בתשובה לירון, 30/04/14 18:28
 |
|
 |
||
|
||||
 |
תרחיש אפשרי נוסף: עסקת השכרה פחות כדאית > חלק מבעלי הנכסים מוכרים את הדירה הנוספת שלהם (זו שקיבלו בירושה או קנו כהשקעה כל עוד השכרה הייתה כדאית) > מחירי הדירות ירדו > חלק מהשוכרים יוכלו לקנות דירה > פחות מתחרים על שוק הדירות להשכרה > מחירי השכירות יורדים ומאפשרים למי שרוצים לשכור ולא יכולים לעמוד במחיר. במקביל, חלק מבעלי הנכסים שלא רואים אפיק השקעה טוב יותר יפחיתו מעט במחיר השכירות החודשי בתמורה לבטחונות גבוהים יותר > מחירי השכירות יורדים מעט (ובעלי הנכסים מרווחים, אבל פחות ממה שהרוויחו קודם). במקביל, חלק מבעלי הנכסים שלא רואים אפיק השקעה טוב יותר ומפחדים משוכר "מסוכן" (לא בלי צדק), ידאגו שהדירה והשכ"ד יהיו הולמים מספיק כדי שהדיירים הנוכחיים (שעד כה לא עשו בעיות) לא יסתלקו. כן, שני התרחישים האחרונים יביאו לכך שבעלי נכסים ירוויחו *מעט פחות* ממה שהם מרוויחים היום. שים לב שהם עדיין *מרוויחים*. פערי הכוחות *במציאות*, לא באיזה שיעור תיאורטי בכלכלה, הם כאלה שאין לי בעיה (מוסרית, ערכית) שיצטמצמו, בטח לאור אי השוויון ההולך וגדל. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
יתכן שחלק מהמשכירים ימכרו את הדירות שלהם, שיגדילו את היצע הדירות למכירה, והן ישמשו סחורה חליפית לשכירת דירה כפי שכתבת. אבל זה יהיה אפקט קצר טווח מפני שבסופו של דבר מי שרצה למכור ימכור וזהו. המחירים ותנאי השכירות נקבעים ע"י שתי הסדרות האינסופיות של קצבי הביקושים וההיצעים. לאורך זמן, לאחר התאמות שונות בטווח הקצר, השוכרים יצטרכו להסתדר עם היצע נמוך יותר. התסריט הוא שתנאי השכירות שונו בחוק לטובת השוכרים: יהיה אסור להעלות את שכר הדירה לדייר ותיק, יהיה קשה יותר לפנות דיירים וכדומה. מה יגרום למשכירים בנוסף לכל הצרות להוריד את שכר הדירה? למה? מפני שיש להם עכשיו פחות תחרות? השחקנים בשוק לא פועלים מתוך שיתוף פעולה ורצון טוב לשם כינון חברה טובה וצודקת יותר. זו מערכת אנוכית, לעומתית, שבה כל שחקן פועל לטובת האינטרס שלו. לדעתי כאן בדיוק ההבדל בין תפיסות העולם של ההימין והשמאל. אינדיבידואליזם מול קולקטיביזם, לעומתיות מול שיתוף. כך זה בתחום הכלכלי חברתי, והבדלי התפישות משליכים גם על התחום המדיני. תמיד נכון שבעלי הדירות עשירים יותר מהשוכרים? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
באורח מעניין, דווקא בעשור האחרון, כשכל זב-חוטם עם מעט כסף נכנס לשוק הנדל"ן וכביכול היצע הדירות להשכרה עלה1, מחירי השכירות עלו פלאים. 1 כולל מחסנים שהוסבו למגורים, שירותים שהוסבו למגורים, חדרי זבל שהוסבו למגורים וקומות עמודים שנסגרו והפכו לדירות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ניטפוק: האוכלוסייה גדלה ולכן הביקוש ממשיך לגדול. האם ההיצע גדל מהר יותר מגידול האוכלוסייה? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מה קרה ב-2006? היה בייבי-בום שלא שמתי לב אליו ב-1980-1981? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני מניח שאת יודעת ביוק מה קרה (ב-2006-2008 ליתר דיוק). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זו באמת חידה מעניינת. מצאתי מחקר רלוונטי שמתיחס לשאלה זו: תיאור וניתוח שוק הדירות להשכרה והשפעת רגולציה מוצעת על הגבלת שיעור העליה בשכר-דירה. המחקר מכיל אוסף נתונים שמקורם במשרדי הממשלה, בנק ישראל והלמ"ס, ניתוח שוק השכירות והתיחסות להצעות לרגולציה שלו. בקיצור, אין עדות סטטיסטית למחסור בדירות להשכרה, ובסה"כ המסקנה היא שמחירי השכירות עתידים לרדת. ההשערה היא שהמחסור זמני ונובע מפער הזמנים שבין רכישת דירה חדשה לפני תאריך האיכלוס, ובין השכרתה ע"י המשקיעים. אני מרשה לעצמי לא להתכנע. לדעתי האמת היא שהחוקר לא הצליח למצוא מידע מספיק על שוק השכירות ממקורותיו שהם בעיקר עקיפים. אולי היה צריך לאסוף מידע סטטיסטי ישיר מאתרי אינטרנט שעוסקים בהשכרת דירות או ממשרדי תיווך כדי להבין איך השוק הזה מתנהג. אני גם חושד שאין בדיוק התאמה בנתונים כפי שהם מתפרסמים ע"י משרדי ממשלה שונים, וחלק מהנתונים הם אומדנים בלבד. במשך התקופה הרלוונטית, החל נניח מ-2007 הייתה עליית מחירים גבוהה של מחירי דירות חדשות, עלייה בהתחלות הבניה, עליה במספר הדירות שנרכשו וגם עלייה במספר הדירות שנרכשו לצורך השקעה. העליה במספר משקי הבית במהלך התקופה, דומה למספר הדירות החדשות שנוספו. מדוע הייתה גם עליה מתונה יותר אבל משמעותית בשכר הדירה, אני לא יודע. לעלמה עפרונית, פרק 3 במחקר מתיחס להצעות לרסן את שוק השכירות באמצעות רגולציה. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי |  |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |