בתשובה להפונז, 06/12/14 20:55
 |
|
 |
||
|
||||
 |
נראה לי שהויכוח ביננו די עקר. נקודת המבט שלי היא שערך הנכס שבבעלותי בניכוי החוב שלי עליו הוא חלק מההון שלי. אמנם אין זה הון נזיל כמו כסף בבנק אבל עדיין הון. כשנכס שברשותי מחירו עולה ההון שלי גדל (לא משנה מהו הנכס, מכונית, דירה או הסרוויסים של סבתא). העובדה שאני צריך לגור היכן שהוא ושיתכן שבאותו זמן מחיר המגורים עלה, זאת שאלה אחרת ויש ברשותי החופש במסגרת יכולתי הכלכליות לבחור כיצד ואיפה לגור, מה עושים רוב האנשים אינני יודע, מה שאתה אישית רוצה לא משנה לדיון, ואחרי מאה ועשרים יורשייך בוודאי ישמחו לקבל דירה ששווה יותר. אתה שבוי בגישה של רבים וטובים שמסתכלים באופן אמוציונאלי על ביתם כאל משהו שהוא מעבר לנכס כלכלי. העובדה שאתה מתגורר בבית שברשותך אינה אקסיומה, אלא רק ביטוי למתאם בין רמת ומקום המגורים שלך לנכס שברשותך, כל אחד עושה את חישוביו לעצמו. ההתעקשות שלך על משפר הדיור ההיפוטטי (מה זה משפר דיור? זה כולל מי שעובר לדירה גדולה יותר בשכונה זולה יותר?) היא זניחה, שהרי עליית המחיר עבורו היא רק על אחוז ה"שיפור". כמובן מולו יש את "מנמיך" הדיור, זה שמחליט לשכור, זה שנפטר מן העולם, ועוד אלפי מקרים אחרים. המקרה שהבאתי של מי ששילם מחיר גבוה על דירה שמחירה ירד הוא מענין, כי לפי שיטתך, אם אני משלם על נכס ומחירו יורד אני לא מפסיד. אם ניקח את הטיעון אד אבסורדום אזי אם שילמתי מיליון עבור דירה והערך ירד לאפס לא הפסדתי כי עכשיו אני יכול לגור בחינם. לגבי הורדת הריבית, היא לא מעלה אלא מורידה את מחיר הדירה. לא ברור אם היא השפיעה על המחיר לצרכן (בארצה"ב הריבית ירדה באופן חד ומחירי הדיור לא עלו) אבל היא בוודאות הוזילה את מחיר המשכנתאות גם לקוני דירות וגם לממחזרי המשכנתאות, ירידה של 1% בריבית על משכנתא ל20 שנה של 500,000 שקל שווה כ60,000 שקל. עליית מחירי השכירות בתקופה הנידונה מתונה בהרבה מעליית מחירי הדיור בעיקר אם מקזזים את עליית המדד ובעצם מוגבלת לאזור תל אביב. לסיכום לא נראה לי שמצוקתם של שוכרי הדירות בת"א זוגות שרוצים לקנות דירה במרכז ומשפרי דיור מצדיקה מדיניות ממשלתית אגרסבית להורדת מחירי הדיור שסופה מי ישורנו. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
אתה שבוי בגישה שדירה היא נכס כלכלי, מתעלם מחוסר הנזילות שלה ומכך שבניגוד למנייה, אתה לא יכול למכור אותה ולשבת בצד, ודווקא בגקלל הגישה שלך אנשים קונים דירות כמו (לח)מניות במקום לחשוב באופן רציונלי, ולמשל, כשהשוק גבוה לשכור דירה במקום לקנו אותה. לא הבאתי שום טיעון אישי, אלא כדוגמא לטיעון כללי. משפר הדיור איננו היפותטי, הוא חלק ניכר משוק הדירו של אלה שזו לא דירתם הראשונה. כן, אני טוען שמי שיש לו דירה יחידה שהוא גר בה, והוא רוצה להמשיך לגור ברמת החיים שאליה הוא רגיל (אם לא יותר, כאשר המשפחת ו/או חשבון הבנק מתרחבים), הרווח שלו מעליית מחירים הוא זניח, ואם הוא אכן משפר את הדיור הוא הפסיד. (אגב, אם לשיטתך הוא עובר לדירה גדולה יותר במקום זול יותר - מה שאומר נניח שהיא שווה בערך כמו דירתו הקטנה במקום היקר - אז מבחינת המעבר זה לא משנה אם שתי הדירות שוות מיליון שקל או שני מיליון שקל. אתה בוודאי יודע שההפרש בין שני הסכומים זהה). לגבי הורדת הריבית, זה יפה שאתה סותר את עצמך משפט אחרי משפט. עצם זה שהיא מורידה את מחיר המשכנתא (המצטבר), מביא לזה שהיא מעלה את מחיר הדירה. וכמו כן, מאחר והיא מורידה את התשואה על הכסף שלך בבנק, היא מעודדת אותך להשקיע בנדל"ן ולא באג"ח. אלה דברים כל כך ברורים, שאם אתה לא מסכים עליהם אז נסכים שלא להסכים וניפרד כידידים. בתור מי ששכר דירה עד לפני 14 שנה, וגר היום באותה שכונה, וגם השכיר דירה בשכונה זו באזור 2006, אני יכול לומר לך שמחירי השכירות עלו ב-70%, חד וחלק. לא קרוב אפילו למדד מאז. 'דירה במרכז' זה כולל שני מיליון איש, וגם בפריפריה (יש לי נתון אחד בדוק מבאר שבע, שאני בטוח שאיננו חריג, וגם הסטטיסטיקות לא מתנגדות) מחירי הדירות עלו מאמצע העשור הקודם ב-100% אחוז. זאת גם פריפריה? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. ייתכן שחוסר הנזילות של הנדל"ן עשוי להיות יתרון, מבחינה פסיכולוגית. אני מנחש שלו היה מחיר ידוע מוצמד לכל דירה ומתעדכן מדי רגע, וניתן היה למכור אותה בקליק או לקנות חלקיקים ממנה, היו התנודות במחירי הדירות גדולים יותר. ב.70% ממתי? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דירה היא נכס כלכלי, זה די ברור, היא יכולה להיות מקום המגורים שלי או לא, אבל מבחינה חוקית ועובדתית היא נכס כלכלי יש לה ערך כספי ורשומה בבעלותי, בניגוד לאשתי לדוגמא... לא הגדרת מיהו משפר הדיור ולא סיפקת מספרים עד כמה הוא נפוץ לכן מבחינתי הוא היפוטטי. "ברמה מסוימת הביקוש האישי שלי לדירה קשיח, אני רוצה לגור בדירה סבירה בעיר סבירה, ולא באוהל." נשמע לי כמו טיעון אישי למדי. לשיטתי דירה של 2 מיליון שקל שווה מיליון שקל יותר מדירה של מיליון, פשוט מאוד. זה לא קשור לאיפה אני גר. ולשיטתך, אם קניתי דירה במיליון, חצי ממנה במשכנתא, ומחירה ירד למאה אלף, לא הפסדתי, אני גר באותה דירה, ועלי להמשיך לשלם לבנק את המשכנתא. לשיטתי, תכריז על חדלות פרעון, ותקנה את דירת השכן במאה אלף ותחסוך הרבה כסף. ( אני מקווה שאינך איש עסקים) תהרוג אותי אם אני מבין את טיעון הריבית שלך, ירידת הריבית מוזילה את עלות המשכנתא ולכן מוזילה את מחיר הדירה, זה טריויאלי, מתמטיקה פשוטה, חיסור וחיבור. כיצד זה מביא לעלית מחיר הדירה (שכוללת את עלות המשכנתא) לאלוהי הפונז פתרונים. לגבי ירידת התשואה על הכסף שלי, זו שאלה הרבה יותר מסובכת מכפי שאתה מציג. אם תשואות האגח הממשלתיות יורדות, תשקיע במשהו אחר זהב, בולים תמהיל,מה שבראש שלך ובסוף תעשה את החשבון אם הרווחת או הפסדת מירידת הריבית. אילו שהשקיעו במניות עשו בוחטה של כסף (120% בחמש שנים במדד תא 25) לגבי הדוגמאות האישיות שלך אין לזה משמעות סטטיסטית, מדובר בקוריוז ותו לא, אפילו כשהם מלוות במילים נחרצות כמו "חד וחלק". לפי נתוני משרד השיכון מחירי השכירות בישראל עלו ב-30% בתקופה הנידונה, לא הרבה יותר מהמדד. אין 2 מיליון אנשים שמחפשים לקנות דירה במרכז, ומה לעשות, אם כולם רוצים דירה במרכז, וההיצע מוגבל, המחירים יעלו. אחרי שביטלת את חוקי החשבון אתה מבטל את חוקי השוק. כשמדברים על עליית מחירים זה תלוי מאיפה מתחילים ואיפה מסיימים. לדוגמא אם נתחיל ב1994 (עשרים שנה) הרי המחירים עלו רק בכ 25% לעומת היום. דרך אגב אחוז השינוי הממוצע השנתי של מחירי הדירות מאז 1967 הוא 2.1%, לא משהו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא הבנתי: "לשיטתי, תכריז על חדלות פרעון, ותקנה את דירת השכן במאה אלף ותחסוך הרבה כסף. (אני מקווה שאינך איש עסקים)". אם פשטת רגל, מאיפה תשיג פתאום מאה אלף? הרי בהליכי פשיטת רגל ממנים לך כונס שאמור להשתמש במשאבים שנותרו לך כדי להחזיר חובות. אז או שפספסתי משהו (לא מן הנמנע) או שאתה מבלבל את המצב בישראל עם המצב בארה"ב(?). אני לא הפונז, אבל מרשה לעצמי להסביר את טיעון הריבית: אם לקונה פוטנציאלית יש הון ראשוני של מיליון שקל, והריבית היא 2%, והמשכורת שלה כך-וכך, היא יכולה לקחת הלוואה של חצי מליון שקל, ואז להתחרות על דירות שמחירן המקסימלי מליון וחצי ש"ח. כשהריבית היא 5%, ומדובר בקונה פוטנציאלית אחראית, היא תסתפק בהלוואה של 350,000 ש"ח1 בלבד כי כשהריבית גבוהה יותר, מדובר בסכום שווה ערך להלוואה של חצי מיליון בריבית 2%. במקרה כזה, היא ודומיה מתחרים על דירות שמחירן המקסימלי הוא מליון שלוש מאות חמישים, ופחות אנשים מתחרים על הדירות ששוות מליון וחצי. 1 לא טרחתי לבחור מספרים שמסתדרים טוב. אתה מוזמן לשנות את המספרים כך שיסתדרו זה עם זה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חדלות פרעון - למיטב ידיעתי זה עובד בארה"ב אבל לא בארץ (וזה אכן שוני משמעותי): בארה"ב כשאתה לא יכול לשלם את המשכנתא, הבנק מקבל את הדירה שלך, ומבטל את שארית המשכנתא. בארץ, אתה ממשיך להיות חייב לבנק את סכום המשכנתא, כולל הסכום שלא מכוסה על ידי מכירת הדירה, ולכן התעלול המחוכם שלך לא יעזור כאן. טיעון הריבית: ירידת הריבית מעלה בריבוע את הביקוש לדירות, דבר ראשון כי היא מורידה את מחיר ההלוואות, ודבר שני כי היא מורידה את האטרקטיביות של אפיקי השקעה החילופיים. זאת הפעם השלישית שאני אומר את זה, אם לה הבנת זאת כבר לא בעיה שלי. אין לי מושג מאילו מקורות (שגויים) אתה לוקח את הנתונים שלך, אבל מאז ששבעה בדצמבר 2009, חמש שנים אחורה מעכשיו, מדד ת"א 25 עלה בכ-32% בלבד, כמו שאפשר לראות גם כאן. המדד ב-7.12.09 היה 1122.33 נקודות. וזה עוד לפני שדיברנו על צ'רי פיקינג (הי, שנתיים לפני זה הוא היה ב-גובה 1212 נקודות, מה שמביא אותך לתשואה האגדית של 3% בשנה על שבע שנים בהשקעה גבוהת סיכון. נתונים שגויים 2: לפי נתוני ממשלת ישראל (נא לפתוח את טבלת האקסל לנתונים ארוכי טווח ומדויקים), מחירי השכירות הממוצעת בין השנים 2006 ל-2014 עלו ב-45%, 84%, 53% ן-68% בירושלים, תל-אביב, גוש דן והשרון בהתאמה. אם יש לך משהו חדש לומר שמתבסס על עובדות, אנא בסס אותו להבא ותחסוך את המאמץ המיותר בלהפריך אותו מכל וכל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דבר ראשון אני אודה לגבי טעות אכן מדד תא עלה ב- 32% בלבד, בטעות הסתכלתי על שינוי של 132% כעליה של 32% אבל הדוגמא שהבאתי אינה נוגעת ללב הטיעון שלי, החלטות לגבי השקעות הן אישיות, לפעמים מרוויחים ולפעמים מפסידים השקעה בנדלן מצריכה הון לא קטן ויש בה סיכונים וסיכויים, והיסטורית אינה מאוד משתלמת. (תרשים 6 ב: לגבי ה"התעלול המחוכם" אינני עורך דין, אבל לא נראה לי שפוי שאדם ישלם לבנק על משכנתא הרבה יותר מערך הבית. אז אם הוא לא יכול לקנות את בית השכן הוא יכול לשכור אותו, או במילים אחרות ירידה חדה במחירי הדיור תסכן את יציבות הבנקים. לגבי טיעון הריבית: סוף סוף אחרי בקשות חוזרות ונשנות אני מקבל את "טיעון המחץ" למה הורדת הריבית מעלה את מחירי הדיור. הסיפורים נחמדים וחלקם אפילו משכנעים אבל עדיין רק סיפורים. מדוע הורדת מחיר ההלואה מעלה את מחיר הדירה? הרי היא לא מגדילה את הוצאות הקבלן או את מחיר הקרקע להיפך. וגם הטיעון שאז המוכר יחשוב שלקונה יש יותר כסף, לא מחזיק מים שהרי אין חובה לקונה לגלות כמה כסף יש לו. אני מוכן להבין שריבית נמוכה מגדילה את הביקושים אבל באותה מידה היא תגדיל את ההיצע וגם לקבלנים יהיה משתלם לבנות כי הוצאות המימון שלהם יקטנו. לסיכום בעוד אני יכול להראות באופן מתמטי מדויק ואוניברסלי מדוע הורדת הריבית מוזילה את מחירה של דירה לקונה ולממחזר המשכנתא, הטיעון ההפוך הוא נפנוף ידיים שאי אפשר לא להוכיח אותו ובוודאי לא ניתן לכמת אותו. ולגבי הטיעון לגבי ההשקעה ראה ההערה שלי בראש התגובה. אינני מבין את ההאשמה השניה בנתונים שגויים, כשכתבתי"מחירי השכירות בישראל עלו ב-30% בתקופה הנידונה" התכוונתי לחמש שנים התקופה ששאר הנתונים שהבאתי התייחסו אליו. הנתונים מ-2006 (אם אתה מתעקש על כך למרות שיש בכך גם קצת צרי פיקינג מצידך) הם 56.9% בחישוב ארצי, מ-2338 ל-3670 . המדד באותה תקופה היה 20.71%, 36% ריאלית ב9 שנים זו עליה אבל לא מדהימה. חלקה הגדול בת"א- 83% - שנובעת מביקוש יתר שאינו מטריד אותי במיוחד. לגבי משפרי הדיור אין לי מה להוסיף על דברי דרויאנוב. ואם לא אכפת לך כמה שווה הדירה שלך, יש לי הצעה בשבילך: אתה תעביר לבעלותי את הדירה שלך ואני בתמורה ארשה לך לגור בה כמה זמן שתרצה. אם תרצה ל"שפר דיור" אני אשתתף בהוצאות שכר דירה שלך לפי התעריף הנוכחי של הדירה שהעברת לרשותי. מענין מה היורשים שלך חושבים על הסידור הזה? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לגבי טיעון הריבית, אני מפנה אותך גם לקישור שנתתי כבר לאריק שמפרט עוד יותר על האפקט הזה, אולי הוא ייתן לך עוד טיעונים בכיוון. לגבי העלייה הריאלית - זה הרגע הבנתי שיש פה תעלול שאינהרנטית מקטין את 'עליית המחירים' המוצגת: עליית המדד כוללת בתוכה את עליית מחירי הדיור, ז"א שכשהם עולים, גם המדד עולה1. אז מה שאתה עושה, זה לחסר מעליית מחירי הדיור נתון שכולל בתוכו את אותה עליית מחירים? טריק יפה, אבל עלינו עליך. לסיום, ברור שאני לא לגמרי אדיש למחירה של הדירה שלי, ויש תסריטים שבהם אני ארוויח מעליית מחירים ואפסיד מירידתם - תרחישים שבעיקר כוללים מעברים בין מסלול הנדל"ן של ההשקעות שלי למסלול הכסף הנזיל. אני לא מתעלם מתסריטים כאלה, אני רק אומר שהם מהווים רק חלק (קטן) מהתסריטים הנפוצים אצל מי שיש לו דירה יחידה ולמגורים, ולא דירה להשקעה. 1 דוגמה קיצונית: הבה נראה איך הכפלת מחירי הדירות נומינלית מביאה לעלייה של 10% בלבד ריאלית. נניח מדינה שבה הדיור הוא ההוצאה העיקרית של משפחה - 90% מההוצאות שלה. ונניח שכל שאר המוצרים הבמדד לא עלו כלל בתקופה המדוברת. אז מה יש לנו: עלייה נומינלית של מחירי הדיור: 100% עליית מדד באותה תקופה: 100*0.9 = 90% עלייה ריאלית של מחירי הדיור באותה תקופה: 100-90 = 10%. או כמו שנאמר על ידי אחרים: "10% ריאלית ב9 שנים זו עליה אבל לא מדהימה"2 2 וזה עוד לפני שנכנסנו לתעלול הפיננסי לפיו מדד המחירים לצרכן כולל את מחירי השכירות אבל לא את מחירי הדירות, אבל זה ענין אחר. היו כאן בעבר טענות שדווקא טענו שזאת השיטה הנכונה, אז נשאיר את זה בצד כרגע. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ובנוסף לגבי משפרי הדיור האזוטריים שלך: "בחודשים ינואר–יולי 2014 כ-24% מסך העסקות נועדו למטרת השקעה (לעומת 23% בשנים 2012–2013 ו30% ב-2009). משקלם של רוכשי דירה ראשונה עמד על 33%, לעומת 36% בשנים 2012–2013. ומשקלם של משפרי הדיור, כלומר רוכשי דירה יחידה שאינה ראשונה ומחליפי דירה, עמד על 37%, לעומת 36% ב-2013 ו-35% ב-2012". מכאן. בקיצור, אתה מפריח מילים כמו היפוטתי כשחיפוש קצר היה מגלה שמדובר ב-37% מרוכשי הדירות - הפלח המקסימלי(!) בין רוכשי הדירות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש טעות רצינית במתודיקה של משרד הבינוי. הוא מניח שכל מי שמחליף דירה אחת באחרת הוא "משפר דיור". אין חלוקה בין משפרי דיור למשנמכי דיור. זו הנחה שהיתה (אולי) נכונה לפני 40 שנה. עם אחוז הגירושין כיום, ההנחה הזו אינה תקפה. הייתי רוצה לראות חלוקה ל"משפרי דיור" (כאלה שרכשו דירה יקרה יותר מזו שמכרו) לבין "משנמכי דיור" (כאלה שרכשו דירה זולה יותר מהקודמת) - הכוונה כמובן למחיר באותה נקודת זמן. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מנסה להבין את תסריט שנמוך הגירושין שלך. אתה טוען שזוג שמתגרש, מוכר את הדירה היקרה, כדי לקנות שתי דירות זולות יותר? אם שתיהן עולות ביחד כמו הדירה היקרה (ושוב, זה לא משנה אם זה מיליון שקל או שני מיליון שקל), אז הוא אדיש לשינויים במחירי הדיור. הרבה יותר סביר ששתי הדירות יחדיו יעלו יותר מהדירה שהיתה לזוג המשותף (לא לחינם גירושין זאת פעולה מאד לא משתלמת כלכלית). שת דירות שני חדרים עולות יותר מדירת ארבעה חדרים, וקל וחומר שתי דירות שלושה חדרים. ואם כך, אז (שוב) ככל שמחירי הדירות יקרים יותר, ההפרש שייאלץ אותו זוג לשלם מכיסו על השחלוף גבוה יותר. אז גם הזוגות האלה מפסידים מעליית מחירי הדירות. תודה על חיזוק הטענה שלי. יש לך תסריט אחר? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תסריט נפוץ 1: את הדירה הישנה מוכרים. האשה עוברת עם ילדיה לדירה חדשה, קטנה יותר ובד"כ גם באזור פחות נחשק (גירושין מלווים בירידה ברמת החיים, אין מה לעשות, ומטבע הדברים הבנק מוכן לתת משכנתא קטנה יותר לאם חד הורית מאשר לזוג), הבעל עובר לדירת סטודיו שכורה. ברישומי משרד השיכון, האם "שיפרה דיור". תסריט (עוד יותר) נפוץ 2: האם והילדים נשארים בדירה, האשה רוכשת את חלקו של הבעל בהסדר כזה או אחר (על חשבון מזונות או "מדור" עתידיים). הבעל רוכש בכסף זה דירה חדשה וקטנה יותר. ברישומי משרד השיכון הבעל "שיפר דיור". |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי |  |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |