בתשובה לנועה ו, 30/05/15 23:30
 |
|
 |
||
|
||||
 |
אפשר למכור כל מנת לשכור (ולא לקנות) דירה אחרת. |  |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
והנה צמצמת את אחוז המפסידים, כביכול, מ-67%, לאלה-שקנו-בתקופה-שהמחירים-השתוללו-ומכרו-שלא-על-מנת-לשדרג-לדירה-אחרת-אחרי-שהמחירים-ירדו. אחוז? חצי אחוז? פרומיל? _________________ את המשקיעים שים בצד, כי גם בבורסה אף אחד לא מבטיח לך עליות לנצח. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא. הראתי שדירה היא נכס שניתן למימוש. העובדה שאנשים לא ממשים אותו היום אומרת שהם מאמינים שהמשך ההחזקה בבעלות עליו שווה יותר מהרווח האפשרי מהמימוש, ז''א שהערך שלו גבוה יותר מהשווי שלו בשוק. מכאן, אם מחירי הדירות ירדו, הערך של אותו רכוש יירד, ואם היום אותם אנשים חושבים שהערך שלו בשוק נמוך מהשווי שלו, אז ברור שירידת הערך שלו עוד יותר היא הפסד. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא, זה שהם לא ממשים אותו זה שיש להם באופן "פנימי" ביקוש קשיח מאין כמותו לדירה יחידה - הם רוצים לגור איפשהוא, ולא באוהל. וברגע שהם ימכרו אותו הם ייאלצו מיד לקנות נכס זהה, שיעלה מן הסתם אותו דבר באותה נקודת זמן1. 1 אנחנו לא מדברים כאן על כשלי שוק מקומיים ונקודתיים, שלכאורה המושגים שאתה משתמש בהם רומזים עליהם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
צ"ל: "זה שהם לא מממשים אותו זה בגלל שיש להם" | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הם יאלצו לגור איפשהו, אבל למה בדירה בבעלותם? הם יכולים לשכור דירה. (איפה שמעתי על רעיון מופרך כזה? אה, כן, ממש במעלה הפתיל) מחירי השכירות לא צמודים למחירי הדירות (מהסיבות שנתתי למעלה). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מחירי השכירות צמודים למחירי הדירות, אבל עם פקטור כלשהוא שקשור לריבית במשק. כשמחירי הדירות עולים, גם מחירי השכירות עולים1. 1 וגם על זה אני יכול להעיד כרגע ממקור ראשון מעודכן - דירת 4 חדרים בתל אביב עומדת על 8,000 ש"ח וצפונה (תרתי משמע). בערך פי שתיים מהמחירים בשנת 2000. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מהקישור הראשון שלך: "מתברר לפי הלמ"ס שהמחיר הממוצע של הדירות בישראל עלה מאז הרבעון הראשון של 2008 בשיעור חד של 80.83% ממחיר ממוצע של כ-755 אלף שקל ל-1.365 מיליון שקל. שכר הדירה הסתפק באותה התקופה עלייה של 66% מרמה ממוצעת של 2,253 שקל ל-3,740 שקל." - אני מבין שאתה מחזק את מה שאמרתי בתגובתי הקודמת. תודה על הנתונים התומכים. מהקישור השני: "מה שבולט במיוחד במדד השכירות (האדום) הוא באיזו מידה של נחישות הוא נצמד אל מדד יוקר המחייה (הכתום). לפי דעתי זה ממחיש את העובדה שכאשר אין שיקול ספקולטיבי, דיירים מוכנים לשלם אחוז מסויים וקבוע מההכנסה שלהם עבור דיור, ולא שקל אחד יותר". ולפי דעתי זה נובע מהעובדה הפשוטה שמדד מחירי השכירות מהווה חלק לא קטן ממדד המחירים לצרכן. מי צודק לדעתכם? לא הצלחתי להבין מה בממאמר השלישי סותר את מה שאמרתי, או רלבנטי לגביו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם המחירים של שני מוצרים לא עלו באותה מידה אז הם לא צמודים זה לזה. תסתכל על הגרף בקישור השני, הוא לא נראה כמו שגרף של מחיר של שני מוצרים צמודים אמור להראות. המאמר השלישי מביא גרף נוסף (תרשים 2) של מחירי השכירות ומחירי הקניה, וגם בו אפשר לראות שמדובר במחירים לא צמודים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נו באמת. אם מוצר אחד עולה תמיד ב0.85 ממה שעולה מוצר אחר, אז הם הכי צמודים בעולם. לזה רמזה המילה 'פקטור' לפני שתי תגובות שלי, ואפילו הסברתי למה יש פקטור כזה. אם אתה לא קורא את מה שאני כותב, חבל על הדיון. לו הייתי מתעמק בהסבר שלי, היית מבין שהפקטור איננו קבוע בזמן - הוא משתנה על פי הריבית במשק (כי היא קובעת כמה אפשר לקבל על השקעות מתחרות לדירה, ולכן כשהיא קטנה, השוק מקטין גם את התשואות על השקעות בנדל"ן). לכן הקורלציה לא מושלמת. ובנוסף, אם המסמך הראשון הראה שמחירי הדירות עלו בשמונים אחוז ומחירי השכירות 'רק' בשישים ושישה אחוז, אז כנראה שהפקטור הזה די גבוה. על פי כל פרמטר סביר, שניהם עלו ועלו הרבה. מעבר לזה, הקישורים שהבאת בחלקם מנסים בעיקר להראות שכרגע לא כדאי לקנות דירה ועדיף לשכור, ועם זה אין לי וויכוח. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זה לא שמוצר אחד עולה תמיד ב0.85 אחוז ממוצר אחר. זה שהמחיר של מוצר אחד עלה ב0.85 והמחיר של מוצר אחר עלה ב-0.6 באותו פרק זמן. היחס בין המחירים, כמו שאפשר לראות בכל הגרפים, לא קבוע בזמן. היחס הזה1 הוא לא קבוע בזמן (או במקום), לא בישראל ולא בשום מקום בעולם, גם אם תכניס את הריבית במשק (לא שברור לי איך), תקבל יחס לא קבוע. זה לא "קורלציה לא מושלמת" זה "קורלציה לא קיימת". ברור שיש קשר בין מחירי הקניה ומחירי השכירות, אבל אין הצמדה, ומכאן דירה היא נכס שניתן למימוש. 1 rent to price ratio
|
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה ואני משתמשים במונח קורלציה בצורה שונה. על פי השימוש שלך למשל, אין קורלציה גנטית בין הגובה של הורים וצאצאים, מאחר ויש עוד גורמים שמעורבים בקביעת הגובה ומקלקלים את גרף ההתאמה המושלם שאתה מצפה לקבל. זה לא השימוש המקובל, אז הבה נמציא לו מילה חדשה - קורבלציה - ונסכים שאין קורבלציה בין מחירי הדירות והשכירות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא צריך להמציא מילה חדשה, כבר יש כזאת, הצמדה - בוא נסכים שאין הצמדה בין מחירי הדירות והשכירות (כמו שאמרתי בתחילת הפתיל). תסתכל על הגרף, זה לא גרף של "מחירים צמודים", זה לא גרף של "קורלציה מושלמת". גם אם תשרטט גרף של מחירי העגבניות ומחירי המקררים תקבל משהו דומה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש קורלציה גבוהה בין מחירי השכירות למחירי הדירות, אבל היא מושפעת גם מגורמים אחרים, כמו בדוגמת הגובה של הצאצאים. לכן אתה צריך להכניס לתוך הגרף את הריבית, מה שכנראה קשה לך לעשות, אבל זה לא אומר שזה לא הדבר הנכון לעשות. אגב, בניגוד לקורלציה סתם, יש גם סיבה כלכלית מצוינת לעליית שכר הדירה כשמחיר הדירה עולה - מאחר ושכר הדירה הוא התשואה חסרת הסיכון שאתה מקבל על הדירה (כשאתה משקיע בדירה ולא גר בה), אזי המשקיע מוכן לשלם יותר על דירה, אם זה יביא לו יותר תשואה. הסיבה הישירה שהחל מ-2005 גרף השכירות/מחיר דירה שצירפת יורד ויורד, זה בגלל שמאז הריבית במשק יורדת ויורדת, וגם לזה יש סיבה כלכלית ברורה, מעבר ליכולת קריאת הגרפים הסטטיסטית שלך או שלי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אז אתה מסכים הם לא צמודים? הריביות במשק היא לא סוד, אם אתה טוען שבעזרת הריבית תביא למצב של גרפים צמודים - חובת הוכחה עליך. לא ברור לי איך (טכנית) אתה מתכוון לעשות את זה, אבל אני אשמח ללמוד. כן, תיאורתית, צריך היה להיות מצב של צימוד, מעשית הוא לא קיים, והוא לא קיים משום שרוב בעלי הדירות לא רואים את הבית שלהם כנכס שכדאי לממשו במחירי השוק (וזה הרי איך שהפתיל נפתח). בית, כמו שלמדו בפרפר נחמד, הוא לא רק "קופסא שגרים בא". כאמור, היחס שכירות לקניה הוא יחס לא קבוע, לא בזמן ולא במקום, זאת תופעה מתועדת ומוסברת. אם אתה חושב שיש לך הסבר חלופי - ובעזרת הריבית אתה יכול להסביר תופעה כלכלית כזאת בניגוד לשאר העולם, אני אשמח לקרוא. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי |  |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |