בתשובה להפונז, 28/03/15 21:39
 |
|
 |
||
|
||||
 |
ב 2013 67.9% ממשקי הבית גרו בדירה בבעלותם. בסוף 2014 מחיר דירה ממוצעת היה 1.33 מליון ש"ח. השכר הממוצע במשק הוא 9,123 ש"ח. הורד את מחיר הדירה (הממוצע) ב 10% (133 אלף ש"ח) ותגרום למי שמרוויח שכר ממוצע לאבד שכר של 14 חודשים. מספר הנפגעים יהיה כפול ממספר המרוויחים. רשעות היא לפעמים עניין של פוזיציה. ____ 1. שיעור משקי הבית בדירה. http://www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments/meyda... 2. מחיר דירה http://www.moch.gov.il/meyda_statisti/mechirey_diyur... 3. שכר ממצוע http://www.btl.gov.il/Mediniyut/GeneralData/Pages/%D... |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
כבר הסברתי כאן באריכות שעבור אלה שמחזיקים בדירה אחת בבעלותם וגרים בה, הנזק מירידה כזאת נע בין כמעט אפס (אם הם לא מתכוונים לעבור דירה בעתיד הקרוב) לנזק שלילי (שזה אומר רווח - במקרה שהם רוצים לשפר דיור). יש כמובן מקרים מועטים שבהם הם יפסידו כמו שאתה אומר, במקרה שהם דוקא ירצו למכור את הדירה ולעבור לגור באוהל, אבל זה לא נשמע לי מעניין לצורך הדיון העקרוני ו/או הרציני. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא קראתי את כל הפתיל ולא מצאתי עכשיו את ההסבר. אם נקצין ונוריד את ערכי הדירה לאפס כל הצרכנים העתידיים ירוויחו (ובעלי המשכנתאות יהיו מאד מתוסכלים). כל בעלי הדירות יפסידו הרבה מנכסיהם. אתה מתייחס לזה כאל השקעה שכבר בוצעה ולכן לא רלוונטית? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דוגמת ההקצנה לא מועילה כאן. לא התייחסת להסבר שלי, וחזרת על הטיעון שלך. זה בגלל שלא הבנת את הטיעון שלי? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא מצאתי את ההסבר שלך ולכן לא התייחסתי. תוכל לתת הפניה להודעה? אני מקבל את זה שירידת הערך משפיעה רק על מוכרים ולכן לא משפיעה מיידית על רוב בעלי הדירות. עדיין היא תשפיע בעת המכירה. אני גם מסכים ששיפור דיור גורם לקיזוז בין העסקאות ולכן גם הם נהנים. דוגמה ההקצנה באה להראות מקום נוסף בו אנו מסכימים - אם לדיור לא תהיה עלות, הנזק היחיד הוא למי שכבר השקיע אולם אז הוא יוכל לשפר דיור למה שירצה. אנחנו מסכימים שמי שכן מוכר דירה ולא קונה אחרת, כן נפגע? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כן, אנחנו מסכימים (בקשר למשפט האחרון). אני טוען, שזה חלק קטן מאד מהאוכלוסיה. ורובו הוא בקרב ה'משקיעים' - אלה שבבעלותם יותר מדירה אחת. הם כמובן סובלים כאשר ההשקעה שלהם יורדת (בהגדרה). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
טוב, אז נראה שאנחנו מסכימים באופן כללי. אני גם חושב שאצל מי שאין לו דירה המצוקה גדולה יותר. מה שמראש הקפיץ אותי בפתיל היה התייחסות לעמדה מסויימת כאל רשעות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הרשעות משמע היה חוסר התחשבות מודעת בצרכי האזרחים, בניגוד לטפשות שמתבטאת בחוסר יכולת לעזור להם. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כשזה מנוסח ככה, גם לזה אני מסכים... | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ולמען הגילוי הנאות, מאחר שטענת שיש כאן עניינים של פוזיציה - אני עצמי גר בדירה בבעלותי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה לא "מאבד שכר של 14 חודשים", כי אתה לא הולך לקום ולמכור את הדירה. כמו שלא באמת הרווחת, מזה שמחירי הדירות עלו, אם אתה שייך לברי המזל שקנו לפני שהמחירים האמירו. ואם אתה מוכר כדי לשפר דיור, מברוק - גם הדירה שאתה משתדרג אליה תעלה פחות. לאנשים-שגרים-בדירה-שברשותם-ואין-בידם-דירות-להשקעה, כל עליה במחירי הדירות, או ירידת מחיריהן, זו התעשרות (או הפסד) וירטואלי לגמרי. דירה בבעלותך היא לא נכס. היא תהיה נכס, של הילדים שלך. עבורם היא באמת תהיה נכס. בשבילך? היא בסך הכל יציבות, בטחון, והידיעה שתוך כך וכך שנים תפסיק לשלם מדי חודש על דיור. גילוי נאות: גם לי יש דירה בבעלותי, שנקנתה לפני שנתיים. אם מחירי הדירות ירדו, יצא ששילמתי יותר עבור דירה שתהיה שווה קצת פחות, נכון לשנת X. אז? אני צריכה שעבור כל עם ישראל שאתרע מזלו להוולד אחרי 1978 דירה תמשיך להיות חלום רחוק, או שלילדים שלי לא יהיה סיכוי לקנות כאן דירה, רק כדי לטפוח לעצמי על השכם ולהגיד, "וואלה, עשית עסקה טובה"?!. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
רכישת נדל''ן זה לא חתונה קתולית... | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא היא לא. אבל בהנחה שאתה מוכר כדי לקנות דירה אחרת, הרי שגם מחירי הדירות האחרות ירדו. אלא אם בנו לך את התחנה המרכזית החדשה ליד הבית, נניח. ולא במקרה הזה עסקינן. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אפשר למכור כל מנת לשכור (ולא לקנות) דירה אחרת. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
והנה צמצמת את אחוז המפסידים, כביכול, מ-67%, לאלה-שקנו-בתקופה-שהמחירים-השתוללו-ומכרו-שלא-על-מנת-לשדרג-לדירה-אחרת-אחרי-שהמחירים-ירדו. אחוז? חצי אחוז? פרומיל? _________________ את המשקיעים שים בצד, כי גם בבורסה אף אחד לא מבטיח לך עליות לנצח. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא. הראתי שדירה היא נכס שניתן למימוש. העובדה שאנשים לא ממשים אותו היום אומרת שהם מאמינים שהמשך ההחזקה בבעלות עליו שווה יותר מהרווח האפשרי מהמימוש, ז''א שהערך שלו גבוה יותר מהשווי שלו בשוק. מכאן, אם מחירי הדירות ירדו, הערך של אותו רכוש יירד, ואם היום אותם אנשים חושבים שהערך שלו בשוק נמוך מהשווי שלו, אז ברור שירידת הערך שלו עוד יותר היא הפסד. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא, זה שהם לא ממשים אותו זה שיש להם באופן "פנימי" ביקוש קשיח מאין כמותו לדירה יחידה - הם רוצים לגור איפשהוא, ולא באוהל. וברגע שהם ימכרו אותו הם ייאלצו מיד לקנות נכס זהה, שיעלה מן הסתם אותו דבר באותה נקודת זמן1. 1 אנחנו לא מדברים כאן על כשלי שוק מקומיים ונקודתיים, שלכאורה המושגים שאתה משתמש בהם רומזים עליהם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
צ"ל: "זה שהם לא מממשים אותו זה בגלל שיש להם" | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הם יאלצו לגור איפשהו, אבל למה בדירה בבעלותם? הם יכולים לשכור דירה. (איפה שמעתי על רעיון מופרך כזה? אה, כן, ממש במעלה הפתיל) מחירי השכירות לא צמודים למחירי הדירות (מהסיבות שנתתי למעלה). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מחירי השכירות צמודים למחירי הדירות, אבל עם פקטור כלשהוא שקשור לריבית במשק. כשמחירי הדירות עולים, גם מחירי השכירות עולים1. 1 וגם על זה אני יכול להעיד כרגע ממקור ראשון מעודכן - דירת 4 חדרים בתל אביב עומדת על 8,000 ש"ח וצפונה (תרתי משמע). בערך פי שתיים מהמחירים בשנת 2000. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מהקישור הראשון שלך: "מתברר לפי הלמ"ס שהמחיר הממוצע של הדירות בישראל עלה מאז הרבעון הראשון של 2008 בשיעור חד של 80.83% ממחיר ממוצע של כ-755 אלף שקל ל-1.365 מיליון שקל. שכר הדירה הסתפק באותה התקופה עלייה של 66% מרמה ממוצעת של 2,253 שקל ל-3,740 שקל." - אני מבין שאתה מחזק את מה שאמרתי בתגובתי הקודמת. תודה על הנתונים התומכים. מהקישור השני: "מה שבולט במיוחד במדד השכירות (האדום) הוא באיזו מידה של נחישות הוא נצמד אל מדד יוקר המחייה (הכתום). לפי דעתי זה ממחיש את העובדה שכאשר אין שיקול ספקולטיבי, דיירים מוכנים לשלם אחוז מסויים וקבוע מההכנסה שלהם עבור דיור, ולא שקל אחד יותר". ולפי דעתי זה נובע מהעובדה הפשוטה שמדד מחירי השכירות מהווה חלק לא קטן ממדד המחירים לצרכן. מי צודק לדעתכם? לא הצלחתי להבין מה בממאמר השלישי סותר את מה שאמרתי, או רלבנטי לגביו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם המחירים של שני מוצרים לא עלו באותה מידה אז הם לא צמודים זה לזה. תסתכל על הגרף בקישור השני, הוא לא נראה כמו שגרף של מחיר של שני מוצרים צמודים אמור להראות. המאמר השלישי מביא גרף נוסף (תרשים 2) של מחירי השכירות ומחירי הקניה, וגם בו אפשר לראות שמדובר במחירים לא צמודים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נו באמת. אם מוצר אחד עולה תמיד ב0.85 ממה שעולה מוצר אחר, אז הם הכי צמודים בעולם. לזה רמזה המילה 'פקטור' לפני שתי תגובות שלי, ואפילו הסברתי למה יש פקטור כזה. אם אתה לא קורא את מה שאני כותב, חבל על הדיון. לו הייתי מתעמק בהסבר שלי, היית מבין שהפקטור איננו קבוע בזמן - הוא משתנה על פי הריבית במשק (כי היא קובעת כמה אפשר לקבל על השקעות מתחרות לדירה, ולכן כשהיא קטנה, השוק מקטין גם את התשואות על השקעות בנדל"ן). לכן הקורלציה לא מושלמת. ובנוסף, אם המסמך הראשון הראה שמחירי הדירות עלו בשמונים אחוז ומחירי השכירות 'רק' בשישים ושישה אחוז, אז כנראה שהפקטור הזה די גבוה. על פי כל פרמטר סביר, שניהם עלו ועלו הרבה. מעבר לזה, הקישורים שהבאת בחלקם מנסים בעיקר להראות שכרגע לא כדאי לקנות דירה ועדיף לשכור, ועם זה אין לי וויכוח. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זה לא שמוצר אחד עולה תמיד ב0.85 אחוז ממוצר אחר. זה שהמחיר של מוצר אחד עלה ב0.85 והמחיר של מוצר אחר עלה ב-0.6 באותו פרק זמן. היחס בין המחירים, כמו שאפשר לראות בכל הגרפים, לא קבוע בזמן. היחס הזה1 הוא לא קבוע בזמן (או במקום), לא בישראל ולא בשום מקום בעולם, גם אם תכניס את הריבית במשק (לא שברור לי איך), תקבל יחס לא קבוע. זה לא "קורלציה לא מושלמת" זה "קורלציה לא קיימת". ברור שיש קשר בין מחירי הקניה ומחירי השכירות, אבל אין הצמדה, ומכאן דירה היא נכס שניתן למימוש. 1 rent to price ratio
|
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה ואני משתמשים במונח קורלציה בצורה שונה. על פי השימוש שלך למשל, אין קורלציה גנטית בין הגובה של הורים וצאצאים, מאחר ויש עוד גורמים שמעורבים בקביעת הגובה ומקלקלים את גרף ההתאמה המושלם שאתה מצפה לקבל. זה לא השימוש המקובל, אז הבה נמציא לו מילה חדשה - קורבלציה - ונסכים שאין קורבלציה בין מחירי הדירות והשכירות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא צריך להמציא מילה חדשה, כבר יש כזאת, הצמדה - בוא נסכים שאין הצמדה בין מחירי הדירות והשכירות (כמו שאמרתי בתחילת הפתיל). תסתכל על הגרף, זה לא גרף של "מחירים צמודים", זה לא גרף של "קורלציה מושלמת". גם אם תשרטט גרף של מחירי העגבניות ומחירי המקררים תקבל משהו דומה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש קורלציה גבוהה בין מחירי השכירות למחירי הדירות, אבל היא מושפעת גם מגורמים אחרים, כמו בדוגמת הגובה של הצאצאים. לכן אתה צריך להכניס לתוך הגרף את הריבית, מה שכנראה קשה לך לעשות, אבל זה לא אומר שזה לא הדבר הנכון לעשות. אגב, בניגוד לקורלציה סתם, יש גם סיבה כלכלית מצוינת לעליית שכר הדירה כשמחיר הדירה עולה - מאחר ושכר הדירה הוא התשואה חסרת הסיכון שאתה מקבל על הדירה (כשאתה משקיע בדירה ולא גר בה), אזי המשקיע מוכן לשלם יותר על דירה, אם זה יביא לו יותר תשואה. הסיבה הישירה שהחל מ-2005 גרף השכירות/מחיר דירה שצירפת יורד ויורד, זה בגלל שמאז הריבית במשק יורדת ויורדת, וגם לזה יש סיבה כלכלית ברורה, מעבר ליכולת קריאת הגרפים הסטטיסטית שלך או שלי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אז אתה מסכים הם לא צמודים? הריביות במשק היא לא סוד, אם אתה טוען שבעזרת הריבית תביא למצב של גרפים צמודים - חובת הוכחה עליך. לא ברור לי איך (טכנית) אתה מתכוון לעשות את זה, אבל אני אשמח ללמוד. כן, תיאורתית, צריך היה להיות מצב של צימוד, מעשית הוא לא קיים, והוא לא קיים משום שרוב בעלי הדירות לא רואים את הבית שלהם כנכס שכדאי לממשו במחירי השוק (וזה הרי איך שהפתיל נפתח). בית, כמו שלמדו בפרפר נחמד, הוא לא רק "קופסא שגרים בא". כאמור, היחס שכירות לקניה הוא יחס לא קבוע, לא בזמן ולא במקום, זאת תופעה מתועדת ומוסברת. אם אתה חושב שיש לך הסבר חלופי - ובעזרת הריבית אתה יכול להסביר תופעה כלכלית כזאת בניגוד לשאר העולם, אני אשמח לקרוא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יציבות, בטחון וידיעה שבעוד כך וכך שנים תפסיק לשלם הם בהחלט נכס. אולי לא נכס שמניב תשואה חודשית מדידה (אם כי הוא גם כזה, במובן זה שבלעדיו תצטרכי לשלם סכום חדשי כדי לגור היכן שהוא), אבל בהחלט נכס במובן של ''דבר מה שאנשים מוכנים לשלם כדי לקבל אותו''. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שים לב שהם לא תלויים במחיר הדירה בה אתה גר. רק מדגיש ומחזק את התגובה המנוסחת היטב של העלמה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
האם הבטחון שמקנה לך דירה בחצי מיליון ש"ח בשכונת עוני שווה לבטחון שמקנה לך דירה בארבעה מיליון ש"ח בשכונת יוקרה? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הן מקנות לך אותו ביטחון כמו לפני עשר שנים, כשהן עלו רבע מיליון ש''ח ושני מיליון ש''ח בהתאמה. ובזה מדובר כאן, הרי עליית מחירי הדירות לא משנה את מיקומן הגיאוגרפי של הדירות, ולא מזיזה שכונות עוני לשכונות יוקרה. זאת כל הפואנטה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חלק מהבטחון שדירה נותנת לך הוא שאם יש לך הכרח להוציא הוצאה גדולה (ניתוח בחו''ל וכיו''ב) אתה יכול להעזר בה כדי לממן את זה, היא גם מהווה מין גיבוי לביטוח חיים - אם חלילה יקרה לך משהו אז אם יש לך דירה של ארבעה מיליון אתה יותר רגוע לגבי גורל ילדיך מאשר עם דירה של חצי מיליון. בהקשרים האלה הדירה היקרה מקנה הרבה יותר בטחון ואילו העליה של רבע מיליון ש''ח בדירה הזולה היא בעלת משמעות קטנה מאד. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שני מסכים, אבל אנחנו חלוקים כנראה בקשר לגודלו של בחלק הזה. לי זה נראה חלק קטן מהבטחון שדירה נותנת, ומספר המקרים שבהן מתרחש משהו כזה הוא קטן יחסית לדינמיות של שוק הדירות. תזכור שזו דירה שגרים בה, אז למכור אותה כדי לממן ניתוח, זה אומר שאתה צריך עכשיו לגור במקום אחר. והוא יקר יותר בגלל עליית המחירים. ובמשפט האחרון שלך אתה חוזר לכשל של התגובה הקודמת: אנחנו לא משווים פה בין דירות (שונות) יקרות לזולות. אנחנו משווים בין אותן דירות בדיוק, לפני ואחרי עליית מחירים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כן, אבל בוא נבחן שני מקרים: - לפני עשר שנים דירה יקרה עלתה שני מיליון וזולה רבע מיליון. מוישה שגר בדירה היקרה ידע שאם קורה משהו הוא יכול למכור את הדירה, לקנות דירה זולה בשביל לגור איפה שהוא ועדיין יישארו לו 1.75 מיליון ש"ח למימון מצב החירום. חיים שגר בדירה הזולה ידע שהוא יכול להעמיד רבע מיליו ש"ח למצב חירום אבל אז הוא יצטרך למצוא מאיפה לממן שכ"ד מדי חודש. - היום שניהם עדיין גרים באותה דירה. אם יקרה אותו מצב, מוישה יוכל להעמיד 3.5 מיליון לטיפול במצב החירום ואילו חיים יוכל לגרד חצי מיליון ועדיין יצטרך למצוא את המקור לשכירות (שהתייקרה כמובן גם היא). לדעתי, למוישה יש היום הרבה יותר בטחון משהיה לו, כיוון ש-3.5 מיליון הוא סכום שיכול לאפשר התמודדות עם הרבה יותר מצבים. לעומת זאת, לחיים נוסף מעט מאד בטחון משום שחצי מיליון הוא סכום שלא יכול להתמודד עם הרבה מצבים, ואילו השכירות שעלתה היא אתגר של ממש עבורו - אילו היתה לו הכנסה גבוהה הוא כנראה לא היה חי בדירה כזו. בקיצור, עליית המחירים תרמה הרבה יותר לבטחון של משה. אתה צודק, כמובן, שמימוש הנכס למטרות כאלה הוא ארוע נדיר יחסית, אבל גם מימוש של ביטוח חיים הוא ארוע נדיר יחסית ובכל זאת אנשים מוכנים לשלם במשך שנים רבות מאד עבור הבטחון המוגבל שביטוח כזה מקנה להם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אז אם הסכמנו שזה ארוע נדיר, על מה הויכוח? זה מה שאני והעפרונית טענו מלכתחילה. שזה תסריט נדיר, ולכן יש לו השפעה שולית בלבד. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
וכדי להדגים את זה: במחיר לא מאד יקר אפשר לקנות ביטוח שיכסה את ההפרש הנ"ל. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
המימוש נדיר, אבל הבטחון שהוא נותן הוא, בעיני, אחד הגורמים שדוחפים אנשים לרכוש דירה במקום לשכור - ובכך משפיעים על האיזון בשוק. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
וזה מתבסס על כך שדירה היא נכס נזיל לעומת חסכון בבנק או השקעה בבורסה? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דווקא חוסר הנזילות עומד במדה מסוימת מאחורי תחושת הבטחון, אם יותר לי להיות לרגע פסיכולוג ברבע גרוש. העובדה שאתה לא מוכר דירה בקלות פירושה הוא שאתה לא תפטר ממנה בגחמה של רגע כי הגעת לגיל ארבעים ואתה צריך מכונית ספורט חדשה כדי להוכיח לעצמך שאתה עוד צעיר. השקעה בבורסה בוודאי אינה נותנת בטחון. חסכון בבנק נותן יותר, אבל בכל זאת - נכס מוחשי כמו דירה נתפש כדבר שהוא שלך ואתה יכול לסמוך עליו, בניגוד לכסף ששוכב בבנק וחשוף לסיכוני הבנק ולמדיניות הממשלה. אמור לי אתה: למה אנשים מוכנים להשקיע הון עתק בתשלומי רבית על משכנתא, אבל אם הם שוכרים דירה לא יעשו אותו מאמץ לשים סכומי כסף מקבילים בחסכון? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דומני שאין ויכוח על כך ש*פסיכולוגית* ירידת מחירי הדירות תיתפס ע"י בעליהן כהפסד כספי. חשבתי שאנחנו מנסים לברר אם יש לכך הצדקה אובייקטיבית (במידה שאפשר בכלל לדבר על משהו כזה בענייני כלכלה). אני לא זוכר איפה נתקלתי בזה לראשונה, אבל אני זוכר את הרגע בו נפל לי האסימון כשמישהו הסביר את הפירכה בכך שכאשר מתברר לו שהמחשב שהוא קנה הוזל הוא מרגיש רע עם זה, במקום לשמוח כי המחשב הבא שיקנה ביום מן הימים יהיה זול יותר מהצפי שלו לפני ההוזלה הזאת. אז מה? האסימון אכן נפל, אבל אני עדיין מתעצבן כשאני מוצא את עצמי במצב כזה). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה לא מצפה למכור מחשב במחיר מלא. לעומת זאת, דירה אמורה להימכר (אם בכלל) במחיר דומה למחיר קנייתה. השווה גם למכונית (ישנות מאבדות כל הזמן מערכן, מחירן של חדשות לא נעשה זול יותר. אם קונים חדשות). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דוקא בגלל זה האסימון של השוטה רלבנטי לדירות הרבה יותר מאשר למחשב. כשאתה מחליף מחשב ישן בחדש, או מכונית ישנה בחדשה, אינהרנטית זה מכיל הפסד כספי. כשאתה מחליף דירה ישנה בחדשה, ההפסד הזה נמוך הרבה יותר, אם בכלל, ובעצם אתה משלם לא על גיל הדירה אלא על גודלה, המיקום שלה וגו'. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל אז זה תלוי במצבו של נמען האסימון (ואני לא מתכוון לשכ"ג אלא לבעלים היפותטי של דירה). לדוגמה: אם יש ברשותו יותר מדירה אחת והוא שוקל האם למכור אחת מהן, או לחילופין, הוא מתלבט האם למכור את דירתו ולקנות / לשכור דירה אחרת "לפי מצבו הכלכלי", הרי שלמחיר הדירה בזמן המכירה יש משמעות. גם אם במקרה כל שאר הדירות עלו או ירדו כמוה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מובן שדינה של דירה שניה, או כל דירה שמשמשת כמהשקעה, הוא כדין כל השקעה אחרת. הפתיל שלנו על המצב הנפוץ ביותר בו למשפחה יש דירה אחת שמשמת למגורים, ומה תהיה ההשפעה של ירידת מחירי הדירות על משפחה כזאת. לגבי שוכרי הדירות, אם זאת היתה פרקטיקה נפוצה היתה לה באמת השפעה על הדיון שלנו, אבל כל עוד זה לא המצב אני לא חושב שהם משנים הרבה. גם האפשרות התיאורטית להנזיל את הדירה ולעבור לגור בשכירות אכן היתה יכולה להיות רלוונטית, אבל לפחות בארה''ק יש חסמים לא כלכליים שמסרסים מאד את ההשפעה הזאת. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מגורים בשכירות הם מאוד נפוצים באותם מקומות בהם מחירי הדירות גבוהים במיוחד (והופכים לנפוצים יותר ויותר גם במקומות אחרים). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אולי, אבל לפחות אצל האנשים שאני מכיר מי שחי בשכירות תופס את זה כמצב זמני1, ואני לא מכיר אפילו אדם אחד שהוא בעל דירה היום ומתכנן למכור אותה ולעבור לגור בשכירות (אלא אם אתה סופר מעבר ל"דיור מוגן" כצעד כזה. אגב, אם המעבר הזה אכן נעשה במספרים גדולים הוא, כמובן, מושפע בהחלט ממחיר הדירות והופך את הירידה במחיריהן לשבר כלכלי של ממש. אבל למי איכפת מכל החתיארים האלה?). אחרי הדיון הסוער בנושא, אני לא מעונין להכנס לענייני הקשר בין מחירי השכירות למחירי הדירות, ורק אזכיר שאין מאן דפליג שיש מתאם חיובי מסויים בין שני אלה, ושחוזק המתאם בהחלט רלבנטי לדיון שלנו אבל הוא לא ידוע (לי). אם נתעלם לרגע מאותו מתאם, ברור שככל שהאופציה לגור בשכירות יותר פופולארית כך השקעה בדירה הולכת ומתקרבת להיות השקעה "רגילה" כמו בכל אפיק אחר, דהיינו עבור בעל דירה ירידה במחיר כמוה כירידה במחיר מניה של בעל מניות בבורסה. מצד שני, אם המתאם מושלם ואין העדפה אישית לגור דווקא בדירה בבעלותך, הרי הכסף שהופסד על הנייר כאשר מחיר הדירה ירד אמור להתקזז עם ההפחתה בדמי השכירות. ______________ 1- גר בשכירות, עובד כמלצר ומתנייד בעזרת אופניים. מדובר, כמובן, בבנים ובנות של האנשים שאני באמת מכיר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה מכיר מישהו שחי ולא תופס את זה (=שהוא חי) כמצב זמני? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. איך אפשר לגור בשכירות כמצב קבוע כשבעל הדירה יכול להחליט לסיים את החוזה בכל רגע נתון כי הבן שלו השתחרר מהצבא ורוצה לגור בדירה. 2. "אגב, אם המעבר הזה אכן נעשה במספרים גדולים הוא, כמובן, מושפע בהחלט ממחיר הדירות והופך את הירידה במחיריהן לשבר כלכלי של ממש. אבל למי איכפת מכל החתיארים האלה?)." למה? לפני 10 שנים כשמחירי הדירות היו נמוכים הקשישים בעלי הדירות חוו "שבר כלכלי של ממש" עקב כך? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
2. זאת שאלה טובה. אני לא יודע מה היה הסכום שנדרש בשעתו כדי לעבור לדיור מוגן, אבל אני יודע שבשנים האחרונות הוא סכום נכבד מאד, ולא מעט קשישים מסתמכים על הדירה שבבעלותם כאמצעי שיאפשר להם את הלוקסוס הזה (כלומר גם את הסכום הראשוני וגם חלק מהסכום החודשי). אולי בעבר הילדים של אותם זקנים היו משתתפים בהוצאה בשעור גבוה יותר. אבל הנקודה העיקרית שלי היתה שמדובר באוכלוסיה שלגביה למחיר הדירה יש ערך כלכלי אמיתי כמו לכל השקעה אחרת. אפשר להוסיף אליהם גם את המהגרים לחו"ל. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למשל החסם של ריבית אפס, שאומר שהתשואה שלך על הכסף שקיבלת ממכירת הדירה בבנק היא זילץ'. לא עדיף להשאיר את הדירה ולקבל על השכרתה למישהו אחר 3% לשנה נטו? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מסכים (כמובן) למקרה הראשון, אבל לא לשני (שזה עיקר הטיעון כאן). אם הוא "מתלבט האם למכור את דירתו ולקנות / לשכור דירה אחרת" אזי: א. במקרה של לקנות - כמו שכבר נאמר כאן, אם הוא רוצה דירה בדיוק באותה רמה כמו שלו (למה?), למחיר הדירה בזמן המכירה *אין* משמעות (בניגוד למה שאמרת). ואן הוא רוצה לשפר דיור - עליית המחירים הכללית פוגעת בו, כי ההפרש יגדל לרעתו. ב. במקרה של לשכור - הבה נפריד לשני מצבים: ב1. (המצב שיותר נפוץ לדעתי) הוא יכול להשכיר את הדירה שלו, ולשכור דירה אחרת. במקרה הזה שוב הוא אדיש למחיר המכירה, והוא רגיש לפערים מחירי השכירות בין הדירה שלו לבין הדירה שהוא רוצה לשכור. בהנחה שבדרך כלל הוא עושה את זה כדי לשפר את רמת החיים שלו, אזי ככל שהמחירים עולים - הפער הזה גדל לרעתו. לכן במצב הזה עליית מחירים פועלת לרעתו. ב2. הוא מוכר דירה ושוכר אחרת. במקרה הזה זה קצת מורכב, על הדירה שלו הוא אכן ירוויח מעליית המחירים, אבל ישלם שכירות גבוהה. מצד שני, את רוב הכסף הוא ישים בבנק. זו אכן הסיטואציה שבה מחיר הדירה משפיע - כשמהוונים אותו להון נזיל1. ועל זה אני מסכים. 1 שים לב רק, שאז הוא חושף את עצמו לסיכון גבוה, במקרה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות והוא ירצה לקנות דירה בעתיד. לטעמי, הסיבה הכלכלית העיקרית לרכוש דירה, היא לקבל הצמדה למחירי הדירות שמגנה עליך מתנודות לא רצויות שלהם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הערת אגב לסעיף א' - יש מקרים רבים של אנשים שמחליפים לדירה באותה רמה, למשל משום שהם גרו עד היום בת''א ועכשיו מצאו עבודה בחיפה, או משום שעד היום הם חיו בדירה גדולה יחסית בקומה שלישית בלי מעלית ועכשיו כבר קשה להם לעלות והם מעדיפים דירה קטנה יותר בקומת קרקע, או כאלה שגרו בדירה קטנה למטה ועם הילד שנולד הם זקוקים לדירה גדולה יותר גם אם היא בקומה גבוהה או שרוצים לגור ליד ההורים או בית-הספר. יש גם משנמכי דיור - למשל כאלה שלאחר שהילדים עזבו את הבית הם מעדיפים לעבור לדירה קטנה יותר. בכל המקרים האלה יש עלויות נלוות משמעותיות, חלקן לא תלוי בשווי הדירה (הובלה, שיפוץ והתאמה לצרכי הדיירים החדשים, ריהוט וכו') וחלקן תלוי בו (מס רכישה, שכ''ט עו''ד ומתווך וכו'). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לאנשים האלה, ירידה במחירי הדיור לא משנה. או לא משנה הרבה. כי הדירות באותה הרמה יוזלו אף הן. __ וניטפוק: חיפה זולה מתל אביב. זולה משמעותית. מי שמוכר בתל אביב וקונה בחיפה דירה דומה, נשאר עם עודף. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש עוד מקרה קצה: אני לוקח הלוואה ונותן את הדירה כערבון. במקרה הזה בהחלט אני מרוויח מעליית ערך ומפסיד מירידה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תוכל לפרט למה אתה מרוויח או מפסיד מהעניין? הרי בכל מקרה, מדובר על הלוואה שנמוכה בהרבה ממחיר הדירה (ומהמחיר שהדירה עלולה להתדרדר אליו). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני לא יודע, אנשים לוקחים הלוואות לכל מיני צרכים. נגיד שאני יכול לתת את הדירה כערבון להלוואה של עד שליש מערך הדירה ונגיד שאני יכול להשתמש בכסף כדי להקים סטארטאפ או לפתוח פיצוציה או להשקיע את הכסף בצורה שתניב לי תשואה עודפת על הריבית של ההלוואה, אז האפשרות לקחת הלוואה גדולה יותר מתרגמת לרווח גדול יותר. כנ''ל אבל ההיפך אם יש לי חוב גדול שהריבית עליו גבוהה מהריבית שאני יכול לקבל מהלוואה שהדירה משמשת לה ערבון. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם מקרי קצה, ודאי יש עוד: למשל, עברתי דירה לארץ אחרת. | |
|
|
| חזרה לעמוד הראשי |  |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |