ לשים סכומי כסף מקבילים בחסכון? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דומני שאין ויכוח על כך ש*פסיכולוגית* ירידת מחירי הדירות תיתפס ע"י בעליהן כהפסד כספי. חשבתי שאנחנו מנסים לברר אם יש לכך הצדקה אובייקטיבית (במידה שאפשר בכלל לדבר על משהו כזה בענייני כלכלה). אני לא זוכר איפה נתקלתי בזה לראשונה, אבל אני זוכר את הרגע בו נפל לי האסימון כשמישהו הסביר את הפירכה בכך שכאשר מתברר לו שהמחשב שהוא קנה הוזל הוא מרגיש רע עם זה, במקום לשמוח כי המחשב הבא שיקנה ביום מן הימים יהיה זול יותר מהצפי שלו לפני ההוזלה הזאת. אז מה? האסימון אכן נפל, אבל אני עדיין מתעצבן כשאני מוצא את עצמי במצב כזה). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה לא מצפה למכור מחשב במחיר מלא. לעומת זאת, דירה אמורה להימכר (אם בכלל) במחיר דומה למחיר קנייתה. השווה גם למכונית (ישנות מאבדות כל הזמן מערכן, מחירן של חדשות לא נעשה זול יותר. אם קונים חדשות). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דוקא בגלל זה האסימון של השוטה רלבנטי לדירות הרבה יותר מאשר למחשב. כשאתה מחליף מחשב ישן בחדש, או מכונית ישנה בחדשה, אינהרנטית זה מכיל הפסד כספי. כשאתה מחליף דירה ישנה בחדשה, ההפסד הזה נמוך הרבה יותר, אם בכלל, ובעצם אתה משלם לא על גיל הדירה אלא על גודלה, המיקום שלה וגו'. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל אז זה תלוי במצבו של נמען האסימון (ואני לא מתכוון לשכ"ג אלא לבעלים היפותטי של דירה). לדוגמה: אם יש ברשותו יותר מדירה אחת והוא שוקל האם למכור אחת מהן, או לחילופין, הוא מתלבט האם למכור את דירתו ולקנות / לשכור דירה אחרת "לפי מצבו הכלכלי", הרי שלמחיר הדירה בזמן המכירה יש משמעות. גם אם במקרה כל שאר הדירות עלו או ירדו כמוה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מובן שדינה של דירה שניה, או כל דירה שמשמשת כמהשקעה, הוא כדין כל השקעה אחרת. הפתיל שלנו על המצב הנפוץ ביותר בו למשפחה יש דירה אחת שמשמת למגורים, ומה תהיה ההשפעה של ירידת מחירי הדירות על משפחה כזאת. לגבי שוכרי הדירות, אם זאת היתה פרקטיקה נפוצה היתה לה באמת השפעה על הדיון שלנו, אבל כל עוד זה לא המצב אני לא חושב שהם משנים הרבה. גם האפשרות התיאורטית להנזיל את הדירה ולעבור לגור בשכירות אכן היתה יכולה להיות רלוונטית, אבל לפחות בארה''ק יש חסמים לא כלכליים שמסרסים מאד את ההשפעה הזאת. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מגורים בשכירות הם מאוד נפוצים באותם מקומות בהם מחירי הדירות גבוהים במיוחד (והופכים לנפוצים יותר ויותר גם במקומות אחרים). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אולי, אבל לפחות אצל האנשים שאני מכיר מי שחי בשכירות תופס את זה כמצב זמני1, ואני לא מכיר אפילו אדם אחד שהוא בעל דירה היום ומתכנן למכור אותה ולעבור לגור בשכירות (אלא אם אתה סופר מעבר ל"דיור מוגן" כצעד כזה. אגב, אם המעבר הזה אכן נעשה במספרים גדולים הוא, כמובן, מושפע בהחלט ממחיר הדירות והופך את הירידה במחיריהן לשבר כלכלי של ממש. אבל למי איכפת מכל החתיארים האלה?). אחרי הדיון הסוער בנושא, אני לא מעונין להכנס לענייני הקשר בין מחירי השכירות למחירי הדירות, ורק אזכיר שאין מאן דפליג שיש מתאם חיובי מסויים בין שני אלה, ושחוזק המתאם בהחלט רלבנטי לדיון שלנו אבל הוא לא ידוע (לי). אם נתעלם לרגע מאותו מתאם, ברור שככל שהאופציה לגור בשכירות יותר פופולארית כך השקעה בדירה הולכת ומתקרבת להיות השקעה "רגילה" כמו בכל אפיק אחר, דהיינו עבור בעל דירה ירידה במחיר כמוה כירידה במחיר מניה של בעל מניות בבורסה. מצד שני, אם המתאם מושלם ואין העדפה אישית לגור דווקא בדירה בבעלותך, הרי הכסף שהופסד על הנייר כאשר מחיר הדירה ירד אמור להתקזז עם ההפחתה בדמי השכירות. ______________ 1- גר בשכירות, עובד כמלצר ומתנייד בעזרת אופניים. מדובר, כמובן, בבנים ובנות של האנשים שאני באמת מכיר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה מכיר מישהו שחי ולא תופס את זה (=שהוא חי) כמצב זמני? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. איך אפשר לגור בשכירות כמצב קבוע כשבעל הדירה יכול להחליט לסיים את החוזה בכל רגע נתון כי הבן שלו השתחרר מהצבא ורוצה לגור בדירה. 2. "אגב, אם המעבר הזה אכן נעשה במספרים גדולים הוא, כמובן, מושפע בהחלט ממחיר הדירות והופך את הירידה במחיריהן לשבר כלכלי של ממש. אבל למי איכפת מכל החתיארים האלה?)." למה? לפני 10 שנים כשמחירי הדירות היו נמוכים הקשישים בעלי הדירות חוו "שבר כלכלי של ממש" עקב כך? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
2. זאת שאלה טובה. אני לא יודע מה היה הסכום שנדרש בשעתו כדי לעבור לדיור מוגן, אבל אני יודע שבשנים האחרונות הוא סכום נכבד מאד, ולא מעט קשישים מסתמכים על הדירה שבבעלותם כאמצעי שיאפשר להם את הלוקסוס הזה (כלומר גם את הסכום הראשוני וגם חלק מהסכום החודשי). אולי בעבר הילדים של אותם זקנים היו משתתפים בהוצאה בשעור גבוה יותר. אבל הנקודה העיקרית שלי היתה שמדובר באוכלוסיה שלגביה למחיר הדירה יש ערך כלכלי אמיתי כמו לכל השקעה אחרת. אפשר להוסיף אליהם גם את המהגרים לחו"ל. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למשל החסם של ריבית אפס, שאומר שהתשואה שלך על הכסף שקיבלת ממכירת הדירה בבנק היא זילץ'. לא עדיף להשאיר את הדירה ולקבל על השכרתה למישהו אחר 3% לשנה נטו? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מסכים (כמובן) למקרה הראשון, אבל לא לשני (שזה עיקר הטיעון כאן). אם הוא "מתלבט האם למכור את דירתו ולקנות / לשכור דירה אחרת" אזי: א. במקרה של לקנות - כמו שכבר נאמר כאן, אם הוא רוצה דירה בדיוק באותה רמה כמו שלו (למה?), למחיר הדירה בזמן המכירה *אין* משמעות (בניגוד למה שאמרת). ואן הוא רוצה לשפר דיור - עליית המחירים הכללית פוגעת בו, כי ההפרש יגדל לרעתו. ב. במקרה של לשכור - הבה נפריד לשני מצבים: ב1. (המצב שיותר נפוץ לדעתי) הוא יכול להשכיר את הדירה שלו, ולשכור דירה אחרת. במקרה הזה שוב הוא אדיש למחיר המכירה, והוא רגיש לפערים מחירי השכירות בין הדירה שלו לבין הדירה שהוא רוצה לשכור. בהנחה שבדרך כלל הוא עושה את זה כדי לשפר את רמת החיים שלו, אזי ככל שהמחירים עולים - הפער הזה גדל לרעתו. לכן במצב הזה עליית מחירים פועלת לרעתו. ב2. הוא מוכר דירה ושוכר אחרת. במקרה הזה זה קצת מורכב, על הדירה שלו הוא אכן ירוויח מעליית המחירים, אבל ישלם שכירות גבוהה. מצד שני, את רוב הכסף הוא ישים בבנק. זו אכן הסיטואציה שבה מחיר הדירה משפיע - כשמהוונים אותו להון נזיל1. ועל זה אני מסכים. 1 שים לב רק, שאז הוא חושף את עצמו לסיכון גבוה, במקרה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות והוא ירצה לקנות דירה בעתיד. לטעמי, הסיבה הכלכלית העיקרית לרכוש דירה, היא לקבל הצמדה למחירי הדירות שמגנה עליך מתנודות לא רצויות שלהם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הערת אגב לסעיף א' - יש מקרים רבים של אנשים שמחליפים לדירה באותה רמה, למשל משום שהם גרו עד היום בת''א ועכשיו מצאו עבודה בחיפה, או משום שעד היום הם חיו בדירה גדולה יחסית בקומה שלישית בלי מעלית ועכשיו כבר קשה להם לעלות והם מעדיפים דירה קטנה יותר בקומת קרקע, או כאלה שגרו בדירה קטנה למטה ועם הילד שנולד הם זקוקים לדירה גדולה יותר גם אם היא בקומה גבוהה או שרוצים לגור ליד ההורים או בית-הספר. יש גם משנמכי דיור - למשל כאלה שלאחר שהילדים עזבו את הבית הם מעדיפים לעבור לדירה קטנה יותר. בכל המקרים האלה יש עלויות נלוות משמעותיות, חלקן לא תלוי בשווי הדירה (הובלה, שיפוץ והתאמה לצרכי הדיירים החדשים, ריהוט וכו') וחלקן תלוי בו (מס רכישה, שכ''ט עו''ד ומתווך וכו'). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לאנשים האלה, ירידה במחירי הדיור לא משנה. או לא משנה הרבה. כי הדירות באותה הרמה יוזלו אף הן. __ וניטפוק: חיפה זולה מתל אביב. זולה משמעותית. מי שמוכר בתל אביב וקונה בחיפה דירה דומה, נשאר עם עודף. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי |  |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |